In den vergangenen Monaten ist rund um das DEGAG-Modell von Unternehmer Birger Dehne viel spekuliert, kritisiert und diskutiert worden. Begriffe wie „Schneeballsystem“, „überhöhte Immobilienpreise“ und „mangelnde Transparenz“ machten die Runde – vor allem unter verunsicherten Anlegern, aber auch in Medien und Anlegerforen. Doch was steckt wirklich hinter dem Fall? Ist DEGAG ein weiteres Beispiel für ein gescheitertes Immobilieninvestment – oder gar ein systematischer Betrug? Oder doch einfach ein tragischer Zusammenbruch eines über viele Jahre funktionierenden Geschäftsmodells – ausgelöst durch äußere Marktverwerfungen?
Wir haben intensiv recherchiert, mit Anlegern, Vertriebsmitarbeitern und Branchenkennern gesprochen – und kommen zu einer differenzierten Einschätzung.
DEGAG I: Ein Erfolg auf ganzer Linie
Was viele vergessen: Das ursprüngliche Geschäftsmodell von DEGAG unter der Leitung von Birger Dehne funktionierte mehr als ein Jahrzehnt lang erfolgreich. Anleger erhielten regelmäßig Zinszahlungen, ihre Investitionen wurden planmäßig zurückgezahlt, und auch die Immobilienverkäufe aus dem eigenen Bestand liefen nach Plan. Es gab über Jahre kaum nennenswerte Beschwerden, im Gegenteil: Viele Investoren investierten mehrfach – aus Überzeugung und Vertrauen.
Der Erfolg fußte auf einem klaren System: Immobilien aus dem Bestand von Dehne wurden an die DEGAG veräußert und mit Anlegerkapital finanziert. Die Mieteinnahmen sorgten für laufende Rendite, während die Immobilien später mit Gewinn weiterverkauft wurden. Ein durchaus gängiges Modell in der Branche – kein Schneeballsystem, sondern ein renditeorientiertes Investment mit realen Werten.
DEGAG II: Das gleiche Prinzip – unter anderen Vorzeichen
Nach dem Verkauf eines Großteils seines Bestands wollte sich Dehne mehr aus dem operativen Tagesgeschäft zurückziehen. Er trat als Berater auf – ein Begriff, der in diesem Kontext weit gefasst ist, aber deutlich macht, dass er nicht mehr die aktive Rolle wie früher innehatte. Dennoch blieb das Team weitgehend das gleiche: Viele Mitarbeiter, die DEGAG I erfolgreich aufgebaut hatten, waren auch bei DEGAG II an Bord – kompetent und erfahren.
Das Modell blieb im Kern identisch – doch die Welt außen herum änderte sich dramatisch: Zinspolitik, Bankenregulierung, Finanzierungskonditionen und letztlich auch der Immobilienmarkt. Die Rahmenbedingungen verschärften sich ab 2022 deutlich – mit dem Ergebnis, dass geplante Verkäufe nicht mehr zustande kamen, Refinanzierungen stockten und das gesamte Konstrukt ins Wanken geriet. Ein Schicksal, das aktuell viele Immobilienfirmen teilen – ganz unabhängig von ihrem Geschäftsmodell.
Der Vorwurf der überhöhten Preise
Ein zentraler Kritikpunkt: Die Immobilien seien überteuert an die DEGAG verkauft worden. Unsere Recherchen zeigen jedoch: Für jede Immobilie liegt ein Bankgutachten bzw. eine Bankeinwertung vor. Das bedeutet: Eine neutrale Instanz hat den Marktwert bestätigt – und auch die finanzierenden Banken hatten keine Einwände. Die Vorwürfe der künstlich aufgeblähten Preise lassen sich damit bislang nicht eindeutig belegen.
Vertrieb im Fokus: Wurde unzureichend aufgeklärt?
Ein Punkt, der in Gesprächen mit Anlegern immer wieder auftaucht, ist jedoch nicht von der Hand zu weisen: Der Vertrieb – also jene, die die Produkte an Anleger vermittelt haben – hat offenbar nicht klar kommuniziert, dass DEGAG II nicht identisch mit DEGAG I war. Viele Investoren gingen davon aus, sie würden erneut in „das bewährte DEGAG-Modell“ investieren – mit Birger Dehne in leitender Rolle, gleichbleibenden Strukturen und den bekannten Erfolgskennzahlen.
Hier liegt wohl der größte Fehler, der auch rechtlich relevant werden könnte. Denn wenn die Unterschiede bewusst oder fahrlässig verschwiegen wurden, könnte dies zu Haftungsansprüchen gegen den Vertrieb führen. Anleger, die sich geschädigt fühlen, sollten prüfen lassen, ob sie gegen ihren Vermittler vorgehen können.
Juristische Bewertung: Ermittlungen ja – aber Anklage?
Gegenwärtig prüfen die Behörden, ob ein strafrechtlich relevanter Vorgang vorliegt. Nach aktuellem Stand scheint eine strafrechtliche Verfolgung gegen Dehne selbst eher unwahrscheinlich, denn das Geschäftsmodell war nicht von vornherein betrügerisch angelegt. Das zeigen auch die jahrelangen erfolgreichen Rückzahlungen und die bestehenden Gutachten.
Ob es eine Anklage geben wird, ist daher offen – und mit hohen juristischen Hürden verbunden. Vieles deutet eher darauf hin, dass es sich um ein wirtschaftlich gescheitertes, aber rechtlich zulässiges Investmentmodell handelt, das durch externe Faktoren ins Rutschen kam.
Fazit: Vertrauen war da – jetzt ist Aufarbeitung gefragt
Die DEGAG-Geschichte ist weder ein klassischer Betrugsfall noch ein lupenreines Investorenmärchen. Es ist die Geschichte eines erfolgreichen Geschäftsmodells, das in einer neuen Marktphase nicht rechtzeitig angepasst wurde – und eines Vertriebs, der die Unterschiede nicht ausreichend kommuniziert hat.
Für geschädigte Anleger heißt das: Nicht pauschal nach Schuldigen suchen, sondern konkret prüfen, ob der Vertrieb fehlerhaft gearbeitet hat – und ob rechtliche Schritte Aussicht auf Erfolg haben. Und für alle anderen: Eine Erinnerung daran, dass auch erfolgreiche Modelle nicht immun gegen Marktumbrüche sind – und Vertrauen immer auch klare Kommunikation braucht.
