Jedes Jahr wechseln in Deutschland rund 400.000 Immobilien durch Erbschaften den Besitzer. Häuser und Wohnungen zählen damit zu den wichtigsten Vermögenswerten im Nachlass – und gleichzeitig zu den konfliktträchtigsten. Wer frühzeitig plant, kann Streit vermeiden und steuerliche Vorteile nutzen.
Ein häufiger Irrtum: Eine Immobilie lässt sich nicht einfach isoliert vererben. Nach deutschem Erbrecht geht immer der gesamte Nachlass als Einheit auf die Erben über. Wer dennoch sicherstellen möchte, dass eine bestimmte Person das Haus erhält, muss dies über ein Testament, ein Vermächtnis oder eine Teilungsanordnung regeln.
Besonders problematisch wird es, wenn mehrere Personen gemeinsam erben. In einer sogenannten Erbengemeinschaft gehört die Immobilie allen gemeinsam. Entscheidungen müssen abgestimmt werden, was schnell zu Konflikten führt. Während ein Erbe selbst einziehen möchte, will ein anderer verkaufen oder vermieten. Solche Spannungen enden nicht selten vor Gericht.
Kommt es zu keiner Einigung, droht im schlimmsten Fall eine Teilungsversteigerung. Dabei wird die Immobilie öffentlich versteigert – oft zu einem deutlich niedrigeren Preis als am freien Markt. Für alle Beteiligten bedeutet das meist finanzielle Verluste.
Auch Pflichtteilsansprüche können zur Belastung werden. Selbst wenn eine Immobilie gezielt einem Erben zugewiesen wird, haben nahe Angehörige Anspruch auf einen Geldanteil. Besteht der Nachlass überwiegend aus einer Immobilie, kann das dazu führen, dass das Objekt verkauft werden muss, um die Ansprüche zu erfüllen.
Eine frühzeitige und klare Nachlassplanung ist daher entscheidend. Instrumente wie Teilungsanordnungen, Vermächtnisse oder Testamentsvollstreckung helfen, den Übergang zu regeln und Konflikte zu vermeiden. Auch ein zeitlich begrenztes Verkaufsverbot kann sinnvoll sein.
Besondere Vorsicht ist beim sogenannten Berliner Testament geboten. Zwar erbt dabei zunächst der Ehepartner alles, doch Kinder können bereits beim ersten Erbfall ihren Pflichtteil verlangen. Im schlimmsten Fall muss der überlebende Partner die Immobilie verkaufen, um diese Forderungen zu bedienen.
Steuerlich gibt es jedoch auch Vorteile. Das selbst genutzte Familienheim kann unter bestimmten Bedingungen steuerfrei vererbt werden. Voraussetzung ist unter anderem, dass der Erbe die Immobilie selbst nutzt und dies über einen längeren Zeitraum beibehält. Zusätzlich gelten hohe Freibeträge für Ehepartner und Kinder.
Wer sich frühzeitig mit dem Thema beschäftigt, hat deutlich mehr Gestaltungsspielraum. Eine durchdachte Planung sorgt nicht nur für rechtliche Klarheit, sondern schützt auch vor finanziellen Nachteilen und familiären Konflikten.
