Der Jahresbericht des offenen Immobilienfonds ImmoWert zum 30. Juni 2025 zeigt aus Investorensicht ein Bild der vorsichtigen Stabilisierung nach einer mehrjährigen, zinsbedingten Korrekturphase. Der Fonds bestätigt dabei seinen Charakter als defensiv ausgerichtetes Core-Investment mit Fokus auf Ertragsstabilität und Kapitalerhalt.
1. Wertentwicklung und Ausschüttung
Nach der negativen Performance des Vorjahres (-4,1 %) konnte der Fonds im Geschäftsjahr 2024/2025 wieder eine positive BVI-Rendite von +2,1 % erzielen. Zwar bleiben die Drei- und Fünfjahresrenditen weiterhin leicht negativ, doch signalisiert die aktuelle Entwicklung eine Bodenbildung. Positiv hervorzuheben ist die konstante Ausschüttung, die mit 1,44 EUR (NB) bzw. 1,47 EUR (TB/VB) je Anteil erneut auf Vorjahresniveau liegt und die laufende Ertragskraft des Portfolios unterstreicht.
2. Fondsvermögen und Mittelbewegungen
Das Fondsvermögen sank moderat von 268,3 Mio. EUR auf 259,3 Mio. EUR, was primär auf Netto-Mittelabflüsse (-6,9 Mio. EUR) und Ausschüttungen zurückzuführen ist. Diese Entwicklung ist vor dem Hintergrund des allgemein zurückhaltenden Anlegerverhaltens bei offenen Immobilienfonds nachvollziehbar und stellt kein fondsindividuelles Problem dar. Die stabile Immobilienbewertung (223,8 Mio. EUR nach 222,9 Mio. EUR im Vorjahr) spricht für eine weitgehende Beruhigung auf der Bewertungsebene.
3. Portfolioqualität und Vermietung
Das Portfolio besteht unverändert aus elf direkt gehaltenen Immobilien mit Schwerpunkt auf wirtschaftsstarken Regionen Süddeutschlands. Die Vermietungsquote von 91,3 % liegt auf solidem Niveau, auch wenn sie leicht unter dem Vorjahreswert liegt. Entscheidend aus Anlegersicht ist jedoch die Verlängerung der durchschnittlichen Mietvertragslaufzeiten (WAULT 5,1 Jahre), was die zukünftige Cashflow-Stabilität erhöht. Besonders positiv ist der vollständige Leerstandsabbau in den Segmenten Wohnen, Handel/Gastronomie und Hotel zu bewerten.
4. Risikoprofil und Finanzierung
Der Fonds agiert weiterhin äußerst konservativ:
Keine Fremdfinanzierung (0 % Fremdkapitalquote)
Hohe Liquiditätsquote von 15 %, deutlich über der gesetzlichen Mindestanforderung
Keine Währungs- oder Zinsrisiken
Diese Struktur reduziert das Risiko deutlich, begrenzt allerdings auch kurzfristige Renditechancen. Für sicherheitsorientierte Anleger ist dieser Ansatz jedoch klar vorteilhaft.
5. Kosten und Management
Mit einer Gesamtkostenquote von 0,8 % bleibt der Fonds im marktüblichen und angemessenen Bereich für einen aktiv gemanagten Immobilienfonds. Transaktionsabhängige Vergütungen fielen nicht an, was die geringe Handelsaktivität und den Fokus auf Bestandsoptimierung widerspiegelt.
6. Ausblick aus Investorensicht
Das Management erwartet für das kommende Geschäftsjahr eine weitere Stabilisierung der Immobilienwerte sowie eine Verbesserung der Vermietungsquoten durch aktives Asset Management. In einem Umfeld sinkender Zinsen könnte der Fonds mittelfristig wieder moderat an Attraktivität gewinnen. Gleichwohl bleibt das Renditepotenzial begrenzt und hängt maßgeblich von der nachhaltigen Erholung der Immobilienmärkte ab.
Fazit
Der ImmoWert präsentiert sich als solider, defensiver Immobilienfonds für langfristig orientierte Anleger mit Fokus auf laufende Erträge und geringe Volatilität. Für renditehungrige Investoren ist das Chancenprofil begrenzt, für sicherheits- und stabilitätsorientierte Anleger hingegen bietet der Fonds eine nachvollziehbare und robuste Investmentbasis in einem sich langsam stabilisierenden Marktumfeld.
