Da waren wir schon erstaunt, aber irgendwie haben Ihn einige Beiträge wohl etwas „gewurmt“, dass er sich gesagt hat, „da rufst Du an, das musst du klären“! Nun, jeder weiß, dass wir grundsätzlich mit jedem ein Gespräch führen, wenn er das will. Nur damit haben wir und unsere Leser eine Chance, objektiv zu sein. Unsere Meinung ist immer subjektiv, gibt es eine zweite, dann sieht die Sache wohl anders aus.
Nun gut, steigen wir mal in die Fakten ein. Andreas Schrobback ist seit Jahren erfolgreich im Kapitalanlageimmobiliengeschäft tätig. Sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger werden Immobilien vorwiegend in Leipzig und Berlin vermarktet. Wir kennen Herrn Schrobback mehr oder weniger durch’s Internet und nachdem er sich bei uns gemeldet hatte, haben wir uns dazu entschieden, das Gespräch in Interviewform zu führen.
Diebewertung.de:
Herr Schrobback, zunächst einmal herzlichen Dank für Ihre Bereitschaft sich unseren Fragen zu stellen, das ist in Ihrer Branche nicht immer unbedingt üblich.
Andreas Schrobback:
Gerne. Ich bin grundsätzlich der Auffassung mit offener Kommunikation immer mehr zu erreichen. Und wenn ich dazu beitragen kann gewissen Fragen zu klären bzw. aufzuklären dann bin ich dazu immer bereit.
Diebewertung.de:
Zu allererst, wie kamen Sie überhaupt zum Thema „Immobilien als Kapitalanlage“ und seit wann sind Sie selbständig mit Ihren Unternehmen?
Andreas Schrobback:
Ich komme ursprünglich aus dem Bankgewerbe. Nach meinem Abitur habe ich, ganz klassisch, eine kaufmännische Ausbildung zum Bankkaufmann begonnen. Seit dieser Zeit faszinieren mich Sachwertanlagen. Ich bin dann in die freie Wirtschaft gewechselt und habe eine Stelle in einem Immobilienunternehmen in Berlin angenommen. Hier habe ich erste praktische Erfahrungen sammeln können. Durch meine Erfahrung im Investment-, Kapitalanlage- und Immobiliengeschäft war die Gründung eines eigenen Unternehmens, welches sich auf den Einkauf, die Projektierung, anschließende Sanierung der Immobilien sowie deren Vermarktung spezialisiert hat, ein logischer Schritt.
Diebewertung.de:
Nun sind Sie ja als Immobilienfachmann gerade im Bereich der steuerbegünstigten Denkmalimmobilien tätig. Wie verhält sich das nun genau mit diesen sog. „Steuersparimmobilien“?
Andreas Schrobback:
Sie sprechen auf die steuerliche Sonderabschreibung bei denkmalgeschützten Altbauten an. Nun, Denkmäler prägen das Bild der Städte und Gemeinden architektonisch wie kaum etwas anderes. Sie stehen daher auch zu Recht im Fokus, repräsentieren sie doch die kulturellen Werte unserer Gesellschaft. Sie sind deshalb auch besonders schützenswert. Mit der Abschreibung hierfür, kurz AfA nach §7h /7i EStG, fördert der Fiskus den Erhalt schützenswerter Immobilien. Eigennutzer, wie auch Kapitalanleger dürfen die erheblichen Sanierungskosten steuerlich absetzen.
Wer sein Denkmal selbst bewohnt, kann über zehn Jahre insgesamt 90 % dieser Ausgaben bei der Einkommensteuer geltend machen, Kapitalanleger sogar 100 %; allerdings über zwölf Jahre.
Diebewertung.de:
Klingt einfach?
