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PROJECT Metropolen SP 3 geschlossene Investment GmbH & Co. KG – Anlegergelder verbrannt

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WolfBlur (CC0), Pixabay
Ja, ein Blick in diese Bilanz verrät genau das, denn hier gibt es ein 6-stelliges Minus als realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres.

PROJECT Metropolen SP 3 geschlossene Investment GmbH & Co. KG

Bamberg

Jahresbericht nach KAGB, VermAnIG zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Gliederung

I

Jahresbilanz zum 31. Dezember 2021

II

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2021

III

Anhang zum 31. Dezember 2021

IV

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021

V

Bilanzeid

VI

Vermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

I Jahresbilanz zum 31. Dezember 2021

A. Aktiva

Geschäftsjahr Geschäftsjahr Geschäftsjahr Vorjahr
Investmentanlagevermögen EUR EUR EUR % EUR %
1. Beteiligungen 9.904.541,43 99,91 9.563.611,21 99,91
2. Barmittel und Barmitteläquivalente
a) Täglich verfügbare Bankguthaben 9.272,06 0,09 8.159,76 0,09
9.913.813,49 100,00 9.571.770,97 100,00

B. Passiva

Geschäftsjahr Geschäftsjahr Geschäftsjahr Vorjahr
EUR EUR EUR % EUR %
1. Rückstellungen 26.125,00 0,26 24.288,00 0,25
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
a) aus anderen Lieferungen und Leistungen 7.194,12 0,08 7.241,88 0,08
3. Sonstige Verbindlichkeiten
a) gegenüber Gesellschaftern 0,00 0,00 388,93 0,00
4. Eigenkapital
a) Kapitalanteile Kommanditisten 9.246.952,94 93,27 9.387.240,95 98,07
nicht eingeforderte ausstehende Einlagen – 1.000,00 – 0,01 – 1.000,00 – 0,01
eingefordertes Kapital 9.245.952,94 93,26 9.386.240,95 98,06
b) Nicht realisierte Gewinne aus Neubewertung 634.541,43 6,40 153.611,21 1,61
9.880.494,37 99,66 9.539.852,16 99,67
9.913.813,49 100,00 9.571.770,97 100,00

II Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis 31.12.2021

Geschäftsjahr Vorjahr
Investmenttätigkeit EUR EUR
1. Erträge
a) Sonstige betriebliche Erträge 388,93 272,67
Summe der Erträge 388,93 272,67
2. Aufwendungen
a) Verwaltungsvergütung 86.329,44 85.224,00
b) Verwahrstellenvergütung 35.700,00 34.800,00
c) Prüfungs- und Veröffentlichungskosten 11.763,19 11.638,00
d) Sonstige Aufwendungen 6.884,31 6.181,00
Summe der Aufwendungen 140.676,94 137.843,00
3. Ordentlicher Nettoertrag – 140.288,01 – 137.570,33
4. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres – 140.288,01 – 137.570,33
5. Zeitwertänderung
a) Erträge aus der Neubewertung 480.930,22 445.788,89
Summe des nicht realisierten Ergebnisses des Geschäftsjahres 480.930,22 445.788,89
6. Ergebnis des Geschäftsjahres 340.642,21 308.218,56

III Anhang zum 31. Dezember 2021

A. ALLGEMEINE ANGABEN

Die PROJECT Metropolen SP 3 geschlossene Investment GmbH & Co. KG hat ihren Sitz in Bamberg, Kirschäckerstraße 25 und ist im Handelsregister des Amtsgerichtes in Bamberg unter der Nummer HRA 12187 eingetragen.

Der Jahresabschluss wurde auf der Grundlage der Gliederungs-, Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) in Verbindung mit dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) und in Verbindung mit der Verordnung über Inhalt, Umfang und Darstellung der Rechnungslegung von Sondervermögen, Investmentaktiengesellschaften und Investmentkommanditgesellschaften sowie über die Bewertung der zu dem Investmentvermögen gehörenden Vermögensgegenstände (KARBV) aufgestellt.

Die PROJECT Metropolen SP 3 geschlossene Investment GmbH & Co. KG (»die Gesellschaft«) ist eine geschlossene Investmentkommanditgesellschaft nach § 1 Absatz 6 KAGB.

I. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss wurde nach den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der Vorschriften des KAGB und der KARBV aufgestellt.

Bei der Bewertung wurde von der Fortführung des Unternehmens ausgegangen. Die Vermögensgegenstände und Schulden wurden einzeln bewertet. Es ist vorsichtig bewertet worden, namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt worden, selbst wenn diese erst zwischen dem Abschlussstichtag und der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt geworden sind.

Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahres sind unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung berücksichtigt worden.

Das KAGB schreibt in den §§ 286 ff. i. V. m. §§ 168 ff. ein eigenes Bewertungsverfahren für die Anteile einer Investmentgesellschaft vor. Die gesetzlichen Vorschriften werden flankiert durch Art. 19 ff. der Level 2-AIFM-DVO und konkretisiert durch die Kapitalanlage Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (»KARBV«) der BaFin.

Die Gesellschaft investiert mittelbar über eine Beteiligungsgesellschaft, von der sie 100 Prozent der Anteile hält, in verschiedene Objektgesellschaften, in denen die Projektentwicklungen durchgeführt werden.

Entsprechend der Investmentstruktur findet eine Bewertung von Vermögensgegenständen auf folgenden Ebenen statt:

Unbebautes Grundstück

Immobilienentwicklungs-Beteiligungsgesellschaft (Objektgesellschaft)

Beteiligungsgesellschaft

Fondsgesellschaft

Die angewendeten Bewertungsmodelle sind in der »Richtlinie über die Bewertungsgrundsätze, -verfahren, und -methoden der PROJECT Investment AG (KVG) – Bewertungs-Richtlinie« dargestellt.

Die Bewertungsrichtlinie regelt, dass der Verkehrswert für Vermögensgegenstände, welche weder zum Handel an einer Börse noch an einem anderen Markt zugelassen sind, zu dem Wert anzusetzen ist, welcher von sachverständigen, vertragswilligen und unabhängigen Geschäftspartnern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu Grunde gelegt würde.

Die Bewertungsrichtlinie unterscheidet grundsätzlich zwischen der Bewertung von bebauten sowie unbebauten Grundstücken auf der einen Seite sowie der Unternehmensbewertung auf der anderen Seite. Die Unterscheidung in zwei unterschiedliche Bewertungsmodelle vor und nach Baubeginn ist zweckmäßig und sachgerecht, da hierdurch der Projektentwicklungscharakter sowie die unternehmerische Wertschöpfung ab Baubeginn abgebildet werden.

Bei der Ermittlung des Wertes von Grundstücken wird der Wert des Baugrundstückes bis zum Beginn der Baumaßnahme nach § 30 II Nr. 3 KARBV bestimmt. Vor Baubeginn ist laut § 30 II Nr. 3 KARBV das Grundstück so zu bewerten, dass ein möglicher Abverkauf am Markt dargestellt wird und es nicht zur Baurealisierung kommt. Deshalb werden z. B. Anschaffungsnebenkosten des Grundstückserwerbes nicht berücksichtigt. Es dürfen jedoch Gebühren, welche als Bezugsgröße das Objektverkaufsvolumen haben als sonstiger Vermögensgegenstand aktiviert werden, sofern diese im Fall des Verkaufs und Nicht-Realisation des Projektes zurückvergütet werden müssen. Der auf dieser Grundlage angepasste Vermögenswert der Objektgesellschaft wird entsprechend der Beteiligungsquote bei der Beteiligungsgesellschaft berücksichtigt.

Nach Baubeginn leitet sich der Wert der Objektgesellschaft aus der Kosten- und Ertragsprognose für die Immobilienerrichtung bzw. den -verkauf ab und wird durch ein entsprechendes Kapitalisierungsverfahren des betreffenden Cash-Flows auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft ermittelt (i. S. d. § 32 KARBV). Als Basiszinssatz wird die Rendite von Bundeswertpapieren mit 2-jähriger Restlaufzeit angesetzt. Als Marktrisikoprämie wird 7,0 Prozent zugeschlagen. Der Basismindestzinssatz beträgt 0 Prozent. Der Betafaktor als Maß für das unternehmerische Risiko kommt mit 1,0 Prozent zur Anwendung. Je nach Bauten- und Vertriebsstand der Projekte kommt es zu weiteren Zu- bzw. Abschlägen.

Da im Falle der durch die Fonds realisierten Projektentwicklungen die Dauer der einzelnen Projekte bis zu deren Abschluss sehr kurz ist, können die Risiken der Projektentwicklung nicht nur durch die Anpassung des Kapitalisierungszinssatzes dargestellt werden. Hier ist insbesondere eine Anpassung der Cash-Flows der Projekte in Abhängigkeit vom Bautenstand und der Herstellkosten zu berücksichtigen.

Einzelne Positionen wurden wie folgt bewertet:

1. Beteiligungen

Die Beteiligungen werden mit dem sich aus der Vermögensaufstellung ergebenden Wert angesetzt. In dieser Vermögensaufstellung werden die Beteiligungen an den Objektgesellschaften gemäß der oben beschriebenen Bewertungsmethode unter Berücksichtigung weiterer rückforderbarer Vergütungen angesetzt. Die übrigen Vermögensgegenstände und Schulden werden mit ihren Werten aus dem geprüften Jahresabschluss (HGB-Bewertung) angesetzt.

2. Barmittel

Die Barmittel und Barmitteläquivalente wurden grundsätzlich mit dem Nennbetrag angesetzt.

3. Rückstellungen

Rückstellungen wurden zum nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag ermittelt. Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Aufgrund der Restlaufzeit der Verpflichtungen von weniger als einem Jahr erfolgte keine Abzinsung. Die Schätzung der notwendigen Erfüllungsbeträge erfolgte auf Basis von Steuerberechnungen, vorliegenden Vereinbarungen, Erfahrungen vergangener Geschäftsjahre sowie anderer unternehmensinterner Unterlagen.

4. Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag ausgewiesen.

Die Auswirkungen des erst nach dem Bilanzstichtag begonnenen Ukraine-Krieges haben sich in den Wertansätzen der Vermögensgegenstände zum 31.12.2021 noch nicht niedergeschlagen.

B. ERLÄUTERUNGEN ZU EINZELNEN POSTEN DER BILANZ UND DER GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Die Beteiligungen betreffen die 100 Prozentige Tochtergesellschaft, über welche mittelbar die Immobilienbeteiligungen eingegangen werden. Zu weiteren Einzelheiten wird auf den beigefügten Anlagespiegel verwiesen.

Alle Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen beinhalten Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von 7.194,12 EUR.

Das gezeichnete Kapital in Höhe von 10.051.000,00 EUR ist in Höhe von 1.000,00 EUR ausstehend (davon 0,00 EUR eingefordert). Die Entwicklung der Kapitalkonten ist der beigefügten Kapitalkontenentwicklung zu entnehmen.

Die Vermögensgegenstände, die der Gesellschaft gehören, sind nicht Gegenstand von Rechten Dritter.

Die Verwaltungsvergütungen betreffen mit 86.329,44 EUR laufende Verwaltungsgebühren.

Die sonstigen Aufwendungen beinhalten:

Geschäftsführungs-/​Haftungsvergütung 3.570,00 EUR
Rechts- und Beratungskosten 2.255,70 EUR
Sonstige Aufwendungen 1.058,61 EUR
Summe 6.884,31 EUR

Die vergleichende Dreijahresübersicht analog § 14 KARBV, 101 I Satz 3 Nr. 6 KAGB stellt sich wie folgt dar:

31.12.2021 31.12.2020 31.12.2019 31.12.2018
EUR EUR EUR EUR
Wert des Investmentvermögens 9.880.494,37 9.539.852,16 9.231.633,60 5.159.075,87

Zu einem möglichen Anteilswert und die Wertentwicklung pro Anteil siehe unter D. Sonstige Pflichtangaben.

