Energetische Sanierungen werden für den deutschen Gebäudebestand immer wichtiger. Neue Fenster, eine bessere Dämmung oder eine modernisierte Heizungsanlage können den Energieverbrauch eines Hauses deutlich verändern und langfristig Heizkosten reduzieren.
Für die Bewohner beginnt die Veränderung allerdings häufig erst einmal mit einer Baustelle vor der eigenen Wohnungstür.
Wenn das eigene Zuhause zur Baustelle wird
Besonders belastend können Sanierungen werden, wenn ein Gebäude während der Arbeiten vollständig bewohnt bleibt. Lärm, Schmutz und Handwerker im Haus gehören dann teilweise über Wochen oder Monate zum Alltag.
Problematisch ist dabei nicht nur die Intensität der Bauarbeiten. Auch fehlende Planbarkeit kann zur Belastung werden. Wer im Homeoffice arbeitet, kleine Kinder hat oder auf Ruhe angewiesen ist, möchte wissen, wann gebohrt wird, wann Handwerker Zugang zur Wohnung benötigen und wie lange einzelne Arbeiten dauern.
Verzögerungen können die Situation zusätzlich verschärfen. Aus einer angekündigten mehrwöchigen Baumaßnahme können schnell mehrere Monate werden.
Müssen Mieter eine energetische Sanierung dulden?
Grundsätzlich können Mieter verpflichtet sein, bestimmte Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Das bedeutet jedoch nicht, dass Vermieter Bauarbeiten ohne vorherige Information durchführen können.
Bei Modernisierungen gelten gesetzliche Anforderungen an die Ankündigung. Für Mieter ist deshalb wichtig, entsprechende Schreiben genau zu lesen. Darin sollten sie insbesondere darauf achten, welche Maßnahmen geplant sind, wann die Arbeiten beginnen sollen und welche Auswirkungen auf die Wohnung zu erwarten sind.
Auch die Frage nach einer späteren Mieterhöhung kann eine wichtige Rolle spielen.
Wann darf die Miete gemindert werden?
Wird die Nutzung einer Wohnung durch Bauarbeiten erheblich beeinträchtigt, kann grundsätzlich eine Mietminderung in Betracht kommen. Entscheidend ist, wie stark die tatsächliche Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eingeschränkt ist.
Baulärm, erhebliche Verschmutzungen oder zeitweise nicht nutzbare Räume können dabei eine Rolle spielen.
Allerdings gibt es bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen eine wichtige Besonderheit: Bei bestimmten energetischen Modernisierungen ist die Mietminderung für einen Zeitraum von drei Monaten gesetzlich ausgeschlossen.
Das bedeutet jedoch nicht, dass Mieter sämtliche Beeinträchtigungen unabhängig von Art, Dauer und Ursache hinnehmen müssen. Insbesondere bei längeren Arbeiten oder zusätzlichen Mängeln kann eine andere rechtliche Bewertung erforderlich sein.
Lärm und Schmutz dokumentieren
Wer sich durch eine Sanierung erheblich beeinträchtigt fühlt, sollte die Situation möglichst genau dokumentieren.
Hilfreich kann beispielsweise ein Bautagebuch sein. Darin können Beginn und Ende besonders lauter Arbeiten, nicht nutzbare Räume, Verschmutzungen oder andere Einschränkungen festgehalten werden. Fotos können die Dokumentation ergänzen.
Eine Mietminderung sollte allerdings nicht willkürlich festgelegt werden. Wer einen zu hohen Betrag einbehält, kann einen Mietrückstand riskieren. Im Zweifel empfiehlt sich deshalb eine rechtliche Prüfung.
Nach der Baustelle droht möglicherweise die nächste Überraschung
Ist die Sanierung abgeschlossen, endet für viele Mieter zwar der Baulärm – finanziell kann sich anschließend jedoch eine neue Frage stellen.
Unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen können Modernisierungskosten teilweise auf die Mieter umgelegt werden. Eine energetische Sanierung kann deshalb zu einer höheren Miete führen.
Dem können im Idealfall geringere Energiekosten gegenüberstehen. Ob sich die Gesamtbelastung eines Haushalts tatsächlich reduziert, hängt jedoch vom Gebäude, der konkreten Maßnahme, dem Energieverbrauch und der Höhe einer möglichen Mieterhöhung ab.
Nicht jede Reparatur ist eine Modernisierung
Für Mieter ist außerdem die Unterscheidung zwischen Modernisierung und Instandhaltung wichtig.
Muss ein Vermieter lediglich einen vorhandenen Defekt beseitigen oder verschlissene Bauteile instand setzen, handelt es sich nicht automatisch um eine Modernisierung, deren Kosten vollständig Grundlage einer Modernisierungsmieterhöhung sein können.
Wer eine entsprechende Mieterhöhung erhält, sollte deshalb nachvollziehen, welche Arbeiten tatsächlich vorgenommen und welche Kosten angesetzt wurden.
Kommunikation kann Streit verhindern
Viele Konflikte entstehen bereits vor dem ersten Hammerschlag. Mieter möchten wissen, was auf sie zukommt. Vermieter wiederum benötigen oftmals Zugang zu Wohnungen und sind darauf angewiesen, dass bestimmte Bereiche für Handwerker erreichbar sind.
Klare Zeitpläne und frühzeitige Informationen können deshalb entscheidend sein. Besonders bei umfangreichen Sanierungen im bewohnten Zustand sollte möglichst transparent kommuniziert werden, wann welche Arbeiten stattfinden und welche Einschränkungen zu erwarten sind.
Was Mieter vor einer Sanierung prüfen sollten
Mieter sollten eine Modernisierungsankündigung nicht einfach abheften. Wichtig sind insbesondere Beginn und voraussichtliche Dauer der Arbeiten, die konkret geplanten Maßnahmen, mögliche Einschränkungen der Wohnung und eine angekündigte Veränderung der Miethöhe.
Wer Zweifel an der Rechtmäßigkeit einzelner Forderungen hat, kann sich beispielsweise an einen Mieterverein oder eine auf Mietrecht spezialisierte Rechtsberatung wenden.
Denn eine energetische Sanierung soll ein Gebäude langfristig verbessern. Für die Menschen, die währenddessen darin wohnen, können die Monate bis zur fertigen Fassade oder neuen Heizung jedoch eine erhebliche Belastungsprobe werden.