Andreas Schrobback:
Ist es aber nicht. Für den Anleger hat der Staat, durch diese steuerliche Förderung bzw. Steuerermäßigung, eine überproportional lukrative Möglichkeit geschaffen die ersparten Steuern für den Erwerb von inflationsgeschützten und ertragsstarken Sachwerten einzusetzen. Diese Freibeträge können sogar durch den Antrag auf Lohnsteuerermäßigung als monatlicher Freibetrag vom Finanzamt genehmigt und eingetragen werden und führen damit sofort zu einer monatlichen Lohnsteuerermäßigung; sprich zu mehr Nettoauszahlung!
Man kann also den Fiskus ganz legal an seinem Vermögensaufbau beteiligen.
Dies sollte allerdings niemals der alleinige Investitionsgrund sein, sondern als „Sahnehäubchen“ verstanden werden.
Diebewertung.de:
Wie ist Ihre Meinung zu angeblich überteuerten Immobilien und der Entwicklung am Markt?
Andreas Schrobback:
Das ist leider immer noch für so manchen selbsternannten Anlegerschutz-anwalt oder einen seiner vorgeschalteten oder selbst initiierten Schutzvereine („natürlich“ rein gemeinnützig und nur aus Spenden finanziert), ein Aufhänger um gezielt mit einem „Modell der Verunsicherung und Beeinflussung“ Mandanten zu akquirieren. Ich kenne seit Jahren keine einzige Bank die eine zu finanzierende Immobilie nicht vorher intensiv prüft und Verkehrswertgutachten bei öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen in Auftrag gibt oder die Objekte durch eigene Gutachter bewerten lässt. Schauen Sie sich die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse von den jeweiligen Städten, jedenfalls die in denen ich aktiv bin, an. Nicht erst seit der Finanzkrise sind Investitionen in Sachwerte wieder im Kommen. Immobilien stehen dabei an erster Stelle. In den letzten Jahren sind die Kaufpreise weitestgehend stabil geblieben, die Mieten stagnieren und beginnen erst jetzt langsam zu steigen. Für die nächsten Jahre wird eine deutliche Verteuerung erwartet. Jetzt ist also der richtige Zeitpunkt, um in Immobilien, grade in Denkmalimmobilien zu investieren. Die Preise sind angemessen, die Kreditzinsen immer noch extrem niedrig. Am besten der Kunde lässt sich das für sich durchrechnen.
Diebewertung.de:
Von diversen Stellen im Markt wissen wir, dass von einigen Bauträgern oder Immobilienunternehmen behauptet, sie würden den Kunden angeblich die Immobilien verkaufen mit Worten wie: „das kostet alles nichts“ oder „man könne mit Gewinn nach 10 Jahren verkaufen“? Wie sehen Sie das?
Andreas Schrobback:
Immobilien, die nichts kosten, gibt es nicht! Für die Bildung von Immobilienvermögen ist der Einsatz von Eigenmitteln während der Laufzeit der Investition erforderlich. Neben der Rückführung von etwaigen Darlehen (Zins und Tilgung) ist dies erforderlich für Nebenkosten und zum Zweck der Werterhaltung, aber auch für Reparaturen oder Renovierungen und natürlich für das Hausgeld. Es kommt also einzig und allein auf die individuelle Situation des einzelnen Kunden an und wie sich Mieteinnahmen und Steuervorteile gegen die jeweilige Belastung aufrechnen. Dazu sind immer die persönliche Lebensplanung und Bonität des Kunden, seine steuerliche Progression sowie seine persönlichen Wünsche und Ziele ausschlaggebend.
Eine Immobilie ist als langfristige Vermögensanlage zu verstehen. Ein frühzeitiger Verkauf kann unter Umständen Verluste bedeuten und wird von mir in keinem Fall empfohlen. Ein Verkauf, bspw. nach 10 Jahren, macht in den meisten Fällen auch wenig Sinn und ist im Übrigen nicht Intention meiner Beratung und auch nicht Grundinteresse der Kunden. Vielmehr geht es um einen langfristigen Vermögensaufbau in und mit realen Sachwerten und vordergründig darum die Immobilie im Vermögen als Altersvorsorge zu halten um später Einnahmen daraus zu realisieren. Allerdings ist anzumerken dass nach zehn Jahren der Ertrag aus dem Wiederverkauf gemäß § 23 EStG steuerfrei wäre.
