1. Gesamteinschätzung für Anleger
Der offene Immobilienfonds INTER ImmoProfil befindet sich seit April 2023 in der geordneten Abwicklung. Das Geschäftsjahr 2024/2025 war geprägt von massiven Wertverlusten, dem zunehmenden Immobilienverkauf sowie hohen Liquiditätsbeständen.
Für Anleger ergibt sich ein zwiespältiges Bild:
Kurzfristig profitieren sie von hohen Ausschüttungen, die aus Verkäufen stammen.
Langfristig ist die Rendite negativ, da der Fonds erhebliche Wertänderungsverluste verzeichnet.
Die Abwicklung schreitet voran, aber Risiken bleiben insbesondere durch Rückstellungen, Gewährleistungen und Marktunsicherheiten bestehen.
2. Wertentwicklung und Rendite – Deutlicher Rückgang
Der Fonds erzielte im Geschäftsjahr 2024/2025 eine Wertentwicklung von –24,5 %.
Damit setzte sich die negative Entwicklung der Vorjahre fort.
Weitere Kennzahlen:
3-Jahres-Performance: –30,5 %
5-Jahres-Performance: –26,6 %
Seit Auflegung (1998): +59,4 % bzw. 1,7 % p. a. (langfristiger Durchschnitt)
Die stark negativen Ergebnisse sind primär auf Wertminderungen der Immobilien zurückzuführen:
Immobiliengesamtrendite 2024/25: –36,8 % (!)
Wertänderungen allein: –43,4 %
Die negative Marktentwicklung (sinkende Verkehrswerte, erhöhte Leerstände, schwierige Transaktionsmärkte) hat den Fonds besonders hart getroffen.
3. Immobilienverkäufe – Strategischer Fortschritt, aber nicht immer Preiserfolge
Im Berichtsjahr wurden vier weitere Immobilien verkauft (Dresden, Köln, Helsinki, Glasgow) sowie für Essen ein Vertrag unterzeichnet. Damit sind fast alle Objekte liquidiert.
Die Verkaufspreise im Vergleich zu Verkehrswerten:
Dresden: über Verkehrswert
Glasgow: über Verkehrswert
Helsinki: zum Verkehrswert
Köln: unter Verkehrswert
Der Verkauf unter Wert in Köln zeigte, dass der Markt schwierig bleibt – besonders für problematische Objekte.
Der Immobilienbestand schrumpfte von 98,9 Mio. EUR auf 12,9 Mio. EUR.
4. Hohe Liquidität – Stabilität in der Abwicklung
Durch die Verkäufe stiegen die Bankguthaben auf 59,2 Mio. EUR (85,1 % des Fondsvermögens).
Vorteil für Anleger:
Hohe Liquidität bedeutet Sicherheit für die anstehenden Ausschüttungen und Abwicklungskosten.
Nachteil:
Hohe Liquiditätsquote generiert nur geringe Erträge, dadurch kaum Renditepotenzial.
Der Fonds ist renditeseitig „ausgelaufen“.
5. Ausschüttungen – Attraktive Rückflüsse während der Abwicklung
Seit April 2023 wurden bislang 6,80 EUR pro Anteil ausgeschüttet. Zusätzlich:
Juni 2025 Zwischenausschüttung: 5,00 EUR/Anteil (aus Dresden-Verkauf)
15.12.2025 Endausschüttung: 18,50 EUR/Anteil (aus mehreren Verkäufen)
Damit haben Anleger bereits über 24 EUR je Anteil zurückerhalten (bei Rücknahmepreis ~34 EUR entspricht das ca. 70 % des Wertes).
Steuerlich relevant:
Die Ausschüttung am 15.12.2025 kann steuerfrei als Kapitalrückzahlung behandelt werden, sofern die fortgeführten Anschaffungskosten über dem Rücknahmepreis liegen.
6. Risiken – was Anleger beachten sollten
Der Fonds weist klare Abwicklungsrisiken auf:
✓ Immobilienmarkt- und Bewertungsrisiken
– drastische Wertminderungen dokumentiert.
✓ Liquiditäts- und Eventualverbindlichkeiten
Der Fonds muss Liquidität zurückhalten für:
Gewährleistungsansprüche aus Verkäufen
Steuernachforderungen (besonders Ausland)
Instandhaltungen der Restimmobilie Essen
✓ Konzentrationsrisiko
Nur eine Immobilie ist noch im Bestand → hoher Klumpenrisikoanteil.
✓ Nachhaltigkeitsrisiken
Die Investitionen erfüllen nicht die EU-Taxonomie-Kriterien. Nachhaltigkeitsrisiken werden nicht strukturiert berücksichtigt. 1
7. Zukunftsausblick – Abwicklung schreitet voran
Das Management hat das Ziel erreicht, die meisten Immobilien bis zur Kündigung zu verkaufen.
Für die finale Abwicklung bedeutet das:
Der Fonds dürfte in den kommenden 12–24 Monaten vollständig liquidiert werden.
Weitere Ausschüttungen werden folgen, jedoch abhängig von der Liquiditätsvorsorge.
Die noch verbleibende Immobilie in Essen wird voraussichtlich 2026 endgültig aus dem Fonds gehen.
Der endgültige Liquidationserlös ist derzeit nicht exakt prognostizierbar.
8. Fazit für Anleger
Positiv:
Hohe Liquidität & laufende Ausschüttungen
Mehrheit der Immobilien erfolgreich verkauft
Steuerlich vorteilhafte Kapitalrückzahlungen möglich
Negativ:
Enorme Wertverluste im Immobilienportfolio
Teilweise Verkäufe unter Verkehrswert
Keine weitere Renditeperspektive
Abwicklungsrisiken bleiben (Steuern, Gewährleistungen, Restimmobilie)
Gesamturteil:
Der Fonds befindet sich im geordneten Rückbau, und Anleger sollten die Abwicklung rein als Kapitalrückführung, nicht als Investmentchance betrachten. Das Potenzial zukünftiger Zahlungen ist begrenzt, aber solide abgesichert durch die hohe Liquidität.
