Die Sattler Verwaltung GmbH aus Bietigheim-Bissingen befindet sich seit dem 4. September 2026 in einem Insolvenzantragsverfahren. Das Amtsgericht Heilbronn hat um 10:00 Uhr umfangreiche Sicherungsmaßnahmen angeordnet und eine vorläufige Insolvenzverwalterin eingesetzt.
Das Verfahren wird unter dem Aktenzeichen 10 IN 828/26 geführt. Die Gesellschaft hat ihre Geschäftsanschrift in der Stuttgarter Straße 66, 74321 Bietigheim-Bissingen und ist beim Amtsgericht Stuttgart unter HRB 765055 eingetragen.
Geschäftsführer ist Alexander Simon Rockel-Freund.
Zur vorläufigen Insolvenzverwalterin wurde Rechtsanwältin Dr. Julia Schaffer aus Stuttgart bestellt.
Hausverwaltung für Wohnungseigentümer und Vermieter
Anders als eine reine Immobilien-Projektgesellschaft besitzt die Sattler Verwaltung GmbH ein operatives Dienstleistungsgeschäft.
Unternehmensgegenstand ist die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften, Mietverwaltungen sowie die Verwaltung fremder Grundstücke.
Damit übernimmt die Gesellschaft Aufgaben für Wohnungseigentümergemeinschaften und Immobilieneigentümer.
Gerade bei der WEG-Verwaltung ist die Tätigkeit weitreichend: Eine Hausverwaltung organisiert unter anderem laufende Zahlungen, Abrechnungen, Eigentümerversammlungen, Instandhaltungsmaßnahmen und die Zusammenarbeit mit Dienstleistern.
Bei der Mietverwaltung kommen insbesondere die Betreuung von Mietverhältnissen und die kaufmännische Verwaltung der jeweiligen Objekte hinzu.
Erlaubnis als Wohnimmobilienverwalter
Die Sattler Verwaltung GmbH verfügt nach ihrem eigenen Unternehmensauftritt über die erforderliche Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung für Wohnimmobilienverwalter.
Die entsprechende Erlaubnis besteht seit Dezember 2018.
Das Unternehmen beschreibt seine Tätigkeit ausdrücklich als Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums von Wohnungseigentümern sowie als Verwaltung von Mietverhältnissen für Dritte.
Damit ist öffentlich nachvollziehbar, dass die im Handelsregister eingetragene Tätigkeit tatsächlich operativ ausgeübt wurde.
Unternehmen seit 2018 im Handelsregister
Die heutige Sattler Verwaltung GmbH wurde mit Gesellschaftsvertrag vom 23. März 2018 gegründet und im Mai 2018 beim Amtsgericht Stuttgart eingetragen.
Das Stammkapital beträgt 25.000 Euro.
Alexander Rockel-Freund gehört der Geschäftsführung bereits seit der Gründung an und ist einzelvertretungsberechtigt.
Die Gesellschaft besteht damit seit mehr als acht Jahren.
Hausverwaltung offenbar größer als eine kleine Ein-Mann-Gesellschaft
Der öffentliche Marktauftritt deutet auf einen etablierten Hausverwaltungsbetrieb hin.
In einem Fachverzeichnis für Hausverwaltungen wird die Sattler Verwaltung GmbH mit 10 bis 20 Mitarbeitern und mehr als 50 verwalteten Objekten geführt.
Dort wird außerdem eine bereits deutlich längere Vorgeschichte der Hausverwaltung genannt.
Die GmbH selbst besteht allerdings erst seit 2018. Deshalb muss zwischen der rechtlichen Gründung der heutigen Gesellschaft und einer möglicherweise bereits zuvor bestehenden Verwaltungstätigkeit unterschieden werden.
Erst Ende 2025 Umzug innerhalb Bietigheim-Bissingens
Bis Ende 2025 befand sich die Geschäftsanschrift der Sattler Verwaltung GmbH in der Bahnhofstraße 157 in Bietigheim-Bissingen.