Diebewertung.de:
Wie arbeiten Sie aktuell und wie denken Sie über das Thema „Absicherung für Kapitalanleger bei Mietausfall“?
Andreas Schrobback:
Wir arbeiten transparent und nachhaltig. Alle Termine werden ohne Zeitdruck vereinbart und die gesamte Beratung sowie die einzelnen Schritte und Termine werden ausführlich protokolliert. Ebenfalls werden sämtliche Chancen- und Risikoaufklärungen dokumentiert. Wir führen selbstverständlich Vorortbesichtigungen durch, bei denen wir nicht nur die entsprechende vakante Immobilie ansehen, sondern ggf. auch diverse Baustellen in unterschiedlichen Sanierungsphasen begutachten sowie, selbstredend, fertige Referenzobjekte oder Musterwohnungen.
Die Absicherung für Mietausfall muss immer im Einzelfall entschieden werden. Wir haben bei unseren Objekten aufgrund des Standortes und der Sanierungsqualität keinen nennenswerten Leerstand zu beklagen. Und durch eine professionelle Hausverwaltung ist sowohl eine nachhaltige und zügige Neuvermietung gewährleistet, als auch eine objektive und verlässliche Prüfung des Mietinteressenten. Dennoch haben wir die Möglichkeit durch Kooperationspartner auch diesem Restrisiko entgegen zu wirken.
Das System am Markt ist einzigartig, da alle anderen Anbieter zum Schutz von Mietausfällen in der Regel als Versicherer auftreten. Während die Versicherungen jedoch nur gesamte Mietausfälle absichern, deckt unser Partner die gesamte Palette der Zahlungsforderungen aus dem Mietvertrag gegenüber dem Mieter ab, d.h. auch Mietminderungen, offene Nebenkosten, Zahlungsverzug bis hin zum Mietausfall, Mietnomaden oder einer eventuellen Sachbeschädigung.
Diebewertung.de:
Was aber, wenn es zu einem unverschuldeten finanziellen Engpass auf Seiten des privaten Käufers kommt? Die Einkommenssituation der Anleger während der Laufzeit oder eventuelle Veränderungen und Entwicklung kann ja niemand vorhersehen. Was ist bei Arbeitslosigkeit oder Arbeitsunfähigkeit? Oder schlimmer sogar, bei Tod?
Andreas Schrobback:
Sie haben natürlich Recht, diese Risiken kann niemand vorhersehen und es lässt sich auch nicht „wegdiskutieren“. Wie allerdings auch bei Eigenheimen möglich, kann man diese Risiken ab- bzw. versichern wenn man das möchte. Wir haben hier mit einem großen deutschen Produktpartner aus dem Versicherungswesen eine Möglichkeit der die Absicherung aller existentiellen Risiken bietet. Dies ist auch eine zusätzliche Sicherheit für die jeweilige Bank und kann problemlos mitfinanziert werden.
Diebewertung.de:
Herr Schrobback, vielen Dank für die offenen und ausführlichen Worte zu unseren durchaus auch kritischen Nachfragen. Gibt es noch abschließende Worte?
Andreas Schrobback:
Ganz klar das Credo: Sachwert schlägt Geldwert! Auch unter historischer Betrachtung war die Investition in einen Sachwert immer sicherer als die Investition in den reinen Geldwert. Die Immobilie bietet eine starke Resistenz gegen inflationäre oder finanzmarktechnische Einflüsse und kann im optimalen Fall neben der eigenen Wohnverwirklichung auch noch eine vernünftige Rendite durch Vermietung abwerfen. Dabei braucht der Investor keine Rücksicht auf eine mögliche Geldentwertung zu nehmen, denn wenn der reine Geldwert abnimmt, so bleibt der Wert der Immobilie gleich. Dies trifft auch bei der Miete zu. Die Investition in einen Sachwert wie eine Immobilie ist daher ideal als Kapitalanlage oder für die Altersvorsorge.
