Der Deka-ImmobilienNordamerika konnte sich im Geschäftsjahr 2025/2026 trotz eines weiterhin anspruchsvollen nordamerikanischen Immobilienmarktes behaupten. Aus Anlegersicht präsentiert sich der Fonds als defensives Investment mit stabilen Mieterträgen, attraktiven steuerfreien Ausschüttungen und einer hohen Liquiditätsreserve. Gleichzeitig zeigen die anhaltenden Bewertungsverluste einzelner Immobilien sowie die vergleichsweise niedrige Rendite, dass der Fonds aktuell eher auf Kapitalerhalt als auf dynamisches Wachstum ausgerichtet ist.
Positive Aspekte
Der Fonds erzielte im Berichtsjahr eine Gesamtrendite von 1,0 % nach BVI-Methode. Zwar liegt dieses Ergebnis unter dem langfristigen Durchschnitt, angesichts des schwierigen Marktumfelds mit höheren Zinsen und schwächerer Nachfrage nach Büroimmobilien ist die Entwicklung jedoch als stabil zu bewerten. Seit Auflage im Jahr 2016 beträgt die Gesamtrendite rund 24,7 % bzw. durchschnittlich 2,3 % pro Jahr.
Besonders positiv fällt die regelmäßige Ausschüttung auf. Für das Geschäftsjahr werden 1,25 USD je Anteil ausgeschüttet, wovon 1,00 USD steuerfrei sind. Damit bleibt der Fonds insbesondere für einkommensorientierte Anleger attraktiv.
Die Immobilien erwirtschaften weiterhin solide laufende Erträge. Die Bruttomietrendite beträgt 5,4 %, nach Bewirtschaftungskosten verbleibt eine Nettomietrendite von 3,7 %. Zusätzlich profitiert der Fonds aktuell von den höheren US-Zinsen, wodurch die Liquiditätsanlagen eine Rendite von 4,0 % erzielen.
Positiv ist ebenfalls die konservative Finanzierungsstruktur. Die Fremdkapitalquote von 22,4 % liegt auf einem moderaten Niveau und reduziert das Finanzierungsrisiko. Gleichzeitig verfügt der Fonds über eine komfortable Liquiditätsquote von 18,5 %, wodurch Rückgaben von Anlegern sowie zukünftige Investitionsmöglichkeiten gut abgesichert erscheinen.
Auch im Bereich Nachhaltigkeit ist der Fonds gut positioniert. Rund 88 % des Immobilienbestands sind ESG-zertifiziert, der Fonds erfüllt die Anforderungen eines Artikel-8-Fonds gemäß Offenlegungsverordnung. Dies dürfte langfristig die Vermietbarkeit und Werthaltigkeit der Immobilien unterstützen.
Kritische Punkte
Die größte Herausforderung bleibt die Entwicklung des Immobilienmarktes. Obwohl die laufenden Mieterträge stabil sind, mussten die Gutachter die Immobilienwerte erneut nach unten anpassen. Insgesamt ergab sich eine negative Wertänderung von 1,3 %, was die Gesamtrendite deutlich belastete.
Auch die Vermietungsquote von 86,5 % liegt unter dem Niveau vieler etablierter offener Immobilienfonds. Insbesondere zwei Büroobjekte in Portland und Washington D.C. weisen weiterhin Leerstandsquoten von über 40 % auf. Gerade der Bürosektor bleibt durch Homeoffice und strukturelle Veränderungen weiterhin unter Druck.
Im Berichtsjahr wurden keine Immobilien gekauft oder verkauft. Das spricht zwar für eine vorsichtige Strategie, bedeutet aber zugleich, dass derzeit kaum aktive Optimierungen des Portfolios erfolgen. Die zukünftige Wertentwicklung hängt daher vor allem von einer Erholung der bestehenden Immobilienmärkte ab.
Hinzu kommt ein Netto-Mittelabfluss von rund 17,7 Mio. USD, was zeigt, dass mehr Anleger Anteile zurückgegeben als neu investiert haben. Dank der hohen Liquiditätsreserve stellt dies aktuell zwar kein Problem dar, bleibt aber ein Indikator für die zurückhaltende Stimmung am Markt.
Chancen
Für die kommenden Jahre sieht das Fondsmanagement mehrere positive Entwicklungen:
sinkende Neubautätigkeit könnte das Angebot hochwertiger Immobilien verknappen,
erwartete Zinssenkungen könnten Immobilienbewertungen stützen,
hochwertige ESG-Immobilien dürften überdurchschnittlich gefragt bleiben,
steigende Mieten im Premiumsegment könnten die Erträge verbessern.
Risiken
Demgegenüber bestehen weiterhin wesentliche Risiken:
anhaltende Schwäche des Büroimmobilienmarktes,
geopolitische Unsicherheiten,
mögliche konjunkturelle Abschwächung in Nordamerika,
weitere Bewertungsabschläge bei einzelnen Objekten,
Konzentration auf lediglich neun Immobilien mit entsprechend höherem Einzelobjektrisiko.
Fazit aus Anlegersicht
Der Deka-ImmobilienNordamerika bleibt ein solider, defensiver Immobilienfonds, dessen Stärke vor allem in stabilen Mieteinnahmen, einer konservativen Finanzierung und attraktiven Ausschüttungen liegt. Wer kurzfristig hohe Wertsteigerungen erwartet, dürfte derzeit jedoch enttäuscht werden. Die Performance wird weiterhin durch Bewertungsverluste im Bürosegment gebremst.
Für langfristig orientierte Anleger, die regelmäßige Ausschüttungen und vergleichsweise geringe Schwankungen schätzen, bleibt der Fonds interessant. Anleger mit höherem Renditeanspruch sollten jedoch berücksichtigen, dass die Wertentwicklung in den vergangenen Jahren deutlich unter früheren Immobilienmarktphasen lag und eine nachhaltige Erholung des Büroimmobilienmarktes entscheidend für zukünftige Kurssteigerungen sein dürfte.
