Die Krise der Kölner PANDION-Gruppe hat eine weitere Projektgesellschaft erreicht. Das Amtsgericht Köln hat am 8. September 2026 um 9.48 Uhr die vorläufige Insolvenzverwaltung über das Vermögen der PANDION Prinzessinnenstraße GmbH & Co. KG angeordnet. Das Verfahren wird unter dem Aktenzeichen 70h IN 120/26 geführt.
Zum vorläufigen Insolvenzverwalter bestellte das Gericht Rechtsanwalt Prof. Dr. Torsten Martini aus Köln. Verfügungen der Gesellschaft über ihr Vermögen sind seitdem nur noch mit seiner Zustimmung wirksam. Außerdem dürfen Schuldner der Gesellschaft nicht mehr unmittelbar an diese zahlen. Der vorläufige Insolvenzverwalter ist berechtigt, Bankguthaben und sonstige Forderungen einzuziehen.
Der Firmensitz der PANDION Prinzessinnenstraße GmbH & Co. KG befindet sich in der Berliner Allee 48c, 15806 Zossen. Die Gesellschaft ist beim Amtsgericht Potsdam unter HRA 7834 P eingetragen. Persönlich haftende Gesellschafterin ist die PANDION Berlin Projektverwaltungsgesellschaft mbH, die ebenfalls in Zossen ansässig und unter HRB 32450 P registriert ist. Deren Geschäftsführer ist Reinhold Knodel.
Vom Münchner Wohnungsbauprojekt zur Berliner Büroentwicklung
Der eingetragene Unternehmensgegenstand der Projektgesellschaft lautet auf die Projektierung des Bauvorhabens „Isolden“ in München. Die tatsächliche Unternehmensgeschichte reicht allerdings inzwischen über dieses ursprüngliche Projekt hinaus.
Die Gesellschaft firmierte zunächst als PANDION Isolden GmbH & Co. KG. Unter dieser Bezeichnung war sie dem gleichnamigen Wohnungsbauprojekt im Münchner Stadtteil Schwabing zugeordnet. Das Vorhaben wurde im Bereich der Isolden- und Rümannstraße realisiert und umfasste eine größere Wohnanlage mit Wohnungen, Stadthäusern, privaten Gärten, gemeinschaftlichem Innenhof und Spielflächen. Projektbeschreibungen nennen für Teilbereiche 69 Wohnungen und neun Stadthäuser; das Gesamtquartier wird in älteren Marktberichten mit rund 100 Wohneinheiten angegeben.
Das Münchner Projekt wurde bereits 2011 beziehungsweise 2012 fertiggestellt. Bei der heutigen Insolvenz geht es daher nicht um die Fertigstellung einer noch im Bau befindlichen Wohnanlage in München. Vielmehr handelt es sich um eine Projektgesellschaft, deren ursprüngliches Vorhaben seit mehr als einem Jahrzehnt abgeschlossen ist.
Am 16. Februar 2023 wurde die Gesellschaft in PANDION Prinzessinnenstraße GmbH & Co. KG umbenannt. Der im Handelsregister ausgewiesene Unternehmensgegenstand blieb offenbar weiterhin auf das frühere Münchner Projekt Isolden bezogen. Die neue Firma verweist dagegen auf ein späteres Projekt der PANDION-Gruppe in der Prinzessinnenstraße in Berlin-Kreuzberg.
Büroprojekt „PANDION OFFICEHOME DELVE“ in Berlin
PANDION hatte Anfang 2023 ein etwa 4.800 Quadratmeter großes Grundstück an der Prinzessinnenstraße 21 bis 24 in Berlin-Kreuzberg erworben. Auf dem Areal war unter dem Namen „PANDION OFFICEHOME DELVE“ ein neuer Büro- und Gewerbestandort vorgesehen.
