FCR Immobilien Aktiengesellschaft Pullach i.Isartal

Auch dies ist wiederum keine Bilanz aus dem Hause von Falk Raudies, die uns überzeugt. Schaut man sich die Bilanz genauer an, dann wird man erkennen, dass der ausgewiesene Gewinn zwar siebenstellig ist, aber nur bei etwas über 3 Millionen Euro liegt. Der andere Betrag ist lediglich ein Gewinnvortrag aus den Vorjahren.

FCR Immobilien Aktiengesellschaft

Pullach i.Isartal (vormals: München)

Jahres- und Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Bericht des Aufsichtsrats

an die Hauptversammlung der FCR Immobilien AG

Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2020 die ihm nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben wahrgenommen, die Geschäftsführung des Vorstands kontinuierlich überwacht, diesen bei der Leitung des Unternehmens regelmäßig beraten und dabei deren Recht- Zweck- und Ordnungsmäßigkeit auf Grundlage der vom Vorstand vorgelegten Unterlagen überprüft. Wir konnten uns dabei stets von deren Recht-, Zweck- und Ordnungsmäßigkeit überzeugen. Der Vorstand ist seinen Informationspflichten nachgekommen und hat uns regelmäßig, zeitnah und umfassend in schriftlicher und mündlicher Form über alle für die Gesellschaft relevanten Fragen der Strategie, der Planung, der Geschäftsentwicklung, der Risikolage und der Risikoentwicklung unterrichtet.

Im Geschäftsjahr 2020 fanden vier ordentliche Sitzungen des Aufsichtsrats und eine Hauptversammlung statt, an denen alle Aufsichtsratsmitglieder auch z. T. fernmündlich teilgenommen haben. Die Mitglieder des Aufsichtsrats hatten stets ausreichend Gelegenheit, sich in den Sitzungen mit den vorgelegten Berichten und Beschlussvorschlägen des Vorstands kritisch auseinanderzusetzen und eigene Anregungen einzubringen. Auch vor Ort konnte sich der Aufsichtsrat einen Eindruck von den Geschäftsaktivitäten machen. Außerhalb der ordentlichen Aufsichtsratssitzungen wurden darüber hinaus Beschlüsse im Rundumlaufverfahren nach telefonischer Abstimmung insbesondere beim Erwerb neuer Immobilien getroffen.

Schwerpunkte der Beratung im Aufsichtsrat

Gegenstand von Diskussionen und Entscheidungen in Aufsichtsratssitzungen waren Projekte und Entwicklungen von besonderer Bedeutung sowie zustimmungspflichtige Maßnahmen, die Ergebnisentwicklung, die Finanzlage, die Unternehmensplanung sowie der Geschäftsverlauf der FCR Immobiliengruppe.

Der Aufsichtsrat hat sich mit den Beschlussvorschlägen des Vorstands auseinandergesetzt und alle bedeutsamen Geschäftsvorgänge auf Basis schriftlicher und mündlicher Erläuterungen im Aufsichtsrat erörtert.

In allen Aufsichtsratssitzungen wurde mit dem Vorstand über die Lage des Unternehmens und der FCR Immobiliengruppe diskutiert. In den Sitzungen des Aufsichtsrats wurden darüber hinaus Geschäftsvorgänge beraten, die der Zustimmung des Aufsichtsrats bedürfen.

Der Vorstand legte zu Neuerwerbungen jeweils ausführliche Unterlagen, detaillierte Ertragsplanungen sowie Liquiditäts- und Finanzierungspläne auf 5-Jahresbasis vor.

Der Aufsichtsrat hat ferner die Planungen für das Geschäftsjahr 2020 mit dem Vorstand erörtert. Hierzu gehörten auch die Plausibilität der vorgetragenen Umsatz- und Liquiditätsplanungen sowie die Analyse der Kredit-, Darlehens- und Anleiheverbindlichkeiten, deren Konditionen und Fristen sowie die Beurteilung der Ergebnischancen und -risiken.

Weitere Themen waren auch die Entwicklung der Immobilienpreise für Gewerbeimmobilien an Sekundärstandorten, die Erwartung über Zinsverläufe sowie Diskussionen über die Entwicklung neuer Projekte.

Der Aufsichtsrat hat sich davon überzeugt, dass der Vorstand die Geschäfte ordnungsgemäß führt und alle notwendigen Maßnahmen vorgenommen hat. Auf Grund der Größe der Gesellschaft sind alle Prozesse angemessen gestaltet. Das gilt auch für die vom Vorstand eingerichteten Controllingsysteme für die Gesellschaft und die FCR Immobilien Gruppe, über die der Aufsichtsrat regelmäßig informiert wurde. Durch die Controllingsysteme werden neben dem Finanzbereich der FCR Immobilien AG auch die operativen Tätigkeiten der Konzerntöchter erfasst.

