Steigende Energiekosten, neue Klimaschutzvorgaben und strengere gesetzliche Regelungen verändern zunehmend die Anforderungen an Vermieter. Wer weiterhin nach alten Mustern abrechnet oder veraltete Mietverträge verwendet, riskiert finanzielle Nachteile, Rückforderungen und Streitigkeiten mit Mietern. Darauf weist der Hanauer Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel in einem aktuellen Rechtstipp hin.
Mehr Gesetze, mehr Pflichten
Längst geht es bei der Heizkostenabrechnung nicht mehr nur um den Verbrauch von Heizenergie. Inzwischen greifen mehrere Gesetze ineinander und regeln, welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen und welche Vermieter künftig selbst tragen müssen.
Neben den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs spielen heute insbesondere die Heizkostenverordnung, das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO₂KostAufG), die Betriebskostenverordnung sowie das Gebäudeenergiegesetz eine zentrale Rolle. Für Vermieter wird es dadurch zunehmend schwieriger, den Überblick zu behalten.
CO₂-Kosten werden aufgeteilt
Eine der wichtigsten Änderungen betrifft die Verteilung der CO₂-Kosten.
Seit 2023 dürfen diese nicht mehr vollständig auf die Mieter umgelegt werden. Stattdessen richtet sich der Anteil des Vermieters nach der energetischen Qualität des Gebäudes. Je schlechter die Energieeffizienz, desto größer ist sein Kostenanteil. Im ungünstigsten Fall können Vermieter bis zu 95 Prozent der CO₂-Kosten selbst tragen.
Damit entsteht zugleich ein finanzieller Anreiz, Gebäude energetisch zu modernisieren.
Fehler können teuer werden
Nach Einschätzung von Glatzel sind viele Heizkostenabrechnungen zwar rechnerisch korrekt, enthalten jedoch rechtliche Fehler. Häufige Probleme sind unzutreffende Verteilerschlüssel, fehlerhafte Flächenangaben oder die Umlage von Kosten, die gesetzlich gar nicht mehr auf Mieter übertragen werden dürfen.
Besonders kritisch ist die Einhaltung der Abrechnungsfristen. Betriebskosten müssen grundsätzlich innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums abgerechnet werden. Versäumt ein Vermieter diese Frist, können Nachforderungen regelmäßig nicht mehr geltend gemacht werden.
Mieter dürfen Kosten kürzen
Kommt es zu Verstößen gegen die Heizkostenverordnung, können Mieter ihren Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten unter bestimmten Voraussetzungen um 15 Prozent kürzen.
Werden zudem die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben zur CO₂-Kostenaufteilung in der Abrechnung nicht ausgewiesen, sieht das CO₂KostAufG ein weiteres Kürzungsrecht von drei Prozent vor. Fehler können Vermieter daher unmittelbar Geld kosten.
Wärmeplanung darf nicht mehr umgelegt werden
Eine weitere Änderung betrifft die Betriebskostenverordnung.
Seit Oktober 2023 gehören Kosten der kommunalen Wärmeplanung ausdrücklich nicht mehr zu den umlagefähigen Betriebskosten. Tauchen entsprechende Positionen dennoch in der Nebenkostenabrechnung auf, können Mieter diese zurückweisen und unter Umständen die gesamte Abrechnung angreifen.
Alte Mietverträge bergen Risiken
Besonders aufmerksam sollten Eigentümer ihre bestehenden Mietverträge prüfen.
Viele ältere Verträge enthalten Klauseln, nach denen sämtliche Heiz- oder Brennstoffkosten vollständig auf die Mieter übertragen werden. Solche Regelungen entsprechen häufig nicht mehr der heutigen Rechtslage und können teilweise unwirksam sein. Dies gilt insbesondere im Zusammenhang mit der gesetzlichen Aufteilung der CO₂-Kosten.
Energetische Sanierungen gewinnen an Bedeutung
Nach Ansicht des Rechtsanwalts lohnt sich für Vermieter zunehmend auch ein strategischer Blick auf die Energieeffizienz ihrer Gebäude.
Modernisierungen wie eine bessere Dämmung oder effizientere Heiztechnik senken nicht nur den Energieverbrauch, sondern können langfristig auch den vom Vermieter zu tragenden CO₂-Anteil reduzieren. Gleichzeitig eröffnen energetische Maßnahmen unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit einer Modernisierungsumlage nach dem Mietrecht.
Fazit
Die Anforderungen an Vermieter werden immer komplexer. Heizkostenabrechnung, CO₂-Kostenaufteilung und neue Vorgaben aus dem Gebäudeenergiegesetz greifen heute eng ineinander. Wer weiterhin mit veralteten Vertragsmustern oder Abrechnungen arbeitet, riskiert finanzielle Einbußen und rechtliche Auseinandersetzungen.
Eine regelmäßige Überprüfung der Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen und energetischen Situation des Gebäudes kann deshalb helfen, Fehler zu vermeiden und die Weichen für eine rechtssichere und wirtschaftliche Immobilienverwaltung zu stellen.
