Der aktuelle Jahresbericht des DWS grundbesitz Fokus Deutschland (Stichtag: 31. März 2025) zeigt eine insgesamt herausfordernde Entwicklung, die vor allem durch die fortdauernden Marktverwerfungen infolge gestiegener Zinsen geprägt ist.
Negatives Ergebnis trotz stabiler Mieterträge
Im Berichtsjahr erzielte der Fonds eine Wertentwicklung von -2,8 % (RC) bzw. -2,4 % (IC) nach BVI-Methode. Ausschlaggebend hierfür waren die erneut gesunkenen Immobilienbewertungen, die trotz stabiler Mieterlöse den Wert des Portfolios belasteten. Der Bruttoertrag aus Mieteinnahmen lag mit 4,5 % auf solidem Niveau, nach Abzug der gestiegenen Bewirtschaftungskosten blieb jedoch nur ein Nettoertrag von 1,5 %.
Marktumfeld: Zinsanstieg und Immobilienpreisdruck
Die starke Korrektur der Verkehrswerte ist direkte Folge des seit 2022 anhaltenden Zinsanstiegs, wodurch alternative Anlagemöglichkeiten attraktiver wurden. Dies führte zu steigenden Rückgaben durch Anleger, was sich in einem hohen Nettomittelabfluss von 162,6 Mio. EUR niederschlug. Gleichzeitig wurden zehn Immobilien verkauft, um die Liquiditätsposition zu stärken.
Fokus auf Wohnimmobilien als Stabilitätsfaktor
Positiv hervorzuheben ist der hohe Anteil an Wohnimmobilien (ca. 43 % nach Mietertrag), der sich in einem robusten Mietmarkt mit weiterhin steigenden Mieten bewährt. Dies schützt den Fonds teilweise vor größeren Wertverlusten, da insbesondere Wohnimmobilien von Angebotsknappheit und nachhaltiger Nachfrage profitieren.
Kennzahlen und Portfolioentwicklung
Fondsvermögen: Rückgang auf 777,5 Mio. EUR (Vorjahr: 974,1 Mio. EUR)
Immobilienvermögen: Rückgang auf 868,6 Mio. EUR, u. a. durch Verkäufe
Fremdkapitalquote: Anstieg auf 26,2 % (Vorjahr: 23,3 %)
Vermietungsquote: Stabile 93,7 %, allerdings leicht rückläufig gegenüber Vorjahr (94,7 %)
Ausschüttungen: 0,60 EUR (RC) bzw. 0,80 EUR (IC) je Anteil
Risiken und Ausblick
Die Hauptbelastungen sind die weiterhin hohen Zinsen, die zu Druck auf die Verkehrswerte und zu erhöhten Mittelabflüssen führen. Gleichzeitig besteht ein Restrisiko, dass weitere Rückgaben von Anteilen zu zusätzlichen Immobilienverkäufen zwingen.
Positiv stimmen die Fundamentaldaten: Der Wohnungsmarkt bleibt stark, und eine Bodenbildung bei den Immobilienpreisen deutet sich an. Auch die Diversifizierung nach Nutzung und Standort (Deutschland, teilweise Europa) bietet langfristig Potenzial.
Fazit für Anleger
Aus Anlegersicht zeigt sich der Fonds aktuell in einer Übergangsphase: Einerseits wirkt der Wohnfokus stabilisierend, andererseits drücken die negativen Verkehrswertänderungen auf die Rendite. Für langfristig orientierte Anleger, die an eine Erholung des deutschen Immobilienmarktes glauben und Schwankungen aushalten können, bleibt der Fonds interessant. Kurzfristig sind jedoch keine hohen Ausschüttungen oder Wertsteigerungen zu erwarten.
