Der Jahresbericht des Wohlstand für den Zeitraum 01.10.2023 – 30.09.2024 zeigt ein herausforderndes Geschäftsjahr, das von deutlichen Marktwertverlusten, steigenden Risiken und einer Verschlechterung der finanziellen Kennzahlen geprägt ist. Für Anleger ergibt sich folgendes Bild:
1. Leistung & Fondsentwick
BVI-Rendite 2023/24: –
Vorrjahr: –42,56 %
Seit Auflage (2020): –43,37 %
Trotz einer leichten Verbesserung im Vergleich zum Vorjahr bleibt die Gesamtrendite klar negativ. Das Fondsvermögen sank von 39,77 Mio. € ein32,89 Meile.
DE
2022: 117,48 €
2023: 65,36 €
2024: 54,06 € inkl. MwSt.
Haupttreiber der Verluste sind erneute Abwertungen der Immobilien (–8,5 Mio. € nicht realisiert).
2. Immobilienportfolio – vollständig vermietet, aber strukturell unter Druck
Der Fonds hält zwei Gewerbeimmobilien:
Berlin-Charlottenburg (Uhlandstraße 187)
Nürnberg „Karl“ (Bahnhofstraße)
Positiv:
Vermietungsquote 100 %
Büroflächen modern und hochwertig
Objekt Nürnberg: langfristige Vermietung an BIMA, sehr bonitätsstark, Restlaufzeit ca. 8,7 Jahre
Negativ / Risikoreich:
Hohe Fremdkapitalquote: 68,25 % (Ziel: 40–45 %)
→ deutliche passive Anlagegrenzverletzung
Erhebliche Mietrückstände in Berlin (1.645 Mio. €)
Insolvenz der aocplan GmbH, dem größten Mieter und Generalmieter
→ Gefahr von Einnahmeausfällen
→ Rechtsstreit anhängig
Auch der Verkäufer/Garantiegeber befindet sich im Insolvenzverfahren
Die Risiken sind also besonders im Berliner Objekt erheblich.
3. Liquiditätssituation – stabil, aber wegen Risiken konservativ geführt
Liquiditätsbestand: 4,54 Mio. €
Ausschüttung je Anteil: 0,10 €, sehr gering
Großteil des Ergebnisses (4,4 Mio. €) wird thesauriert, um Risiken rund um das Berliner Objekt abzufedern
Für Anleger bedeutet dies:
→ aktuelle Ertragsausschüttungen bleiben minimal
→ Fokus liegt auf Risikoabsicherung statt Rendite
4. Finanzierung – langfristig, aber hoher Leverage
Die beiden Objekte sind über Festzinsdarlehen finanziert:
Berlin: 1,27 % Zins
Nürnberg: 1,20 % Zins
Die günstigen Zinsen sind positiv, aber:
→ hohe Verschuldung bedeutet bei weiter sinkenden Immobilienwerten steigende Risiken (LTV in Berlin bereits über 60 %, in Nürnberg über 70 %).
5. Zukunftsperspektive – Fondsauflösung geplant
Die KVG-Anlage:
Verkauf beider Immobilien ab Ende 2025
Beendigung des Fonds voraussichtlich bis mindestens 2026
Damit wird deutlich:
→ Es handelt sich nicht mehr um ein wachsendes, sondern um ein abzuwickelndes Portfolio.
→ Das Chance-/Risikoprofil verschiebt sich klar Richtung Kapitalerhalt vs. Realisierungsrisiko.
6. Gesamtrisikoanalyse
Erhöhte Risiken durch:
Mieterinsolvenz und Mietausfälle in Berlin
Anhaltenden Druck auf deutsche Büroimmobilienmärkte (höhere Zinsen, niedrige Nachfrage)
Hohe Fremdkapitalquote
Weitere Wertminderungen möglich
Unsicherer Verkaufserlös für beide Objekte
Positiv stabilisierend:
Langfristiger BIMA-Mietvertrag in Nürnberg
Gute Ausstattung und moderne Baujahre der Immobilien
Ausreichende Liquidität
Fazit aus Anlegersicht
Der Wealthcap Spezial-AIF-SV Büro 8 befindet sich in einer kritischen, aber noch nicht existenzbedrohlichen Lage.
Der Fonds weist eine anhaltend schwache Performance, hohe Risiken und eine geplante Liquidation ab 2025 auf.
Insbesondere die Situation rund um den Mieter aocplan GmbH stel
Für Anleger bedeutet dies:
Vorteile:
stabile Mieteinnahmen aus Nürnberg (BIMA)
solide Liquiditätsreserve
langfristig fixierte günstige Zinsen
Nachteile / Hauptrisiken:
massive historische Wertverluste
hohe Verschuldung
potenziell weitere Abwertungen
Rechtsstreit mit Mieter/Garantiegeber
geringe laufende Ausschüttungen
ungewisse Verkaufserlöse in einem schwachen Marktumfeld
Anleger sollten den Fonds daher als risikoreich einstufen, mit begrenztem Erholungspotenzial und unsicherem Kapitalrückfluss bei der geplanten Abwicklung bis 2026+.
