Das Amtsgericht Ansbach hat den Antrag der Treubesitz Immobilienverwaltung GmbH auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das eigene Vermögen mangels Masse abgewiesen. Das Verfahren wurde unter dem Aktenzeichen 2 IN 120/26 geführt.
Damit wird kein reguläres Insolvenzverfahren eröffnet und kein Insolvenzverwalter bestellt. Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass das vorhandene Vermögen voraussichtlich nicht ausreicht, um zumindest die Kosten eines Insolvenzverfahrens zu decken.
Der Firmensitz der Treubesitz Immobilienverwaltung GmbH befindet sich in der Nürnberger Straße 62, 91522 Ansbach. Die Gesellschaft ist beim Amtsgericht Ansbach unter HRB 1945 eingetragen. Geschäftsführer sind Günther Kreibich und Jörg Kreibich. Als Geschäftszweig bezeichnet das Insolvenzgericht ausdrücklich die Hausverwaltung.
Langjährig tätige Ansbacher Hausverwaltung
Die Treubesitz Immobilienverwaltung GmbH wurde 1993 gegründet und war damit mehr als drei Jahrzehnte in der Immobilienwirtschaft tätig. Das Unternehmen konzentrierte sich insbesondere auf die Verwaltung von Wohnungs- und Teileigentum.
Zum Tätigkeitsschwerpunkt gehörte damit vor allem die sogenannte WEG-Verwaltung. Dabei übernimmt ein Verwalter die laufenden organisatorischen, kaufmännischen und teilweise technischen Aufgaben für eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern.
Dazu zählen üblicherweise die Erstellung von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen, die Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen, die Umsetzung der dort gefassten Beschlüsse sowie die Verwaltung der gemeinschaftlichen Einnahmen und Ausgaben. Hinzu kommen die Beauftragung und Kontrolle von Hausmeister-, Wartungs- und Reparaturleistungen.
Neben der Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften trat Treubesitz auch als allgemeine Haus- und Objektverwaltung auf. Dazu können die Betreuung vermieteter Wohnhäuser und Gewerbeeinheiten, die Überwachung von Mietzahlungen, die Erstellung von Betriebskostenabrechnungen sowie die Kommunikation mit Mietern, Eigentümern, Versicherungen und Handwerksunternehmen gehören.
Öffentlich wurde das Unternehmen als Anbieter kaufmännischer und technischer Immobilienverwaltung geführt. Als Tätigkeitsgebiet waren Ansbach und die umliegende Region erkennbar. Unter der Geschäftsanschrift in der Nürnberger Straße 62 war die Gesellschaft über viele Jahre mit einem eigenen Telefonanschluss erreichbar.
Auch Immobiliengeschäfte und Bauträgertätigkeiten vorgesehen
Der gesellschaftsrechtliche Unternehmensgegenstand ging über die reine Hausverwaltung hinaus. Neben der Verwaltung von Immobilien, insbesondere Wohnungs- und Teileigentum, durfte die Gesellschaft auch Immobilien an- und verkaufen sowie entsprechende Verträge vermitteln oder nachweisen.
Darüber hinaus waren Bauträgertätigkeiten vorgesehen. Als Bauträger hätte die Gesellschaft Bauvorhaben im eigenen Namen und auf eigene Rechnung vorbereiten und durchführen sowie Immobilien anschließend an Erwerber veräußern können.
Öffentlich nachweisbar ist jedoch vor allem die Tätigkeit als Haus- und Immobilienverwaltung. Konkrete eigene Bauträgerprojekte, Neubauvorhaben oder größere Immobilienverkäufe, die eindeutig der Treubesitz Immobilienverwaltung GmbH zugeordnet werden können, sind nicht in vergleichbarer Weise dokumentiert.
Auch der gerichtliche Beschluss spricht lediglich von einer Hausverwaltung. Dies bestätigt, dass der operative Schwerpunkt zuletzt offenbar nicht auf der Entwicklung eigener Bauvorhaben, sondern auf der laufenden Verwaltung fremder Immobilien und Eigentümergemeinschaften lag.
Eigenantrag der Gesellschaft
Der Insolvenzantrag wurde von der Treubesitz Immobilienverwaltung GmbH selbst gestellt. Ein solcher Eigenantrag bedeutet, dass die Geschäftsführung einen gesetzlichen Insolvenzgrund angenommen hat. Bei einer GmbH kommen insbesondere Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung, im Rahmen eines Eigenantrags auch drohende Zahlungsunfähigkeit, in Betracht.
Welcher konkrete Eröffnungsgrund vorlag, wie hoch die Verbindlichkeiten waren und wann die wirtschaftlichen Schwierigkeiten begannen, geht aus der öffentlichen Bekanntmachung nicht hervor. Auch Angaben zur Zahl der verwalteten Immobilien, Wohnungseigentümergemeinschaften, Beschäftigten oder Gläubiger wurden nicht veröffentlicht.
