„Mieter sind keine Verhandlungsmasse“ – Interview mit Rechtsanwältin Kerstin Bontschev über Kündigungen, Spekulation und die Möglichkeiten der Gegenwehr

In Leipzig sorgen zwei junge Immobilienunternehmer, Sven Schwarzat und Kevin Rader, für Aufsehen: Sie kaufen günstige Wohnungen, kündigen die Mieter und machen daraus teure WG-Zimmer – so berichten es zahlreiche Betroffene. Inzwischen geht es um Dutzende Wohnungen, teils mit fragwürdigen Kündigungen und ohne Baugenehmigung umgebaute Gebäude. Wir haben mit Kerstin Bontschev, Fachanwältin für Mietrecht in Leipzig, gesprochen. Sie erklärt, welche Rechte Mieter in solchen Fällen haben, wie sie sich wehren können – und ob hier sogar Straftatbestände vorliegen.

Frau Bontschev, was sagen Sie zu den bekannt gewordenen Fällen aus Leipzig?

Die Fälle sind erschütternd, aber leider nicht überraschend. Was wir hier sehen, ist ein immer häufiger werdendes Muster: Wohnungen werden gekauft, Mieter unter Druck gesetzt, günstiger Wohnraum verschwindet und wird durch teure Mini-Zimmer ersetzt. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten wie Leipzig ist das ein gefährlicher Trend – für die soziale Durchmischung, für Familien, für Menschen mit Behinderung oder kleinem Einkommen. Es ist gut, dass das Thema jetzt öffentlich wird.

Viele der Kündigungen erfolgen mit der Begründung der „wirtschaftlichen Verwertung“. Was steckt dahinter?

Die sogenannte Verwertungskündigung ist im § 573 Abs. 2 Nr. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Sie erlaubt eine Kündigung nur dann, wenn der Eigentümer die Wohnung sonst nicht sinnvoll wirtschaftlich nutzen kann und ihm deshalb ein erheblicher Nachteil entsteht. Es geht also nicht um ein bisschen mehr Gewinn, sondern um eine echte wirtschaftliche Notwendigkeit.

In vielen der Leipziger Fälle erscheint das aber zweifelhaft. Wenn jemand eine Wohnung günstig kauft, sie kurz darauf leer verkaufen will und behauptet, mit Mieter sei das nicht rentabel – dann ist das kein zulässiger Kündigungsgrund. Denn Spekulation ist keine rechtlich anerkannte Begründung.

Wie können sich Mieter gegen solche Kündigungen zur Wehr setzen?

Zuerst: Ruhe bewahren und sofort juristische Hilfe holen. Jede Kündigung sollte durch eine Anwältin oder einen Anwalt geprüft werden. Wichtig: Nicht einfach ausziehen! Wenn man das tut, gibt man seine Rechte auf.

Wer eine Kündigung erhält, sollte ihr schriftlich widersprechen – am besten per Einschreiben. Dann ist der Weg frei, sich auch gerichtlich gegen die Kündigung zu wehren. Die Chancen stehen oft gut, denn viele dieser Schreiben sind rechtlich angreifbar.

In manchen Fällen wird auch Eigenbedarf vorgeschoben. Was bedeutet das rechtlich?

Eigenbedarf ist einer der häufigsten Kündigungsgründe – und einer der missbrauchsanfälligsten. Der Eigentümer muss dabei nachweisen, dass er oder ein enger Angehöriger die Wohnung wirklich für sich selbst nutzen möchte. Wenn das aber nur behauptet wird, um Mieter loszuwerden, und die Wohnung kurz darauf zu Wucherpreisen weitervermietet wird, dann kann das sogar eine strafbare Handlung sein – vorsätzliche Täuschung oder Betrug.

In solchen Fällen können ehemalige Mieter sogar Schadensersatz verlangen – etwa für Umzugskosten oder die höhere Miete in der neuen Wohnung.

Was ist mit den baulichen Veränderungen ohne Genehmigung?

Umbauten wie das Abteilen von Zimmern, neue Küchen und Bäder, die Umwandlung in WG-Zimmer – das alles unterliegt dem Baurecht. Solche Maßnahmen müssen genehmigt werden, vor allem, wenn sie Sicherheitsaspekte betreffen – wie Brandschutz, Belüftung, Fluchtwege oder hygienische Mindeststandards.

Wenn hier ohne Genehmigung gearbeitet wurde, kann das konsequenzen für den Eigentümer haben – von Bußgeldern bis zum Nutzungsverbot. Mieter sollten solche Verstöße unbedingt der Bauaufsicht melden.

Könnte die Stadt Leipzig ein Gewerbeverbot gegen solche Eigentümer erlassen?

Theoretisch ja – aber das ist rechtlich nicht einfach. Die Stadt müsste nachweisen, dass der Eigentümer wiederholt gegen geltendes Recht verstoßen hat und damit die öffentliche Sicherheit oder Ordnung gefährdet ist. Das wäre z. B. bei systematischem Täuschen, Nichtzahlen von Betriebskosten, vorsätzlichem Entzug von Wasser oder Strom, Missachtung baurechtlicher Vorgaben denkbar.

In solchen Fällen könnten Ordnungsamt, Gewerbeamt oder Wohnungsaufsicht Maßnahmen ergreifen – etwa Auflagen, Bußgelder oder im Extremfall ein Gewerbeverbot.

In den betroffenen Häusern werden teilweise Abfindungen angeboten. Ist das empfehlenswert?

Vorsicht. Abfindungsangebote klingen oft verlockend, besonders wenn die Situation belastend ist. Aber: Wer eine Abfindung annimmt und freiwillig auszieht, verliert meist jede rechtliche Handhabe. Ich rate dringend: Solche Angebote niemals ohne juristische Prüfung unterschreiben.

In manchen Fällen kann eine Abfindung sinnvoll sein – etwa, wenn jemand sowieso umziehen wollte. Aber oft ist es besser, sich zu wehren und die Wohnung zu behalten.

Viele Betroffene fühlen sich machtlos. Haben sie überhaupt eine Chance?

Ja! Mieter sind keine wehrlosen Figuren in einem Monopoly-Spiel. Sie haben klare gesetzliche Rechte – und wenn sie sich zusammenschließen, werden sie gehört. Es gibt zahlreiche Fälle, in denen Gerichte unrechtmäßige Kündigungen abgewiesen haben. Wichtig ist: Nicht alleine bleiben, sich vernetzen, Hilfe holen – und dranbleiben.

Was raten Sie betroffenen Mietern in Leipzig konkret?

1. Reagieren Sie schriftlich auf jede Kündigung – mit Widerspruch und unter Beratung.
2. Lassen Sie sich rechtlich unterstützen – durch Anwälte oder Mietervereine.
3. Dokumentieren Sie alles – Briefe, Mängel, Gespräche, Fotos.
4. Informieren Sie die Stadt, wenn Sie von illegalen Umbauten, Verstößen gegen Mietrecht oder Baurecht erfahren.
5. Treten Sie mit Ihren Nachbarn in Kontakt. Gemeinsam ist man stärker – auch gegenüber einem Investor mit 300 Immobilien.

Frau Bontschev, vielen Dank für dieses aufklärende Gespräch.

Kerstin Bontschev:
Sehr gern. Ich wünsche mir, dass mehr Menschen den Mut finden, sich zu wehren. Denn Wohnraum ist keine Ware wie jede andere – er ist ein Grundbedürfnis und ein Grundrecht.