Wenn am 19. September 2026 das Münchner Oktoberfest beginnt, werden erneut weit mehr als sechs Millionen Besucher erwartet. Für viele Münchner Mieter und Wohnungseigentümer liegt deshalb eine Idee nahe: Die eigene Wohnung oder ein Zimmer während der Wiesn für einige Tage an Touristen vermieten und von den hohen Übernachtungspreisen profitieren.
Doch aus dem vermeintlich einfachen Zusatzverdienst kann schnell ein teures rechtliches Problem werden.
Ohne Zustimmung des Vermieters droht sogar die Kündigung
Wer selbst nur Mieter einer Wohnung ist, darf diese nicht einfach an Wiesn-Besucher weitervermieten. Nach Angaben des Münchner Mietervereins ist dafür die Genehmigung des Eigentümers beziehungsweise Vermieters erforderlich.
Die Zustimmung sollte schriftlich erfolgen. Wer ohne Genehmigung untervermietet und dabei erwischt wird, muss mit Konsequenzen rechnen. Im schlimmsten Fall kann nach einer Abmahnung sogar eine fristlose Kündigung des eigenen Mietverhältnisses drohen.
Schäden bleiben zunächst am Hauptmieter hängen
Hinzu kommt ein weiteres Risiko: Hinterlassen Wiesn-Gäste Schäden in der Wohnung, muss sich grundsätzlich der Hauptmieter gegenüber dem Eigentümer darum kümmern.
Deshalb empfiehlt der Mieterverein einen schriftlichen Untermietvertrag. Darin sollten insbesondere Mietpreis und Aufenthaltsdauer festgehalten werden. Zusätzlich kann ein Übergabeprotokoll helfen. Möbel und andere Gegenstände sollten dokumentiert oder fotografiert werden.
Das kann besonders wichtig werden, wenn nach dem Oktoberfest plötzlich Gläser, Möbel oder Einrichtungsgegenstände beschädigt sind.
Beim Preis gibt es Spielraum – das Finanzamt aber nicht vergessen
Finanziell kann die kurzfristige Vermietung attraktiv sein. Laut BR24 sind Untervermieter bei der Preisgestaltung grundsätzlich frei; die Mietpreisbremse greift bei einer solchen kurzfristigen Vermietung nicht.
Die Einnahmen verschwinden allerdings nicht im rechtsfreien Raum: Mieteinnahmen müssen grundsätzlich steuerlich berücksichtigt werden. Wer steuerpflichtige Einnahmen vorsätzlich verschweigt, kann sich dem Vorwurf der Steuerhinterziehung aussetzen.
In München gilt die Acht-Wochen-Grenze
Besonders wichtig ist die Münchner Zweckentfremdungssatzung. Eine Wohnung darf dem Bericht zufolge insgesamt höchstens acht Wochen im Kalenderjahr als Ferienwohnung genutzt werden, sofern keine entsprechende Genehmigung für eine darüber hinausgehende Nutzung vorliegt.
Anders kann es bei einzelnen Zimmern aussehen: Das Acht-Wochen-Limit gilt nach den dargestellten Regeln nicht in gleicher Weise, wenn lediglich ein Zimmer vermietet wird und der eigentliche Bewohner währenddessen selbst weiterhin in der Wohnung lebt.
Damit kann die Grenze zwischen erlaubter gelegentlicher Untervermietung und problematischer Ferienvermietung entscheidend sein.
Bis zu 500.000 Euro Bußgeld möglich
Besonders drastisch können die Folgen einer unerlaubten Zweckentfremdung ausfallen. Wird eine Wohnung dauerhaft und ohne erforderliche Genehmigung ausschließlich Touristen überlassen, kann dies als Ordnungswidrigkeit verfolgt werden.
Dann droht laut dem Bericht ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro.
Dass die Stadt das Thema ernst nimmt, zeigen auch die Zahlen: Im vergangenen Jahr gingen über die städtische Online-Plattform mehr als 1.200 Hinweise auf mutmaßliche Zweckentfremdungen ein. Nach Angaben des Sozialreferats konnten mehr als 500 Wohnungen wieder dem regulären Wohnungsmarkt zugeführt werden.
Ab 2027 kommen neue Regeln
Für Vermieter von Ferienwohnungen zeichnet sich zudem eine weitere Verschärfung beziehungsweise Neuordnung ab. München passt seine Zweckentfremdungssatzung an neue europäische Vorgaben an. Dabei soll eine Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietungen eingeführt werden.
Für das Oktoberfest 2026 spielt diese neue Regelung nach dem BR24-Bericht allerdings noch keine Rolle.
Fazit: Die eigene Wohnung während der Wiesn für einige Tage teuer zu vermieten, kann finanziell verlockend sein. Doch Vermieterzustimmung, Vertrag, Steuerpflicht und Münchner Zweckentfremdungsrecht sollten vorher geklärt werden. Aus ein paar tausend Euro zusätzlicher Mieteinnahmen kann andernfalls ein erhebliches finanzielles und mietrechtliches Risiko entstehen.
