Redaktion: Herr Reime, die F81 GmbH & Co. KG hat ihren Jahresabschluss für 2023 veröffentlicht. Was ist Ihr erster Eindruck aus Sicht eines Anlegers?
RA Jens Reime:
Der erste Blick zeigt: Die Gesellschaft bewegt sich in einem professionellen und strukturierten Umfeld – das ist grundsätzlich positiv. Sie hat in München investiert, einem begehrten Immobilienstandort, und berichtet für 2023 über einen soliden Jahresüberschuss von rund 3,75 Millionen Euro. Gleichzeitig besteht aber auch eine Verschuldung von über 42 Millionen Euro, was Anleger keinesfalls übersehen dürfen.
Redaktion: Was bedeutet das konkret für interessierte Kapitalanleger?
Reime:
Wer hier einsteigen will – etwa über eine Kommanditbeteiligung oder mittelbar über einen Fonds – muss sich vor Augen halten: Man beteiligt sich unternehmerisch, nicht sicherheitsorientiert. Es gibt kein Anrecht auf Rückzahlung oder garantierte Ausschüttung. Und bei Kommanditbeteiligungen droht im schlimmsten Fall ein Totalverlust.
Gleichzeitig gilt aber auch: Der Immobilienmarkt in München ist traditionell stark. Die Immobilie ist voll vermietet, die Mieteinnahmen sind stabil, und es gibt bisher keine Hinweise auf Zahlungsprobleme. Aber: Die Fremdkapitalquote ist hoch – und damit auch das Zinsänderungsrisiko ab dem Jahr 2028, wenn die Zinsbindung ausläuft.
Redaktion: Wie beurteilen Sie die Finanzlage aus Sicht der Liquidität?
Reime:
Die liquiden Mittel betragen nur rund 46.000 Euro – das ist für ein Unternehmen mit einer Bilanzsumme von über 54 Millionen Euro äußerst knapp bemessen. Zwar besteht laut Lagebericht derzeit kein akuter Engpass, aber im Krisenfall – etwa bei Mietausfällen – könnte diese geringe Liquiditätsreserve problematisch werden.
Ein weiterer Punkt: Es bestehen Haftungsverhältnisse in Höhe von 10 Millionen Euro – konkret für ein Darlehen einer anderen Gesellschaft, der FFR227 GmbH. Das ist für Anleger wichtig, da im Falle einer Verwertung der Grundschuld auf die Immobilie auch ihre Beteiligung gefährdet sein kann.
Redaktion: Welche Risiken sehen Sie besonders kritisch?
Reime:
Die Gesellschaft weist selbst auf mehrere Risiken hin – unter anderem:
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Marktrisiken im Büroimmobiliensektor (Leerstandsquote in München bei 6,9 %)
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Zinsrisiken nach Auslaufen der günstigen Finanzierung (2,18 % fest bis 2028)
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Makroökonomische Unsicherheiten (hohe Inflation, Rezessionstendenzen)
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Politische Risiken (Neuwahlen, ESG-Regulierungen etc.)
All diese Punkte können mittel- bis langfristig die Rendite der Immobilie beeinträchtigen – und damit auch die Ausschüttungen an Anleger.
Redaktion: Gibt es auch positive Aspekte, auf die Anleger hoffen können?
Reime:
Ja, es gibt auch Lichtblicke. Die Mieteinnahmen sind mit rund 4,95 Mio. Euro pro Jahr solide, und das Objekt ist – Stand Ende 2023 – voll vermietet. Das deutet auf ein funktionierendes Management hin. Außerdem ist die Zinsbindung bis 2028 ein gewisser Puffer in einem aktuell volatilen Finanzierungsumfeld.
Der Lagebericht nennt außerdem potenzielle Wertsteigerungen durch aktives Mieter- und Flächenmanagement sowie Vorteile durch die stabile Lage in München. Das kann bei einem zukünftigen Verkauf ein Plus bringen – wenn der Markt mitspielt.
Redaktion: Was raten Sie einem Anleger, der über eine Beteiligung nachdenkt?
Reime:
Ganz klar:
✅ Lassen Sie sich den vollständigen Gesellschaftsvertrag aushändigen – und lesen Sie ihn oder lassen Sie ihn prüfen.
