Der Jahresbericht des Deka-ImmobilienGlobal zum Stichtag 30.09.2025 zeichnet aus Anlegersicht das Bild eines defensiv ausgerichteten, breit diversifizierten Immobilienfonds, der in einem weiterhin anspruchsvollen Marktumfeld Stabilität vor Renditemaximierung stellt.
1. Ertrags- und Wertentwicklung
Im Geschäftsjahr 2024/2025 erzielte der Fonds eine BVI-Rendite von 2,0 %. Damit bleibt die Performance zwar unter früheren Langfristdurchschnitten, ist jedoch im aktuellen Zins- und Bewertungsumfeld als solide zu bewerten. Belastend wirkten insbesondere negative Wertänderungen der Immobilien (-1,0 %), während die laufenden Erträge stabil blieben. Positiv hervorzuheben ist die Liquiditätsrendite von 2,6 %, die in Zeiten höherer Zinsen einen wichtigen Stabilisierungsbeitrag leistet.
2. Ausschüttung und Ertragsqualität
Die Ausschüttung von 1,10 EUR je Anteil (davon 0,88 EUR steuerfrei) unterstreicht den Charakter des Fonds als einkommensorientierte Anlage. Für sicherheitsorientierte Anleger ist besonders relevant, dass die Ausschüttung weitgehend aus laufenden Mieterträgen gespeist wird und nicht aus Substanzverzehr.
3. Portfolioqualität und Diversifikation
Mit 43 Immobilien in 17 Ländern und einem Immobilienvermögen von rund 6,7 Mrd. EUR ist das Portfolio international gut diversifiziert. Regional liegen die Schwerpunkte in Europa (47,8 %), Amerika (30,7 %) und Asien/Pazifik (21,5 %). Die Vermietungsquote von 92,4 % sowie die langen Restlaufzeiten der Mietverträge (über 52 % bis mindestens 2030) sprechen für eine hohe Planbarkeit der Cashflows.
Der Fokus auf zentrale Lagen und hochwertige, nachhaltige Objekte reduziert strukturelle Risiken, insbesondere im Bürosegment, das weiterhin im Wandel steht.
4. Finanzierung und Risikoprofil
Die Fremdkapitalquote von rund 24 % ist im Branchenvergleich moderat und begrenzt das Zinsänderungsrisiko. Das aktive Währungsmanagement mit überwiegend hoher Sicherungsquote reduziert die Volatilität für Euro-Anleger, auch wenn die Absicherungskosten die Rendite spürbar mindern. Die hohe Liquiditätsquote von 23,5 % stärkt die Handlungsfähigkeit des Fonds, wirkt jedoch zugleich renditedämpfend.
5. Nachhaltigkeit als Wertfaktor
Aus Anlegersicht positiv zu bewerten ist die konsequente ESG-Ausrichtung. Rund 95 % des Portfolios sind zertifiziert, der Fonds ist als Artikel-8-Produkt klassifiziert. Dies erhöht langfristig die Marktgängigkeit der Immobilien und reduziert das Risiko regulatorischer Wertverluste, auch wenn kurzfristig höhere Investitionen erforderlich sein können.
6. Chancen und Risiken im Ausblick
Der Ausblick bleibt vorsichtig. Steigende Bau- und Finanzierungskosten, geopolitische Risiken und eine nur langsame Erholung einzelner Immobilienmärkte begrenzen das Wertsteigerungspotenzial. Gleichzeitig profitieren hochwertige, nachhaltige Immobilien von Angebotsknappheit und stabilem Mietwachstum. Für Anleger bedeutet dies: begrenztes Aufwärtspotenzial, aber vergleichsweise hohe Resilienz.
Fazit aus Anlegersicht
Der Deka-ImmobilienGlobal präsentiert sich weniger als Renditetreiber, sondern vielmehr als defensiver Basisbaustein für langfristig orientierte Anleger. Wer Wert auf regelmäßige, überwiegend steuerfreie Ausschüttungen, breite internationale Streuung und ein konservatives Risikoprofil legt, findet hier eine stabile Anlage. Renditeorientierte Investoren mit höherer Risikobereitschaft könnten die Ertragsdynamik hingegen als zu verhalten empfinden.