Besetzung des Vorstands und des Aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat der FCR Immobilien AG setzte sich im Geschäftsjahr 2020 bis zum Hauptversammlungstermin am 28.05.2020 wie folgt zusammen:

Professor Dr. rer. pol. Franz-Joseph Busse (Vorsitzender)

Staatsminister a.D. Professor Dr. Kurt Faltlhauser (stellvertretender Vorsitzender)

Frank Fleschenberg

Seit dem Hauptversammlungstermin am 28.05.2020 setzt sich der Aufsichtsrat der FCR Immobilien AG wie folgt zusammen:

Professor Dr. rer. pol. Franz-Joseph Busse

Hanjo Schneider

Ludwig A. Fuchs

In der konstituierenden Sitzung vom 05.06.2020 wurde Professor Busse zum Vorsitzenden und Herr Hanjo Schneider zum stellvertretenden Vorsitzenden des Aufsichtsrats gewählt.

Es gab darüber hinaus im Geschäftsjahr 2020 keine Veränderungen. Ausschüsse hat der Aufsichtsrat auf Grund seiner Größe von drei Mitgliedern nicht gebildet. Die Besetzung des Vorstands blieb im Geschäftsjahr 2020 mit Herrn Falk Raudies als Alleinvorstand unverändert.

Prüfung von Jahres- und Konzernabschluss

Der im Geschäftsjahr 2020 erfolgte Börsensegmentwechsel von Scale auf General Standard hat dazu geführt, dass das Amtsgericht München mit Schreiben vom 11.01.2021 Wirtschaftsprüfer Mantey von der MSW GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Berlin, Straße des 17. Juni 106 – 108, D-10623 Berlin zum Abschlussprüfer 2020 bestellt hat.

In der Bilanzaufsichtsratssitzung vom 23.03.2021 stellte sich der Abschlussprüfer den Fragen des Aufsichtsrats und des Vorstands der Gesellschaft. Alle Fragen konnten umfassend beantwortet werden.

Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss der FCR Immobilien AG (Einzelabschluss nach HGB) zum 31.12.2020 sowie den Konzernabschluss nach IFRS zum 31.12.2020 gebilligt. Der Jahresabschluss ist damit festgestellt. Mit dem Lagebericht und dem Konzernlagebericht des Vorstands für das Geschäftsjahr 2020 erklärte sich der Aufsichtsrat einverstanden.

Dank

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand der Gesellschaft, Herrn Falk Raudies, sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der FCR Immobilien AG für die im vergangenen Geschäftsjahr geleistete Arbeit.

 

Entsprechenserklärung gemäß § 161 AktG

Gemeinsame Erklärung des Vorstands und des Aufsichtsrats der FCR Immobilien AG, Pullach, zu den Empfehlungen der Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex in der Fassung vom 16. Dezember 2019

Nach § 161 AktG haben Vorstand und Aufsichtsrat einer börsennotierten Aktiengesellschaft jährlich zu erklären, dass den vom Bundesministerium der Justiz im amtlichen Teil des elektronischen Bundesanzeigers bekannt gemachten Empfehlungen der Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex entsprochen wurde und wird oder welche Empfehlungen nicht angewendet wurden und werden. Die Erklärung ist den Aktionären dauerhaft zugänglich zu machen. Der Deutsche Corporate Governance Kodex enthält neben Darstellungen des geltenden Aktienrechts Empfehlungen, von denen die Gesellschaft abweichen kann. Die Gesellschaft ist aber dann verpflichtet, Abweichungen jährlich offen zu legen und zu begründen.

Vorstand und Aufsichtsrat der FCR Immobilien AG vertreten mit dem Beschluss vom 10.12.2020 grundsätzlich die Auffassung, die Empfehlungen der Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex nicht anzuwenden. Die Gesellschaft ist der Meinung, dass die Empfehlungen der Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex für große Publikumsgesellschaften entworfen wurden, die jedoch unpassend sind für Gesellschaften von der Größe der FCR Immobilien AG. Die Größe und wirtschaftliche Bedeutung der Gesellschaft erfordern somit keine spezifische Orientierung an den Empfehlungen der Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex, die im Wesentlichen für große börsennotierte Unternehmen konzipiert sind. Im Übrigen setzt die Gesellschaft Empfehlungsinhalte im Rahmen ihrer Geschäftsaktivitäten zur nachhaltigen Wertschöpfung aktuell bereits dort um – und wird es auch künftig tun -, wo sie einen Mehrwert für das Unternehmen und den verbundenen Gruppen sieht. In diesem Zuge ist auch zu konstatieren, dass eine ordnungsgemäße Unternehmensführung durch Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen möglich ist.

 

Bilanz zum 31. Dezember 2020

AKTIVA

PASSIVA

Gewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020

Anhang für das Geschäftsjahr 2020

A) Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020 der FCR Immobilien AG wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches) aufgestellt. Ergänzend hierzu waren die Vorschriften des Aktiengesetzes zu beachten. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren nach § 275 Abs. 2 HGB angewendet.

Die Gesellschaft ist zum Abschlussstichtag im Regulierten Markt im General Standard der Frankfurter Wertpapierbörse unter der Kennnummer ISIN DE000A1YC913 und WKN A1YC91 gelistet.

Die Gesellschaft gilt erstmalig als große Kapitalgesellschaft gemäß §§ 267 Abs. 3 Satz 2 i. V. m. § 264d HGB.

