Der Jahresbericht 2024/25 des BNP Paribas MacStone dokumentiert die endgültige Abkehr von der ursprünglichen Fondsstrategie sowie eine deutliche Verschlechterung der wirtschaftlichen Kennzahlen. Für Anleger ist der Bericht v. a. im Hinblick auf Wertentwicklung, Konzentrationsrisiko, Liquidationsperspektive und steuerliche Auswirkungen entscheidend.
1. Fondsstatus: Vertrieb eingestellt – Verwaltung gekündigt – Liquidation eingeleitet
Bereits seit 14. Oktober 2022 ist der Anteilvertrieb eingestellt, seit 31. Mai 2024 auch die Anteilsrücknahme.
Die Fondsverwaltung endet am 31. Dezember 2025, danach übernimmt die Verwahrstelle die Abwicklung. Das Management strebt an, die einzige Immobilie bis Ende 2025 zu verkaufen – der spätere Liquidationserlös wird an Anleger ausgeschüttet.
Bewertung aus Anlegersicht:
Der Fonds befindet sich nicht mehr im operativen Regelbetrieb, sondern im geordneten Abwicklungsprozess. Damit steigt die Bedeutung des Verkaufswerts der einzigen Immobilie massiv.
2. Portfoliosituation: Nur ein Objekt – vollständiges Klumpenrisiko
Zum Stichtag enthält der Fonds eine einzige Immobilie:
Hotel in München, Aschauer Straße 12
Verkehrswert per Gutachten: 16,47 Mio. EUR
Vollständig und langfristig vermietet (Restlaufzeit ~14,8 Jahre)
Der ursprünglich geplante Aufbau eines diversifizierten Immobilienportfolios ist seit 2022 endgültig aufgegeben.
Bewertung aus Anlegersicht:
Das komplette Fondsrisiko hängt nun an einem einzigen Objekt. Wertänderungen am Hotel wirken unmittelbar und 1:1 auf den Anteilpreis.
3. Wertentwicklung: Deutlicher Preisverfall – kumulierter Verlust über 33 %
Die Performancezahlen sind eindeutig:
Zeitraum Wertentwicklung
Geschäftsjahr 2024/25 –17,3 %
Seit Auflage 2020 –33,2 %
Anteilpreis 2024: 18,87 € → 2025: 14,95 €
Der Fonds startete mit 25 € je Anteil – der heutige Wert liegt 40 % darunter.
Bewertung aus Anlegersicht:
Der Fonds zeigt seit seiner Auflage keine Phase eines stabilen oder positiven Ertragsprofils. Das negative Bild verschärft sich durch sinkende Verkehrswerte.
4. Verkehrswertentwicklung: Immobilie verliert rund 17 % in einem Jahr
Verkehrswert 2024: 19,95 Mio. EUR
Verkehrswert 2025: 16,47 Mio. EUR
Rückgang: –3,48 Mio. EUR (≈ –17 %)
Dieser Rückgang ist der Haupttreiber des Anteilpreisverfalls.
Kommentar:
Die Hotelbranche ist zwar durch stabile Vermietungssituation geprägt, aber steigende Renditeanforderungen der Investoren und höhere Zinsen drücken die Marktwerte.
5. Liquidität & Verschuldung: Hohe Fremdfinanzierung relativ zum gesunkenen Verkehrswert
Liquide Mittel: 4,4 Mio. EUR
Kreditvolumen: 7,37 Mio. EUR
Fremdfinanzierungsquote gemessen am Verkehrswert: 44,7 %
Durch den Wertverlust der Immobilie beträgt die Fremdfinanzierungsquote nun deutlich über 30 %, was als passive Anlagegrenzverletzung bezeichnet wird – derzeit ohne akute Folgen, aber ein Warnsignal.
Bewertung aus Anlegersicht:
Bei einer späteren Veräußerung reduziert das Darlehen den Nettoerlös erheblich. Je niedriger der Verkaufspreis, desto stärker schrumpft der Liquidationserlös für Anleger.
6. Ausschüttungspolitik: Weiterhin moderat – 0,64 € pro Anteil
Ausschüttung 2024/25: 0,64 EUR pro Anteil
Dies entspricht rund 4 % des aktuellen Anteilwerts – jedoch bei stark fallender Substanz.
Bewertung:
Die Ausschüttung wirkt nominal positiv, wird jedoch vollständig durch Wertverluste überkompensiert.
7. Steuerstatus: Verlust der Klassifikation als Auslandsimmobilienfonds
Der Fonds erfüllt nicht mehr die Voraussetzung, >50 % im Ausland zu investieren.
Folge: Anwendung nur des niedrigeren Teilfreistellungssatzes für Immobilienfonds.
Bewertung:
Für Anleger sinkt die steuerliche Begünstigung der Erträge. Das reduziert die Netto-Rendite weiter.
8. Chancen & Risiken
Chancen
Ein potenziell guter Verkaufspreis des Hotels könnte die Liquidationsausschüttung erhöhen.
Langfristiger Mietvertrag mit bonitätsstarkem Betreiber bietet stabile Einnahmen bis zum Verkauf.
Risiken
Verkauf unter Verkehrswert möglich → weiterer Kapitalverlust.
Marktumfeld für Hotelimmobilien volatil.
Keine Diversifikation → Totale Abhängigkeit vom Münchner Hotelmarkt.
Hohe Verschuldung relativ zur nur noch einen Immobilie.
9. Gesamtfazit für Anleger
Der Jahresbericht zeigt klar:
Der Fonds befindet sich in einem fortgeschrittenen Abwicklungsprozess und weist eine anhaltend schwache Wertentwicklung auf.
Die Substanz hat sich deutlich reduziert, die Diversifikation ist nicht gegeben, und das Ergebnis hängt vollständig vom Verkauf einer einzigen Immobilie ab.
Aus Anlegersicht ist der BNP Paribas MacStone nun ein reiner Liquidationsfonds, bei dem:
der finale Verkaufspreis des Hotels
die Restschuld
und die Abwicklungskosten
über den endgültigen Rückfluss an die Anleger entscheiden.
Eine positive Überraschung ist möglich, aber nicht wahrscheinlich, da der Verkehrswert bereits deutlich reduziert wurde und die Marktlage herausfordernd bleibt.
