Die Europäische Union will stärker gegen die Folgen von Kurzzeitvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten vorgehen. Im Zentrum stehen Plattformen wie Airbnb, über die Wohnungen oder Zimmer tage- oder wochenweise an Touristen vermietet werden.
Hintergrund ist die zunehmende Sorge, dass in besonders gefragten Städten und Ferienregionen regulärer Wohnraum verloren geht und sich dadurch Mieten und Immobilienpreise zusätzlich erhöhen können.
Die Europäische Kommission arbeitet deshalb an einem neuen „Affordable Housing Act“. Der geplante Rechtsrahmen soll Mitgliedstaaten, Regionen und Kommunen Instrumente an die Hand geben, mit denen sie in besonders belasteten Wohnungsmärkten gezielter eingreifen können.
Wann gilt ein Wohnungsmarkt als angespannt?
Ein entscheidender Punkt des Entwurfs ist die Frage, wann eine Region überhaupt als Gebiet mit besonderem Wohnungsdruck eingestuft werden kann.
Nach dem bislang bekannt gewordenen Entwurf soll dabei unter anderem das Verhältnis zwischen Immobilienpreisen und den Einkommen der Bevölkerung berücksichtigt werden.
Darüber hinaus sollen weitere Faktoren einfließen, etwa die Bevölkerungsentwicklung sowie das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem lokalen Wohnungsmarkt.
Damit versucht die EU, einheitlichere Kriterien dafür zu schaffen, wann Eingriffe in den Markt für Kurzzeitvermietungen gerechtfertigt sein können.
Obergrenzen statt Totalverbot
Brisant ist vor allem, welche Maßnahmen künftig möglich sein könnten.
Nach dem Entwurf sollen Behörden in besonders belasteten Regionen beispielsweise quantitative Obergrenzen für Kurzzeitvermietungen einführen können.
Denkbar wären damit etwa Beschränkungen der Zahl vermietbarer Wohnungen oder der zulässigen Vermietungstage.
Auch Bestandsschutzregelungen für bereits bestehende Angebote werden als mögliches Instrument genannt.
Ein vollständiges Verbot von Kurzzeitvermietungen soll dagegen nicht automatisch die bevorzugte Lösung sein. Eingriffe sollen vielmehr verhältnismäßig, nicht diskriminierend und durch ein legitimes öffentliches Interesse begründet sein.
Warum Airbnb überhaupt ins Visier gerät
Kurzzeitvermietungen sind längst ein bedeutender Bestandteil des europäischen Tourismusmarktes.
Nach Angaben der Europäischen Kommission machen entsprechende Angebote inzwischen rund ein Viertel des touristischen Unterkunftsangebots in der EU aus.
Die Kommission betont gleichzeitig, dass solche Vermietungen Vorteile für Gastgeber, Touristen und lokale Unternehmen haben können.
Problematisch werde es jedoch dort, wo ohnehin Wohnraummangel herrscht und zugleich eine sehr hohe touristische Nachfrage besteht.
In solchen Regionen konkurrieren Feriengäste und dauerhaft dort lebende Menschen teilweise um denselben Wohnraum.
Paris, Barcelona und andere Städte handeln bereits
Mehrere europäische Städte haben deshalb bereits eigene Regeln eingeführt oder verschärft.
Besonders weit gehen Touristenmetropolen wie Paris und Barcelona. Auch in anderen europäischen Städten existieren Registrierungspflichten, Beschränkungen der Vermietungsdauer oder räumliche Begrenzungen.
Barcelona plant sogar, Kurzzeitvermietungen von Touristenwohnungen bis 2028 weitgehend auslaufen zu lassen.
Das Problem aus Sicht vieler Kommunen: Nationale und lokale Beschränkungen bewegen sich immer wieder im Spannungsfeld zwischen Wohnraumschutz, Eigentumsrechten, Dienstleistungsfreiheit und europäischem Binnenmarktrecht.
Der geplante EU-Rahmen soll deshalb für mehr Rechtssicherheit sorgen.
EU will Kommunen juristisch den Rücken stärken
Der Kern des Vorhabens besteht weniger darin, europaweit eine einzige starre Airbnb-Regel einzuführen.
Vielmehr sollen Städte und Regionen künftig klarer erkennen können, unter welchen Voraussetzungen sie selbst Beschränkungen erlassen dürfen.
