Der Jahresbericht 2025 des offenen Immobilienfonds KGAL immoSUBSTANZ vermittelt aus Anlegersicht insgesamt ein Bild von Stabilität, Kontinuität und bewusst defensiver Positionierung in einem weiterhin anspruchsvollen Marktumfeld.
Rendite und Wertentwicklung
Mit einer Jahresrendite von 3,2 % (BVI-Methode) konnte der Fonds seine Zielrendite von 3,0 % erneut erreichen bzw. leicht übertreffen. Angesichts des volatilen Zinsumfelds, geopolitischer Unsicherheiten und der zurückhaltenden Investitionstätigkeit am Immobilienmarkt ist dies als solides Ergebnis zu werten. Der Anteilwert stieg moderat auf 57,59 EUR, während die kumulierte Wertentwicklung seit Fondsauflage über 27 % liegt. Für sicherheitsorientierte Anleger bestätigt dies den Charakter des Fonds als Ertrags- und Stabilisierungsbaustein im Portfolio.
Portfolioqualität und Vermietung
Besonders positiv fällt die sehr hohe Vermietungsquote von 98,9 % auf, die faktisch einer Vollvermietung entspricht. Das Portfolio umfasst lediglich vier Immobilien, diese sind jedoch überwiegend in guten bis sehr guten Lagen in Deutschland und Österreich angesiedelt und fokussieren sich auf die Nutzungsarten Büro sowie Grund- und Nahversorgung. Die hohe Mieterbonität, überwiegend indexierte Mietverträge und lange Restlaufzeiten reduzieren das Ertragsrisiko deutlich und sorgen für planbare Cashflows.
Risikoprofil und Finanzierung
Der Fonds weist eine moderate Fremdkapitalquote von 28,4 % auf, was im aktuellen Zinsumfeld als konservativ einzustufen ist. Gleichzeitig wird das Zinsänderungsrisiko als hoch bewertet, da ein Großteil der Finanzierungen mittelfristig prolongiert werden muss. Positiv ist hingegen, dass keine Fremdwährungsrisiken bestehen und das Liquiditätsrisiko als gering eingeschätzt wird. Die Liquiditätsquote von rund 20 % verschafft dem Fonds zudem Handlungsspielraum für mögliche Marktchancen oder Anteilsrückgaben.
Ausschüttungspolitik und Anlegerverhalten
Die konstante Endausschüttung von 0,90 EUR je Anteil unterstreicht die Ertragsorientierung des Fonds. Allerdings zeigt der Netto-Mittelabfluss im Berichtsjahr, dass Anleger insgesamt zurückhaltend agierten. Dies spiegelt weniger fondsinterne Schwächen wider, sondern vielmehr die allgemein gedämpfte Stimmung gegenüber offenen Immobilienfonds.
Nachhaltigkeit und Zukunftsperspektiven
Die Einstufung als Artikel-8-Fonds (SFDR) sowie die Übereinstimmung aller Fondsimmobilien mit den aktuellen Dekarbonisierungspfaden (CRREM) erhöhen die Zukunftsfähigkeit des Portfolios. Für Anleger mit Nachhaltigkeitspräferenzen stellt dies einen zusätzlichen qualitativen Pluspunkt dar. Der Ausblick bleibt bewusst vorsichtig: Für das Geschäftsjahr 2025/2026 wird eine Rendite von 2,5 % bis 3,0 % angestrebt, was realistisch und glaubwürdig erscheint.
Gesamtfazit aus Anlegersicht
Der KGAL immoSUBSTANZ präsentiert sich als robuster, defensiver Immobilienfonds, der weniger auf Wachstum durch Wertsteigerungen, sondern auf stabile Mieterträge, hohe Vermietungsqualität und Risikokontrolle setzt. Für renditehungrige Anleger ist der Fonds möglicherweise zu konservativ, für langfristig orientierte Privatanleger mit Fokus auf Stabilität, Ausschüttungen und ESG-Kriterien bleibt er jedoch ein verlässlicher Baustein im Portfolio.
