Wer in Deutschland ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung kauft, profitiert seit Ende 2020 von einem besseren Schutz vor überhöhten Maklerkosten. Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) diese Regelungen mit einem aktuellen Urteil weiter präzisiert. Die Karlsruher Richter stellten klar, wann der gesetzliche Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklerprovision tatsächlich gilt – und wann nicht. Das Urteil hat weitreichende Bedeutung für Käufer, Verkäufer und Immobilienmakler.
Warum gibt es überhaupt eine gesetzliche Regelung?
Vor einigen Jahren war es in vielen Bundesländern üblich, dass Immobilienkäufer nahezu die komplette Maklerprovision zahlen mussten – selbst wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hatte. Dadurch entstanden beim Immobilienerwerb häufig erhebliche Zusatzkosten.
Mit dem Gesetz zur fairen Verteilung der Maklerkosten wollte der Gesetzgeber diese Praxis beenden. Seit Dezember 2020 gilt deshalb:
Beauftragt ein Verkäufer einen Makler und verlangt dieser auch vom Käufer eine Provision, müssen grundsätzlich beide Seiten den Makler in gleicher Höhe bezahlen. Der Verkäufer darf seinen Kostenanteil also nicht vollständig auf den Käufer übertragen.
Wann gilt die Halbteilung?
Die gesetzliche Regelung betrifft ausschließlich:
- Einfamilienhäuser
- Eigentumswohnungen
und nur dann, wenn der Käufer als Verbraucher handelt.
Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder reinen Kapitalanlagen gelten andere Regeln.
Worum ging es im aktuellen Verfahren?
Im jetzt entschiedenen Fall vermittelte ein Makler ein Gebäude, das objektiv als Zweifamilienhaus genutzt wurde.
Der Käufer erklärte allerdings erst nach Abschluss des Maklervertrags, dass er die Immobilie künftig selbst als Einfamilienhaus nutzen wolle.
Er argumentierte deshalb, die gesetzliche Halbteilung müsse trotzdem gelten.
Der Bundesgerichtshof sah dies anders.
Warum entschied der BGH gegen den Käufer?
Nach Auffassung der Richter kommt es entscheidend auf den Zeitpunkt des Maklervertrags an.
Zu diesem Zeitpunkt war für den Makler erkennbar:
- das Gebäude verfügte über zwei gleichwertige Wohnungen,
- beide Wohnungen waren vermietet,
- das Objekt wurde ausdrücklich als Zweifamilienhaus angeboten.
Damit durfte der Makler davon ausgehen, dass die Sonderregel für Einfamilienhäuser nicht greift.
Dass der Käufer später eigene Wohnpläne entwickelte, ändere daran nichts.
Welche Bedeutung hat das Urteil?
Die Entscheidung schafft vor allem mehr Rechtssicherheit.
Der Bundesgerichtshof macht deutlich, dass sich Makler bei Vertragsabschluss auf die objektiv erkennbare Situation verlassen dürfen.
Sie müssen nicht damit rechnen, dass spätere Nutzungsabsichten rückwirkend die Wirksamkeit des Maklervertrags verändern.
Was bedeutet das für Immobilienkäufer?
Für Käufer ergibt sich daraus eine wichtige Konsequenz.
Wer eine Immobilie erwerben möchte und plant, diese ausschließlich selbst zu bewohnen, sollte dies dem Makler möglichst früh mitteilen.
Besonders wichtig wird dies dann, wenn die Immobilie objektiv nicht eindeutig als Einfamilienhaus erscheint.
Denn nur wenn der Makler diese Nutzung bereits beim Abschluss des Maklervertrags kennt oder erkennen kann, können die gesetzlichen Schutzvorschriften unter Umständen greifen.
Was bedeutet das für Verkäufer?
Auch Verkäufer profitieren von der Entscheidung.
Sie erhalten mehr Planungssicherheit darüber, welche Provisionsregelungen im konkreten Verkaufsfall gelten.
Nachträgliche Streitigkeiten über die Wirksamkeit von Maklerverträgen dürften durch die Entscheidung seltener werden.
Auswirkungen auf Immobilienmakler
Für Makler ist das Urteil besonders bedeutsam.
Sie können ihre Verträge künftig an den objektiven Gegebenheiten der Immobilie ausrichten und müssen spätere Nutzungsänderungen ihrer Kunden grundsätzlich nicht berücksichtigen.
Gleichzeitig bestätigt der Bundesgerichtshof, dass die gesetzlichen Verbraucherschutzvorschriften zwar weit reichen, ihre Anwendung aber klare Voraussetzungen hat.
Mehr Klarheit für den Immobilienmarkt
Mit seiner Entscheidung konkretisiert der Bundesgerichtshof die seit 2020 geltenden Regeln zur Maklerprovision und schafft wichtige Orientierung für die Praxis. Maßgeblich ist künftig nicht allein, wie ein Käufer eine Immobilie später nutzen möchte, sondern welche Eigenschaften das Gebäude objektiv besitzt und welche Informationen dem Makler bereits beim Abschluss des Maklervertrags vorlagen. Für Immobilienkäufer bedeutet das: Wer sich auf den gesetzlichen Schutz bei der Maklerprovision berufen möchte, sollte seine geplante Eigennutzung frühzeitig offenlegen. Das Urteil sorgt damit für mehr Transparenz und Rechtssicherheit bei Immobiliengeschäften.
