Offene Immobilienfonds galten lange Zeit als vergleichsweise ruhige Geldanlage. Anleger können damit in Immobilien investieren, ohne selbst Wohnungen, Bürohäuser, Hotels oder Einkaufszentren kaufen und verwalten zu müssen. Doch das Umfeld auf den Immobilienmärkten hat sich verändert. Höhere Finanzierungskosten, schwierige Marktbedingungen und mögliche Wertkorrekturen bei Gebäuden rücken die Risiken dieser Anlageform zunehmend in den Vordergrund.
Wer sein Geld in einen offenen Immobilienfonds investieren möchte, sollte deshalb genauer hinschauen. Neben möglichen Erträgen spielen die Zusammensetzung des Fonds, die Bewertung der Immobilien und vor allem die eingeschränkte Verfügbarkeit des angelegten Geldes eine wichtige Rolle.
Das Geld wird auf viele Immobilien verteilt
Bei einem offenen Immobilienfonds wird das Kapital zahlreicher Anleger gesammelt. Die Fondsgesellschaft investiert dieses Geld anschließend in verschiedene Immobilien. Dazu können Bürogebäude, Einkaufszentren, Hotels oder Logistikimmobilien gehören.
Diese Streuung soll das Risiko reduzieren. Verliert eine einzelne Immobilie an Wert oder fällt dort ein Mieter aus, bedeutet dies nicht zwangsläufig, dass der gesamte Fonds in Schwierigkeiten gerät.
Eine Garantie gegen Verluste gibt es dennoch nicht. Offene Immobilienfonds sind Kapitalanlagen und dürfen deshalb nicht mit einem Tages- oder Festgeldkonto verwechselt werden. Der Wert der Fondsanteile kann steigen, aber ebenso sinken.
Entscheidend ist daher die Frage, welche Immobilien tatsächlich im Fonds stecken. Ein Fonds mit einem hohen Anteil an Büroimmobilien kann beispielsweise ganz anderen Risiken ausgesetzt sein als ein Fonds, der überwiegend in Wohn-, Einzelhandels- oder Logistikimmobilien investiert.
Bewertungen können tatsächlicher Marktentwicklung hinterherlaufen
Eine Besonderheit offener Immobilienfonds liegt in der Bewertung ihres Vermögens. Während Aktien täglich an der Börse gehandelt werden und dadurch ständig neue Marktpreise entstehen, werden große Immobilien nicht täglich verkauft.
Der Wert der Gebäude muss daher regelmäßig ermittelt werden.
Gerade in einem schwierigen Immobilienmarkt kann das problematisch werden. Fallen die tatsächlich erzielbaren Verkaufspreise schneller als die Bewertungen der Immobilien angepasst werden, können Wertkorrekturen notwendig werden.
Anleger sollten deshalb nicht ausschließlich auf die bisherige Wertentwicklung eines Fonds schauen. Wichtig sind auch Lage und Qualität der Immobilien, Leerstandsquoten, bestehende Mietverträge und mögliche Risiken weiterer Abwertungen.
Anleger kommen nicht jederzeit an ihr Geld
Ein weiterer wichtiger Unterschied zu vielen anderen Geldanlagen betrifft die Rückgabe der Fondsanteile.
Für entsprechende neuere Anlagen gilt grundsätzlich eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten. Hinzu kommt eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten.
Wer Geld in einen offenen Immobilienfonds investiert, muss sich daher darauf einstellen, nicht kurzfristig darüber verfügen zu können. Geld, das beispielsweise für unerwartete Ausgaben oder als finanzielle Reserve benötigt werden könnte, ist für eine solche langfristige Anlage entsprechend weniger geeignet.
Zwar können Anteile vieler Immobilienfonds auch über die Börse verkauft werden. Dort richtet sich der Preis jedoch nach Angebot und Nachfrage. Anleger müssen deshalb damit rechnen, dass der Börsenkurs unter dem offiziell ermittelten Wert eines Fondsanteils liegt.
Wer schnell verkaufen möchte, könnte dadurch zusätzliche Verluste erleiden.
Hohe Ausschüttungen allein sagen wenig über die Qualität aus
Auch regelmäßige Ausschüttungen sollten Anleger nicht vorschnell als Zeichen für eine besonders attraktive oder sichere Geldanlage betrachten.
Für die Beurteilung eines Fonds ist vielmehr das Gesamtbild entscheidend. Dazu gehören die Entwicklung des Fondsvermögens, laufende Kosten, die Zusammensetzung des Immobilienbestands und die Vermietungsquote.
Von Bedeutung ist außerdem, wie die Immobilien finanziert wurden. Höhere Zinsen können Finanzierungen verteuern und Immobiliengesellschaften belasten. Gleichzeitig können steigende Finanzierungskosten die Nachfrage nach Immobilien und damit deren Marktwerte beeinträchtigen.
Immobilien bedeuten nicht automatisch Sicherheit
Der Begriff Immobilien wird häufig mit Beständigkeit und Sicherheit verbunden. Schließlich stehen hinter einem offenen Immobilienfonds tatsächlich Gebäude und Grundstücke.
Doch auch Sachwerte können erheblich an Wert verlieren.
Büroflächen können leer stehen, wichtige Mieter ausfallen oder Mietverträge nicht verlängert werden. Gleichzeitig können Gebäude bei einem notwendigen Verkauf deutlich weniger einbringen als ursprünglich angenommen.
Das bedeutet: Auch bei einem offenen Immobilienfonds besteht keine Garantie, dass Anleger ihr eingesetztes Kapital vollständig zurückerhalten.
Vor einem Investment genau hinschauen
Offene Immobilienfonds sollten deshalb grundsätzlich als langfristige Kapitalanlage betrachtet werden. Vor einer Investition sollten Anleger prüfen, welche Immobilien der Fonds besitzt, in welchen Ländern und Regionen diese liegen, wie hoch die Vermietungsquote ist, welche Kosten entstehen und welchen besonderen Risiken das jeweilige Portfolio ausgesetzt ist.
Wer bereits Anteile eines offenen Immobilienfonds besitzt, sollte umgekehrt nicht aufgrund einzelner negativer Meldungen übereilt verkaufen. Entscheidend ist nicht allein die allgemeine Lage am Immobilienmarkt, sondern vor allem, wie solide der konkrete Fonds und dessen Immobilienbestand aufgestellt sind.
Die Zeiten, in denen offene Immobilienfonds beinahe automatisch als ruhiger und sicherer Bestandteil einer Geldanlage angesehen wurden, sind damit zumindest schwieriger geworden. Anleger müssen heute genauer prüfen, was tatsächlich hinter ihrem Fonds steckt – und sich bewusst sein, dass Immobilien zwar Sachwerte sind, aber keineswegs vor Verlusten schützen.
