Der offene Immobilienfonds DWS grundbesitz global befand sich im Geschäftsjahr 2025/2026 weiterhin in einer schwierigen Marktphase. Zwar konnte der Fonds erneut eine leicht positive Wertentwicklung erzielen, jedoch belasten anhaltend hohe Mittelabflüsse, notwendige Immobilienverkäufe und ein insgesamt schwaches Transaktionsumfeld weiterhin die Entwicklung. Für langfristig orientierte Anleger bietet der Fonds aufgrund seiner breiten Diversifikation Chancen, kurzfristig überwiegen jedoch die Risiken.
Positiv
Der Fonds verwaltet mit 2,44 Mrd. Euro weiterhin ein großes und international breit gestreutes Immobilienportfolio mit 49 Objekten in Europa, Nordamerika und Asien-Pazifik. Die regionale sowie sektorale Diversifikation reduziert Klumpenrisiken und erhöht die Stabilität der laufenden Mieterträge. Besonders hoch ist der Anteil von Wohn-, Einzelhandels- und hochwertigen Büroimmobilien.
Die Vermietungsquote von 87,7 % ist zwar nicht außergewöhnlich hoch, bewegt sich aber angesichts des aktuellen Immobilienmarktes noch auf einem akzeptablen Niveau. Gleichzeitig erwirtschaften die Immobilien einen attraktiven Nettoertrag von 5,6 %, was zeigt, dass der Bestand weiterhin solide laufende Einnahmen generiert.
Ebenfalls positiv ist die weiterhin moderate Fremdfinanzierung. Die Fremdkapitalquote beträgt 23 % und liegt damit deutlich unter der gesetzlichen Obergrenze von 30 %. Dadurch verfügt der Fonds weiterhin über finanzielle Handlungsspielräume.
Negativ
Die größte Schwäche bleibt der anhaltende Kapitalabfluss. Im Berichtsjahr zogen Anleger netto rund 475 Mio. Euro aus dem Fonds ab. Um diese Rückgaben bedienen zu können, musste das Management erneut zahlreiche Immobilien verkaufen. Insgesamt wurden zehn Objekte veräußert, wodurch sich das Portfolio von 60 auf 49 Immobilien verringerte.
Problematisch ist außerdem die sehr geringe Wertentwicklung. Die Anteilklasse RC erzielte lediglich 0,3 %, die institutionelle Anteilklasse IC 0,7 %. Damit liegt der Fonds deutlich unter den Renditen vieler Anleihen oder Aktieninvestments. Auch über längere Zeiträume zeigt sich eine schwache Entwicklung – insbesondere die letzten zwei bis fünf Jahre verliefen negativ.
Hinzu kommt, dass die Liquiditätsquote auf 10,3 % gesunken ist. Obwohl dies weiterhin ausreichend erscheint, dürfte der Fonds aufgrund bereits angekündigter weiterer Rückgabeverlangen zusätzliche Immobilien verkaufen müssen. In einem weiterhin wenig liquiden Immobilienmarkt besteht dabei das Risiko, Verkäufe nur zu ungünstigen Preisen realisieren zu können.
Chancen
Langfristig sprechen mehrere Faktoren für den Fonds. Das Management erwartet insbesondere bei Wohnimmobilien, Logistik und hochwertigen Bürostandorten steigende Mieten aufgrund des knappen Angebots. Gleichzeitig könnten sinkende Neubautätigkeit und eine Stabilisierung der Immobilienmärkte künftig wieder zu Wertsteigerungen führen. Der Fonds investiert gezielt in diese langfristig attraktiven Segmente.
Risiken
Das größte Risiko bleibt die Liquidität. Sollten die Mittelabflüsse anhalten, werden weitere Immobilienverkäufe notwendig sein. Dadurch könnten zusätzliche Bewertungsverluste entstehen. Zudem bestehen weiterhin Unsicherheiten durch hohe Zinsen, geopolitische Spannungen und ein insgesamt schwaches Transaktionsvolumen auf den internationalen Immobilienmärkten.
Fazit aus Anlegersicht
Aus Investorensicht präsentiert sich grundbesitz global als qualitativ gut diversifizierter Immobilienfonds mit soliden Mieterträgen und einer konservativen Finanzierung. Die operative Qualität des Portfolios ist weiterhin überzeugend.
Dem stehen jedoch erhebliche Belastungen gegenüber: hohe Mittelabflüsse, notwendige Immobilienverkäufe, eine sehr niedrige Rendite sowie weiterhin schwierige Marktbedingungen. Kurzfristig dürfte der Fonds deshalb nur begrenztes Kurspotenzial besitzen.
Für bereits investierte Anleger erscheint ein Halten vertretbar, da das Portfolio grundsätzlich hochwertig ist. Für einen Neueinstieg bietet sich dagegen eher an, zunächst auf eine Stabilisierung der Mittelabflüsse und eine nachhaltige Erholung des Immobilienmarktes zu warten.
