Der Schweizer Immobilienmarkt gilt als einer der stabilsten in Europa – doch diese Stabilität könnte bald ins Wanken geraten. Grund dafür ist ein demografischer Wandel, der tiefgreifende Auswirkungen auf Angebot und Nachfrage im Immobiliensektor haben könnte. Fachleute sprechen bereits von einem möglichen „Silver Tsunami“ – einer Welle von Immobilienverkäufen durch pensionierte Eigentümer der Babyboomer-Generation.
Immer mehr Alte, immer weniger Käufer?
Babyboomer, also Menschen, die zwischen 1946 und 1964 geboren wurden, stellen in der Schweiz heute einen erheblichen Teil der Hausbesitzer. Viele von ihnen leben in Einfamilienhäusern, oft in ländlichen oder stadtnahen Gebieten, die sie in den 1970er- bis 1990er-Jahren gekauft haben. Mit dem Übergang in den Ruhestand wächst bei vielen der Wunsch, sich zu verkleinern oder in betreutes Wohnen zu wechseln – oft auch wegen gesundheitlicher oder finanzieller Gründe.
Hendrik Budliger, Demograf und Gründer des Analyseinstituts Demografik, warnt: „Der Schweizer Markt könnte durch ein Überangebot an Verkaufsobjekten unter Druck geraten.“ Besonders betroffen wären periphere Lagen, etwa im Zürcher Weinland oder in strukturschwächeren Gemeinden abseits der urbanen Zentren. Dort könnte die Zahl der Häuser auf dem Markt deutlich steigen – bei gleichbleibend oder sogar sinkender Nachfrage.
Bevölkerungswachstum: Trügerische Sicherheit?
Zwar geht die offizielle Prognose des Bundesamts für Statistik (BFS) davon aus, dass die Bevölkerung der Schweiz bis 2050 auf 10,5 Millionen Menschen anwächst – ein Plus von rund 1,5 Millionen. Doch Budliger hält dieses sogenannte Referenzszenario für zu optimistisch. Er verweist auf ein konservativeres Modell, das von einer Stagnation oder gar Schrumpfung ab 2043 ausgeht. Auch die Vereinten Nationen prognostizieren in ihrer mittleren Variante ein eher moderates Bevölkerungswachstum – und damit eine deutlich geringere Nachfrage nach Wohneigentum, als viele Investoren derzeit annehmen.
Angebot könnte Nachfrage übersteigen
Das eigentliche Risiko liegt in der Kombination aus:
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steigender Zahl älterer Eigentümer,
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sinkender Geburtenrate,
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wachsenden Finanzierungshürden für junge Käufer (z. B. hohe Eigenkapitalanforderungen),
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und geringer Zuwanderung qualifizierter Fachkräfte, wenn europäische Staaten stärker um Arbeitskräfte konkurrieren.
Schon jetzt ist in Teilen Europas zu beobachten, was bei einem Nachfrageeinbruch passieren kann: In Deutschland, Frankreich und Österreich haben sich die Immobilienpreise in den letzten Monaten deutlich abgekühlt. In der Schweiz hingegen klettern die Preise weiter – doch viele Fachleute warnen: Das könnte trügerisch sein.
Was bedeutet das für Eigentümer und Investoren?
Der Glaube an das sogenannte „Betongold“ – also daran, dass Immobilieninvestitionen immer sicher und wertstabil sind – gerät zunehmend unter Druck. Budliger erklärt: „Die heutigen Preise suggerieren Sicherheit, doch sie basieren auf einem Nachfrageverhalten, das sich in Zukunft stark verändern könnte.“
Vor allem in weniger zentralen Regionen könnten Eigentümer in den kommenden Jahrzehnten feststellen, dass die Käufer fehlen – und mit ihnen der erhoffte Verkaufswert. Das könnte nicht nur private Altersvorsorgepläne unter Druck setzen, sondern auch Banken, Hypothekarinstitute und die Bauwirtschaft betreffen.
Fazit: Vorsicht statt blinder Optimismus
Der Schweizer Immobilienmarkt steht möglicherweise an einem Wendepunkt. Zwar bleibt Wohneigentum in attraktiven Lagen wie Zürich, Genf oder Zug vorerst gefragt. Doch in vielen anderen Regionen könnten demografische Entwicklungen zu einem deutlichen Ungleichgewicht zwischen Verkäufern und Käufern führen.
Wer heute in Immobilien investiert – ob privat oder institutionell – sollte sich nicht allein auf steigende Preise und knappen Wohnraum verlassen. Demografie, Mobilität, Arbeitsmigration und gesellschaftlicher Wandel spielen eine immer größere Rolle. Der „Silver Tsunami“ ist nicht nur ein Begriff aus den USA – er könnte auch die Schweiz erfassen.