C. VERWENDUNGS- UND ENTWICKLUNGSRECHNUNG

Verwendungsrechnung

1. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres – 140.288,01 EUR
2. Belastung auf Kapitalkonten 140.288,01 EUR
3. Bilanzgewinn 0,00 EUR

Entwicklungsrechnung

I. Wert des Eigenkapitals am Beginn des Geschäftsjahres
1. Zwischenentnahmen 9.539.852,16 EUR
2. Mittelzuflüsse (netto)
a) Mittelzuflüsse aus Gesellschaftereintritten 0,00 EUR
b) Mittelabflüsse wegen Gesellschafteraustritten 0,00 EUR
3. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres – 140.288,01 EUR
4. Nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres 480.930,22 EUR
II. Wert des Eigenkapitals am Ende des Geschäftsjahres 9.880.494,37 EUR

D. SONSTIGE PFLICHTANGABEN

Beteiligungsgesellschaft

Die PROJECT Metropolen SP 3 geschlossene Investment GmbH & Co. KG investiert mittelbar über eine Beteiligungsgesellschaft in Immobilienentwicklungen. Die Beteiligungsgesellschaft ist:

1. PROJECT Metropolen SP 3 Beteiligungs GmbH & Co. KG, mit dem Sitz in der Kirschäckerstraße 25, 96052 Bamberg

Die Gesellschaft hält seit der Gründung (03. März 2017) 100 Prozent der Anteile. Das eingezahlte Kommanditkapital beträgt zum Bilanzstichtag 9.270.000,00 EUR. Der Verkehrswert der Beteiligung zum Stichtag beträgt 9.904.541,43 EUR.

Gesamtkostenquote

Für das Geschäftsjahr 2021 beträgt die Gesamtkostenquote 1,45 Prozent (Vorjahr: 1,47 Prozent).

Die Gesamtkostenquote errechnet sich aus den Kosten der Gesellschaft im Verhältnis zum durchschnittlichen Fondsvermögen (Net-Asset-Value) innerhalb des Geschäftsjahres. Der durchschnittliche Net-Asset-Value errechnet sich aus dem Mittelwert des Stichtags Fondsvermögens des laufenden Geschäftsjahres und des Vorjahres.

Die Gesellschaft hat die Platzierungsphase in 2019 abgeschlossen, im Geschäftsjahr sind keine Initialgebühren angefallen.

Pauschalgebühren und Rückvergütungen

Die Gesellschaft hat keine Pauschalgebühren vereinbart mit Ausnahme der jährlichen Haftungsvergütung von 3.000,00 EUR zzgl. Umsatzsteuer.

Der PROJECT Investment AG als Kapitalverwaltungsgesellschaft der Gesellschaft fließen keine Rückvergütungen der aus dem Gesellschaftsvermögen an die Verwahrstelle oder an Dritte geleisteten Vergütungen oder Aufwendungserstattungen zu.

Es fließt kein wesentlicher Teil der Vergütung an die Kapitalverwaltungsgesellschaft an Vermittler von Kommanditanteilen der Gesellschaft.

Anzahl und Wert umlaufender Anteile

Die Gesellschaft hat ein Zeichnungsvolumen von 10.051.000,00 EUR mit 38 Anlegern und der PROJECT Management GmbH. Der Ausgabepreis für einen Anleger entspricht der Summe aus seinem gezeichneten Kommanditkapital und dem Ausgabeaufschlag. Das gezeichnete Kommanditkapital beträgt mindestens 200.000 EUR. Höhere Beteiligungen sollen jeweils durch 10.000 ohne Rest teilbar sein. Die Zahlung des gezeichneten Kommanditkapitals erfolgt mittels einer Einmalzahlung zuzüglich eines Ausgabeaufschlages.

Damit gibt es keine im Umlauf befindlichen Anteile der Gesellschaft.

Die Gesellschaft hat keinen Wert für einen Anteil, da jede Beteiligung individuell zu behandeln ist und die Gewinnverteilung im Verhältnis der absoluten durchschnittlichen Kapitalbeteiligung des jeweiligen Kommanditisten berechnet wird. Dadurch hat jede Beteiligung unabhängig von dem gezeichneten Kapital einen individuellen Wert. Um trotzdem einen Anteilswert als Orientierung darzustellen, wird zur vereinfachten Darstellung der Wert des Investmentvermögens ins Verhältnis zum eingezahlten Kommanditkapital gesetzt. Das eingezahlte Kommanditkapital beträgt 10.050.000,00 EUR. Der NAV beträgt 9.880.494,37 EUR. Bei Ansatz dieser Werte ergibt sich ein Faktor von 0,98.

Unter Berücksichtigung der dargestellten Vorgehensweise, ergibt sich folgende Drei-Jahres-Übersicht bezüglich der Wertentwicklung pro Anteil:

31.12.2021 31.12.2020 31.12.2019 31.12.2018
Wertentwicklung pro Anteil 0,98 0,95 0,92 0,94

Sonstige Informationspflichten

Die Gesellschaft besitzt keine Vermögensgegenstände, die schwer liquidierbar sind und für die, deshalb besondere Regelungen gelten.

Das Liquiditätsmanagement der Gesellschaft hat sich im Geschäftsjahr nicht verändert.

Zum aktuellen Risikoprofil und dem Risikomanagementsystem wird auf den Lagebericht verwiesen.

Die diesem Finanzprodukt zugrunde liegenden Investitionen berücksichtigen nicht die EU-Kriterien für ökologisch nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten.

Angaben zu mittelbaren Immobilien (Immobilienübersicht)

Die PROJECT Metropolen SP 3 Beteiligungs GmbH & Co. KG ist an folgenden Objektgesellschaften beteiligt:

Name der Immobiliengesellschaft Sitz der Immobiliengesellschaft Objekt Straße/​Hausnummer Objekt Ort
PROJECT PW Wiesbadener Str. 63–65 Wiesbaden GmbH & Co. KG Nürnberg Annastraße Wiesbaden
PROJECT PW Angerstr. 48 Süd Freising GmbH & Co. KG Nürnberg Angerstraße Freising
PROJECT PG Babelsberger Str. Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Babelsberger Straße Potsdam
PROJECT PG Babelsberger Str. 30–32 Potsdam GmbH & Co. KG Nürnberg Babelsberger Straße West Potsdam
PROJECT PW Bilker Allee 233 Düsseldorf GmbH & Co. KG Nürnberg Bilker Allee 233 Düsseldorf
PROJECT PW Brückenstr. Hohen Neuendorf GmbH & Co. KG Nürnberg Brückenstraße Hohen Neuendorf
PROJECT PW Bleichertwiete 10–16 Hamburg GmbH & Co. KG Nürnberg Bleichertwiete 10–16 Hamburg
PROJECT PW Dankwardweg Wiesbaden GmbH & Co. KG Nürnberg Dankwardweg Wiesbaden
PROJECT PW Eitelstraße 9–10 Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Eitelstraße 9–10 Berlin
PROJECT PW Fürther Str. 188 Nürnberg GmbH Co. KG Nürnberg Fürther Straße 188 Nürnberg
PROJECT PW Hugo-Cassirer-Str. Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Hugo-Cassirer Straße Berlin
PROJECT PG Hochschulring 25 Wildau GmbH & Co. KG Nürnberg Hochschulring 25 Wildau
PROJECT PW Hansaallee 242 Düsseldorf GmbH & Co. KG Nürnberg Hansaallee 242 Düsseldorf
PROJECT PG Hochstr. 46 Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Hochstraße 46 Berlin
PROJECT PW Haydnstraße 11 Hamburg GmbH & Co. KG Nürnberg Haydnstraße 11 Hamburg
PROJECT PW Jahnstraße Teltow GmbH & Co. KG Nürnberg Jahnstraße 7 Teltow
PROJECT PW Jägerstraße 46 Düsseldorf GmbH & Co. KG Nürnberg Jägerstraße 46 Düsseldorf
PROJECT PW Ludwigshafener Str. 14–16 Düsseldorf GmbH & Co. KG Nürnberg Ludwigshafener Straße 14–16 Düsseldorf
PROJECT PW Mainburger Str. Freising GmbH & Co. KG Nürnberg Mainburger Straße Freising
PROJECT PW Ostendstraße 161 Nürnberg GmbH & Co. KG Nürnberg Ostendstraße 161–163 Nürnberg
PROJECT PW Potsdamer Chaussee 72–74 Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Potsdamer Chaussee 72, 74 Berlin
PROJECT PW Rosenthaler Weg 50, 54 Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Rosenthaler Weg 50 Berlin
PROJECT PW Schleißheimer Str. 321 München GmbH & Co. KG Nürnberg Schleißheimer Straße 321 München
PROJECT PG Silbersteinstraße 16 Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Silbersteinstraße 16 Berlin
PROJECT PW Worringer Platz 4 Düsseldorf GmbH & Co. KG Nürnberg Worringer Platz 4 Düsseldorf
PROJECT PW Wendenschloßstr. 142, 152 Berlin GmbH & Co. KG Nürnberg Wendenschloßstraße 142, 152 Berlin
Name der Immobiliengesellschaft Gesellschaftskapital
(in TEUR)
Beteiligungsquote Zeitpunkt des Erwerbs 1
PROJECT PW Wiesbadener Str. 63–65 Wiesbaden GmbH & Co. KG 7.823 0,13 % 2021
PROJECT PW Angerstr. 48 Süd Freising GmbH & Co. KG 26.859 1,57 % 2019
PROJECT PG Babelsberger Str. Berlin GmbH & Co. KG 16.744 6,90 % 2017
PROJECT PG Babelsberger Str. 30–32 Potsdam GmbH & Co. KG 15.274 0,63 % 2018
PROJECT PW Bilker Allee 233 Düsseldorf GmbH & Co. KG 4.021 7,54 % 2017
PROJECT PW Brückenstr. Hohen Neuendorf GmbH & Co. KG 11.020 3,18 % 2019
PROJECT PW Bleichertwiete 10–16 Hamburg GmbH & Co. KG 6.202 10,67 % 2017
PROJECT PW Dankwardweg Wiesbaden GmbH & Co. KG 4.427 1,24 % 2017
PROJECT PW Eitelstraße 9–10 Berlin GmbH & Co. KG 14.169 1,13 % 2017
PROJECT PW Fürther Str. 188 Nürnberg GmbH Co. KG 120 8,33 % 2017
PROJECT PW Hugo-Cassirer-Str. Berlin GmbH & Co. KG 2.668 11,21 % 2017
PROJECT PG Hochschulring 25 Wildau GmbH & Co. KG 5.519 6,87 % 2019
PROJECT PW Hansaallee 242 Düsseldorf GmbH & Co. KG 12.328 0,39 % 2017
PROJECT PG Hochstr. 46 Berlin GmbH & Co. KG 1.013 5,92 % 2021
PROJECT PW Haydnstraße 11 Hamburg GmbH & Co. KG 6.809 14,04 % 2017
PROJECT PW Jahnstraße Teltow GmbH & Co. KG 7.637 5,16 % 2018
PROJECT PW Jägerstraße 46 Düsseldorf GmbH & Co. KG 3.934 3,30 % 2017
PROJECT PW Ludwigshafener Str. 14–16 Düsseldorf GmbH & Co. KG 4.241 4,93 % 2019
PROJECT PW Mainburger Str. Freising GmbH & Co. KG 9.747 5,63 % 2017
PROJECT PW Ostendstraße 161 Nürnberg GmbH & Co. KG 6.471 4,78 % 2018
PROJECT PW Potsdamer Chaussee 72–74 Berlin GmbH & Co. KG 1.252 36,18 % 2017
PROJECT PW Rosenthaler Weg 50, 54 Berlin GmbH & Co. KG 3.524 10,70 % 2017
PROJECT PW Schleißheimer Str. 321 München GmbH & Co. KG 2.814 2,38 % 2018
PROJECT PG Silbersteinstraße 16 Berlin GmbH & Co. KG 5.724 3,63 % 2019
PROJECT PW Worringer Platz 4 Düsseldorf GmbH & Co. KG 12.628 2,18 % 2019
PROJECT PW Wendenschloßstr. 142, 152 Berlin GmbH & Co. KG 28.821 0,52 % 2021

1 rechtlicher Beitritt zur Gesellschaft

Die einzelnen Beteiligungen stellen sich wie folgt dar:

Lage Größe (m2) Art Erwerbsjahr Kaufpreis
(in TEUR)
Nebenkosten der Anschaffung
(in TEUR)
Annastraße, Wiesbaden 4.296 WI1/​GI1 2021 6.200 815
Angerstraße, Freising 5.862 WI1 2019 21.563 1.230
Babelsberger Straße, Potsdam 4.754 GI1 2017 3.500 261
Babelsberger Straße West, Potsdam 3.679 GI1 2018 3.680 553
Bilker Allee 233, Düsseldorf 534 WI1/​GI1 2017 2.350 179
Brückenstraße, Hohen Neuendorf 8.789 WI1 2019 6.962 992
Bleichertwiete 10-16, Hamburg 1.671 WI1 2017 2.400 242
Dankwardweg, Wiesbaden 6.817 n/​a2 2017 3.050 204
Eitelstraße 9-10, Berlin 6.349 WI1/​GI1 2017 8.750 1.255
Fürther Straße 188, Nürnberg 7.370 WI1/​GI1 2015 4.703 500
Hugo-Cassirer Straße, Berlin 2.635 WI1 2014 2.100 218
Hochschulring 25, Wildau 4.600 GI1 2019 2.700 323
Hansaallee 242, Düsseldorf 6.027 WI1 2016 8.500 960
Hochstraße 46, Berlin 1.408 GI1 2021 5.700 817
Haydnstraße 11, Hamburg 1.028 WI1 2017 3.969 212
Jahnstraße 7, Teltow 7.358 WI1/​GI1 2018 4.000 594
Jägerstraße 46, Düsseldorf 4.681 n/​a2 2017 1.453 228
Ludwigshafener Straße 14-16, Düsseldorf 2.271 WI1 2019 2.450 186
Mainburger Straße, Freising 3.873 WI1 2017 13.109 520
Ostendstraße 161-163, Nürnberg 1.761 WI1/​GI1 2018 4.150 251
Potsdamer Chaussee 72, 74, Berlin 2.101 WI1 2017 1.750 224
Rosenthaler Weg 50, Berlin 2.684 WI1/​GI1 2017 4.200 602
Schleißheimer Straße 321, München 578 WI1 2018 6.100 487
Silbersteinstraße 16, Berlin 1.321 GI1 2019 3.900 526
Worringer Platz 4, Düsseldorf 2.537 WI1/​GI1 2019 9.240 1.033
Wendenschloßstraße 142, 152, Berlin 26.750 WI1/​GI1 2021 52.000 3.744
Lage Projektart Projektstatus Gebäudenutzfläche (m2) Verkaufs beginn Baubeginn
Annastraße, Wiesbaden Neubau Eingekauft und in Planung 4.439 2022 2022
Angerstraße, Freising Neubau Eingekauft und in Planung 8.395 2022 2022
Babelsberger Straße, Potsdam Neubau in Bau und Verkauf 12.457 11/​2021 12/​2020
Babelsberger Straße West, Potsdam Neubau in Bau und Verkauf 10.467 12/​2019 08/​2020
Bilker Allee 233, Düsseldorf Neubau Eingekauft und in Planung 2.169 2022 2022
Brückenstraße, Hohen Neuendorf Neubau im Verkauf 6.632 10/​2021 2022
Bleichertwiete 10-16, Hamburg Neubau in Bau und Verkauf 2.012 02/​2019 10/​2020
Dankwardweg, Wiesbaden n/​a2 n/​a2 n/​a2 n/​a2 n/​a2
Eitelstraße 9-10, Berlin Neubau Eingekauft und in Planung 9.407 2022 2023
Fürther Straße 188, Nürnberg Neubau in Bau und Verkauf 13.679 09/​2017 03/​2018
Hugo-Cassirer Straße, Berlin Neubau in Bau und Verkauf 5.844 03/​2016 11/​2016
Hochschulring 25, Wildau Neubau Eingekauft und in Planung 8.178 07/​2020 2022
Hansaallee 242, Düsseldorf Neubau Eingekauft und in Planung 7.900 2022 2023
Hochstraße 46, Berlin Neubau Eingekauft und in Planung 3.631 2022 2022
Haydnstraße 11, Hamburg Neubau in Bau und Verkauf 2.083 06/​2019 06/​2021
Jahnstraße 7, Teltow Neubau Eingekauft und in Planung 4.681 2022 2023
Jägerstraße 46, Düsseldorf n/​a2 n/​a2 n/​a2 n/​a2 n/​a2
Ludwigshafener Straße 14-16, Düsseldorf Neubau im Verkauf 2.411 09/​2021 2022
Mainburger Straße, Freising Neubau in Bau und Verkauf 4.690 01/​2020 11/​2020
Ostendstraße 161-163, Nürnberg Neubau in Bau und Verkauf 3.172 05/​2021 10/​2021
Potsdamer Chaussee 72, 74, Berlin Neubau in Bau und Verkauf 1.330 08/​2018 02/​2019
Rosenthaler Weg 50, Berlin Neubau in Bau und Verkauf 4.166 06/​2018 01/​2021
Schleißheimer Straße 321, München Neubau in Bau und Verkauf 1.554 06/​2019 12/​2019
Silbersteinstraße 16, Berlin Neubau Eingekauft und in Planung 2.549 01/​2021 2022
Worringer Platz 4, Düsseldorf Neubau Eingekauft und in Planung 4.908 2022 2022
Wendenschloßstraße 142, 152, Berlin Neubau Eingekauft und in Planung 30.661 2023 2023
Lage Projektverkaufsvolumen
(in TEUR)
Verkaufsstand Bautenstand
Annastraße, Wiesbaden 28.524
Angerstraße, Freising 70.234
Babelsberger Straße, Potsdam 71.330 2%
Babelsberger Straße West, Potsdam 62.637 3%
Bilker Allee 233, Düsseldorf 16.107
Brückenstraße, Hohen Neuendorf 38.151 5%
Bleichertwiete 10-16, Hamburg 11.046 95% 32%
Dankwardweg, Wiesbaden 7.200 n/​a2 n/​a2
Eitelstraße 9-10, Berlin 62.103
Fürther Straße 188, Nürnberg 69.214 100% 99%
Hugo-Cassirer Straße, Berlin 25.626 100% 99%
Hochschulring 25, Wildau 35.361
Hansaallee 242, Düsseldorf 52.887
Hochstraße 46, Berlin 32.505
Haydnstraße 11, Hamburg 14.483 98% 13%
Jahnstraße 7, Teltow 29.804
Jägerstraße 46, Düsseldorf 4.866 n/​a2 n/​a2
Ludwigshafener Straße 14-16, Düsseldorf 16.131 5%
Mainburger Straße, Freising 39.505 100% 40%
Ostendstraße 161-163, Nürnberg 21.733 37% 2%
Potsdamer Chaussee 72, 74, Berlin 9.000 100% 94%
Rosenthaler Weg 50, Berlin 22.160 88% 22%
Schleißheimer Straße 321, München 16.278 82% 97%
Silbersteinstraße 16, Berlin 21.311
Worringer Platz 4, Düsseldorf 43.663
Wendenschloßstraße 142, 152, Berlin 192.155
Lage Verkehrswert Grundstück
(in TEUR)
anteiliger Verkehrswert
(in TEUR)
anteiliger Verkehrswert nach DCF
(in TEUR)
Projektfertigstellung
Annastraße, Wiesbaden 6.300 8 2024
Angerstraße, Freising 23.700 422 2024
Babelsberger Straße, Potsdam n/​a da DCF-Bewertung 1.891 2024
Babelsberger Straße West, Potsdam n/​a da DCF-Bewertung 115 2023
Bilker Allee 233, Düsseldorf 3.390 303 2024
Brückenstraße, Hohen Neuendorf 9.270 350 2024
Bleichertwiete 10-16, Hamburg n/​a da DCF-Bewertung 527 2023
Dankwardweg, Wiesbaden 3.850 55 2023
Eitelstraße 9-10, Berlin 11.900 160 2025
Fürther Straße 188, Nürnberg n/​a da DCF-Bewertung -15 2022
Hugo-Cassirer Straße, Berlin n/​a da DCF-Bewertung 287 2022
Hochschulring 25, Wildau 4.330 379 2024
Hansaallee 242, Düsseldorf 12.700 49 2025
Hochstraße 46, Berlin 6.200 5 2024
Haydnstraße 11, Hamburg n/​a da DCF-Bewertung 883 2023
Jahnstraße 7, Teltow 5.270 394 2024
Jägerstraße 46, Düsseldorf 3.300 130 2023
Ludwigshafener Straße 14-16, Düsseldorf 4.550 230 2023
Mainburger Straße, Freising n/​a da DCF-Bewertung 598 2023
Ostendstraße 161-163, Nürnberg n/​a da DCF-Bewertung 373 2023
Potsdamer Chaussee 72, 74, Berlin n/​a da DCF-Bewertung 426 2022
Rosenthaler Weg 50, Berlin n/​a da DCF-Bewertung 537 2023
Schleißheimer Straße 321, München n/​a da DCF-Bewertung 127 2022
Silbersteinstraße 16, Berlin 4.610 208 2023
Worringer Platz 4, Düsseldorf 11.200 275 2024
Wendenschloßstraße 142, 152, Berlin 54.600 130 2025

1 WI = Wohnimmobilie · GI = Gewerbeimmobilie
2 keine Realisierung der Projektentwicklung, da ausschließlich Grundstücksweiterverkauf

Vergütung der Mitarbeiter der KVG

Im Geschäftsjahr 2021 hat die KVG an ihre Mitarbeiter 2.552.855,18 EUR bezahlt, davon 2.407.855,18 EUR feste Vergütung und 145.000,00 EUR als variable Vergütung. Durchschnittlich hatte die KVG 34 Mitarbeiter und drei Vorstände.

Mitarbeiter, deren berufliche Tätigkeit sich auf das Risikoprofil der Gesellschaft auswirkt, haben im Geschäftsjahr 1.024.444,14 EUR erhalten und sind alles Führungskräfte. Die KVG verwaltet 19 Investmentgesellschaften, so dass eine sachgerechte Aufteilung auf den einzelnen AIF nicht möglich ist.

Gem. § 37 KAGB besteht die Verpflichtung, ein den gesetzlichen Anforderungen entsprechendes Vergütungssystem einzurichten. Aufgrund dessen hat die Gesellschaft eine Vergütungsrichtlinie implementiert, die den verbindlichen Rahmen für die Vergütungspolitik und -praxis bildet, die mit einem soliden und wirksamen Risikomanagement vereinbar und diesem förderlich ist.

Die Vergütungsrichtlinie enthält im Einklang mit den gesetzlichen Regelungen insbesondere detaillierte Vorgaben im Hinblick auf die allgemeine Vergütungspolitik sowie Regelungen für fixe und variable Gehälter.

Mit Hilfe der Regelungen wird eine solide und umsichtige Vergütungspolitik betrieben, die zu einer angemessenen Ausrichtung der Risiken führt und einen angemessenen und effektiven Anreiz für die Mitarbeiter schafft.

Die Vergütungssysteme stehen im Einklang mit den Regelungen des Interessenskonfliktmanagementsystems.

Die KVG hat die IT, den Datenschutz sowie die interne Revision ausgelagert. Die Auslagerungsunternehmen sind für eine Vielzahl weiterer Unternehmen als Dienstleister tätig. Die Vergütungen der Mitarbeiter der Auslagerungsunternehmen sind in den vorgenannten Beträgen nicht enthalten.

E. ERGEBNISVERWENDUNG

Die Geschäftsführung schlägt in Übereinstimmung mit dem Gesellschaftsvertrag vor, das Ergebnis wie folgt zu verwenden:

Das Jahresergebnis von – 140.288,01 EUR wird den Kapitalkonten belastet. Das nicht realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres wird auf neue Rechnung vorgetragen.

Der Jahresabschluss wurde unter Berücksichtigung der von der Geschäftsführung vorgeschlagenen Ergebnisverwendung aufgestellt.