Am 28. November 2025 wurde die neue Anschrift Stuttgarter Straße 66 in das Handelsregister eingetragen.
Damit erfolgte der Umzug an den heutigen Standort weniger als ein Jahr vor dem Insolvenzantragsverfahren.
Auch weitere mit der Sattler Verwaltung verbundene Immobilienverwaltungsgesellschaften sind inzwischen unter dieser Adresse registriert.
Sattler Verwaltung steht nicht allein
Besonders interessant ist die Unternehmensstruktur hinter der insolventen Hausverwaltung.
Die Sattler Verwaltung GmbH ist beziehungsweise war nicht lediglich als einzelne Verwaltungsgesellschaft tätig, sondern ist mit mehreren weiteren Immobilienverwaltungen gesellschaftsrechtlich verbunden.
Dazu gehören insbesondere die Hausverwaltung Köster GmbH und die IVW Immobilien Verwaltung Württemberg GmbH.
Bei beiden Gesellschaften bestehen enge Verbindungen zur Sattler Verwaltung GmbH und zu Geschäftsführer Alexander Rockel-Freund.
Hausverwaltung Köster GmbH gehört zum Unternehmensumfeld
Die Hausverwaltung Köster GmbH ist ein bereits länger bestehendes Immobilienverwaltungsunternehmen.
Alexander Rockel-Freund wurde dort im Jahr 2020 zum Geschäftsführer bestellt.
Besonders bedeutsam ist ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag mit der Sattler Verwaltung GmbH, der Anfang 2021 abgeschlossen wurde.
Damit besteht zwischen beiden Gesellschaften nicht nur eine personelle, sondern eine ausgeprägte gesellschaftsrechtliche und wirtschaftliche Verbindung.
Ende November 2025 wurde auch der Sitz der Hausverwaltung Köster GmbH nach Bietigheim-Bissingen verlegt. Ihre Geschäftsanschrift lautet ebenfalls Stuttgarter Straße 66.
Auch IVW Immobilien Verwaltung Württemberg GmbH verbunden
Eine weitere Gesellschaft im Umfeld ist die IVW Immobilien Verwaltung Württemberg GmbH.
Sie besteht bereits seit 2007 und hat als Unternehmensgegenstand die Verwaltung von Immobilien.
Alexander Rockel-Freund ist dort seit 2019 Geschäftsführer.
Die Sattler Verwaltung GmbH wird als Gesellschafterin der IVW Immobilien Verwaltung Württemberg GmbH geführt.
Auch die IVW ist inzwischen unter der Stuttgarter Straße 66 in Bietigheim-Bissingen angesiedelt.
Damit zeigt sich ein deutlich größeres Hausverwaltungsumfeld rund um die jetzt vom Insolvenzantragsverfahren betroffene Sattler Verwaltung GmbH.
Verbindung zur SOLID Hausverwaltung Freiberg
Hinzu kommt die SOLID Hausverwaltung Freiberg oHG.
Seit November 2021 werden die Sattler Verwaltung GmbH und die IVW Immobilien Verwaltung Württemberg GmbH als persönlich haftende Gesellschafterinnen dieser Gesellschaft geführt.
Auch die SOLID Hausverwaltung Freiberg ist mittlerweile unter der Stuttgarter Straße 66 in Bietigheim-Bissingen registriert.
Damit bestehen zwischen mehreren Hausverwaltungsgesellschaften am selben Standort sowohl personelle als auch gesellschaftsrechtliche Verbindungen.
Insolvenz betrifft zunächst nur Sattler Verwaltung GmbH
Diese Unternehmensstruktur macht eine wichtige Abgrenzung notwendig.
Die aktuelle Insolvenzbekanntmachung des Amtsgerichts Heilbronn betrifft ausschließlich die Sattler Verwaltung GmbH.
Daraus folgt nicht automatisch, dass auch die Hausverwaltung Köster GmbH, die IVW Immobilien Verwaltung Württemberg GmbH oder die SOLID Hausverwaltung Freiberg oHG insolvent sind.