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden unverändert zum Vorjahresabschluss beibehalten.

Angaben zur Identifikation der Gesellschaft laut Registergericht

B) Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden wird unter der Annahme der Fortführung der Unternehmenstätigkeit gem. § 252 Abs.1 Nr.2 HGB vorgenommen.

Immaterielle Anlagewerte wurden zu Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten angesetzt und, soweit sie der Abnutzung unterlagen, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die planmäßigen Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear vorgenommen.

Die Finanzanlagen wurden wie folgt angesetzt und bewertet:

Bei einer voraussichtlich dauernden Wertminderung wird auf den niedrigeren beizulegenden Wert zum Bilanzstichtag außerplanmäßig abgeschrieben. Die Vorräte wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Sofern die Tageswerte am Bilanzstichtag niedriger waren, wurden diese angesetzt.

Die Forderungen und die sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt, soweit nicht bei Währungspositionen gemäß § 256a HGB zum Devisenkassakurs am Abschlussstichtag umzurechnen ist oder, im Falle erkennbarer Einzelrisiken, der niedrigere beizulegende Wert anzusetzen ist.

Die Wertpapiere des Umlaufvermögens werden mit den Anschaffungskosten beziehungsweise dem niedrigeren Kurs zum Abschlussstichtag bilanziert.

Die liquiden Mittel werden zu Nominalwerten angesetzt.

Die Steuerrückstellungen beinhalten die noch nicht veranlagten Steuern.

Die sonstigen Rückstellungen wurden für alle weiteren ungewissen Verbindlichkeiten gebildet. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken und notwendigen Verpflichtungen auf der Grundlage einer vernünftigen kaufmännischen Beurteilung mit dem notwendigen Erfüllungsbetrag berücksichtigt.

Sämtliche Verbindlichkeiten sind zu ihren Erfüllungsbeträgen bilanziert, soweit nicht bei Währungspositionen gemäß § 256a HGB zum Devisenkassakurs am Abschlussstichtag umzurechnen ist.

Die Verbindlichkeiten in fremder Währung werden im Rahmen der Zugangsbewertung mit dem Kurs am Tage des Geschäftsvorfalls bewertet. Verluste aus Kursänderungen bis zum Abschlussstichtag werden stets, Gewinne aus Kursänderungen nur bei Restlaufzeiten von einem Jahr oder weniger berücksichtigt.

Latente Steuern

Latente Steuern werden für zeitliche Unterschiede zwischen den Bewertungsansätzen in der Handelsbilanz und in der Steuerbilanz bei den Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten berechnet, soweit sich die Differenzen in späteren Jahren abbauen.

Zum Bilanzstichtag liegen zu versteuernde temporäre Differenzen aus dem Ansatz der selbsterstellten Software, in Höhe von gesamt TEUR 82 vor.

Die Bewertung der temporären Differenzen erfolgt mit dem für das Geschäftsjahr geltenden Steuersatz für Körperschaftsteuer in Höhe von 15,825 %.

Die Rechnungsabgrenzungsposten werden zum Nennwert bilanziert.

Erträge aus Beteiligungen werden grundsätzlich in dem Zeitpunkt vereinnahmt, in dem der Anspruch entstanden und der Eingang der entsprechenden Erträge bei vernünftiger kaufmännischer Beurteilung sicher zu erwarten ist. Gegenüber dem Vorjahr abweichende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Ein Wechsel von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden gegenüber dem Vorjahr fand nicht statt.

C) Angaben zur Bilanz

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen

Zur Entwicklung der Immateriellen Vermögensgegenstände und Sachanlagen wird auf den Anlagespiegel (Anlage zum Anhang) verwiesen.

Geringwertige Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens von bis zu EUR 800 werden im Zugangsjahr voll abgeschrieben.

Der Betrag der Sofortabschreibungen beläuft sich auf EUR 7.298,06 (Vj. EUR 12.247,32).

Die in den Finanzanlagen ausgewiesenen Ausleihungen gegen verbundene Unternehmen enthalten die an die eigenständigen GmbH & Co. Kommanditgesellschaften ausgereichten Darlehen zur Finanzierung der Gewerbeimmobilien.

Die Wertpapiere des Umlaufvermögens bestehen aus geldmarktnahen Finanzanlagen und wurden mit dem Wert zum Bilanzstichtag mit den Anschaffungskosten, angesetzt.

In den Forderungen gegen verbundene Unternehmen sind Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von EUR 1.626.214,66 (Vj. EUR 0,00) enthalten.

In den Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, sind Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von EUR 0,00 (Vj. EUR 0,00) enthalten.

Forderungen in Höhe von EUR 0,00 haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

Angaben über die Gattung der Aktien

Das Grundkapital von EUR 9.146.404,00 ist eingeteilt in:

Es handelt sich um Namensaktien.

