Der Jahresbericht 2025/2026 des offenen Immobilienfonds hausInvest zeigt ein insgesamt stabiles operatives Bild, gleichzeitig werden jedoch strukturelle Belastungen deutlicher. Besonders auffällig ist der weitere Rückgang des Fondsvermögens: Dieses sank zum 31. März 2026 von 16,08 Mrd. Euro auf 14,99 Mrd. Euro und damit um rund 6,8 %. Hauptursache sind erneut erhebliche Nettomittelabflüsse von knapp 1,10 Mrd. Euro. Gleichzeitig wurden keine neuen Immobilien erworben, während drei Objekte verkauft wurden. Der Immobilienbestand reduzierte sich auf 160 Fondsobjekte.
Positiv ist aus Anlegersicht, dass sich der Anteilwert trotz dieser Belastungen stabil entwickelte. Der Rücknahmepreis erhöhte sich leicht von 44,09 Euro auf 44,12 Euro. Der Anlageerfolg nach BVI-Methode lag bei 1,9 % und damit etwas unter den 2,1 % des Vorjahres. Auch die Vermietungsquote blieb mit 93,1 % stabil, liegt allerdings unter den 94,8 % des Geschäftsjahres 2022/2023. Insgesamt erwirtschaftete der Fonds im Geschäftsjahr ein positives Ergebnis von rund 254 Mio. Euro, obwohl nicht realisierte Verluste von rund 546 Mio. Euro anfielen. Dies verdeutlicht, dass die Immobilienbewertungen weiterhin unter Druck stehen.
Für Anleger besonders relevant ist die deutliche Reduzierung der Ausschüttung. Für das Geschäftsjahr werden lediglich 0,35 Euro je Anteil beziehungsweise insgesamt 118,9 Mio. Euro ausgeschüttet, nachdem im Vorjahr noch 0,78 Euro je Anteil gezahlt wurden. Dabei wäre grundsätzlich ein deutlich höherer Betrag verfügbar gewesen: Das realisierte Ergebnis betrug 685,4 Mio. Euro beziehungsweise 2,02 Euro je Anteil. Ein erheblicher Teil wurde jedoch nicht ausgeschüttet, sondern unter anderem der Wiederanlage zugeführt beziehungsweise auf neue Rechnung vorgetragen. Dies kann als vorsichtige Maßnahme zur Substanzerhaltung und Liquiditätssicherung interpretiert werden.
Ein wichtiger Risikofaktor ist die zunehmende Fremdfinanzierung. Die Fremdfinanzierungsquote stieg innerhalb von drei Jahren von 12,2 % auf mittlerweile 23,4 %. Das gesamte Kreditvolumen beträgt rund 4,07 Mrd. Euro bei einem durchschnittlichen Zinssatz von 3,5 %. Besonders kritisch ist, dass 74,2 % des Kreditvolumens eine Zinsbindung von weniger als einem Jahr aufweisen. Dadurch besteht bei höheren oder erneut steigenden Marktzinsen ein relevantes Refinanzierungsrisiko. Der Fonds selbst weist ausdrücklich darauf hin, dass steigende Finanzierungskosten die zukünftige Rendite belasten können.
Die Liquiditätssituation verdient ebenfalls erhöhte Aufmerksamkeit. Die anhaltenden Anteilsrückgaben zeigen, dass Anleger weiterhin Kapital aus dem Fonds abziehen. Gleichzeitig muss hausInvest genügend liquide Mittel vorhalten, damit Immobilien nicht unter ungünstigen Marktbedingungen verkauft werden müssen. Positiv ist daher die vorhandene Liquiditätsreserve von rund 1,34 Mrd. Euro. Das Management reagiert zudem mit einer zurückhaltenden Ausschüttungspolitik und aktiver Liquiditätssteuerung.
Das Portfolio bietet weiterhin eine breite internationale Diversifikation. Währungsrisiken werden konsequent abgesichert, wodurch direkte Wechselkursrisiken begrenzt werden. Problematischer sind derzeit vielmehr mögliche Wertveränderungen der Immobilien selbst. Der Bericht bezeichnet das Objektwertänderungsrisiko ausdrücklich als wesentliche Risikoart für Investoren. Hinzu kommen mögliche Belastungen durch höhere Zinsen, geopolitische Unsicherheiten, Energiekosten sowie notwendige Investitionen zur energetischen Modernisierung des Immobilienbestands.
Fazit aus Anlegersicht
hausInvest bleibt ein großer, breit diversifizierter Immobilienfonds mit einem vergleichsweise stabilen Anteilwert und einer weiterhin hohen Vermietungsquote. Gleichzeitig hat sich das Chance-Risiko-Profil verschlechtert. Besonders die seit mehreren Jahren hohen Mittelabflüsse, die deutlich gestiegene Fremdfinanzierung, der Bewertungsdruck bei Immobilien und die mehr als halbierte Ausschüttung sollten Anleger aufmerksam beobachten.
Für langfristig orientierte Anleger steht daher weniger ein akutes Stabilitätsproblem als vielmehr die Frage im Mittelpunkt, ob es dem Fonds gelingt, die Mittelabflüsse zu begrenzen, Immobilienwerte zu stabilisieren und gleichzeitig die steigende Finanzierungslast zu beherrschen. Der Jahresbericht vermittelt insgesamt das Bild eines Fonds, der weiterhin solide aufgestellt ist, sich jedoch klar in einer Phase der Konsolidierung und defensiven Liquiditätssicherung befindet.