 

Bamberg, den 31. März 2022

PROJECT Fonds Reale Werte GmbH

Ralf Cont, Geschäftsführer

Christian Bauer, Geschäftsführer

ANLAGENGITTER VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2021

alle Werte in EUR

Entwicklung der Anschaffungskosten
01.01.2021 Zugänge Abgänge 31.12.2021
I. Beteiligungen
Beteiligungs KG 9.410.000,00 0,00 140.000,00 9.270.000,00
Summe Anlagevermögen 9.410.000,00 0,00 140.000,00 9.270.000,00
Entwicklung der Abschreibungen
01.01.2021 Abschreib. Zuschreib. 31.12.2021
I. Beteiligungen
Beteiligungs KG 0,00 0,00 0,00 0,00
Summe Anlagevermögen 0,00 0,00 0,00 0,00

 

Entwicklung der Neubewertung
01.01.2021 Abschreib. Zuschreib. 31.12.2021
I. Beteiligungen
Beteiligungs KG 153.611,21 0,00 480.930,22 634.541,43
Summe Anlagevermögen 153.611,21 0,00 480.930,22 634.541,43
Restwert Ende GJ Restwert Ende VJ
I. Beteiligungen
Beteiligungs KG 9.904.541,43 9.563.611,21
Summe Anlagevermögen 9.904.541,43 9.563.611,21

KAPITALKONTENENTWICKLUNG ZUM 31. DEZEMBER 2021

alle Werte in EUR

Eigenkapital 01.01.2021 Fremdkap./​Ford. 01.01.2021 Einlagen/​ Erhöhungen Entnahmen/​ Vermind.
PROJECT Management GmbH
Kommanditkapital 1.000,00
Verlustausgleich (EK) 0,00
Kapitalkonto III 0,00
nicht eingeforderte ausstehende Einlagen – 1.000,00
Anleger
Kommanditkapital 10.050.000,00
Kapitalkonto II 0,00
Verlustausgleich (EK) – 663.759,05
Kapitalkonto III 0,00
Summe 9.386.240,95 0,00 0,00 0,00
Ergebnisanteil GJ 31.12.2021 Eigenkapital 31.12.2021 Fremdkap./​Ford. 31.12.2021
PROJECT Management GmbH
Kommanditkapital 1.000,00
Verlustausgleich (EK) 0,00
Kapitalkonto III 0,00
nicht eingeforderte ausstehende Einlagen – 1.000,00
Anleger
Kommanditkapital 10.050.000,00
Kapitalkonto II 0,00
Verlustausgleich (EK) – 140.288,01 – 804.047,06
Kapitalkonto III 0,00
Summe – 140.288,01 9.245.952,94 0,00

IV Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021

1. Grundlagen des Unternehmens

Die Vertriebszulassung der PROJECT Wohnen SP3 geschlossene Investment GmbH & Co. KG (»die Gesellschaft« oder »AIF«) wurde mit Bescheid vom 09. Juni 2017 gemäß den Vorschriften des KAGBs genehmigt. Damit ist die Gesellschaft gemäß §§ 1 Absatz 6, 149 KAGB eine geschlossene Investmentkommanditgesellschaft und den Regeln des KAGB unterworfen.

Gegenstand der Gesellschaft ist insbesondere der Erwerb, das Halten, Verwalten und Verwerten von Beteiligungen im Bereich der Immobilienentwicklung. Der Platzierungszeitraum wurde über den 30. Juni 2018 hinaus bis zum 30. Juni 2019 verlängert und ist seit diesem Tag beendet.

Der Fonds ist ausschließlich für semiprofessionelle Anleger im Sinne des § 1 Absatz 19 Nummer 33 des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) konzipiert. Dies bedeutet im Wesentlichen, dass der Anleger sich verpflichtet, mindestens 200.000,00 EUR zu investieren, in einem vom Vertrag über die Investitionsverpflichtung getrennten Dokument angibt, dass er sich der Risiken im Zusammenhang mit der beabsichtigten Verpflichtung bewusst ist und die Kapitalverwaltungsgesellschaft bzw. die von ihr beauftragte Vertriebsgesellschaft hinreichend davon überzeugt ist, dass der Anleger in der Lage ist seine Anlageentscheidung selbst zu treffen und über entsprechende Marktkenntnisse und Erfahrungen verfügt sowie die Risiken für sich richtig bewerten kann.

Besonders hervorzuheben ist, dass mit dem KAGB die Beauftragung einer Verwahrstelle für jedes Investmentvermögen vorgeschrieben wird (§ 80 KAGB). Die Aufgabe der Verwahrstelle ist im Wesentlichen die Sicherung der Vermögenswerte des Investmentvermögens. Für die Gesellschaft bedeutet dies eine lückenlose Überwachung und Freigabe der Investitionen und Zahlungen. Als Verwahrstelle wurde die CACEIS Bank Deutschland GmbH, seit 01. Januar 2017 unter CACEIS Bank S. A., Germany Branch firmierend, mit dem Sitz in München ausgewählt.

Als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) wurde die PROJECT Investment AG mit dem Sitz in Bamberg beauftragt. Der Fondsverwaltungsvertrag wurde mit Datum vom 03. März 2017 unterzeichnet und endet mit der Vollbeendigung der Gesellschaft. Eine vorzeitige Kündigung ist nur aus wichtigem Grund und mit einer Frist von sechs Monaten zulässig.

Die PROJECT Investment AG erbringt für die Gesellschaft die kollektive Vermögensverwaltung gemäß den jeweils geltenden Rechtsvorschriften des KAGB. Dies umfasst die Portfolioverwaltung, das Risikomanagement, administrative Tätigkeiten sowie sonstige Tätigkeiten im Sinne des Anhangs I der Richtlinie 2011 /​ 61/​EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2011. Von diesen Tätigkeiten hat die PROJECT Investment AG den Datenschutz, die interne Revision sowie die IT ausgelagert.

Die Anlegerverwaltung wird intern in der KVG mit Hilfe einer hauseigenen Software durchgeführt.

Die KVG erhält vom AIF keine einmaligen Gebühren (sogenannte Initialgebühren).

Für die Fondsverwaltung erhält die KVG eine jährliche Vergütung in Höhe von 0,859 Prozent des gezeichneten Kommanditkapitals inkl. etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer.

Am Ende der Abrechnungsperiode erhält die KVG eine erfolgsabhängige Vergütung in Höhe von bis zu 20 Prozent des Betrages, welcher den Ausgabepreis unter Berücksichtigung einer jährlichen Verzinsung von 7 Prozent übersteigt, jedoch insgesamt höchstens bis zu 8 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwertes des AIF in der Abrechnungsperiode.

Im Geschäftsjahr sind laufende Verwaltungsgebühren in Höhe von 86.329,44 EUR angefallen.

Die KVG haftet bei ihrer Tätigkeit für Vorsatz und berufliche Fahrlässigkeit sowie bei Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit. Zur Absicherung der potentiellen Berufshaftungsrisiken hat die KVG eine entsprechende Haftpflichtversicherung abgeschlossen.

2. WIRTSCHAFTSBERICHT

2.1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft hat sich 2021 vom Coronabedingten Einbruch des Vorjahres erholt, wenngleich weniger deutlich als ursprünglich erwartet. Die expansiven geldpolitischen und fiskalpolitischen Anstrengungen wurden jedoch aufrechterhalten und unterstützen damit die Wirtschaft. Somit blieb auch im Geschäftsjahr 2021 der Arbeitsmarkt stabil.

Aber auch im Wirtschaftsjahr 2021 lagen die Fertigungszahlen für Wohnungen unter der Nachfrage. Insgesamt wurden wieder ca. 300.000 Wohnungen fertiggestellt, aber an der Einschätzung der Experten, dass ein jährlicher Bedarf an neu geschaffenem Wohnraum von 380.000 bis 400.000 Wohnungen pro Jahr notwendig ist, hat sich nichts verändert. Vor allem die Anzahl der Haushalte wird in Deutschland bis mindestens 2030 ansteigen und damit für mehr Bedarf an Wohnraum sorgen. Die deutsche Bauwirtschaft hat sich gegenüber der Corona-Pandemie als weitgehend resistent erwiesen und blieb in 2021 auf Wachstumskurs. Die Nachfrage nach Wohnraum blieb weiterhin auf hohem Niveau. Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden bleibt trotz steigender Produzentenpreise ungebrochen. Dies ist vor allem auf die weiterhin geringen Zinsen für die Baufinanzierungen zurückzuführen. Darüber hinaus haben viele Haushalte die in der konsumarmen Corona-Zeit gestiegenen Ersparnisse ins Eigenheim investiert. Diese hohe Nachfrage nach Bauleistungen führt zu Kapazitätsengpässen und damit auch zu erheblichen Preissteigerungen im Baugewerbe. Laut statistischen Bundesamt sind die Preise für den Neubau konventioneller Wohngebäude in Deutschland im November 2021 im Vergleich zum November des Vorjahres um 14,4 Prozent gestiegen. Dies ist der stärkste Anstieg der Baupreise seit den 1970erJahren. In erster Linie ist das auf gestiegene Materialpreise zurückzuführen. Besonders die Preise für die Rohbauarbeiten haben den stärksten Anstieg erlebt; hier insbesondere die Zimmer- und Holzbauarbeiten aber auch Kanalarbeiten, Dachdeckungs- und Klempnerarbeiten.

Vor allem diese Baukostensteigerungen führten zu weiteren Kaufpreisanstiegen bei Neubauwohnungen.

Im Gesamtjahr 2021 sind die Preise für Wohnimmobilien weiterhin kontinuierlich angestiegen. Im vergangenen Jahr wurde gemäß vdp ein durchschnittlicher Preisanstieg von etwas mehr als 10 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2020 verzeichnet. Diese Steigerungen zeigen zwar eine außergewöhnliche Dynamik, trotzdem sehen die meisten Experten keine Überhitzung des Immobilienmarktes. Hierfür spricht als allererstes die ungebremst hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien. Darüber hinaus ist auch die Kreditvergabe für Immobilien ein Indikator für das Ausbleiben einer Immobilienblase. Zwar ist die Kreditvergabe über die vergangenen Jahre deutlich gestiegen, trotzdem liegt sie mit 8,5 Prozent in einem gesunden Verhältnis zur Wirtschaftsleistung. Die Finanzierungsstrukturen der Wohnungskäufer stellen sich damit noch immer solide dar und deuten nicht auf eine exzessive fremdfinanzierte Spekulationsblase hin. Dem einher geht auch die für Deutschland typische sicherheitsorientierte Finanzierung. Durch das anhaltende niedrige Zinsniveau liegt die durchschnittliche Kreditbelastungsquote aktuell deutlich unterhalb des langfristigen Durchschnitts. Durch die niedrigen Zinsen liegt die durchschnittliche anfängliche Tilgungsrate bei 3 Prozent. Insgesamt ist daher nicht mit einem Preiseinbruch bei Immobilien in den Metropolregionen zu rechnen. Selbst bei kommenden Zinsanstiegen, die zunächst erst moderat ausfallen werden, ist nicht mit einem Preiseinbruch, sondern mit einem Auslaufen der Preissteigerungen auf hohem Niveau zu rechnen.

Eine Überbewertung der Wohnimmobilien wird trotzdem nicht von allen Experten ausgeschlossen. So sieht u. a. der Monatsbericht der Deutschen Bundesbank für Februar 2022 eine Überbewertung der Wohnimmobilien. Gemäß der deutschen Bundesbank liegen sowohl dem Kaufpreis- Einkommen- Verhältnis zufolge als auch gemäß Schätzergebnissen für die Langfristbeziehung von Immobilienpreisen, Einkommen und Zinsen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland um 20 Prozent bis 35 Prozent über Ihrem Referenzwert. Aber auch die deutsche Bundesbank sieht, dass aufgrund der teilweise noch ungewissen länger anhaltenden Auswirkungen der Pandemie – beispielsweise auf die verfügbaren Einkommen – sowie mit Blick auf die außerordentlich kräftigen Baupreissteigerungen die Einschätzung der Preise bei Wohnimmobilien derzeit einer besonders hohen Unsicherheit unterliegt.

