Das Amtsgericht Gera hat den Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen der OT Phoenix Hamburg GmbH mangels Masse abgewiesen. Die Gesellschaft hatte den Antrag auf Eröffnung des Verfahrens über ihr eigenes Vermögen gestellt.
Der Beschluss erging am 4. September 2026. Das Verfahren wird unter dem Aktenzeichen 8 IN 151/26 geführt. Sitz des Unternehmens ist trotz des Namens nicht Hamburg, sondern die Bahnhofstraße 18, 07545 Gera. Im Handelsregister des Amtsgerichts Jena ist die Gesellschaft unter HRB 511155 eingetragen. Geschäftsführer ist Olaf Schneider.
VIVO@PHOENIX in Hamburg-Harburg entwickelt
Die OT Phoenix Hamburg GmbH war keine Beteiligungsgesellschaft ohne eigenes Projekt. Sie entwickelte und vermarktete in Hamburg-Harburg das Studentenwohnprojekt VIVO@PHOENIX.
Dafür wurde ein denkmalgeschütztes Bestandsgebäude in der Hannoverschen Straße 88 umgebaut. In dem früher gewerblich genutzten Gebäude entstanden möblierte Apartments für Studierende. Das Projekt verband damit die Sanierung einer Bestandsimmobilie mit der Schaffung von kleinteiligem Wohnraum.
Ursprünglich wurden in den Verkaufsunterlagen 167 Ein- und Zweizimmerapartments angekündigt. Spätere Darstellungen nennen 159 Apartments, darunter acht Einheiten, die für jeweils zwei Personen vorgesehen waren. Die Wohnungen verfügten überwiegend über eine Fläche von etwa 16 bis 35 Quadratmetern. Viele Apartments waren knapp 20 Quadratmeter groß.
Zur Ausstattung gehörten nach den Projektbeschreibungen unter anderem ein Bett, ein Schreibtisch, ein Schrank, eine kleine Küchenzeile und ein eigenes Bad.
Wohnungen als Kapitalanlage verkauft
Die Apartments wurden nicht nur als Wohnraum für Studierende geschaffen, sondern bundesweit als Kapitalanlage angeboten. Die in einem Verkaufsprospekt genannten Preise lagen je nach Größe und Ausführung zwischen 81.750 Euro und 188.580 Euro. Für das Gesamtprojekt wurde ein Verkaufsvolumen von etwa 17 Millionen Euro angegeben.
Die gesamte Wohnfläche wurde mit rund 3.165 Quadratmetern beziffert. Das Projekt war vor allem für private Kapitalanleger gedacht, die einzelne Apartments erwerben und anschließend an Studierende vermieten sollten.
In den Verkaufsunterlagen wurde damit geworben, dass für Käufer keine zusätzliche Vermittlungsprovision anfalle. Außerdem konnten Eigentümer offenbar eine Verwaltung und eine Beteiligung an einem Mietpool wählen. Dieser sollte die Vermietung und die laufende Betreuung der Wohnungen vereinfachen.
Die Apartments wurden über mehrere Vertriebspartner bundesweit angeboten. In späteren Immobilienanzeigen wurde mit jährlichen Mieteinnahmen von rund 5.700 Euro und möglichen Renditen zwischen etwa 4,5 und 5 Prozent geworben. Ob diese Berechnungen bei allen Wohnungen tatsächlich erreicht wurden, lässt sich daraus nicht ableiten.
Vom Industriedenkmal zum Studentenwohnheim
Die Immobilie war 2013 von Investoren von der Stadt Hamburg erworben worden. Anschließend wurden die baurechtlichen Voraussetzungen für eine Nutzung als Studentenwohnanlage vorbereitet.
Anfang 2015 ging das Objekt an das Umfeld der Profund Bauträger und Projektentwicklung GmbH aus Gera über. Olaf Schneider und Tilman Nottebohm führten das Vorhaben anschließend über die OT Phoenix Hamburg GmbH weiter.
Der Baustart erfolgte 2016. Im Jahr 2017 wurden die ersten fertiggestellten Apartments vorgestellt. Das Projekt wurde später als verkauft ausgewiesen. Damit lässt sich bei der Gesellschaft eine konkrete und abgeschlossene Bauträger- und Projektentwicklungstätigkeit nachweisen.
Der Name „Phoenix“ bezog sich somit nicht auf den Unternehmenssitz, sondern auf das Hamburger Immobilienprojekt. Die Gesellschaft wurde in Gera geführt, während sich ihr wesentliches Bauvorhaben in Hamburg-Harburg befand.
Vermietung und Verwaltung nach dem Verkauf
Die Geschäftstätigkeit endete offenbar nicht vollständig mit dem Verkauf der Apartments. Über eine gesonderte Internetseite wurde die Vermietung der Wohnungen an Studierende und Angehörige von Hochschulen angeboten.
