1. Gesamtperformance: Stabilisierung erkennbar, aber noch negativ
Der Fonds erzielte im Geschäftsjahr 2024/2025 eine Gesamtrendite von –0,65 % (Vorjahr: +0,27 %).
Ursachen:
Positiver operativer Ertrag (steigende Mieteinnahmen, +1,9 % Beitrag)
Negativer Bewertungs- und Verkaufseffekt (–2,44 %) als Folge der Zinswende und der realisierten Abschläge beim Verkauf
Anteilwert sank von 10,75 EUR auf 10,52 EUR
Die Zahlen zeigen: Der laufende Betrieb ist robust, doch Marktbedingungen und strategische Verkäufe belasten die Nettorendite.
2. Immobilienmarktumfeld: Zinsentspannung als Hoffnungsschimmer
Laut Fondsmanagement stabilisiert sich der Markt langsam:
Rückgang der Leitzinsen → erste Entspannung
Transaktionsvolumina noch niedrig
Nachfrage nach Wohnraum und modernen Büroflächen stabil
Indexierungen der Mietverträge wirken positiv
Die zweite Geschäftsjahreshälfte brachte bereits eine Verbesserung der Jahresrendite von –1,4 % auf –0,65 %.
3. Portfolioveränderungen: Strategische Verkäufe prägen das Jahr
Der Fonds verkaufte vier voll übernommene Immobilien (Retail und Büro) mit einem Volumen von ca. 168 Mio. EUR.
Auswirkungen:
Netto-Liquidität: ca. 77 Mio. EUR
Rückführung von Fremdkapital: 75,6 Mio. EUR
Teilweise negative Verkaufsergebnisse aufgrund von Transaktionskosten und nicht abgeschriebenen Nebenkosten
Beispiel:
Lichtenfels: –4,5 Mio. EUR
Potsdam: –7,1 Mio. EUR
Hamburg (Julius-Brecht-Straße): –0,9 Mio. EUR
Positiv: Verkauf einer Retail-Immobilie deutlich über Verkehrswert.
Strategisches Ziel:
Reduktion „Working“ von 61,6 % → 55 %
Erhöhung „Living“ von 38,4 % → 45 %
→ Der Fonds bewegt sich klar in Richtung wohn- und gesundheitsorientiertes Portfolio.
4. Liquidität und Risikomanagement: Solide Position
Liquiditätsquote: 12,17 % – hoch und stabil.
Fremdkapitalquote: 20,7 % (Vorjahr: 22,5 %) – positiver Trend.
Kreditlinie nach §199 KAGB vorhanden, aber im Berichtsjahr nicht genutzt.
Die zwölfmonatige Kündigungsfrist für Rückgaben schützt den Fonds, dennoch bleiben die Rückgaben erhöht, wenn auch geringer als im Vorjahr.
5. Portfolioqualität: Breite Diversifikation
Laut Aufstellung umfasst das Fondsvermögen:
37 Immobilien in 6 Ländern
Fokusmärkte: Deutschland, Niederlande, Frankreich, Belgien, Österreich, Finnland
Nutzungsarten gut verteilt: Wohnen, Gesundheit, Retail, Büro
Vermietungsquote: 93,1 % (Rückgang durch Verkäufe, erneuter Anstieg auf >94 % erwartet)
Wichtig: Viele Objekte verfügen über lange Mietvertragsrestlaufzeiten und Indexierungen.
6. Nachhaltigkeit: Fonds nach Artikel 8 klassifiziert
Der Fonds:
erfüllt ESG-Kriterien (Artikel 8 EU-Offenlegungsverordnung)
berichtet über PAI-Indikatoren
hält einen Anteil „ökologisch nachhaltiger“ Investments
Für viele institutionelle Anleger zunehmend relevant.
7. Ausblick: Verhaltener Optimismus
Das Fondsmanagement erwartet:
weiteres Wiederbeleben der Transaktionsmärkte
steigende Attraktivität des Fonds bei niedrigeren Zinsen
Anstieg der Vermietungsquote durch neue Übergänge (z.B. Bruchsal Health-Care-Objekt)
mögliche höhere Verkaufspreise bei künftigen Desinvestitionen
Fazit für Anleger
Stärken
✔ Solider operativer Cashflow
✔ Sehr gute Diversifikation nach Ländern und Nutzungsarten
✔ Stabil hohe Vermietungsquote
✔ Rückführung von Fremdkapital → sinkendes Risiko
✔ ESG-konformes Artikel-8-Produkt
✔ Portfolio-Umbau hin zu stabileren Segmenten („Living“)
Risiken / Schwachpunkte
✘ Negative Performance v. a. durch Markt- und Bewertungsdruck
✘ Wertminderungen infolge der Zinswende
✘ Erhöhte Rückgaben belasten Liquiditätssteuerung
✘ Keine Akquisitionen – Wachstumspause
Gesamtbewertung
Der Fonds befindet sich in einer Übergangsphase, in der er seine Strategie erfolgreich nachjustiert. Der operative Teil zeigt Stärke, während Bewertungseffekte und Verkäufe das Jahresergebnis dämpfen. Mittel- bis langfristig orientierte Anleger finden hier weiterhin ein breit gestreutes, konservativ geführtes Immobilienprodukt, dessen Stabilisierung sich abzeichnet.