✅ Verstehen Sie, wie lange Ihr Kapital gebunden ist – und ob bzw. wie Sie vorzeitig aussteigen könnten.
✅ Fragen Sie nach Ausschüttungsplänen, nicht nur nach historischen Zahlen.
✅ Verlangen Sie Transparenz über die Mittelverwendung und die Beteiligungsstruktur – insbesondere, ob zusätzliche Vermittlungskosten anfallen.
✅ Lassen Sie sich nicht blenden von Begriffen wie „solide Immobilie“ oder „Top-Lage“, wenn keine harte Faktenbasis vorliegt.
Und vor allem: Vermeiden Sie Beteiligungen, bei denen hohe Vorkosten verlangt werden. Seriöse Anbieter ziehen ihre Vergütung regelmäßig erst aus dem Ertrag – nicht aus Ihrer Einzahlung.
Redaktion: Letzte Frage – gibt es einen „Dealbreaker“, den Sie hier sehen?
Reime:
Nicht direkt einen Dealbreaker, aber ein Warnsignal: Die finanzielle Verpflichtung aus der Sicherung eines fremden Darlehens über 10 Mio. Euro. Das ist für eine Beteiligungsgesellschaft nicht unproblematisch – insbesondere, wenn sie selbst keine operative Kontrolle über dieses Darlehen hat. Anleger sollten hier ganz genau hinsehen.
Fazit von RA Jens Reime:
„Die Beteiligung an der F81 GmbH & Co. KG kann für erfahrene Immobilienanleger mit langer Perspektive interessant sein – ist aber definitiv nichts für sicherheitsorientierte Anleger oder Kleinsparer. Wer sich beteiligt, trägt Unternehmerrisiken mit – und muss sich bewusst sein, dass auch ein Totalausfall nicht ausgeschlossen ist.“
📌 Hinweis: Dieses Interview ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Lassen Sie Beteiligungsmodelle immer fachlich prüfen, bevor Sie Kapital investieren.
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F81 GmbH & Co. KGMünchenJahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023LageberichtF81 GmbH & Co. KG, 1. Grundlagen1. F81 GmbH & Co. KGDie F81 GmbH & Co. KG ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung und nach deutschen Recht eine Kommanditgesellschaft (KG). Die F81 GmbH & Co. KG ist in gewerbliche Immobilien in Deutschland investiert. Als Komplementärin fungiert die F81 Verwaltungs GmbH. Hierfür erhält diese eine Komplementärvergütung in Höhe von 2.500 Euro pro Jahr. Das Management der Kommanditisten sowie das des Komplementärs verfügt über langjährige Erfahrungen im Bereich Immobilieninvestment und kann von der Auswahl geeigneter Objekte über die individuelle Gestaltung und Strukturierung der Investitionen, dem aktiven Management und der Verwaltung über die gesamte Laufzeit bis hin zur laufenden Prüfung attraktiver, alternativer und ggf. vorzeitiger Exit-Möglichkeiten alle Serviceleistungen bieten. Die Hammer Real GmbH hat über einen Geschäftsbersorgungsvertrag mit der Gesellschaft die Verwaltung der Immobilie übernommen. Als Dienstleister für die kaufmännischen Belange fungiert die Hammer AG. Wirtschaftsbericht 1.1 Gesamtwirtschaft DeutschlandIm Jahr 2023 verzeichnete die deutsche Wirtschaft einen leichten Rückgang des Bruttoinlandsprodukts (BIP) um 0,3 %. Dieser Rückgang war auf mehrere Faktoren zurückzuführen, darunter eine schwächelnde Industrieproduktion, insbesondere in energieintensiven Branchen wie der Chemie- und Automobilindustrie, die unter hohen Energiekosten litten. Zudem führte eine geringere Nachfrage aus wichtigen Exportmärkten wie China zu einem Rückgang der Exporte um 0,8 %. Der private Konsum blieb hinter den Erwartungen zurück, da steigende Reallöhne nicht in erhöhten Ausgaben