Die Abweisung mangels Masse bedeutet nicht, dass kein Insolvenzgrund bestand. Vielmehr reicht das verbliebene Gesellschaftsvermögen nach der gerichtlichen Prüfung nicht aus, um die Kosten eines eröffneten Verfahrens zu bezahlen. Ein Kostenvorschuss, der die Eröffnung dennoch ermöglicht hätte, wurde offenbar nicht geleistet.
Besondere Folgen für Eigentümergemeinschaften
Bei der Insolvenz einer Hausverwaltung stellt sich für Wohnungseigentümergemeinschaften die Frage, wer laufende Verwaltungsaufgaben übernimmt. Dazu gehören insbesondere die Bezahlung von Versorgungs- und Versicherungsrechnungen, die Bearbeitung dringender Reparaturen, die Erstellung ausstehender Jahresabrechnungen und die Verwaltung gemeinschaftlicher Konten.
Gelder einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehören grundsätzlich nicht zum eigenen Vermögen des Verwalters, wenn sie ordnungsgemäß getrennt auf Konten der Gemeinschaft geführt wurden. Sie dürfen deshalb nicht zur Begleichung persönlicher Verbindlichkeiten der Verwaltungsgesellschaft verwendet werden.
Probleme können dennoch entstehen, wenn Kontovollmachten geklärt, Verwaltungsunterlagen herausgegeben oder noch nicht abgerechnete Zahlungsvorgänge nachvollzogen werden müssen. Eigentümergemeinschaften sollten daher prüfen, auf wessen Namen die jeweiligen Konten geführt werden und wer darüber verfügen darf.
Ist die Treubesitz Immobilienverwaltung GmbH noch als Verwalterin bestellt, müssen die betroffenen Gemeinschaften zeitnah über eine Nachfolge entscheiden. Dafür kann eine Eigentümerversammlung erforderlich sein. Zugleich sollten sämtliche Verwaltungsunterlagen, Verträge, Beschlusssammlungen, Abrechnungen, Versicherungspolicen und Zugangsdaten gesichert und an die neue Verwaltung übergeben werden.
Vermieter und Mieter ebenfalls betroffen
Auch Eigentümer, die Treubesitz mit der Verwaltung vermieteter Immobilien beauftragt haben, sollten ihre Vertragsverhältnisse überprüfen. Wichtig ist insbesondere, wohin Mieter ihre laufenden Zahlungen überweisen und ob Mietkautionen sowie sonstige Fremdgelder getrennt vom Vermögen der Verwaltungsgesellschaft aufbewahrt wurden.
Mieter sollten ihre Mietzahlungen nicht eigenmächtig einstellen. Entscheidend bleibt, welche Kontoverbindung der Vermieter wirksam vorgegeben hat. Änderungen sollten nur berücksichtigt werden, wenn sie eindeutig und nachprüfbar vom Eigentümer oder einem neu bevollmächtigten Verwalter mitgeteilt werden.
Eigentümer müssen zudem klären, ob Betriebskostenabrechnungen, offene Handwerkerrechnungen, Schadensfälle oder laufende Mietangelegenheiten noch bearbeitet werden. Ansprüche auf Herausgabe von Unterlagen, Abrechnung oder Erstattung können durch die wirtschaftliche Situation der Gesellschaft beeinträchtigt sein.
Keine gemeinschaftliche Abwicklung durch einen Insolvenzverwalter
Da das Verfahren mangels Masse nicht eröffnet wird, gibt es keinen Insolvenzverwalter, bei dem sämtliche Gläubiger ihre Forderungen zur Insolvenztabelle anmelden könnten. Dies unterscheidet die Situation von einem regulär eröffneten Insolvenzverfahren.
Gläubiger müssen deshalb selbst prüfen, ob und auf welchem Weg Ansprüche noch durchgesetzt werden können. Die gerichtliche Feststellung, dass nicht einmal genügend Vermögen für die Verfahrenskosten vorhanden ist, deutet allerdings auf sehr geringe Befriedigungsaussichten hin.
Mit der rechtskräftigen Abweisung des Insolvenzantrags mangels Masse wird eine GmbH grundsätzlich aufgelöst. Die Gesellschaft wird jedoch nicht sofort automatisch aus dem Handelsregister gelöscht. Zunächst müssen die Auflösung und die weitere registerrechtliche Abwicklung nachvollzogen werden.
Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts Ansbach kann innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen sofortige Beschwerde eingelegt werden. Maßgeblich bleibt das Verfahren unter dem Aktenzeichen 2 IN 120/26.