Geplant waren zwei benachbarte, jeweils sechsgeschossige Gebäude mit insgesamt rund 16.000 Quadratmetern Mietfläche. Die Planung umfasste 39 Gewerbeeinheiten, moderne Büroarbeitsplätze sowie gewerbliche Nutzungen in den Erdgeschosszonen. Die Fertigstellung war nach den veröffentlichten Projektangaben für 2028 vorgesehen.
Bislang ist das Vorhaben jedoch offenbar nicht über die Planungs- und Entwicklungsphase hinausgekommen. Die zeitliche Nähe zwischen dem Grundstückserwerb und der Umfirmierung der früheren Isolden-Projektgesellschaft spricht dafür, dass die Gesellschaft nach Abschluss des Münchner Wohnungsbauprojekts für die Berliner Entwicklung weiterverwendet wurde. Öffentlich zugängliche Angaben lassen allerdings nicht abschließend erkennen, in welchem Umfang das Grundstück, Planungsleistungen oder weitere Projektwerte gegenwärtig noch unmittelbar der insolventen Gesellschaft zugeordnet sind.
Damit dürfte sich die Arbeit des vorläufigen Insolvenzverwalters vor allem darauf konzentrieren, die rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Berliner Projekts zu untersuchen. Dazu gehören insbesondere Grundstücksrechte, Finanzierungen, Planerverträge, erteilte Aufträge, bestehende Forderungen und mögliche Verwertungsoptionen.
Projektgesellschaft innerhalb der PANDION-Gruppe
Die PANDION Prinzessinnenstraße GmbH & Co. KG war keine eigenständig breit aufgestellte Immobiliengesellschaft, sondern eine zweckgebundene Projektgesellschaft innerhalb der PANDION-Gruppe. Im Konzernabschluss der PANDION AG wurde sie zuletzt als vollständig zum Konzern gehörende Gesellschaft ausgewiesen.
Solche Projektgesellschaften werden in der Immobilienwirtschaft üblicherweise für einzelne Grundstücke und Bauvorhaben eingesetzt. Finanzierung, Projektkosten, Verträge, Grundstücksbesitz sowie spätere Erlöse werden dabei weitgehend in der jeweiligen Gesellschaft gebündelt. Gerät die übergeordnete Gruppe in wirtschaftliche Schwierigkeiten, können sich Liquiditätsengpässe deshalb rasch auf einzelne Projektgesellschaften übertragen.
Die PANDION AG und mehrere zentrale Gesellschaften der Unternehmensgruppe hatten bereits am 10. August 2026 Insolvenzanträge in Eigenverwaltung gestellt. Betroffen waren unter anderem Gesellschaften aus den Bereichen Projektentwicklung, Vertrieb, Design, Projektmanagement und Engineering. Als Hintergrund nannte das Unternehmen gescheiterte Finanzierungs- und Restrukturierungsbemühungen. Ein wesentlicher Finanzierungsbaustein sei entgegen den Erwartungen weggefallen; zusätzliche Liquidität habe nicht mehr rechtzeitig beschafft werden können.
Zunächst hatte die Gruppe erklärt, dass die einzelnen Projektgesellschaften nicht unmittelbar von den Anträgen betroffen seien und die Projekte grundsätzlich fortgeführt werden sollten. Ende August 2026 folgte jedoch die Ankündigung, auch für elf weitere Projektgesellschaften Insolvenzanträge einzureichen. Die PANDION Prinzessinnenstraße GmbH & Co. KG gehörte ausdrücklich zu diesen Gesellschaften. Nach Angaben der Gruppe hatten sich die Insolvenzverfahren der zentralen Konzerngesellschaften auf die Liquidität der Projektunternehmen ausgewirkt und dort Zahlungsunfähigkeit ausgelöst.