resultierten. Stattdessen entschieden sich viele Verbraucher aufgrund von Unsicherheiten am Arbeitsmarkt und der allgemeinen wirtschaftlichen Lage für eine höhere Sparquote. Der Bausektor erlitt ebenfalls Einbußen; steigende Finanzierungskosten und Materialpreise führten zu einem Rückgang der Bautätigkeit, insbesondere im Wohnungsbau. Politische Unsicherheiten trugen ebenfalls zur wirtschaftlichen Lage bei. Die Auflösung der Regierungskoalition und die Ankündigung von Neuwahlen im Februar 2025 führten zu Verzögerungen bei wichtigen wirtschaftspolitischen Entscheidungen, was das Vertrauen von Investoren und Unternehmen beeinträchtigte. Insgesamt befand sich die deutsche Wirtschaft im Jahr 2023 in einer herausfordernden Phase, geprägt von strukturellen Schwächen, externen Nachfrageeinbrüchen und politischen Unsicherheiten. Diese Faktoren führten zu einer Rezession, deren Auswirkungen auch in den Folgejahren spürbar blieben. 1.2 GeschäftsverlaufZum 31. Dezember 2023 ist das Gebäude bis auf einige Lagerflächen vollvermietet. Der jährliche Mietzins beträgt rund EUR 4.954.000. 1.3 Lage2.3.1 ErtragslageIm Geschäftsjahr 2023 erzielte die F81 GmbH & Co. KG einen Jahresüberschuss i.H.v. 3,75 Mio. EUR (Vj. 2,69 Mio. EUR). 2.3.2 FinanzlageDer Bestand an liquiden Mitteln betrug zum 31.12.2023 45.882,01 EUR. Die Gesellschaft ist in der Lage ihre Zahlungsverpflichtung zu erfüllen, Liquiditätsengpässe sind nicht zu erwarten. Die Summe der Darlehen gegenüber Kreditinstituten ist im Vergleich zum Vorjahr leicht zurückgegangen und betrug zum 31.12.2023 42,9 Mio. EUR. Das Darlehen valutiert bis 28.02.2028 und wurde zu einem Festzinssatz von 2,18% (all in) abgeschlossen. Im Berichtsjahr gab es keine Änderungen in der Finanzierungsstruktur. Die Rückstellungen betragen mit rund 15 TEUR rund ¼ des Vorjahreswertes. 2.3.3 VermögenslageDie Bilanzsumme des Anlagevermögens lag zum Stichtag bei 44,0 Mio. EUR und hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 0,8 Mio. EUR reduziert. 2.3.4 Beurteilung der Lage des UnternehmensDas Management schätzt die Ertragslage, Finanzlage und Vermögenslage als gut ein. Das Finanzmanagement ist darauf ausgerichtet, Verbindlichkeiten stets innerhalb der Zahlungsfrist zu begleichen und Forderungen innerhalb der Zahlungsziele zu vereinnahmen. Zum 31. Dezember 2023 sind die Gebäude voll vermietet. 3 Chancen- und Risikobericht3.1 RisikoberichtWertänderungsrisiken Währungsrisiken Risikomanagement Risikobewertung Makroökonomische Risiken Zins- und Finanzierungsrisiken Investment- und Immobilienrisiken Politische und regulatorische Risiken Geopolitische Risiken Fazit Auf Seiten der mit der Bayerischen Landesbank / Versicherungskammer Bayern abgeschlossenen Finanzierung sind aktuell keine Risiken erkennbar: Der vertraglich vorgegebene LTV wird laufend erfüllt und beinhaltet einen gewissen Puffer für eventuelle Wertminderungen. 3.2 ChancenberichtAls Chancen versteht die F81 GmbH & Co. KG mögliche künftige Entwicklungen oder Ereignisse, die zu einer positiven Abweichung von den Prognosen führen können. Die folgenden Chancen werden als wesentlich eingestuft, die einen positiven Einfluss auf die Fondsperformance haben können: Dispositionschance Marktpreischance 4. PrognoseberichtFür das laufende Geschäftsjahr 2024 rechnen wir aufgrund der langfristigen und verlässlichen Vermietung mit keinen wesentlichen Änderungen.