Auch in neueren Wohnungsangeboten wird die OT Phoenix Hamburg GmbH noch als Ansprechpartnerin für die Vermietung genannt. Eigentümer konnten ihre Apartments demnach über die Gesellschaft vermieten lassen oder die Vermietung selbst übernehmen.
Ob das Unternehmen diese Tätigkeit bis zur Stellung des Insolvenzantrags tatsächlich noch in vollem Umfang ausführte, ist nicht bekannt. Die bloße Nennung in einem aktuellen oder nicht aktualisierten Immobilienangebot beweist nicht, dass die Gesellschaft weiterhin laufend Mietverträge betreute oder Mietzahlungen verwaltete.
Für Eigentümer und Mieter dürfte deshalb insbesondere von Bedeutung sein, wer gegenwärtig für die Verwaltung, die Abrechnung und bestehende Mietverhältnisse zuständig ist.
Tilman Nottebohm schied 2025 aus
Die Gesellschaft wurde zunächst von Olaf Schneider und dem Diplom-Kaufmann Tilman Nottebohm gemeinsam geführt. Nottebohm schied im Mai 2025 als Geschäftsführer aus. Seitdem wurde das Unternehmen allein durch Olaf Schneider vertreten.
Neben dem Hamburger Projekt bestanden Verbindungen zu weiteren Immobiliengesellschaften aus dem Umfeld der Geraer Projektentwicklung. Zeitweise war die OT Phoenix Hamburg GmbH beispielsweise als persönlich haftende Gesellschafterin einer Projektgesellschaft für ein Wohnvorhaben in Ulm eingetragen. Diese Stellung bestand später nicht mehr.
Aus diesen gesellschaftsrechtlichen Verbindungen kann jedoch nicht geschlossen werden, dass weitere Projekte automatisch Teil der jetzt betroffenen Insolvenzmasse sind.
Breiter Unternehmensgegenstand
Der eingetragene Gegenstand der OT Phoenix Hamburg GmbH ging über das Projekt VIVO@PHOENIX hinaus. Er umfasste die Vermittlung von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten sowie Wohn- und Gewerberäumen.
Darüber hinaus durfte die Gesellschaft als Bauträgerin und Baubetreuerin tätig sein, Grundstücke erwerben und entwickeln sowie eigenen Grundbesitz vermieten oder verpachten. Auch die Verwaltung des eigenen Vermögens gehörte zum Unternehmensgegenstand.
Für weitere eigene Großprojekte der Gesellschaft lassen sich öffentlich jedoch keine ähnlich ausführlichen Nachweise finden wie für die Studentenapartments in Hamburg-Harburg. Das VIVO@PHOENIX-Projekt bildete erkennbar den Schwerpunkt ihrer Tätigkeit.
Kein reguläres Insolvenzverfahren eröffnet
Die Abweisung mangels Masse bedeutet, dass nach Einschätzung des Gerichts zwar ein Insolvenzgrund besteht, das verwertbare Gesellschaftsvermögen aber voraussichtlich nicht ausreicht, um die Kosten eines Insolvenzverfahrens zu bezahlen. Dazu gehören die Gerichtskosten und die Vergütung eines Insolvenzverwalters.
Da der Antrag abgewiesen wurde, wird kein Insolvenzverwalter eingesetzt. Gläubiger können ihre Forderungen nicht in einer Insolvenztabelle anmelden. Sie müssen daher selbst prüfen, ob noch vollstreckbares Vermögen vorhanden ist und wie bestehende Ansprüche weiterverfolgt werden können.
Aus dem Beschluss geht nicht hervor, wie hoch die Verbindlichkeiten der OT Phoenix Hamburg GmbH sind. Ebenso fehlen Angaben dazu, ob noch Wohnungen, Forderungen aus Verkäufen, Mietzahlungen, Verwaltungsvergütungen oder sonstige Vermögenswerte vorhanden waren.
Die Entscheidung sagt außerdem nichts darüber aus, ob Wohnungseigentümer oder Mieter des VIVO@PHOENIX-Projekts unmittelbar betroffen sind. Das Eigentum an bereits verkauften Apartments gehört grundsätzlich den jeweiligen Erwerbern und nicht der Projektgesellschaft. Zu klären bleibt jedoch, welche Verträge noch mit der OT Phoenix Hamburg GmbH bestanden.
Die Abweisung mangels Masse kann zur Auflösung und späteren Löschung des Unternehmens aus dem Handelsregister führen. Gegen den Beschluss ist innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen die sofortige Beschwerde beim Amtsgericht Gera möglich.