Auch der im letzten Geschäftsjahr bereits wieder aufgelebte Wohnungshype der institutionellen Marktteilnehmer wird sich weiter fortsetzen. Durch den Einfluss des nachhaltigen Investierens im Sinne der ESG Konformität, müssen hier jedoch Preiszuschläge und damit Renditeabschläge akzeptiert werden. Im gesuchten Neubausegment in den A-Standorten sind die Renditeerwartungen um 10 bis 25 Basispunkte gesunken. Die Rahmenbedingungen für Wohn-Investments sind aber weiterhin sehr gut, so dass auch 2022 von einem hohen Umsatz auszugehen ist. Trotz insgesamt etwas langsamer steigender Mieten besteht in den großen Metropolen nach wie vor ein großer Nachfrageüberhang insbesondere nach Neubauten. Institutionelle Investoren steigen im aktuellen Marktumfeld früher in Projektentwicklungen ein, um an der Wertschöpfung zu partizipieren bzw. überhaupt gute Investments bei vermindertem Einkaufswettbewerb tätigen zu können. Projektentwicklungen werden von institutionellen Investoren inzwischen auch gerne als Wertschöpfungs-Produkt gesehen. Develop-and-Hold bietet den zusätzlichen Vorteil stabiler und planbarer Cashflows in der Haltephase, was ein Hauptaugenmerk der institutionellen Investoren ist. Wohninvestments lohnen sich für die Anleger weiterhin. Dies gilt sowohl für Bestandsimmobilien mit Mieteinnahmen als auch für die Wertsicherung bei Eigentumswohnungen. Wohnmieten in Deutschland kennen seit über 20 Jahren keine Volatilität und auch die Aussichten für die Zukunft sind aufgrund der gesellschaftlichen Entwicklungen enorm stabil. Der Cashflow durch Mieteinnahmen auf mindestens dem Niveau der Gegenwart lässt sich deshalb für einen langfristigen Anlagezeitraum kalkulieren. In einzelnen Studien wird mittelfristig ein Ende des Preiszyklus in regionalen Wohnungsmärkten für die Jahre nach 2023 nicht mehr ausgeschlossen – Wohnimmobilien blieben aber weiterhin ein attraktives Investment.

Bei den für uns meist als Portfolioergänzung gehaltenen Gewerbeimmobilien können die Logistik- und auch teilweise die Einzelhandelsbranche als Gewinner des vergangenen Geschäftsjahres genannt werden. Büroimmobilien und vor allem das Hotelsegment hingegen mussten mit Einbußen leben. Trotzdem wird für die Zukunft zum stabilen Wohnmarkt neben der Logistik auch weiterhin die Büroimmobilie als sicheres und risikoarmes Investment erwartet.

Nicht unerwähnt bleiben darf, dass die Immobilienbranche sich weiter auf dem Weg zu einer nachhaltigeren Bewirtschaftung befindet. Die Umsetzungen der Offenlegungsverordnung (2019 /​ 2088) sind noch im Gange. Noch sind die Auswirkungen und Erfordernisse nicht eindeutig zu zuordnen, so dass hier die weiteren Entwicklungen abzuwarten und zu begleiten sind.

2.2. Geschäftsverlauf

Der AIF ist seit dem 09. Juni 2017 vertrieben worden und der Platzierungszeitraum endete am 30. Juni 2019. Die Anleger haben ihre Einzahlungsverpflichtungen erfüllt. Insgesamt beträgt das gezeichnete Kapital der Anleger zum 31. Dezember 2021 10.050.000,00 EUR. Das Konzept des AIF sieht keine regelmäßigen Entnahmen der Anleger vor; Kapitalrückführungen und/​oder Gewinnausschüttungen haben im Geschäftsjahr planmäßig nicht stattgefunden. Zum weiteren Geschäftsverlauf und der Portfoliozusammensetzung wird auf den Tätigkeitsbericht (siehe Nr. 3) verwiesen.

2.3. Lage des Unternehmens

a) Ertragslage

Die Ertragslage des Unternehmens stellt sich wie folgt dar:

Geschäftsjahr Vorjahr
EUR % EUR %
Sonstige betriebliche Erträge 388,93 – 0,28 272,67 – 0,20
Summe der Erträge 388,93 – 0,28 272,67 – 0,20
Verwaltungsvergütungen – 86.329,44 61,54 – 85.224,00 61,95
Verwahrstellenvergütung – 35.700,00 25,45 – 34.800,00 25,30
Prüfungs- und Veröffentlichungskosten – 11.763,19 8,38 – 11.638,00 8,46
Sonstige Aufwendungen – 6.884,31 4,91 – 6.181,00 4,49
Summe der Aufwendungen – 140.676,94 100,28 – 137.843,00 100,20
Ordentlicher Nettoertrag – 140.288,01 100,00 – 137.570,33 100,00
Realisiertes Ergebnis – 140.288,01 100,00 – 137.570,33 100,00
Erträge aus Neubewertung 480.930,22 – 342,82 445.788,89 – 324,04
Summe des nicht realisierten Ergebnisses 480.930,22 – 342,82 445.788,89 – 324,04
Ergebnis des Geschäftsjahres 340.642,21 – 242,82 308.218,56 – 224,04

Da sich die überwiegende Anzahl der Projekte, die die Gesellschaft mittelbar über ihre Beteiligungsgesellschaft angekauft hat, zum Stichtag noch nicht in der Phase der Übergabe der verkauften Einheiten befunden haben, haben zum Stichtag noch keine Gewinnzuweisungen stattgefunden.

Die Verwaltungsvergütungen betreffen ausschließlich laufende Gebühren; diese beziehen sich auf das gezeichnete Kommanditkapital und werden mit 0,859 Prozent inklusive etwaiger Umsatzsteuer berechnet.

Die sonstigen Aufwendungen beinhalten:

Geschäftsjahr Vorjahr
EUR EUR
Geschäftsführung/​Haftungsvergütung 3.570,00 3.525,00
Sonstige Aufwendungen 3.314,31 2.656,00
6.884,31 6.181,00

Die Erträge und Aufwendungen aus der Neubewertung entstehen durch die nach dem KAGB erforderliche Bewertung der Beteiligungsgesellschaft und damit mittelbar auch der angekauften Immobilienprojekte. Verluste entstehen unter Anwendung der Bewertungsrichtlinie im Wesentlichen dadurch, dass sich die Projekte noch vor Baubeginn befinden und dadurch einzelne Anschaffungsnebenkosten nicht aktiviert werden dürfen. Nach Baubeginn der Objekte wechselt gemäß Bewertungsrichtlinie die Bewertungsmethodik und ermöglicht die Einbeziehung von zukünftigen Erträgen. Wie im Vorjahr sind die Erträge aus der Neubewertung durch eine deutliche Erhöhung der Objekte im Bau positiv beeinflusst.

In den folgenden Geschäftsjahren werden weitere Objekte in die Realisationsphase kommen, so dass perspektivisch mit positiven realisierten Ergebnissen gerechnet werden kann.

b) Finanzlage und Liquidität

Die Veränderungen in den Finanzströmen ergeben sich aus der Kapitalflussrechnung:

Geschäftsjahr Vorjahr
EUR EUR
Jahresergebnis 340.642,21 308.218,56
Nicht realisierte Gewinne/​Verluste – 480.930,22 – 445.788,89
Zahlungsunwirksame Ergebnisveränderungen 0,00 0,00
– 140.288,01 – 137.570,33
Veränderungen der Forderungen 0,00 0,00
Veränderungen der
Verbindlichkeiten und Rückstellungen 1.400,31 384,76
Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit – 138.887,70 – 137.185,57
Auszahlungen für Beteiligungen 0,00 0,00
Einzahlungen aus Beteiligungen 140.000,00 40.000,00
Cashflow aus der Investitionstätigkeit 140.000,00 40.000,00
Mittelveränderungen aus Einzahlungen der Anleger 0,00 0,00
Mittelveränderungen aus Auszahlungen an Anleger 0,00 0,00
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 0,00 0,00
Zahlungsmittelbestand zu Beginn des Geschäftsjahres 8.159,76 105.345,33
Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit – 138.887,70 – 137.185,57
Cashflow aus der Investitionstätigkeit 140.000,00 40.000,00
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 0,00 0,00
Zahlungsmittelbestand zum Ende des Geschäftsjahres 9.272,06 8.159,76

Basierend auf dem Fondskonzept finden in den Anfangsjahren des Investmentvermögens nur geringe Rückzahlungen aus der Beteiligungsgesellschaft statt, so dass sich die Investitionstätigkeit derzeit mit einem niedrigen positiven Cashflow darstellt.

Der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit ist in diesem Fondskonzept in den ersten Geschäftsjahren negativ, da bei den Projekten die Erträge erst in den späteren Geschäftsjahren durch die Übergaben der Wohneinheiten erzielt werden und eine liquiditätswirksame Begleichung der Beteiligungserträge erfolgt. Der Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit ist nahezu unverändert zum Vorjahr, das dieser lediglich die laufenden Kosten der Gesellschaft widerspiegelt, welche relativ gleichbleibend sind.

Da die letzten Einzahlungen der Anleger bereits im Geschäftsjahr 2019 erfolgt sind und konzeptionell keine Kapitalrückzahlungen vorgesehen sind, ist kein Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit vorhanden.

Die KVG hat ein Liquiditätsmanagement eingerichtet, welches die Einhaltung der eingegangenen Verpflichtungen laufend überwacht und sicherstellt.

c) Vermögenslage

In der nachfolgenden Übersicht sind die einzelnen Posten der Bilanz nach finanziellen Gesichtspunkten zusammengefasst:

Geschäftsjahr Vorjahr Veränderung
EUR % EUR % EUR
Aktiva
Beteiligungen 9.904.541,43 99,91 9.563.611,21 99,91 340.930,22
Barmittel 9.272,06 0,09 8.159,76 0,09 1.112,30
Bilanzsumme 9.913.813,49 100,00 9.571.770,97 100,00 342.042,52
Passiva
Rückstellungen 26.125,00 0,26 24.288,00 0,25 1.837,00
Verbindlichkeiten aLuL1 7.194,12 0,08 7.241,88 0,08 -47,76
Sonstige Verbindlichkeiten 0,00 0,00 388,93 0,00 -388,93
Eigenkapital 9.880.494,37 99,66 9.539.852,16 99,67 340.642,21
Bilanzsumme 9.913.813,49 100,00 9.571.770,97 100,00 342.042,52

1 aus Lieferungen und Leistungen

Die Veränderung der Bilanzsumme ist im Wesentlichen auf das positive Bewertungsergebnis und das negative realisierte Ergebnis zurückzuführen, die zu einem entsprechenden Anstieg des Eigenkapitals geführt haben.

Die Veränderung der Beteiligungen ist durch die Erträge aus der Neubewertung und den Rückführungen aus der PROJECT Metropolen SP 3 Beteiligungs GmbH & Co. KG verursacht worden.

Die Barmittel beinhalten die im Geschäftsplan im Zusammenhang mit dem Risikomanagement festgelegte Liquiditätsreserve. Konzeptionsbedingt wird die Liquiditätsreserve überwiegend auf der Beteiligungsebene vorgehalten wird.

Die Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Jahresabschlusskosten und Verwahrstellenvergütungen.

3. TÄTIGKEITSBERICHT

a) Anlageziele und -politik

Der Bedarf an Wohnungen in Deutschland kann seit Jahren nicht durch fertiggestellte Neubauten gedeckt werden. Bei leicht ansteigender Bevölkerungsentwicklung und dem Trend zu kleineren Haushalten sowie dem steigenden Wohnflächenbedarf pro Kopf, ist eine weiter ansteigende Nachfrage nach Wohnfläche zu erwarten. Dies kann insbesondere in Ballungszentren zu einer Verknappung an Wohnraum führen. Beliebt ist weiterhin das Wohnen in den Metropolen. Das höhere Angebot an Arbeitsplätzen, Einkaufsmöglichkeiten, Bildung und Kultur ist ebenso Magnet wie eine flächendeckende medizinische Grundversorgung – sowohl für junge als auch für ältere Menschen.

Das größte Wertschöpfungspotential sieht die PROJECT Gruppe daher bei Investitionen in Immobilienentwicklungen in unterschiedlichen Metropolregionen. Der Fokus liegt dabei auf dem Grundstückserwerb, der Entwicklung, dem Bau oder der Sanierung und dem Verkauf von (Wohn)Immobilien. Durch die Konzentration auf die kurzen und attraktiven Phasen Neubau und Sanierung (Investitionszyklen von etwa drei bis fünf Jahren) können die Vorteile der Immobilie genutzt und gleichzeitig Stressfaktoren von Bestandsimmobilien wie Leerstände oder die schlechte Abschätzbarkeit späterer Verkaufspreise vermieden werden. Dadurch liegen die Renditeerwartungen deutlich über denen klassischer Immobilien oder Immobilienfonds.

