Für viele Mieter wird nicht mehr allein die Kaltmiete zum finanziellen Problem. Auch die Nebenkosten steigen deutlich. Eine aktuelle Auswertung von mehr als 164.000 Abrechnungen zeigt, dass die zusätzlichen Kosten des Wohnens in zahlreichen Städten inzwischen schneller wachsen als die eigentliche Kaltmiete.
Heizung, Warmwasser, Wasser und Abwasser, Müllentsorgung, Grundsteuer, Hausreinigung oder Versicherungen summieren sich. Dadurch können für einen Haushalt mehr als 3.000 Euro Nebenkosten im Jahr zusammenkommen. Nicht umsonst werden die Betriebskosten häufig als „zweite Miete“ bezeichnet.
Was gehört überhaupt zu den Nebenkosten?
Vermieter dürfen bestimmte laufende Kosten eines Gebäudes auf ihre Mieter umlegen. Dazu gehören beispielsweise Heiz- und Warmwasserkosten, Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Bereiche und bestimmte Versicherungen.
Allerdings darf nicht jede Ausgabe des Vermieters auf die Mieter übertragen werden. Verwaltungskosten sowie Kosten für Instandhaltung und Reparaturen gehören grundsätzlich nicht in die Betriebskostenabrechnung.
Muss beispielsweise eine defekte Heizungsanlage repariert werden, kann der Vermieter diese Reparaturkosten nicht einfach als Betriebskosten auf seine Mieter verteilen.
Warum steigen die Kosten so stark?
Ein großer Kostenblock ist weiterhin die Energie. Steigen die Preise für Gas, Fernwärme oder andere Energieträger, macht sich das unmittelbar bei den Heizkosten bemerkbar.
Doch auch andere Positionen können teurer werden. Dazu gehören kommunale Gebühren für Wasser, Abwasser und Müllentsorgung sowie Versicherungen, Gebäudedienstleistungen oder die Kosten für Hausmeister und Reinigung.
Das bedeutet: Selbst ein Mieter, dessen Kaltmiete unverändert bleibt, kann am Ende des Jahres erheblich stärker belastet werden.
Besonders unangenehm wird es, wenn die monatlichen Vorauszahlungen nicht ausreichen. Dann folgt mit der Jahresabrechnung eine Nachzahlung, die schnell mehrere Hundert Euro betragen kann.
Nebenkostenabrechnung nicht ungeprüft bezahlen
Eine hohe Nachforderung bedeutet jedoch nicht automatisch, dass die Abrechnung richtig ist. Mieter sollten insbesondere kontrollieren, welcher Abrechnungszeitraum angegeben wurde, welche Kostenpositionen enthalten sind und nach welchem Schlüssel die Kosten auf die einzelnen Wohnungen verteilt wurden.
Bei Heizkosten ist zusätzlich wichtig, welcher Anteil nach dem tatsächlichen Verbrauch und welcher Anteil nach der Wohnfläche beziehungsweise einem anderen zulässigen Maßstab berechnet wurde.
Auch ein Vergleich mit der Abrechnung des Vorjahres kann aufschlussreich sein. Ist eine einzelne Position plötzlich erheblich teurer geworden, sollte geprüft werden, warum.
Vermieter haben eine wichtige Frist
Für Betriebskostenabrechnungen gilt grundsätzlich: Der Vermieter muss die Abrechnung dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zukommen lassen.
Läuft der Abrechnungszeitraum beispielsweise vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2025, muss die Abrechnung grundsätzlich spätestens am 31. Dezember 2026 beim Mieter eingegangen sein.
Wird diese Frist versäumt, kann der Vermieter eine Nachzahlung grundsätzlich nicht mehr verlangen. Ausnahmen sind möglich, wenn er die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat.
Umgekehrt geht ein Guthaben des Mieters durch eine verspätete Abrechnung nicht einfach verloren.
Mieter dürfen Belege kontrollieren
Wer Zweifel an seiner Abrechnung hat, muss die aufgeführten Zahlen nicht einfach hinnehmen. Mieter haben grundsätzlich das Recht, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Rechnungen und Belege einzusehen.
Das kann beispielsweise bei außergewöhnlich hohen Heiz-, Wasser-, Versicherungs- oder Hausmeisterkosten wichtig sein.
Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung müssen grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden. Deshalb sollte eine auffällig hohe Abrechnung nicht monatelang unbearbeitet liegen bleiben.
Besonders auf Heizkosten achten
Gerade die Heizkosten verdienen besondere Aufmerksamkeit. Sie hängen nicht ausschließlich davon ab, wie häufig ein einzelner Mieter seine Heizkörper aufdreht.
Ein Teil der Kosten wird regelmäßig unabhängig vom persönlichen Verbrauch verteilt. Außerdem spielen der energetische Zustand des Hauses, die Heizungsanlage, Energiepreise und die Lage einer Wohnung innerhalb des Gebäudes eine Rolle.
Deshalb kann selbst ein sparsamer Bewohner vergleichsweise hohe Heizkosten haben.
Die „zweite Miete“ wird zum wichtigen Kostenfaktor
Für Mieter wird es damit immer wichtiger, beim Vergleich verschiedener Wohnungen nicht allein auf die Kaltmiete zu schauen. Entscheidend ist letztlich die Warmmiete und damit die tatsächliche monatliche Gesamtbelastung.
Eine vermeintlich günstige Wohnung kann teuer werden, wenn das Gebäude schlecht gedämmt ist, hohe Heizkosten verursacht oder besonders hohe umlagefähige Betriebskosten anfallen.
