Der offene Immobilienfonds grundbesitz Fokus Deutschland konnte im Geschäftsjahr 2025/2026 zwar wieder eine positive Rendite erzielen, befindet sich jedoch weiterhin in einer schwierigen Marktphase. Das Fondsmanagement profitiert von stabilen Mieteinnahmen und einer grundsätzlich hochwertigen Immobilienstruktur, muss aber gleichzeitig erhebliche Mittelabflüsse und notwendige Immobilienverkäufe bewältigen. Für langfristig orientierte Anleger zeigt sich ein gemischtes Bild.
Positive Aspekte
Der Fonds erzielte im Berichtsjahr eine positive Wertentwicklung von 0,6 % (RC) bzw. 0,9 % (IC). Damit wurde nach dem negativen Vorjahr wieder ein leichtes Wachstum erreicht. Die Ausschüttung blieb mit 0,60 EUR bzw. 0,80 EUR je Anteil stabil.
Besonders positiv ist, dass die laufenden Immobilien weiterhin solide Erträge erwirtschaften:
Brutto-Mietrendite: 4,3 %
Nettoertrag nach Bewirtschaftungskosten: 3,7 %
Die laufenden Mieteinnahmen bleiben damit die wichtigste Ertragsquelle des Fonds.
Das Portfolio umfasst 24 Immobilien mit einem Verkehrswert von rund 891 Mio. EUR. Fast die Hälfte der Mieterträge stammt inzwischen aus dem Wohnsegment (46,7 %), das sich derzeit deutlich robuster entwickelt als Büroimmobilien. Diese Ausrichtung dürfte sich langfristig als Vorteil erweisen.
Auch regional ist das Portfolio breit gestreut. Neben Deutschland bestehen Immobilien in Frankreich, Großbritannien, Irland und den Niederlanden.
Kritische Punkte
Der größte Belastungsfaktor bleibt die Liquidität.
Im Geschäftsjahr verzeichnete der Fonds Nettomittelabflüsse von rund 113,6 Mio. EUR. Dadurch sank das Fondsvermögen von 777,5 Mio. EUR auf 659,5 Mio. EUR. Gleichzeitig mussten Immobilien verkauft werden, um Anteilrückgaben bedienen zu können.
Besonders kritisch ist die Aussage des Managements, dass auch im kommenden Geschäftsjahr weitere Immobilienverkäufe notwendig sein werden, da bereits weitere Rückgabeverlangen angekündigt wurden. Verkäufe in einem weiterhin schwachen Transaktionsmarkt können die zukünftige Wertentwicklung zusätzlich belasten.
Ein weiterer Schwachpunkt ist der Rückgang der Vermietungsquote:
Vorjahr: 93,7 %
Aktuell: 82,5 %
Dieser Rückgang hängt zwar größtenteils mit neu fertiggestellten Wohnprojekten zusammen, die sich noch in der Vermietungsphase befinden, dennoch liegt die Quote derzeit deutlich unter dem Niveau vieler vergleichbarer Immobilienfonds.
Auch die Verschuldung ist gestiegen:
Fremdkapitalquote: 29,4 %
Kreditverbindlichkeiten: 292 Mio. EUR
Die Quote bewegt sich zwar noch innerhalb gesetzlicher Grenzen, reduziert aber den finanziellen Spielraum in einem weiterhin erhöhten Zinsumfeld.
Marktumfeld
Das Fondsmanagement beschreibt den Vermietungsmarkt weiterhin als stabil. Besonders Wohn- und Logistikimmobilien profitieren von hoher Nachfrage und geringer Neubautätigkeit.
Demgegenüber bleibt der Transaktionsmarkt für Immobilien angespannt:
hohe Finanzierungskosten,
geringe Käuferaktivität,
geopolitische Unsicherheiten,
erschwerte Preisfindung.
Diese Rahmenbedingungen erschweren Immobilienverkäufe und können Abschläge auf Verkaufspreise notwendig machen.
Langfristige Perspektive
Über längere Zeiträume bleibt die Entwicklung insgesamt positiv:
10 Jahre:
RC: 17,6 %
IC: 22,7 %
Seit Auflage:
RC: 19,3 %
IC: 24,6 %
Allerdings zeigt sich deutlich, dass die Renditen der vergangenen Jahre spürbar hinter früheren Immobilienmarktzyklen zurückbleiben.
Fazit aus Anlegersicht
Der grundbesitz Fokus Deutschland verfügt weiterhin über ein qualitativ solides Immobilienportfolio mit einem hohen Wohnanteil und stabilen laufenden Mieterträgen. Die operative Immobilienbewirtschaftung funktioniert grundsätzlich gut.
Die größten Risiken liegen jedoch aktuell nicht in den Immobilien selbst, sondern in den anhaltenden Mittelabflüssen, den daraus resultierenden notwendigen Immobilienverkäufen sowie dem schwierigen Marktumfeld für Transaktionen. Solange sich die Rückgaben nicht deutlich beruhigen, dürfte die Wertentwicklung begrenzt bleiben.
Für langfristig orientierte Anleger, die regelmäßige Ausschüttungen schätzen und kurzfristige Schwankungen akzeptieren, bleibt der Fonds grundsätzlich interessant. Für Anleger mit hohen Renditeerwartungen oder kurzfristigem Anlagehorizont erscheint das Chance-Risiko-Verhältnis derzeit dagegen eher verhalten.
Stärken: solide Immobilienqualität, hoher Wohnanteil, stabile Mieterträge, positive Jahresrendite.
Schwächen: hohe Mittelabflüsse, sinkendes Fondsvermögen, niedrige Vermietungsquote, steigende Verschuldung sowie weiterer Verkaufsdruck auf Immobilien im kommenden Geschäftsjahr.