Die Gesellschaft investiert im Sinne des § 285 KAGB mittelbar über eine Beteiligungsgesellschaft in Immobilien als Sachwerte. Ziel der Anlagen der Gesellschaft ist es hierbei durch den Erwerb und die Veräußerung von mittelbaren Beteiligungen an Gesellschaften, die im Bereich der Immobilienentwicklung tätig sind, Erträge aufgrund zufließender Erlöse zu erwirtschaften, um dadurch einen kontinuierlichen Wertzuwachs bei der Gesellschaft zu erreichen.

Die Investitionen erfolgen dadurch, dass sich die Gesellschaft an einer Beteiligungsgesellschaft beteiligt, die sich ihrerseits an Immobilienentwicklungsgesellschaften beteiligt. Die einzelnen Immobilienentwicklungsgesellschaften erwerben unbebaute beziehungsweise bebaute Grundstücke, planen die spezifischen Bauvorhaben und führen diese durch. Der Fokus der Objektgesellschaften liegt auf der Entwicklung von Wohnimmobilien in attraktiven Lagen mit hohem Wertschöpfungspotenzial. Um eine breite Streuung des Investitionskapitals zu ermöglichen, investiert die Fondsgesellschaft mittelbar über die Beteiligungsgesellschaft zusammen mit anderen Fondsgesellschaften der PROJECT-Gruppe in diverse Objektgesellschaften. Nach Rückfluss des investierten Kapitals aus den abgeschlossenen Immobilienentwicklungen kann dieses von der Beteiligungsgesellschaft in neue Immobilienentwicklungen durch die Beteiligung an Objektgesellschaften reinvestiert werden, um die Wertschöpfung des Investitionskapitals zu steigern sowie die Streuung des Investitionskapitals zu erhöhen. Nach Ende der Laufzeit der Fondsgesellschaft wird im Rahmen der Liquidation das gesamte verbliebene Investitionskapital an die Anleger ausgezahlt.

Mit der Konzentration auf die kurze Phase der Immobilienentwicklung werden übliche Herausforderungen von lang gehaltenen Bestandsimmobilien wie Nachvermietungsprobleme, Revitalisierungskosten oder schwer kalkulierbare Verkaufspreise vermieden. Zudem bietet diese Phase hohe Renditepotenziale im Bereich der Immobilienanlage.

Die Gesellschaft verfolgt bei den Investitionen im Wesentlichen folgende Anlageziele:

Investitionen in mindestens fünf verschiedene Immobilienentwicklungen

Investitionen in mindestens drei verschiedene Metropolregionen (Regionen mit einer Kernstadt als deren Mittelpunkt mit mehr als 200.000 Einwohner und einem Einzugsbereich von insgesamt mehr als 500.000 Einwohnern)

Keine Aufnahme von Fremdkapital

Die Investitionen erfolgen überwiegend in bebaute und unbebaute Grundstücke

b) Risikomanagement

Die Gesellschaft ist, um Chancen wahrnehmen zu können, im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit auch Risiken ausgesetzt. Die KVG besitzt aufbauend auf langjähriger Erfahrung ein Risikomanagementsystem zum bewussten und kalkulierten Umgang mit Risiken.

Die Umsetzung und Einhaltung eines angemessenen Risikomanagementsystems hat aufgrund der zentralen Bedeutung des Risikomanagements sehr hohe Priorität. Das Risikomanagement ist Bestandteil der betrieblichen Steuerungs- und Überwachungsprozesse. Oberstes Ziel ist die Sicherung der Existenz der AIF sowie der KVG. Mittel hierzu ist die Optimierung des Chancen-/​Risiko-Profils, welches von der Geschäftsstrategie der KVG bzw. der Anlagestrategie der AIFD sowie der Risikobereitschaft bestimmt wird. Dies trägt maßgeblich zur Erhöhung der Unternehmenswerte bei. Ziel des Risikomanagements ist ausdrücklich nicht die Vermeidung aller potenziellen Risiken, sondern ein bewusster und kontrollierter Umgang mit Risiken auf Basis einer möglichst umfassenden Kenntnis der Risikozusammenhänge.

Risikomanagement umfasst die Gesamtheit aller organisatorischen Regelungen und Maßnahmen zur Risikoerkennung und zum Umgang mit Risiken, die zu einer Reduktion der Abweichungen von gesetzten Zielen führen und damit für Planungssicherheit sorgen, um eine nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts zu ermöglichen. Risikomanagement ist dabei nicht als abschließende Organisationseinheit zu verstehen, sondern ist von allen Verantwortungsbereichen zu betreiben. Die Anlage- und Risikostrategie stellen die Rahmenbedingungen für die Ausgestaltung der Geschäftsorganisation sowie des Risikomanagements dar.

Das eingerichtete Risikomanagementsystem soll gewährleisten, dass die sich aus der Anlagestrategie ergebenden Risiken anhand systematisierter Risikomanagementprozesse jederzeit erfasst, gemessen, gesteuert, überwacht und kommuniziert werden können. Durch die strukturierte Aufbauorganisation mit fachlich qualifiziertem Personal und adäquater IT-technischer Unterstützung soll eine qualitativ hochwertige Durchführung der Prozesse erreicht werden. Für die technische Ausgestaltung des Risikomanagementsystems gibt es keine speziellen aufsichtsrechtlichen Anforderungen. Grundsätzlich müssen gemäß KAMaRisk IT-Systeme (Hardware- und Software-Komponenten) und die zugehörigen IT-Prozesse die Integrität, die Verfügbarkeit, die Authentizität sowie die Vertraulichkeit der Daten sicherstellen. Im Jahr 2021 wurde das Risikomanagement der KVG sowie der von ihr verwalteten AIF aktualisiert. Zum Einsatz kommt jetzt das simulationsbasierte System PRisMa (PROJECT Risikomanagement).

Die wesentlichen Risiken aus der Anlagestrategie sind:

Assetrisiko

Beim Assetrisiko handelt es sich u. a. um Baukosten- und Bauzeitrisiken im Rahmen der Immobilien-Projektentwicklung sowie um Vermarktungs- und Verkaufspreisrisiken, d. h. um eine potenziell negative Entwicklung der geplanten/​prognostizierten Erlöse bei den Immobilieninvestments.

Das Baukostenrisiko beschreibt dabei das Risiko, dass die tatsächlichen Baukosten einer Immobilienentwicklung die ursprünglich kalkulierten Kosten übersteigen und somit die vorgesehene Objektrendite nicht erreicht wird.

Unter das Bauzeitrisiko fallen Verzögerungen bei der Fertigstellung eines Bauvorhabens. Die damit einhergehende Verschiebung der Cash-Flows nach hinten hat Einfluss auf die Objektrendite.

Das Verkaufs-/​Vermarktungsrisiko auf Makro- und Mikroebene bezeichnet das Risiko, dass der Abverkauf zeitverzögert oder nur zu geringeren Veräußerungspreisen möglich ist. Ursächlich hierfür sind Veränderungen der Markt- und Standortbedingungen auf Makroebene (Risiko Metropolregion) oder Veränderungen der Standortbedingungen und sonstige (verkaufs-)wertbeeinflussende Faktoren auf Mikroebene (Standortrisiko). Als Konsequenz hieraus können renditebeeinflussende Faktoren wie sinkende Verkaufserlöse und Zeitverzögerungen im Abverkauf der Immobilien resultieren.

Ziel des Portfoliomanagements der KVG ist die Wertsteigerung des von Anlegern in der Gesellschaft angelegten Vermögens auf Basis der Geschäfts- und Risikostrategie unter Beachtung der regulatorischen Vorgaben zum Schutze und im Interesse der Anleger.

Durch den regelmäßigen Informationsaustausch zwischen Portfoliomanagement und der unabhängigen Risikomanagementfunktion werden die Assetrisiken laufend überwacht und durch einschlägige Organisationsrichtlinien und Arbeitsanweisungen proaktiv gesteuert. Dabei spielt der Investitionsprozess eine wesentliche Rolle. Ein Investitionsvorhaben durchläuft demnach immer ein Due-Diligence-Verfahren, das alle den Wert beeinflussenden Faktoren beleuchtet und eine Risikoeinschätzung liefert. Die Auswahl der einzelnen Immobilienobjekte erfolgt somit auf Basis festgelegter Investitionskriterien im Hinblick auf stabile Renditeerwartung sowie planbaren und zügigen Verkauf. Dabei wird vor dem Hintergrund einer angemessenen Risikostreuung stets das Gesamtportfolio berücksichtigt. Unterstützt wird der Investitionsprozess durch eine laufende Risikoüberwachung des Beteiligungsbestandes. Das Limitsystem spielt hierbei eine zentrale Rolle, da es rechtzeitig Überschreitungen der festgelegten Risikobereitschaft und der definierten Anlagebeschränkungen, wie z. B. max. Investitionsquote je Region, signalisiert und damit ein frühzeitiges Einleiten von Steuerungsmaßnahmen ermöglicht.

Marktrisiko

Das Marktrisiko bezeichnet die Möglichkeit nachteiliger Veränderungen von Marktpreisen/​-werten oder preis-/​wertbeeinflussenden Parametern, welche sich negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auswirken.

Im Rahmen der Investitionsphase bestehen Marktrisiken im Zusammenhang mit den einzugehenden Investitionen auf dem Immobilienmarkt (Investitionsrisiko). Das bedeutet, dass aufgrund eines marktbedingten rückläufigen Immobilienentwicklungspotentials keine ausreichende Anzahl an Projekten zur Verfügung steht und somit das eingeworbene Kapital nicht oder nicht rechtzeitig investiert werden kann. Eine niedrige Investitionsquote kann zu einer geringeren Rendite führen. Durch die enge Zusammenarbeit mit der PROJECT Immobilien Gruppe und deren

Marktkompetenz, wird die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt laufend beobachtet. Dabei werden auch potenzielle Märkte mitberücksichtigt.

Liquiditätsrisiko

Das Liquiditätsrisiko beschreibt das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit, d. h. Zahlungsverpflichtungen können nicht mehr uneingeschränkt oder nicht mehr termingerecht erfüllt werden. Das Liquiditätsrisiko wird in Höhe und Zeitpunkt durch die Unsicherheit von Zahlungsströmen aufgrund unvorhergesehener Ereignisse beeinflusst. Grundsätzlich können alle Risiken Einfluss auf das Liquiditätsrisiko haben.

Das Liquiditätsmanagementsystem umfasst die Überwachung der Liquidität mit dem Ziel, dass die Begleichung der bestehenden und zukünftigen Zahlungsverpflichtungen jederzeit gewährleistet ist. Dabei ist neben sicheren auch für unsichere Zahlungsströme, z. B. aus Risiken (Risikokapitalbedarf), Liquidität vorzuhalten. Durch einen regelmäßigen Informationsaustausch zwischen Liquiditätsmanagement und Risikomanagement, wird die Überwachung des Liquiditätsbestandes sichergestellt. Das Limitsystem spielt hierbei eine zentrale Rolle, da es rechtzeitig Überschreitungen der definierten Liquiditätsober- bzw. -untergrenzen, signalisiert und damit ein frühzeitiges Einleiten von Steuerungsmaßnahmen ermöglicht. Ergänzt wird diese Maßnahme durch regelmäßige Stresstests. Dabei werden die Auswirkungen von außergewöhnlichen Risikoszenarien auf die Liquiditätssituation untersucht.

Operationelles Risiko

Das operationelle Risiko ist definiert als Gefahr von Verlusten, die infolge der Unangemessenheit bzw. des Versagens von Menschen, internen Verfahren und Systemen oder aufgrund von Verstößen gegen Gesetze und interne Richtlinien (Compliancerisiken) und externer Risiken entstehen können. Dabei schließt das operationelle Risiko die Risiken, die sich aus strategischen Entscheidungen ergeben, sowie Reputationsrisiken aus.

Zur Identifikation und Steuerung operationeller Risiken, bedient sich die KVG eines internen Kontrollsystems (IKS), dass insbesondere die Funktionsfähigkeit, Sicherheit und Wirtschaftlichkeit von Geschäftsprozessen sicherstellt, und eines Compliance-Managementsystems sowie weiterer Managementkomponenten.

Die Risikobewertung hat die Aufgabe, das Gefährdungspotential einzelner Risiken anhand adäquater Methoden zu quantifizieren und aggregiert in einer Gesamtrisikoposition darzustellen.