Die Kommission spricht ausdrücklich davon, Behörden bei der Identifizierung von Gebieten mit besonderem Wohnungsdruck zu unterstützen und ihnen unter Wahrung des Subsidiaritätsprinzips Maßnahmen zum Schutz der Bezahlbarkeit von Wohnraum zu ermöglichen.
Damit könnte das neue Gesetz vor allem Städten helfen, die bislang aus Sorge vor Klagen oder europarechtlichen Konflikten vor weitreichenden Eingriffen zurückschrecken.
Für Vermieter könnte sich einiges ändern
Für private Eigentümer und professionelle Kurzzeitvermieter könnten strengere lokale Regeln erhebliche Auswirkungen haben.
Wer eine Wohnung bislang an vielen Tagen im Jahr über Plattformen vermietet, könnte künftig etwa mit zeitlichen Obergrenzen, Registrierungs- oder Genehmigungspflichten oder regionalen Beschränkungen konfrontiert werden.
Welche konkreten Regeln tatsächlich gelten würden, hängt allerdings stark von der späteren Ausgestaltung des EU-Gesetzes und der Umsetzung durch Mitgliedstaaten und Kommunen ab.
Von einem europaweiten pauschalen Airbnb-Verbot kann derzeit keine Rede sein.
Airbnb und Plattformbranche warnen vor Überregulierung
Aus der Plattform- und Tourismusbranche kommt bereits Kritik.
Der Branchenverband CCIA, dem auch Airbnb angehört, warnt davor, dass unverhältnismäßige Beschränkungen private Gastgeber treffen und insbesondere in touristisch geprägten Regionen wirtschaftliche Nachteile verursachen könnten.
Damit zeichnet sich ein klassischer Interessenkonflikt ab.
Auf der einen Seite stehen Kommunen und Bewohner, die bezahlbaren Dauerwohnraum schützen wollen. Auf der anderen Seite stehen Eigentümer, Plattformen und touristische Anbieter, die vor zu weitreichenden Einschränkungen warnen.
Neue Datentransparenz gilt bereits
Unabhängig vom geplanten Affordable Housing Act gelten seit dem 20. Mai 2026 bereits neue EU-Vorschriften zur Transparenz bei Kurzzeitvermietungen.
Die Verordnung (EU) 2024/1028 schafft einen gemeinsamen Rahmen für die Erhebung und Weitergabe von Daten durch Gastgeber und Onlineplattformen.
Behörden sollen dadurch besser nachvollziehen können, wo und in welchem Umfang Kurzzeitunterkünfte angeboten werden.
Diese Datengrundlage könnte künftig zugleich eine wichtige Rolle spielen, wenn Kommunen nachweisen wollen, dass in bestimmten Gebieten tatsächlich erheblicher Wohnungsdruck besteht.
Wohnungsnot ist längst ein europäisches Problem
Der politische Druck auf die EU ist erheblich.
Das Europäische Parlament verweist darauf, dass die Wohnimmobilienpreise in der EU zwischen 2010 und dem zweiten Quartal 2025 um rund 60,5 Prozent und die Mieten um 28,8 Prozent gestiegen sind.
Zugleich gelten Wohnkosten für einen erheblichen Teil der Bevölkerung als schwere finanzielle Belastung.
Kurzzeitvermietungen sind dabei nur ein Teil eines deutlich größeren Problems. Die Kommission nennt neben möglichen Airbnb-Beschränkungen ausdrücklich auch Neubau, sozialen Wohnungsbau, die bessere Nutzung leerstehender Gebäude und schnellere Planungs- und Genehmigungsverfahren als notwendige Maßnahmen.
Noch ist nichts endgültig beschlossen
Für Eigentümer und Mieter ist deshalb ein Punkt besonders wichtig:
Die neuen Regeln sind noch nicht beschlossen.
Der Entwurf muss politisch weiter beraten werden. Änderungen sind möglich, bevor daraus tatsächlich verbindliches europäisches Recht wird.
Klar ist aber bereits die politische Richtung: Die EU betrachtet den Mangel an bezahlbarem Wohnraum zunehmend als gesamteuropäische Herausforderung – und Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb geraten dabei stärker in den Fokus.
Für touristisch stark belastete Städte könnte das künftig bedeuten, dass sie deutlich mehr Spielraum erhalten, Ferienvermietungen einzuschränken.