Angaben über das genehmigte Kapital

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 28.05.2020 wurde die Aufhebung des Genehmigten Kapitals 2019/​I sowie die Schaffung eines Genehmigten Kapitals 2020/​I mit der Möglichkeit zum Ausschluss des Bezugsrechts angenommen. Danach ist der Vorstand ermächtigt, das Grundkapital mit Zustimmung des Aufsichtsrates bis zum 03.06.2025 einmalig oder mehrmalig um insgesamt bis zu EUR 4.573.202 gegen Bar- und /​ oder Sacheinlagen durch Ausgabe von neuen, auf den Namen lautende Stückaktien zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2020/​I).

Angaben über das bedingte Kapital

Das bedingte Kapital beträgt zum Bilanzstichtag 237.036 EUR.

Entwicklung der Kapitalrücklage

Im Geschäftsjahr 2020 wurde keine Kapitalerhöhung durchgeführt. Die Kapitalrücklage bleibt somit gegenüber dem Vorjahr unverändert. Die Gewinnrücklagen resultieren aus Einstellungen für die gesetzliche Rücklage.

Eigenkapitalspiegel für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020

Gewinn-/​Verlustvortrag bei teilweiser Ergebnisverwendung

Bei Aufstellung der Bilanz unter teilweiser Ergebnisverwendung wurde im Bilanzgewinn ein Gewinnvortrag von EUR 6.545.516,72 einbezogen.

Angaben und Erläuterungen zu Rückstellungen

Im Posten sonstige Rückstellungen sind die nachfolgenden nicht unerheblichen Rückstellungsarten enthalten:

Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit größer 5 Jahre und der Sicherungsrechte

Die Verbindlichkeiten sind in der folgenden tabellarischen Übersicht zusammengefasst:

^* Anleihe mit WKN A254TQ befindet sich in der Platzierung.

Anleihen

Die FCR Immobilien AG hat aktuell vier Anleihen zur Unternehmensfinanzierung ausgegeben. Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die Laufzeiten, Zinsverbindlichkeiten und Fälligkeiten der Anleihen.

Im Vergleich zum Vorjahr wurde eine zusätzliche Anleihe mit der WKN A254TQ und Laufzeitende 31.03.2025 ausgegeben. Die Anleihe mit der WKN A2TSB1 und einem Volumen von EUR 30 Mio. wurde im Geschäftsjahr vollständig gezeichnet (Vorjahr: EUR 27,2 Mio.). Die Anleihen mit der WKN A1YC5F und A12TB8 wurden im Geschäftsjahr 2019 vollständig zurückbezahlt.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Im Rahmen der Finanzierung des Objektes Dessau wurde im Geschäftsjahr ein bestehendes Darlehen um rund EUR 1 Mio. aufvalutiert. Außerdem wurden zwei KfW Förderdarlehen aufgenommen. Im Rahmen eines Autokaufs wurde zudem eine 0% Finanzierung über die VW-Bank abgeschlossen.

Sonstige Verbindlichkeiten

Von den sonstigen Verbindlichkeiten i.H.v. EUR 1.508.283,59 resultieren EUR 401.826,29 aus Steuern (Vj. EUR 621.568,42) und aus sozialen Sicherheiten EUR 0,00 (Vj. EUR 1.771,58). Die Restlaufzeit aller sonstigen Verbindlichkeiten beträgt bis zu einem Jahr.

Die sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten größtenteils Zinsverbindlichkeiten aus den Anleihen sowie Verbindlichkeiten aus Umsatzsteuer sowie Lohn- und Kirchensteuer.

Haftungsverhältnisse aus nicht bilanzierten Verbindlichkeiten gemäß § 251 HGB

Neben den in der Bilanz aufgeführten Verbindlichkeiten sind die folgenden Haftungsverhältnisse zu vermerken:

Die vorstehenden Haftungsverhältnisse werden aus folgenden Gründen nicht bilanziert:

Mit einer Inanspruchnahme aus den Haftungsverhältnissen ist nicht zu rechnen, weil den durch vorstehende Haftungsverhältnisse gesicherten Verbindlichkeiten von verbundenen Unternehmen Vermögensgegenstände gegenüberstehen, welche die Haftungshöhe im Wert regelmäßig übersteigen.

Haftungsverhältnisse aus nicht bilanzierten sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten

Neben den in der Bilanz ausgewiesenen Verbindlichkeiten bestehen in Höhe von jährlich rund TEUR 579 sonstige finanzielle Verpflichtungen.

Im Einzelnen beinhalten diese Verpflichtungen folgende Sachverhalte:

D) Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Erläuterung der Umsatzerlöse nach Tätigkeit

Die FCR Immobilien AG konnte im Geschäftsjahr in Summe Umsatzerlöse in Höhe von rund EUR 3,2 Mio. erzielen. Davon entfallen rund EUR 2,6 Mio. auf Innenumsätze und EUR 0,6 Mio. auf Mieterlöse und Betriebskosten aus direkt gehaltenen Immobilien.

Erläuterung der Erträge und Aufwendungen von außergewöhnlicher Größenordnung oder außergewöhnlicher Bedeutung

Bei den Erträgen und Aufwendungen von außergewöhnlicher Größenordnung oder außergewöhnlicher Bedeutung handelt es sich in Betrag und Art im Einzelnen um Verkaufserlöse aus Anlage- und Umlaufvermögen sowie korrespondierend um Abgänge des Restbuchwertes ebendieses veräußerten Vermögens. Bei den sonstigen betrieblichen Erträgen entfallen TEUR 630 auf den Verkauf der Immobilie Westerburg.