Die Risikobewertung beinhaltet eine Beurteilung von Wahrscheinlichkeitsverteilungen bzw. realistischen Bandbreiten, wobei sämtliche Risiken nach der Nettomethode bewertet werden, d. h. es werden bereits vorhandene Maßnahmen zur Risiko-Steuerung berücksichtigt.

Die Berechnung erfolgt mittels stochastischer Simulationsrechnung, was eine saubere Risikoaggregation ermöglicht. Zur Ermittlung der maximalen Schadenshöhe werden Annahmen (in Abstimmung mit den jeweiligen Experten /​ Risikoverantwortlichen) getroffen, die im Rahmen der jährlichen Prüfung kritisch hinterfragt werden. Zur Ermittlung der Eintrittswahrscheinlichkeit bzw. Wahrscheinlichkeitsverteilungen werden größtenteils einzelne Risikofaktoren anhand eines Scoringverfahrens beurteilt. Diese in die Zukunft gewandte Expertensicht wird wann immer möglich durch historische Daten ergänzt, so dass sich ein umfassendes Bild ergibt. Die den Einzelrisiken zugeordneten Risikofaktoren werden im Rahmen der jährlichen Risikoidentifikation kritisch hinterfragt. Die Einstufung in entsprechenden Scoringbögen wird durch die Risikoverantwortlichen als Experten ihres Fachbereichs nach bestem Wissen und Gewissen vorgenommen. Eine Überprüfung findet jeweils im Rahmen der jährlichen Selbstüberprüfung durch die Risikomanagementfunktion statt.

Zusammenfassend ergibt sich aus den aktuellen Erkenntnissen und erläuterten Gegebenheiten keine bestandsgefährdende Beeinträchtigung der Risikotragfähigkeit der Gesellschaft.

Corona Pandemie

Die Ein- und Beschränkungen der Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona Pandemie beeinflussen trotz Lockerungsbestreben weiterhin das Geschäftsfeld der PROJECT Gruppe. Da aktuell nicht abschätzbar ist, wie lange diese Einschränkungen aufrechterhalten bleiben bzw. inwieweit im Herbst 2022 diese wieder in Kraft treten werden, wie die Wirtschaft und auch jeder Einzelner damit umgehen wird bzw. kann, sind die zukünftig möglichen Auswirkungen zurzeit weiterhin nicht seriös quantifizierbar.

Ukraine-Konflikt

Mit dem Angriff Russlands auf die Ukraine ist in Europa und vielleicht auch weltweit eine unsichere und instabile politische Lage entstanden. Bis heute kann niemand abschätzen, wie der Konflikt sich weiterentwickeln wird und in wie weit auch Deutschland mittelbar oder schlimmstenfalls auch unmittelbar über die NATO in den Konflikt involviert werden wird. Klar ist, dass dieser Konflikt Auswirkungen auf die Weltwirtschaftslage insbesondere die Energiepreise und -versorgung, Materialpreise aber auch die Nachfrage nach Immobilien haben wird. Seriös sind aber auch diese Auswirkungen auf unsere Wirtschaft bzw. auch auf den AIF nicht quantifizierbar.

Maßnahmen zur Bewertung der Sensitivität des AIF-Portfolios

Gemäß § 29 Absatz 3 Nr. 2 und § 30 Absatz 2 KAGB sowie gemäß KAMaRisk sind regelmäßig angemessene Stresstests für die wesentlichen Risiken durchzuführen.

Bei dem durchgeführten Stresstest werden vor allem die Auswirkungen wesentlicher Risiken auf die Liquidität untersucht. Die Stressparameter wurden im Rahmen der Überprüfung der Geschäfts- und Risikostrategie durch den Vorstand definiert und wurden auf Basis der wesentlichen Risiken entwickelt. Im Zuge der Umstellung auf PRisMa wurde die Definition der Stresstests ebenfalls angepasst. Um zusätzliche Unsicherheiten bei der Bestimmung der Szenarien zu vermeiden, werden die Stresstests als gravierende, jedoch realistische Verläufe innerhalb der stochastischen Simulationsrechnung definiert (hierbei wird über einen Zwölfmonatszeitraum die Liquidität ermittelt, die mit einer Wahrscheinlichkeit von 95 Prozent nicht unterschritten wird).

Das Ergebnis des Stresstests zeigt, dass auch bei außergewöhnlichen, aber plausibel möglichen Ereignissen die Liquidität ausreicht und die Zahlungsfähigkeit in den zwölf Folgemonaten gegeben wäre.

Das Risikoprofil der Gesellschaft und die zu dessen Steuerung eingerichteten Risikomanagementsysteme beruhen auf der im Prospekt beschriebenen Anlagestrategie und stellen dar, wie sich das Gesamtrisiko in den jeweiligen Phasen der Fondslaufzeit zusammensetzt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass in den Übergangszeiten eine klare Abgrenzung der Phasen kaum möglich ist.

Platzierungsphase

Während der Platzierung des AIF stehen die Investitionsrisiken im Vordergrund. Die Auswahl und Höhe der Einzelinvestitionen stehen noch nicht abschließend fest. Es besteht daher das Risiko, dass das Kapital aufgrund von Immobilienmarktrisiken nicht in einem angemessenen Zeitraum renditebringend investiert werden kann. Neben den Investitionsrisiken bestehen noch operationelle Risiken.

Investitionsphase

In der Investitionsphase investiert die Gesellschaft über eine Beteiligungsgesellschaft in Immobilienwicklungsgesellschaften mit den Investitionsschwerpunkten Entwicklung und Neubau von Wohnimmobilien sowie deren Veräußerung. Aus dieser Investitionstätigkeit entstehen sogenannte Assetrisiken. Hierzu gehören insbesondere Risiken, die sich bei der Umsetzung einer Immobilienentwicklung ergeben. Dies sind z. B. Baukosten- und Bauzeitenrisiken sowie Risiken aus der Veräußerung der entwickelten Wohneinheiten (Verkaufs- und Vermarktungsrisiken). Die Assetrisiken haben somit einen großen Anteil am Gesamtrisiko. Bei einer bezüglich des Rendite-Risiko-Verhältnisses optimalen Investitionsquote werden dabei die Investitionsrisiken reduziert, d. h. sie besitzen einen eher geringeren Anteil am Gesamtrisiko. Operationelle Risiken sind im Verhältnis zu den Asset- und Investitionsrisiken eher geringer.

Liquidierungsphase

Zum Ende der Fondslaufzeit werden keine neuen Investitionen mehr getätigt. Im Mittelpunkt steht die Abwicklung des Fonds und damit die Rückzahlung des Kapitals an die Anleger. Der administrative Teil steht damit im Vordergrund des operativen Geschäfts. In dieser Phase haben die operationellen Risiken einen höheren Anteil am Gesamtrisiko.

Die maximal gewünschte Ausprägung der Risiken wird durch die risikostrategische Ausrichtung des AIF bestimmt, deren Ziel es ist ein optimales Rendite-Risiko-Verhältnis herzustellen.

Im Geschäftsjahr wurde im Rahmen der Einführung von PRisMa auch die Darstellung des Risikoprofils umgestellt, so dass keine Vergleichbarkeit mit dem Vorjahr mehr gegeben ist. Es werden jetzt die Risiken dargestellt, die im Rahmen der 1.000 durchgeführten Simulationsläufe den größten Einfluss auf hierbei aufgetretene negative Verläufe hatten, wobei zwischen renditegefährdenden und bestandsbedrohenden Simulationsverläufen unterschieden wird. Im Rahmen der Simulationen aufgetretene renditegefährdende Verläufe wurden insbesondere von externen Risiken, operationellen Risiken, Baukostenrisiken bei einzelnen Objekten sowie dem Investitionsrisiko beeinflusst. Risiken für bestandsbedrohende Verläufe wurden nicht identifiziert.

c) Struktur des Portfolios

Zum 31.12.2021 war der AIF mittelbar über die Beteiligungsgesellschaften PROJECT Metropolen SP3 Beteiligungs GmbH & Co. KG, an denen er zu 100 Prozent beteiligt ist, an insgesamt 26 Immobilienentwicklungen in den sechs deutschen Metropolregionen Berlin, Hamburg, Rheinland, Rhein-Main, Nürnberg und München beteiligt.

Die beiden nachfolgenden Grafiken geben einen Überblick über die Verteilung des investierten Kapitals auf die einzelnen Metropolregionen sowie über die einzelnen Projektphasen, in denen sich die Objekte befinden:

 

 

Zu Beginn des Geschäftsjahres 2021 befanden sich 25 Immobilienentwicklungen im Portfolio des Investmentvermögens. Zwei Projekte wurden während des Geschäftsjahres beendet. Im Geschäftsjahr 2021 wurde das Investitionsportfolio um drei Immobilienentwicklungen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktsituation selektiv ausgebaut. Bei diesem Immobilienvorhaben, welche mittelbar über die Beteiligungsgesellschaften und die jeweilige Objektgesellschaft angekauft wurden, handelt es sich um drei Objekte in den Metropolregionen Berlin und Rhein-Main.

Nachfolgend wird kurz der aktuelle Stand zum Berichtsstichtag der weiteren bestehenden Beteiligungen vorgestellt:

Insgesamt sind 11 der 26 Projekte in der Planungsphase. Im Bebauungsplanverfahren befindet sich zum Berichtsstichtag das Projekt Hansaallee. Für das Gewerbeprojekt Hochschulring wird ein zielgruppenorientiertes Nutzungskonzept erarbeitet.

Im Geschäftsjahr sind fünf Objekte in den Verkauf gestartet, wovon eins bereits in den Bau gestartet ist. Insgesamt befinden sich zwei Projekte im Verkauf.

In der Bau- und Verkaufsphase befinden sich 11 von 26 Bauvorhaben. Im Berichtszeitraum wurde bei den Projekten Ostendstraße, Haydnstraße und Rosenthaler Weg mit dem Bau begonnen. Die Objekte befinden sich weiterhin planmäßig im Vertrieb. Die Gewerbeobjekte Babelsberger Straße befinden sich im Bau. Für beide Objekte läuft der Verkaufsprozess.

Bei zwei Grundstücken wird ein Weiterverkauf ohne Entwicklung des Projekts angestrebt.

Im Geschäftsjahr wurden folgende Projekte neu angebunden:

Hochstraße 46, Berlin

Anfang Juli 2021 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PG Hochstr. 46 Berlin GmbH & Co. KG in der Metropolregion Berlin das 1.408 m2 große Baugrundstück an der Hochstraße in Berlin-Mitte, Stadtteil Gesundbrunnen erworben. Geplant wird hier die Errichtung eines Bürogebäudes, bestehend aus einem sechsgeschossigen Baukörper mit insgesamt ca. 3.631 m2 Gewerbefläche für bis zu 12 Büroeinheiten. Zusätzlich sieht die Planung fünf Außenstellplätze vor. Für das Bauvorhaben wird die Baugenehmigung in 2022 erwartet.

Annastraße, Wiesbaden

Ende September 2021 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PW Wiesbadener Str. 63–65 Wiesbaden GmbH & Co. KG in der Metropolregion Rhein-Main das 4.296 m2 große Grundstück an der Wiesbadener Straße 63–64/​Annastraße im Wiesbadener Stadtteil Dotzheim erworben. Die Planung sieht hier die Errichtung von zwei Mehrfamilienhäuser mit 49 Eigentumswohnungen verteilt auf insgesamt ca. 3.743 m2 Wohnfläche sowie rd. 696 m2 Gewerbeflächen und 43 Außenstellplätze vor Die Eingabeplanung für die Baugenehmigung ist in Vorbereitung.

Wendenschlossstraße 142 /​ 152, Berlin

Mitte Dezember 2021 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PW Wendenschlossstr. 142 Berlin GmbH & Co. KG (Wendenschlossstraße) in der Metropolregion Berlin die 26.750 m2 große Liegenschaft an der Wendenschlossstraße im Berliner Bezirk Treptow-Köpenick erworben. Geplant wird hier der Neubau eines Wohnquartiers mit 258 Wohneinheiten auf ca. 20.426 m2 Wohnfläche, 197 Tiefgaragenstelllätze sowie 81 Außenstellplätze. Zusätzlich sollen Gewerbeeinheiten und eine Kindertagesstätte auf ca. 10.235 m2 Gewerbefläche realisiert werden. Für die Quartiersentwicklung ist die Eingabeplanung für 2022 geplant.

