Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (FINMA) hat eine neue Aufsichtsmitteilung zu den Risiken am Immobilien- und Hypothekarmarkt veröffentlicht. Darin macht sie deutlich: Der Immobilienmarkt bleibt ein Risikofaktor für den Schweizer Finanzplatz – insbesondere mit Blick auf das steigende Kreditausfallrisiko und fehlerhafte Immobilienbewertungen.
Lockere Tragbarkeitsprüfung: FINMA sieht Ausnutzung regulatorischer Freiräume
Kernpunkt der Kritik ist die Praxis vieler Banken, bei der Tragbarkeitsprüfung großzügig von den gesetzlichen Vorgaben abzuweichen. Obwohl die Tragbarkeitsbeurteilung nach Art. 72d ERV verbindlich und nachhaltig ausgestaltet sein muss, dokumentiert die FINMA eine hohe Anzahl von sogenannten „Exceptions to Policy“ (ETP) – Finanzierungen also, die außerhalb der eigenen Kreditrichtlinien vergeben wurden. Diese Kredite bergen ein erhöhtes Ausfallrisiko, vor allem im Fall steigender Zinsen. Die FINMA erinnert daran, dass Institute auch in Niedrigzinsphasen mit realistischen Zinsszenarien über mehrere Jahre hinweg rechnen müssen.
Die Aufseher sehen darin nicht nur ein systemisches Risiko, sondern fordern eine intensivere Risikobegrenzung und -überwachung durch die Banken selbst. Kreditvergabe dürfe nicht auf Kosten der langfristigen Zahlungsfähigkeit von Kreditnehmenden erfolgen.
Bewertungspraxis ebenfalls unter Druck
Nicht nur bei der Tragbarkeitsprüfung, sondern auch bei der Bewertung von Immobilien sieht die FINMA erhebliche Defizite. Besonders problematisch: Die Anwendung zu tiefer Kapitalisierungssätze bei der Bewertung von Renditeliegenschaften, was zu überhöhten Belehnungswerten führen kann. Zwar besteht eine anerkannte Selbstregulierung durch die Branche, doch erwartet die FINMA hier deutlich mehr Eigenverantwortung. Banken müssten ihre Bewertungsmodelle jährlich validieren und die methodischen Grundlagen sauber dokumentieren.
Belehnung und Amortisation: mehr Vorsicht nötig
Auch bei der Ausgestaltung der internen Richtlinien zur Belehnung und Amortisation sieht die Aufsicht Luft nach oben. Gerade bei risikobehafteten Segmenten wie Renditeobjekten und sogenannten „Buy-to-Let“-Investitionen erwartet die FINMA tiefere Belehnungsgrenzen und striktere Amortisationsvorgaben. Hier rät sie explizit zu einer konservativeren Haltung – ein deutlicher Wink an Institute, die nach wie vor auf aggressive Marktanteilsstrategien setzen.
Reputationsrisiken – oft unterschätzt
Ein weiterer Aspekt betrifft die zunehmenden Reputationsrisiken bei Hypothekarfinanzierungen. Die FINMA ruft Banken dazu auf, mögliche Reputationsschäden nicht nur zu erkennen, sondern auch systematisch zu dokumentieren und zu begrenzen – etwa als Bestandteil der Kreditvorlagen. Denn negative Schlagzeilen über zu lasche Kreditvergaben könnten langfristig das Vertrauen in einzelne Institute und in den gesamten Finanzplatz beschädigen.
Breite Aufsichtstätigkeit: Zahlreiche Prüfungen, Stresstests und Vor-Ort-Kontrollen
Die FINMA untermauert ihre Warnungen mit Zahlen: Allein im Jahr 2024 führte sie Umfragen bei 45 Banken und Versicherern sowie sechs gezielte Vor-Ort-Kontrollen im Bereich kommerzieller Hypotheken durch. Seit 2021 wurden insgesamt 24 Banken und sieben Immobilien- bzw. Hypothekenfonds intensiver geprüft. Auch Stresstests fanden bei 13 Banken statt. Wo erforderlich, wurden institutsspezifische Eigenmittelzuschläge verhängt – eine Maßnahme, mit der Kapitalpuffer für besonders exponierte Institute angeordnet werden.
Fazit aus Anlegersicht
Für Investoren im Schweizer Immobilien- oder Bankensektor liefert die Aufsichtsmitteilung der FINMA ein klares Signal: Die Risiken nehmen zu – und die Regulierungsbehörden schauen genauer hin. Besonders in Zeiten erhöhter Zinsen und wirtschaftlicher Unsicherheit könnte sich eine zu lockere Kreditvergabe rächen. Wer in Finanzinstitute oder Immobilienfonds investiert, sollte künftig verstärkt auf konservative Belehnungspolitik, solide Tragbarkeitsanalysen und transparente Bewertungsprozesse achten. Denn in einem aufgeheizten Markt ist nicht nur Rendite, sondern auch Resilienz gefragt.