Erläuterung der periodenfremden Erträge

In der Erfolgsrechnung sind in Summe periodenfremde Erträge in Höhe von EUR 446.525,56 enthalten, davon periodenfremde Erträge aus Beteiligungen in Höhe von EUR 405.044,46. Diese Erträge, die einem anderen Geschäftsjahr zuzurechnen sind, resultieren aus in den Vorjahren nicht erfassten Erträgen.

Erläuterung der periodenfremden Aufwendungen

In der Erfolgsrechnung sind periodenfremde Aufwendungen in Höhe von EUR 1.789.862,60 enthalten, davon periodenfremde Aufwendungen aus Beteiligungen von EUR 1.319.342,11. Diese Aufwendungen, die einem anderen Geschäftsjahr zuzurechnen sind, resultieren aus in den Vorjahren nicht erfassten Kosten.

Ausschüttungssperre

Aus dem Ansatz der selbsterstellten Software in der Bilanz in Höhe von insgesamt TEUR 518 (Gesamtbetrag der Entwicklungskosten des Geschäftsjahres) ergibt sich ein ausschüttungsgesperrter Betrag im Sinne von § 268 Abs. 8 HGB in Höhe von TEUR 436.

E) Sonstige Angaben

Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahrs beschäftigten Arbeitnehmer

Die durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres im Unternehmen beschäftigten Arbeitnehmer betrug 27,1 (davon Vorstand: 1, übrige Mitarbeiter: 26,1 ).

Gemäß § 285 Nr. 11 HGB wird über nachstehende Unternehmen berichtet. Hierbei liegt ein Anteilsbesitz von mindestens 20 % vor.

Außerdem hat die FCR Immobilien AG eine strategische Equity Beteiligung i.H.v. 10% an der Immoware24 GmbH in 2020 erworben.

Konzernzugehörigkeit

Die FCR Immobilien AG wurde in den Konzernabschluss der FCR Immobilien AG, Pullach im Isartal, einbezogen.

Die FCR Immobilien AG stellt den Konzernabschluss für den größten Konzernkreis auf. Der Konzernabschluss ist auf der Internetseite der FCR Immobilien AG abrufbar.

Angaben über das Bestehen einer Beteiligung an der Gesellschaft, die nach § 20 Abs. 1 oder 4 AktG der Gesellschaft mitgeteilt worden ist

Herr Falk Raudies, Geburtsdatum 28.11.1974, hat der FCR Immobilien Aktiengesellschaft gemäß § 40 Abs. 1 WpHG am 04.11.2020 mitgeteilt, dass der Stimmrechtsanteil über die Gesellschaft RAT Asset & Trading AG an der FCR Immobilien Aktiengesellschaft, Pullach i. Isartal, Deutschland, am 29.10.2020 die Schwelle von 3% der Stimmrechte überschritten hat und an diesem Tag 66,09 % (das entspricht 6.058.923 Stimmrechten) betragen hat.

Herr Ludwig A. Fuchs, Geburtsdatum 13.11.1965, hat der FCR Immobilien Aktiengesellschaft gemäß § 40 Abs. 1 WpHG am 04.11.2020 mitgeteilt, dass der Stimmrechtsanteil über die Gesellschaft FAMe Invest & Management GmbH an der FCR Immobilien Aktiengesellschaft, Pullach i. Isartal, Deutschland, am 29.10.2020 die Schwelle von 3% der Stimmrechte überschritten hat und an diesem Tag 8,50 % (das entspricht 777.784 Stimmrechten) betragen hat.

Herr Jürgen Rödig, Geburtsdatum 19.11.1954, hat der FCR Immobilien Aktiengesellschaft gemäß § 40 Abs.1 WpHG am 09.11.2020 mitgeteilt, dass der Stimmrechtsanteil über die Gesellschaft RFC GmbH an der FCR Immobilien Aktiengesellschaft, Pullach i. Isartal, Deutschland, am 29.10.2020 die Schwelle von 3% der Stimmrechte überschritten hat und an diesem Tag 4,30 % (das entspricht 393.256 Stimmrechten) betragen hat.

Herr Falk Raudies, Geburtsdatum 28.11.1974, hat der FCR Immobilien Aktiengesellschaft gemäß § 40 Abs.1 WpHG am 28.12.2020 mitgeteilt, dass der Stimmrechtsanteil über die Gesellschaften RAT Asset & Trading AG und CM Center Management GmbH an der FCR Immobilien Aktiengesellschaft, Pullach i. Isartal, Deutschland, am 22.12.2020 die Schwelle von 3% der Stimmrechte überschritten hat und an diesem Tag 68,80 % (das entspricht 6.292.726 Stimmrechten) betragen hat.