Die Beteiligungen der PROJECT Metropolen SP 3 Beteiligungs GmbH & Co. KG haben sich im Einzelnen während des Geschäftsjahres wie folgt entwickelt:

Name der Immobiliengesellschaft Beteiligung 01.01.2021 Einlagen 2021 Rückführungen 2021 Beteiligung 31.12.2021
PROJECT PW Wiesbadener Str. 63–65 Wiesbaden GmbH & Co. KG 0,00 10.000,00 0,00 10.000,00
PROJECT PW Angerstr. 48 Süd Freising GmbH & Co. KG 422.000,00 0,00 0,00 422.000,00
PROJECT PG Babelsberger Str. Berlin GmbH & Co. KG 1.156.000,00 0,00 0,00 1.156.000,00
PROJECT PG Babelsberger Str. 30–32 Potsdam GmbH & Co. KG 96.000,00 0,00 0,00 96.000,00
PROJECT PW Bilker Allee 233 Düsseldorf GmbH & Co. KG 236.000,00 67.000,00 0,00 303.000,00
PROJECT PW Brückenstr. Hohen Neuendorf GmbH & Co. KG 350.000,00 0,00 0,00 350.000,00
PROJECT PW Bleichertwiete 10–16 Hamburg GmbH & Co. KG 578.000,00 84.000,00 0,00 662.000,00
PROJECT PW Dankwardweg Wiesbaden GmbH & Co. KG 55.000,00 0,00 0,00 55.000,00
PROJECT PW Eitelstraße 9–10 Berlin GmbH & Co. KG 10.000,00 150.000,00 0,00 160.000,00
PROJECT PW Fürther Str. 188 Nürnberg GmbH Co. KG 10.000,001 0,00 – 59.000,00 10.000,001
PROJECT PW Hugo-Cassirer-Str. Berlin GmbH & Co. KG 303.000,00 0,00 – 4.000,00 299.000,00
PROJECT PG Hochschulring 25 Wildau GmbH & Co. KG 379.000,00 0,00 0,00 379.000,00
PROJECT PW Hansaallee 242 Düsseldorf GmbH & Co. KG 48.000,00 0,00 0,00 48.000,00
PROJECT PG Hochstr. 46 Berlin GmbH & Co. KG 0,00 60.000,00 0,00 60.000,00
PROJECT PW Haydnstraße 11 Hamburg GmbH & Co. KG 533.000,00 566.000,00 – 143.000,00 956.000,00
PROJECT PW Jahnstraße Teltow GmbH & Co. KG 391.000,00 23.000,00 – 20.000,00 394.000,00
PROJECT PW Jägerstraße 46 Düsseldorf GmbH & Co. KG 130.000,00 0,00 0,00 130.000,00
PROJECT PW Ludwigshafener Str. 14–16 Düsseldorf GmbH & Co. KG 53.000,00 156.000,00 0,00 209.000,00
PROJECT PW Mainburger Str. Freising GmbH & Co. KG 877.000,00 371.000,00 – 699.000,00 549.000,00
PROJECT PW Ostendstraße 161 Nürnberg GmbH & Co. KG 341.000,00 0,00 – 32.000,00 309.000,00
PROJECT PW Potsdamer Chaussee 72–74 Berlin GmbH & Co. KG 1.190.000,00 144.000,00 – 881.000,00 453.000,00
PROJECT PW Rosenthaler Weg 50, 54 Berlin GmbH & Co. KG 893.000,00 6.000,00 – 522.000,00 377.000,00
PROJECT PW Schleißheimer Str. 321 München GmbH & Co. KG 465.000,00 0,00 – 398.000,00 67.000,00
PROJECT PG Silbersteinstraße 16 Berlin GmbH & Co. KG 203.000,00 5.000,00 0,00 208.000,00
PROJECT PW Worringer Platz 4 Düsseldorf GmbH & Co. KG 275.000,00 0,00 0,00 275.000,00
PROJECT PW Wendenschloßstr. 142, 152 Berlin GmbH & Co. KG 0,00 150.000,00 0,00 150.000,00
PROJECT PW Geschwister-Scholl-Str. Dachau GmbH & Co. KG 172.000,00 1.369,14 – 205.000,00 2
PROJECT PG Hohenfelder Allee 17–19 Hamburg GmbH & Co. KG 10.000,00 0,00 0,00 2

alle Werte in EUR

1 Kommanditkapital wurde komplett zurückgeführt und die Gewinnrückführung hat begonnen; geleistete Hafteinlage in Höhe von 10.000,00 € bleibt bestehen
2 Der Austritt aus der Gesellschaft ist zum Bilanzstichtag bereits erfolgt und der Rückforderungsanspruch als Forderung bzw. Verbindlichkeit erfasst.

d) Abgeschlossene Immobilienprojekte

Im Geschäftsjahr wurden von den mittelbaren Objektbeteiligungen zwei Projekte abgeschlossen; dies waren die Objekte Hohenfelder Allee 17–19 und Geschwister-Scholl-Straße. Beide Objekte wurden positiv abgeschlossen. Insgesamt hat der AIF einen nominalen Gesamtgewinn in Höhe von 31.666,30 EUR erhalten (Stand 31.12.2021).

e) Finanzielle und nicht finanzielle Leistungsindikatoren

Finanzielle Leistungsindikatoren

Der AIF konnte zum Stichtag mittelbar über seine Beteiligungsgesellschaft eine Investitionsquote von 88,55 Prozent (Vorjahr: 98,68 Prozent) des frei verfügbaren Investitionskapitals erreichen. Darüber hinaus ist der Wert des Investmentvermögens um 340.642,21 EUR gestiegen. Beide Faktoren stehen für eine stabile Wertentwicklung des AIF.

Mitarbeiter

Für die Entwicklung und die Zukunftsfähigkeit des Investitionsportfolios der Gesellschaft sind die Mitarbeiter der KVG der entscheidende Erfolgsfaktor. Das Leistungsvermögen und die Einsatzfähigkeit der Mitarbeiter werden entsprechend ihrer Aufgaben und Potenziale im Rahmen einer innovativen und bedarfsorientierten Personalentwicklung bestmöglich gefördert. Als Dienstleistungsunternehmen stehen der Dienstleistungsgedanke und die Verantwortung gegenüber dem Vermögen des Anlegers im Vordergrund. Diese Einstellung wird von den Mitarbeitern der PROJECT Investment AG konsequent umgesetzt. Ein hohes Maß an Engagement und Leistungswillen wird ebenfalls gefordert.

Kundenzufriedenheit

Die KVG ist gemäß § 28 Absatz 2 KAGB verpflichtet, geeignete Verfahren und Vorkehrungen zu implementieren und zu treffen, die gewährleisten, dass ein ordnungsgemäßer Umgang mit Anlegerbeschwerden im Publikumsbereich erfolgt und dass die Anleger der von ihr verwalteten alternativen Investmentvermögen ihre Rechte uneingeschränkt wahrnehmen können. Die KVG wendet diese Grundsätze auch für die semiprofessionellen und professionellen AIF an.

Im Geschäftsjahr 2021 gab es keine Beschwerden seitens der Anleger.

f) Wertentwicklung der Gesellschaft

Der Wert des Investmentvermögens ist v.a. durch das positive Bewertungsergebnis um 340.642,21 EUR von 9.539.852,16 EUR auf 9.880.494,37 EUR gestiegen.

Die bisherige Wertentwicklung ist kein Indikator für zukünftige Wertentwicklungen. Gleichwohl wird die Gesellschaft die zur Auflage des AIF rechnerisch prognostizierte Rendite im Durchschnitt voraussichtlich nicht erreichen.

4. SONSTIGE AUFSICHTSRECHTLICHE ANGABEN

a) Wesentliche Veränderungen der in den Verkaufsunterlagen aufgeführten Informationen

Im Jahr 2018 wurde der Platzierungszeitraum über den 30.06.2018 hinaus verlängert. Im Geschäftsjahr 2021 wurden keine weiteren wesentlichen Veränderungen vorgenommen.

b) Anzahl der Anteile

Die Gesellschaft hat ein Zeichnungsvolumen von 10.051.000,00 EUR mit 38 Anlegern und der PROJECT Management GmbH. Der Ausgabepreis für einen Anleger entspricht der Summe aus seinem gezeichneten Kommanditkapital und dem Ausgabeaufschlag. Das gezeichnete Kommanditkapital beträgt mindestens 200.000 EUR. Höhere Beteiligungen sollen jeweils durch 10.000 ohne Rest teilbar sein. Die Zahlung des gezeichneten Kommanditkapitals erfolgt mittels einer Einmalzahlung zuzüglich Ausgabeaufschlag. Damit gibt es keine im Umlauf befindlichen Anteile der Gesellschaft.

 

Bamberg, den 31. März 2022

PROJECT Fonds Reale Werte GmbH

Ralf Cont, Geschäftsführer

Christian Bauer, Geschäftsführer

V Erklärung nach §§ 158, 135 KAGB i. V. m. §§ 264 Absatz 2 Satz 3, 289 Absatz 1 Satz 5 HGB für das Geschäftsjahr 2021

VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER

Nach bestem Wissen versichern wir, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Investmentkommanditgesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Investmentkommanditgesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird.

 

Bamberg, den 31. März 2022

PROJECT Fonds Reale Werte GmbH

Ralf Cont, Geschäftsführer

Christian Bauer, Geschäftsführer

VI Vermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die PROJECT Metropolen SP 3 geschlossene Investment GmbH & Co. KG, Bamberg

Vermerk über die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der PROJECT Metropolen SP 3 geschlossene Investment GmbH & Co. KG, Bamberg, bestehend aus der Bilanz zum 31.12.2021, der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021 sowie dem Anhang einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der PROJECT Metropolen SP 3 geschlossene Investment GmbH & Co. KG, Bamberg, für das Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für bestimmte Personengesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des deutschen Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und den einschlägigen europäischen Verordnungen und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31.12.2021 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021 und

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen.

Gemäß § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 KAGB i. V. m. § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 KAGB i. V. m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt »Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts« unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen den Jahresbericht – ohne weitergehende Querverweise auf externe Informationen -, mit Ausnahme des geprüften Jahresabschlusses, des geprüften Lageberichts sowie unseres Vermerks.

Unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen,

ob die sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zum Jahresabschluss, zum Lagebericht oder unseren bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder

anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für bestimmte Personengesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des deutschen KAGB und den einschlägigen europäischen Verordnungen in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen entspricht. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und einschlägigen europäischen Verordnungen zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen entspricht sowie einen Vermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 KAGB i. V. m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Vermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Vermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen gesetzlichen Vorschriften und der einschlägigen europäischen Verordnungen ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen

Vermerk über die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Prüfungsurteil

Wir haben auch die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten der PROJECT Metropolen SP 3 geschlossene Investment GmbH & Co. KG zum 31.12.2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse erfolgte die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in Übereinstimmung mit § 159 i. V. m. § 136 Abs. 2 KAGB unter Beachtung des International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) »Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information« (Stand Dezember 2013) durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt »Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten« unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind verantwortlich für die in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu ermöglichen.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten ordnungsmäßig ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 159 i. V. m. § 136 Abs. 2 KAGB unter Beachtung des International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) »Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information« (Stand Dezember 2013) durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Zuweisung stets aufdeckt. Falsche Zuweisungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Zuweisungen von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Zuweisungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Zuweisungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

beurteilen wir die Ordnungsmäßigkeit der Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten unter Berücksichtigung der Erkenntnisse aus der Prüfung des relevanten internen Kontrollsystems und von aussagebezogenen Prüfungshandlungen überwiegend auf Basis von Auswahlverfahren.

 

Hamburg, 30. Juni 2022

SKN GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Gez. Gerold Winter, Wirtschaftsprüfer

Gez. Olaf Oestreich, Wirtschaftsprüfer

PROJECT Investment AG

Kirschäckerstraße 25 · 96052 Bamberg · Tel. 0951.91 790 100 · Fax 0951.91 790 101 · info@project-investment.de

www.project-investment.de

Datum der Feststellung: 12.12.2022

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