Exklusive Listen spalten die Immobilienbranche
In den USA streiten große Immobilienmaklerunternehmen über die Praxis sogenannter privater Immobilienangebote. Dabei handelt es sich um Immobilien, die nicht öffentlich auf Plattformen wie Zillow oder Redfin gelistet werden, sondern exklusiv innerhalb bestimmter Maklernetzwerke angeboten werden.
Diese Form der Vermarktung sorgt für Unmut, da nur ausgewählte Käufer die Möglichkeit haben, solche Immobilien frühzeitig zu erwerben. Kritiker bezeichnen dies als „exklusives Verhalten“, das den Wettbewerb verzerrt und Verbrauchervertrauen untergräbt.
Warum private Listings?
Private Angebote haben durchaus legitime Gründe: Prominente oder Personen mit besonderem Schutzbedürfnis möchten ihre Immobilie oft nicht öffentlich inserieren. Doch in einem Markt, in dem die Nachfrage das Angebot weit übersteigt, kritisieren Branchenexperten, dass private Listings normalen Käufern den Zugang zu begehrten Objekten erschweren.
Ein Vorreiter dieser Strategie ist die Maklerfirma Compass, die häufig zunächst private Listings erstellt, bevor die Immobilie offiziell auf den Markt kommt. So geschehen auch bei Caitlin Bigelow aus San Francisco. Ihre Wohnung wurde zunächst intern bei Compass als „Private Exclusive“ gelistet. Nur andere Compass-Makler wussten davon. Obwohl sie rasch ein Angebot von 2,1 Millionen Dollar erhielt – 95.000 Dollar über dem geforderten Preis – zweifelte sie später, ob sie nicht mehr Interessenten hätte erreichen können.
Kritik von Branchenführern
Leo Pareja, CEO des großen Maklerunternehmens eXp Realty, kritisiert die Praxis: „Wenn ein Teil des Angebots nur einer kleinen Gruppe zugänglich gemacht wird, ist das per Definition exklusiv und schadet anderen.“
Auch andere große Maklerfirmen wie Anywhere Real Estate und Douglas Elliman sprechen sich gegen die Praxis aus. Sie fordern eine größtmögliche Transparenz im Immobilienmarkt, um Käufern den Zugang zu allen verfügbaren Objekten zu ermöglichen.
Compass verteidigt seine Strategie
Compass weist die Vorwürfe zurück und betont, dass die Entscheidung über eine private Listung immer beim Verkäufer liege. Das Unternehmen verfolgt eine „Drei-Phasen-Marketingstrategie“: Zuerst wird die Immobilie privat angeboten, dann folgt eine „Coming Soon“-Phase auf der eigenen Website, bevor sie schließlich auf den öffentlichen Plattformen landet.
Robert Reffkin, CEO von Compass, betont, dass viele Verkäufer die private Phase nutzen, um den Preis ihrer Immobilie zu testen. Etwa 35 % der Compass-Angebote seien derzeit als „Private Exclusive“ oder „Coming Soon“ gelistet.
Neue Regeln von Zillow und Redfin
Die großen Online-Plattformen Zillow und Redfin haben jedoch kürzlich neue Regeln erlassen, die die Strategie von Compass erschweren. Wenn ein Immobilienangebot auf einer anderen Website beworben wird, muss es innerhalb von 24 Stunden auch auf Zillow gelistet werden. Diese Änderungen zielen darauf ab, die Transparenz für Käufer zu erhöhen.
Ein umstrittenes Geschäftsmodell
Laut Compass sollen die privaten Listings nicht dazu dienen, die eigene Provision zu sichern. Vielmehr handele es sich um eine Marketingstrategie zur Preisfindung. Dennoch äußern Kritiker Zweifel. Sie sehen in der Praxis den Versuch, Verkäufern die Kontrolle über den Verkaufsprozess zu entziehen und die eigenen Makler zu bevorzugen.
Caitlin Bigelow entschied sich letztlich, ihre Wohnung öffentlich zu listen und erzielte nach 60 Besichtigungen innerhalb von sechs Tagen ein Angebot, das 100.000 Dollar über dem privaten Angebot lag. Rückblickend glaubt sie, dass die private Listung im ersten Anlauf nicht zu ihrem Vorteil war.
„Ich denke, private Angebote nützen letztlich mehr den Maklern als den Verkäufern“, sagt Bigelow. Dennoch würde sie die private Phase erneut nutzen – jedoch ohne sofort ein Angebot anzunehmen.
Fazit: Transparenz versus Exklusivität
Der Streit um private Listings zeigt, wie umkämpft der US-Immobilienmarkt ist. Während einige Makler auf Transparenz setzen, nutzen andere die exklusive Vermarktung als strategischen Vorteil. Die neuen Regeln von Online-Plattformen wie Zillow könnten das Geschäft jedoch nachhaltig verändern und die Debatte weiter anheizen.