Allerdings dürfte die vorläufige Insolvenzverwalterin aufgrund der Beteiligungs- und Vertragsbeziehungen genau untersuchen müssen, welche Forderungen, Beteiligungswerte und wirtschaftlichen Verflechtungen zwischen den Gesellschaften bestehen.
Insbesondere ein bestehender Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag kann für die wirtschaftliche Analyse des Unternehmensverbundes von Bedeutung sein.
Gericht greift umfassend in Zahlungsverkehr ein
Das Amtsgericht Heilbronn hat im Fall der Sattler Verwaltung GmbH weitreichende Sicherungsmaßnahmen angeordnet.
Die Gesellschaft darf über ihr Vermögen grundsätzlich nur noch mit Zustimmung der vorläufigen Insolvenzverwalterin verfügen.
Noch weiter geht die Anordnung bei Bankkonten und Außenständen.
Darüber darf die Sattler Verwaltung GmbH überhaupt nicht mehr selbst verfügen. Die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis geht insoweit auf Dr. Julia Schaffer über.
Sie darf Bankguthaben und sonstige Forderungen einziehen und eingehende Gelder entgegennehmen.
Schuldner dürfen nur noch unter Beachtung der gerichtlichen Anordnung zahlen
Auch sogenannte Drittschuldner sind unmittelbar von dem Beschluss betroffen.
Wer der Sattler Verwaltung GmbH Geld schuldet, darf nicht mehr einfach an die Gesellschaft zahlen.
Zahlungen müssen unter Beachtung des gerichtlichen Beschlusses an die vorläufige Insolvenzverwalterin geleistet werden.
Dr. Julia Schaffer darf dafür auch besondere Insolvenz- beziehungsweise Sonderkonten einrichten.
Besonderes Augenmerk auf Fremdgelder
Bei einer Hausverwaltung ist die Trennung zwischen eigenem Vermögen der Verwaltungsgesellschaft und Geldern der verwalteten Eigentümer beziehungsweise Wohnungseigentümergemeinschaften von besonderer Bedeutung.
Gelder einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind grundsätzlich nicht einfach mit dem eigenen Vermögen des Verwalters gleichzusetzen.
Für Eigentümer und WEGs dürfte deshalb entscheidend sein, wie die jeweiligen Konten geführt wurden, wer Kontoinhaber ist und welche Gelder rechtlich der Sattler Verwaltung GmbH beziehungsweise den einzelnen Gemeinschaften zuzuordnen sind.
Die Insolvenzbekanntmachung enthält hierzu keine Angaben.
Es wäre daher verfrüht, aus dem Insolvenzantrag abzuleiten, dass Gelder von Wohnungseigentümergemeinschaften verloren sind.
Laufende Hausverwaltung kann für Eigentümer wichtig werden
Anders als bei einer Gesellschaft, die lediglich eigenes Vermögen verwaltet, betreut Sattler Immobilien und Gelder für Dritte.
Deshalb stellt sich unmittelbar die Frage, wie laufende Verwaltungsaufgaben weitergeführt werden.
Dazu können beispielsweise Zahlungen an Energieversorger, Versicherungen, Hausmeister, Reinigungsunternehmen und Handwerksbetriebe gehören.
Auch Betriebskostenabrechnungen, Eigentümerversammlungen, Instandhaltungsmaßnahmen und andere laufende Verwaltungsaufgaben können betroffen sein.
Ob der Geschäftsbetrieb uneingeschränkt fortgeführt wird, muss nun mit der vorläufigen Insolvenzverwalterin geklärt werden.
Banken müssen Auskunft geben
Die Kreditinstitute der Sattler Verwaltung GmbH sind gegenüber Dr. Julia Schaffer zur Auskunft verpflichtet.
Damit kann die vorläufige Insolvenzverwalterin die Kontobewegungen untersuchen und feststellen, welche Guthaben vorhanden sind und welche Zahlungen zuletzt erfolgt sind.