Die PANDION-Gruppe war vor der Krise nach eigenen Angaben mit etwa 3.800 Wohnungen in Planung oder Bau sowie rund 200.000 Quadratmetern Bürofläche befasst. Das gesamte Verkaufsvolumen der Projekte wurde mit mehr als 4,8 Milliarden Euro angegeben. Diese Zahlen beschreiben allerdings die Gesamtgruppe und dürfen nicht mit dem Umfang der Geschäftstätigkeit der einzelnen PANDION Prinzessinnenstraße GmbH & Co. KG gleichgesetzt werden.
Noch keine endgültige Verfahrenseröffnung
Mit der Entscheidung des Amtsgerichts Köln ist das Insolvenzverfahren noch nicht endgültig eröffnet. Prof. Dr. Torsten Martini muss zunächst die Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft untersuchen. Dabei wird insbesondere zu klären sein, ob ein Insolvenzgrund vorliegt, ob das vorhandene Vermögen die Verfahrenskosten deckt und welche Möglichkeiten für eine Fortführung, Übertragung oder Verwertung des Berliner Projekts bestehen.
Die vorläufige Insolvenzverwaltung bedeutet daher nicht automatisch das Ende des geplanten Büroprojekts. Denkbar sind grundsätzlich eine Fortführung unter veränderten finanziellen Bedingungen, der Einstieg eines Investors oder der Verkauf des Grundstücks beziehungsweise der Projektentwicklung. Ob eine dieser Möglichkeiten wirtschaftlich tragfähig ist, hängt vom Projektstand, den bestehenden Belastungen und der Nachfrage potenzieller Investoren ab.
Für Erwerber des bereits vor Jahren fertiggestellten Münchner Isolden-Projekts besteht dagegen kein aktuelles Fertigstellungsrisiko. Soweit noch rechtlich durchsetzbare Alt-, Gewährleistungs- oder sonstige Ansprüche gegen die damalige Projektgesellschaft bestehen sollten, könnten diese allerdings vom Insolvenzverfahren berührt werden.
Im Mittelpunkt des Verfahrens dürfte somit weniger das namensgebende alte Münchner Wohnprojekt als vielmehr die spätere Berliner Projektentwicklung an der Prinzessinnenstraße stehen. Welche Werte dort noch vorhanden sind und ob das geplante „PANDION OFFICEHOME DELVE“ verwirklicht werden kann, muss nun im Verfahren unter dem Aktenzeichen 70h IN 120/26 geklärt werden.
Ich hoffe, dass dem „Treiben“, gleich auf welcher Ebene und welche der zahlreichen Projektgesellschaften von einem/ dem Insolvenzverfahren betroffen sind, der Pandion AG
ein Ende gesetzt wird. Ich hoffe auch, dass Prof. Dr. Torsten Martini die Struktur der Projektgesellschaft genau untersucht, denn das Projekt PANDION Prinzessinnenstraße GmbH & Co. ist nur eine der zahlreichen anderen, die auf Gewinn Maximierung um jeden Preis und Steuervermeidung weit über die gängigen und akzeptierten Steuer Trix hinausgehend ausgerichtet ist und dies seit Gründung der Pandion AG, sprich seit Jahrzehnten. Die Wohnungen sind nicht Wohnungen, die sich nicht einmal eine normal verdienende Akademikerin leisten kann und will, geschweige denn Familien mit Kindern, etc. . Es ist ein Witz, dass Reinhold Knodel, dem der Laden gehört, angeblich in Zossen wohnt richtiger ausgedrückt angemeldet ist. In Wirklichkeit hat er ein riesiges Anwesen in Köln-Deckstein mit Wohnhaus im Stile des Bauhauses. Pandion ist auf Trickserei aufgebaut. Gewiss gibt es nicht mehr so günstige Anleihen und die Nachfrage nach Bürofläche existiert auch nicht mehr, was Pandion seinerseits expandieren ließ und systematisch Geld beiseite schaffen und wo kann man dies besser als in der Immobilienbranche, auf Fremdfinanzierung ausgerichtet führt früher oder später immer zu Schwierigkeiten. Die Frage ist nur wann und wie heftig.