Wer eine Immobilie finanziert, kommt an einem Begriff kaum vorbei: der Grundschuld. Sie dient Banken als wichtigste Sicherheit bei der Vergabe von Baukrediten und entscheidet im Ernstfall darüber, ob ein Kreditinstitut auf die Immobilie zugreifen kann.
Grundschuld ist heute der Regelfall
Auch wenn häufig von einem Hypothekendarlehen gesprochen wird, wird in der Praxis fast immer eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Sie gibt der finanzierenden Bank das Recht, die Immobilie verwerten zu lassen, falls der Kreditnehmer seine Darlehensraten dauerhaft nicht mehr zahlen kann. In diesem Fall kann das Kreditinstitut eine Zwangsversteigerung beantragen und sich aus dem Erlös bedienen.
Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek
Der wesentliche Unterschied liegt in der rechtlichen Ausgestaltung:
- Hypothek: Sie ist unmittelbar an das Darlehen gekoppelt. Mit der vollständigen Rückzahlung des Kredits erlischt sie automatisch.
- Grundschuld: Sie bleibt unabhängig vom Kredit bestehen und wird erst gelöscht, wenn dies ausdrücklich im Grundbuch veranlasst wird.
Gerade deshalb bevorzugen Banken die Grundschuld. Im Fall eines Zahlungsausfalls kann sie schneller durchgesetzt werden, ohne zunächst den genauen Bestand der Forderung nachweisen zu müssen.
Eintragung verursacht zusätzliche Kosten
Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen. Dafür fallen Gebühren für Notar und Grundbuchamt an, deren Höhe sich nach dem eingetragenen Grundschuldbetrag richtet. Je nach Finanzierung können hierfür mehrere hundert bis über tausend Euro anfallen.
Bankwechsel ohne neue Grundschuld möglich
Wer nach Ablauf der Zinsbindung zu einer anderen Bank wechselt, muss die Grundschuld häufig nicht löschen und neu eintragen lassen. Stattdessen wird sie an das neue Kreditinstitut abgetreten. Das spart Zeit und vermeidet zusätzliche Notar- und Grundbuchkosten.
Warum der Rang der Grundschuld entscheidend ist
Besonders wichtig ist die Reihenfolge der Eintragungen im Grundbuch. Bei einer Zwangsversteigerung werden Gläubiger entsprechend ihres Ranges bedient:
- Erstrangige Grundschuld: höchste Sicherheit, daher meist die günstigsten Darlehenskonditionen.
- Nachrangige Grundschuld: höheres Risiko für die Bank und deshalb häufig mit höheren Zinsen verbunden.
Als Faustregel gilt: Bis etwa 60 Prozent des Beleihungswertes gilt eine Finanzierung als erstrangig. Der Bereich zwischen 60 und 80 Prozent wird üblicherweise als zweitrangige Finanzierung eingestuft.
Beispiel für die Rangberechnung
Bei einer Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von 150.000 Euro ergibt sich nach einem Risikoabschlag von 20 Prozent ein Beleihungswert von 120.000 Euro.
- Erstrangiger Bereich: bis 72.000 Euro
- Zweitrangiger Bereich: bis 96.000 Euro
Finanzierungen innerhalb des erstrangigen Bereichs erhalten in der Regel die besten Zinssätze.
Fazit
Die Grundschuld gehört zu jeder klassischen Immobilienfinanzierung dazu und dient der Bank als Sicherheit für den vergebenen Kredit. Für Käufer ist vor allem wichtig zu wissen, dass die Grundschuld auch nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens bestehen bleibt, solange sie nicht gelöscht wird. Zudem kann der Rang der Grundschuld erhebliche Auswirkungen auf die Finanzierungskosten haben und sollte deshalb bereits bei der Kreditplanung berücksichtigt werden.