Zum 31. Dezember 2020 halten die RAT Asset & Trading AG, Pullach i. Isartal, (Mutterunternehmen i.S.v. § 285 Nr. 14 HGB) 49,43% (Vorjahr: 66,1%) und die CM Center Management GmbH 17,74 % (Vorjahr: 0 %) der Anteile an der FCR Immobilien AG.

F) Organmitglieder

Namen der Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats

Während des abgelaufenen Geschäftsjahres bildete die folgende Person den Vorstand:

Während des abgelaufenen Geschäftsjahres gehörten die folgenden Personen dem Aufsichtsrat an:

Der Vorsitzende des Aufsichtsrats war im Geschäftsjahr Prof. Dr. Franz-Joseph Busse. Der stellvertretende Vorsitzende des Aufsichtsrats war im Geschäftsjahr bis 28.05.2020 Herr Prof. Dr. Kurt Faltlhauser, seit 05.06.2020 Herr Hanjo Schneider.

Angaben nach § 285 Nr. 9c HGB

Zum Bilanzstichtag besteht ein Darlehen über rund EUR 1,1 Mio. (Vj. EUR 0,5 Mio.) gegenüber dem Vorstand. Das Darlehen wurde mit 2 % p.a. verzinst und nach dem Bilanzstichtag vollständig durch Herrn Raudies zurückgeführt.

Gegenüber dem Aufsichtsrat bestehen keine Vorschüsse oder Kredite.

Gesamtbezüge nach §285 Nr. 9a und 9b HGB für Vorstand und Aufsichtsrat

Der Bruttoarbeitslohn von Herrn Falk Raudies betrug im Geschäftsjahr 2020 insgesamt EUR 677.989,26. Der Aufsichtsrat erhielt im Geschäftsjahr 2020 eine Vergütung in Höhe von TEUR 35 (Vorjahr: TEUR 35). Zudem wurde im Geschäftsjahr eine Aufsichtsratvergütung aus dem Vorjahr in Höhe von 5 TEUR nachgebucht. Jedes Mitglied des Aufsichtsrates erhält eine jährliche Vergütung in Höhe von EUR 10.000,00 zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer. Der Vorsitzende des Aufsichtsrats erhält das Eineinhalbfache der vorstehenden festen Vergütung.

Tätigkeiten von Vorstandsmitgliedern in Gesellschaften außerhalb von FCR

Herr Falk Raudies, Vorstand:

Aufsichtsratsvorsitzender der RAT Asset & Trading AG seit 2009

Herr Falk Raudies übte darüber hinaus in den letzten fünf Jahren keine weiteren Organtätigkeiten aus.

Tätigkeiten von Aufsichtsratsmitgliedern in Gesellschaften außerhalb von FCR

Die Namen und Haupttätigkeiten der gegenwärtigen Mitglieder des Aufsichtsrates der FCR Immobilien AG sind:

Herr Prof. Dr. Franz-Joseph Busse:

Professor Dr. Busse studierte nach Abitur, Wehrdienst sowie einer Ausbildung bei der BfG Bank AG Betriebswirtschaftslehre an den Universitäten Würzburg, Grenoble und München. 1973 beendete er das Studium als Diplomkaufmann an der Ludwig-Maximilians-Universität München und promovierte. Danach hatte er verschiedene Managementpositionen in der freien Wirtschaft inne, so im Generalikonzern und später als Vorstandsvorsitzender einer deutsch-arabischen Aktiengesellschaft mit Sitz in Kairo. Seit 1982 lehrt Herr Prof. Dr. Busse Finanzwirtschaft und Bankbetriebslehre, Allfinanz, Versicherungswirtschaft und Risikomanagement an der Hochschule für angewandte Wissenschaften in München. Er ist Gründer der Infinanz GmbH in München. Darüber hinaus bekleidete er Beirats- und Beratungsmandate und bisher 13 Aufsichtsratsmandate. Aktuell bekleidet er ein Beirats- und Beratungsmandat. Herr Prof. Dr. Busse ist Vorsitzender des Aufsichtsrates der Scheelen AG, Waldshut-Tiengen sowie Vorsitzender des Aufsichtsrats der FCR Immobilien AG.

Die folgende Übersicht gibt die von Herrn Prof. Dr. Busse in den letzten fünf Jahren ausgeübten Funktionen als Mitglied des Verwaltungs-, Leitungs- oder Aufsichtsorgans oder als Partner (d.h. Gesellschafter einer Personengesellschaft) in Gesellschaften außerhalb der FCR-Gruppe:

Herr Hanjo Schneider:

Hanjo Schneider hat eine betriebswirtschaftliche Ausbildung und ein Executive MBA in den USA abgeschlossen. Er startete seine berufliche Laufbahn 1986 bei namhaften internationalen Konzernen (Dun & Bradstreet, Danzas) und war für diese Unternehmen in verschiedenen Ländern in Geschäftsführungspositionen in Europa, Asien und den USA tätig. Er baute in weniger als 10 Jahren die stark deutsch geprägte Hermes Gruppe zum größten privaten Paket Dienstleister in Europa auf (Umsatzvolumen in 2018 über EUR 3 Mrd.). Im Jahre 2002 agierte er zunächst als CEO der Hermes Gruppe, 2008 wurde er in den Vorstand der Otto Gruppe berufen. In 2015 übernahm er den Vorsitz des Aufsichtsrats der Hermes Gruppe.