München, den 29.09.2024 Die Geschäftsführung der F81 GmbH & Co. KG, vertreten durch die Komplementärin: F81 Verwaltungs GmbH gezeichnet Dipl.-Ing. MBA INSEAD Hans Hammer,, Geschäftsführer Bilanz
Gewinn- und Verlustrechnung
AnhangAllgemeine Angaben zum Jahresabschluss Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften der §§ 242 ff. HGB unter der Beachtung der ergänzenden Bestimmungen für kleine Personengesellschaften aufgestellt. Angaben zur Identifikation der Gesellschaft laut Registergericht
Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze Erworbene immaterielle Anlagewerte wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und, sofern sie der Abnutzung unterlagen, um planmäßige Abschreibungen vermindert. Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert. In die Herstellungskosten wurden neben den unmittelbar zurechenbaren Kosten auch notwendige Gemeinkosten und durch die Fertigung veranlasste Abschreibungen einbezogen. Die planmäßigen Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear und degressiv vorgenommen. Der Übergang von der degressiven zur linearen Abschreibung erfolgt in den Fällen, in denen dies zu einer höheren Jahresabschreibung führt. Die Finanzanlagen wurden wie folgt angesetzt und bewertet: – Beteiligungen zu Anschaffungskosten – Anteile an verbundenen Unternehmen zu Anschaffungskosten – Ausleihungen zum Nennwert – unverzinsliche und niedrig verzinsliche Ausleihungen zum Barwert – sonstige Wertpapiere zu Anschaffungskosten Soweit erforderlich, wurde der am Bilanzstichtag vorliegende niedrigere Wert angesetzt. Die Vorräte wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Sofern die Tageswerte am Bilanzstichtag niedriger waren, wurden diese angesetzt. Forderungen und Wertpapiere wurden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken bewertet. Die Steuerrückstellungen beinhalten die das Geschäftsjahr betreffenden, noch nicht veranlagten Steuern. Die sonstigen Rückstellungen wurden für alle weiteren ungewissen Verbindlichkeiten gebildet. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt. Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt. Gegenüber dem Vorjahr abweichende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Beim Jahresabschluss konnten die bisher angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden im Wesentlichen übernommen werden. Ein grundlegender Wechsel von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden gegenüber dem Vorjahr fand nicht statt. Angaben zur Bilanz Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit > 5 Jahre und der Sicherungsrechte Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren beträgt 0,00 EUR (Vorjahr: 421.058,85 EUR). Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten, die durch Pfandrechte oder ähnliche Rechte gesichert sind, beträgt 42.902.191,24 EUR. Haftungsverhältnisse aus nicht bilanzierten Verbindlichkeiten gemäß § 251 HGB Neben den in der Bilanz aufgeführten Verbindlichkeiten sind die folgenden Haftungsverhältnisse zu vermerken:
Es handelt sich um die Gestellung einer Grundschuld über 10.000.000,00 Euro zur Besicherung eines Darlehens, das die FFR227 GmbH (Anschrift Sylvensteinstraße 2, 81369 München, registriert beim Handelsregister München, Abteilung B, Registernummer 143087) aufgenommen hat. Nicht bilanzierte sonstige finanzielle Verpflichtungen Neben den in der Bilanz ausgewiesenen Verbindlichkeiten und im Anhang angebenen Haftungsverhältnissen nach § 251 HGB bestehen keine sonstigen finanziellen Verpflichtungen. Sonstige Angaben Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahrs beschäftigten Arbeitnehmer Die durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres im Unternehmen beschäftigten Arbeitnehmer betrug 0,0. Unterschrift der Geschäftsführung
sonstige BerichtsbestandteileBilanzeid Nach bestem Wissen versichern wir, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsregeln der Jahresabschluss der F81 GmbH & Co. KG ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der F81 GmbH & Co. KG vermittelt. München, 29.09.2024 F81 Verwaltungs GmbH vertreten durch deren Geschäftsführer Dipl.-Ing. Hans Hammer, MBA INSEAD Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt wird und dass der Lagebericht den Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so darstellt, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind. München, 29.09.2024 F81 Verwaltungs GmbH vertreten durch deren Geschäftsführer Dipl.-Ing. Hans Hammer, MBA INSEAD Angaben zur Feststellung: |
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