Gerade wegen des Geschäftsmodells als Hausverwaltung dürfte eine sorgfältige Zuordnung der verschiedenen Zahlungsströme von besonderer Bedeutung sein.
Vollstreckungsmaßnahmen weitgehend gestoppt
Das Gericht hat außerdem Maßnahmen der Zwangsvollstreckung gegen die Sattler Verwaltung GmbH grundsätzlich untersagt beziehungsweise bereits begonnene Maßnahmen einstweilen eingestellt.
Damit soll verhindert werden, dass einzelne Gläubiger während des Insolvenzantragsverfahrens auf Vermögenswerte zugreifen und sich gegenüber anderen Gläubigern einen Vorteil verschaffen.
Geschäftsführungsunterlagen müssen offengelegt werden
Dr. Julia Schaffer darf die Geschäftsräume und betrieblichen Einrichtungen betreten und dort Nachforschungen anstellen.
Die Geschäftsführung muss ihr sämtliche notwendigen Informationen zur Verfügung stellen.
Dazu gehören insbesondere Bücher, Geschäftspapiere und Unterlagen, die für die Aufklärung der Vermögensverhältnisse erforderlich sind.
Bei einer Hausverwaltung können dazu neben klassischen Buchhaltungsunterlagen auch Verwaltungsverträge, Abrechnungen, Forderungslisten und Unterlagen zu den einzelnen verwalteten Objekten gehören.
Wer den Insolvenzantrag gestellt hat, bleibt offen
Anders als bei einem ausdrücklich bezeichneten Eigenantrag enthält die vorliegende Bekanntmachung lediglich die Formulierung „In dem Verfahren über den Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens“.
Aus diesem Wortlaut lässt sich nicht zweifelsfrei erkennen, ob die Sattler Verwaltung GmbH selbst oder ein Gläubiger den Antrag gestellt hat.
Solange hierzu keine weitere gerichtliche Bekanntmachung oder gesicherte Information vorliegt, sollte deshalb weder von einem Eigenantrag noch von einem Gläubigerantrag gesprochen werden.
Keine Angaben zu Schulden oder Insolvenzursache
Das Amtsgericht Heilbronn veröffentlicht keine Angaben zur Höhe der Verbindlichkeiten.
Auch die Zahl der Gläubiger und die konkrete Ursache der wirtschaftlichen Schwierigkeiten sind bislang unbekannt.
Ebenso wenig lässt sich derzeit beurteilen, welche Auswirkungen das Verfahren auf die verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaften und Mietobjekte haben wird.
Diese Fragen dürften im weiteren Verlauf des Insolvenzantragsverfahrens eine zentrale Rolle spielen.
Reguläres Insolvenzverfahren noch nicht eröffnet
Die Sattler Verwaltung GmbH befindet sich derzeit lediglich im vorläufigen Insolvenzantragsverfahren.
Das reguläre Insolvenzverfahren ist noch nicht eröffnet.
Dr. Julia Schaffer soll zunächst das Vermögen sichern und insbesondere prüfen, ob genügend Mittel vorhanden sind, um die Kosten eines Insolvenzverfahrens zu decken.
Erst anschließend entscheidet das Amtsgericht Heilbronn über die Eröffnung.
Für Eigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften, Vermieter, Dienstleister und andere Geschäftspartner dürfte deshalb entscheidend sein, ob der Geschäftsbetrieb während dieser Phase fortgeführt werden kann und wie die bestehenden Verwaltungsverträge behandelt werden.
Die Sattler Verwaltung GmbH ist seit 2018 im Bereich WEG-, Miet- und Grundstücksverwaltung tätig und steht zugleich im Zentrum eines Netzes weiterer Immobilienverwaltungsgesellschaften.
Das Amtsgericht Heilbronn hat am 4. September 2026 um 10:00 Uhr die vorläufige Insolvenzverwaltung angeordnet. Das Verfahren wird unter dem Aktenzeichen 10 IN 828/26 geführt.