Die folgende Übersicht gibt die von Herrn Hanjo Schneider in den letzten fünf Jahren ausgeübten Funktionen als Mitglied des Verwaltungs-, Leitungs- oder Aufsichtsorgans oder als Partner (d.h. Gesellschafter einer Personengesellschaft) in Gesellschaften außerhalb der FCR-Gruppe:

Herr Ludwig A. Fuchs:

Ludwig A. Fuchs schloss sein Studium der Betriebswirtschaftslehre an der Ludwig-Maximilians- Universität 1992 als Diplom Kaufmann ab. 1996 absolvierte er einen MBA an der INSEAD. Nach Stationen bei Roland Berger und PFW Partner gründete er 1999 die Realtime Technology AG, einen weltweit führenden Anbieter in Sachen 3D /​ Virtual Reality für industrielle Anwendungen, deren CEO er bis 2014 war. Er forcierte das Wachstum der Realtime Technology AG von drei auf über 750 Mitarbeiter und führt die Realtime Technology AG im Rahmen eines IPO an die Börse. Seit 2014 ist er geschäftsführender Gesellschafter der FAMe Investment & Management GmbH, die weltweit ca. 20 Beteiligungen an Technologie Start-ups und Wachstumsunternehmen hält.

Die folgende Übersicht spiegelt die von Herrn Fuchs in den letzten fünf Jahren ausgeübten Funktionen als Mitglied des Verwaltungs-, Leitungs- oder Aufsichtsorgans oder als Partner (d.h. Gesellschafter einer Personengesellschaft) in Gesellschaften außerhalb der FCR-Gruppe wieder:

Entsprechenserklärung nach § 161 AktG

Die Erklärung nach § 161 AktG (Corporate Governance Kodex) wurde abgegeben und auf der Internetseite unter https:/​/​fcr-immobilien.de/​corporate-governance/​öffentlich zugänglich gemacht.

Ergebnisverwendung

Der Vorstand wird der Hauptversammlung vorschlagen, den Bilanzgewinn aus dem abgelaufenen Geschäftsjahr in Höhe von EUR 10.516.056,77 zur Ausschüttung einer Dividende von 0,30 EUR je dividendenberechtigter Aktie zu verwenden und den restlichen Betrag auf neue Rechnung vorzutragen.

Abschlussprüferhonorar

Auf die Angabe des von dem Abschlussprüfer berechneten Gesamthonorars wird nach § 285 Nr. 17 HGB verzichtet, da die Angaben im Konzernabschluss der FCR Immobilien AG erfolgen.

G) Vorgänge von besonderer Bedeutung

Die FCR Immobilien AG notiert seit 30. Oktober 2020 im General Standard der Frankfurter Wertpapierbörse. Das Unternehmen war bislang im Segment Scale gelistet.

Die Gesellschaft hat mit der WKN A254TQ eine neue Anleihe begeben. Das Emissionsvolumen beträgt bis zu 30 Mio. EUR. Der Zinssatz liegt bei 4,25 %. Die Laufzeit der Anleihe beträgt fünf Jahre und endet am 31.03.2025. Die Notierungsaufnahme an der Frankfurter Wertpapierbörse erfolgte am 27.03.2020.

Die FCR hat eine strategische Equity-Beteiligung an der Immoware24 GmbH erworben. Die in Halle (Saale) ansässige Firma bietet ein professionelles und innovatives Immobilienverwaltungssystem an, das komplett als Software as a Service (SaaS) über das Internet genutzt werden kann. Die Kompetenz der Immoware24 ergänzt die technologische Basis der FCR Immobilien AG.

Nach dem Bilanzstichtag 31.12.2020 hat die FCR Immobilien AG eine Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht von insgesamt 616.593 neue Aktien zu 10,80 Euro je Aktie durchgeführt. Der Bruttoemissionserlös beläuft sich auf rd. 6,7 Mio. Euro. Die zufließenden Mittel sollen vollständig in den weiteren Ausbau des Immobilienportfolios investiert werden. Durch die Kapitalerhöhung steigt das Grundkapital der FCR Immobilien AG auf 9.762.997,00 Euro, eingeteilt in ebenso viele Aktien.

Nach dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2020 erfolgte der Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang (BNL) von 2020 erworbenen /​ notariell beurkundeten Immobilien:

• Fachmarkt in Pulsnitz/​Sachsen (BNL Februar 2021)

Das Objekt in zentraler Lage in Pulsnitz wurde 1992 auf einer Grundstücksfläche von gut 11.000 m² erbaut und beheimatet einen am Standort gut etablierten Fachmarkt mit einer Verkaufsfläche von rd. 3.300 m² und mit 178 Stellplätzen. Mieter der laufend modernisierten Immobilie sind die deutsche Fachmarktkette Hammer sowie die Handelskette Pfennigpfeiffer.

• Fachmarktzentrum in Ludwigslust/​Mecklenburg-Vorpommern (BNL April 2021)

Das 1995 auf einer Grundstücksfläche von rd. 16.700 m² erbaute, vollvermietete Objekt bietet eine vermietbare Fläche von rd. 7.600 m² und 180 Stellplätze. Ankermieter des am Standort gut etablierten Fachmarktzentrums ist der zur REWE Group gehörende toom Baumarkt.

Nach dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2020 erfolgte der Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang (BNL) von 2020 veräußerten /​ notariell beurkundeten Immobilien:

• Fachmarktzentrum in Magdeburg/​Sachsen-Anhalt (BNL Januar 2021)

Das Objekt wurde Anfang 2018 über die 100 %-Tochter FCR Magdeburg GmbH & Co. KG erworben. Das auf einem ca. 6.000 m² großen Grundstück errichtete Fachmarktzentrum befindet sich nördlich vom Stadtzentrum Magdeburgs in einem großen Wohngebiet. Die im Jahr 2000 vollständig sanierte Immobilie verfügt über eine Verkaufsfläche von knapp 3.000 m². Ferner stehen rund 65 Parkplätze zur Verfügung. Als Ankermieter ist der Lebensmittel-Einzelhändler EDEKA in dem Objekt ansässig.

Durch die von der Bundesregierung veranlassten Maßnahmen zur Abmilderung der Folgen der COVID- 19-Pandemie sowie der zunehmenden Virusverbreitung gehen wir davon aus, dass sich dies negativ auf die Ertragslage der FCR auswirken wird. Allerdings sehen wir uns aufgrund unserer Portfoliostrukturgut positioniert. Ein Großteil der Mietumsätze werden im Retailsektor – mit den Schwerpunkten Lebensmittel und Nahversorgung- sowie im Büro- und Logistikbereich erzielt, die von den Schließungsmaßnahmen nicht betroffen sind.

Es liegen keine weiteren Vorgänge von besonderer Bedeutung zwischen dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2020 und der Erstellung dieses Berichts vor.

 

Entwicklung des Anlagevermögens 2020

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020

1. Grundlagen der Gesellschaft

1.1 Geschäftsmodell

Die FCR Immobilien AG („FCR“) ist als Handelsimmobilien-Spezialist positioniert, der sich auf etablierte Sekundärstandorte in Deutschland fokussiert. Zum einen bieten diese Sekundärstandorte durch ihre Lage überdurchschnittliche Renditepotenziale und zum anderen können sie eine langfristig stabilere Miet- und Wertentwicklung aufweisen, als die von Konjunkturzyklen volatiler reagierenden Immobilienmärkte an Primärstandorten.

Im Geschäftsjahr 2020 hat FCR ihre Geschäftsstrategie weiter geschärft. In diesem Zuge wurde im dritten Quartal 2020 ein Strategiewechsel beschlossen und umgesetzt. So liegt auf Basis dieser Strategieanpassung der eindeutige Fokus der Geschäftsaktivitäten auf der Bestandshaltung von Immobilien, also auf dem Bestandsportfolio. Die kontinuierliche Bestandsentwicklung ist integraler Bestandteil der Bestandshaltung. Der stetige Ausbau stabiler Mieterträge steht somit im Zentrum der FCR-Geschäftspolitik. Ergänzt wird dieses Kerngeschäft durch das sogenannte Trading- und Entwicklungsportfolio. In diesem Portfolio sind noch fünf Trading- und Entwicklungsobjekte (Hotels und Projektentwicklungen) enthalten, die allesamt im Geschäftsjahr 2021 vollständig veräußert werden. Somit wird FCR den 2020 eingeleiteten Transformationsprozess 2021 vollständig abschließen können und sich als reiner Bestandshalter positionieren.

Im Rahmen der Geschäfts- und Wachstumsstrategie als Bestandshalter fokussiert sich FCR maßgeblich auf die Durchdringung des deutschen Marktes in der Kern-Assetklasse Handel und hier schwerpunktmäßig auf Einkaufs- und Fachmärkte, Nahversorger und Drogerien. So ist das Immobilienportfolio der FCR auch gekennzeichnet durch bonitätsstarke und überwiegend lebensmittelgeankerte Ankermieter. Zum qualitativen und quantitativen Ausbau des Immobilienportfolios, das auch maßgeblich von laufenden Maßnahmen im Bereich Digitalisierung unterstützt wird, erfolgen auch in den Asset Klassen Büro, Logistik und Wohnen entsprechende Ankäufe.

Zum Stichtag 31.12.2020 umfasste das Immobilienportfolio der FCR Immobilien AG und ihrer Tochtergesellschaften 83 Immobilien mit einer Nutzfläche des Bestandsportfolios von rund 342 Tsd. m².

Aufgrund erfolgreicher Vermietungsaktivitäten konnte FCR im Geschäftsjahr 2020 den Leerstand beim Bestandsportfolio unter Berücksichtigung der 14 in 2020 übergegangenen Objekte auf 9,7 % verringern, nach etwa 18 % im Vorjahr. Die Verbesserung der Leerstandsquote und damit die Erhöhung der Qualität im Portfolio ist auf den in 2020 eingeleiteten Strategiewechsel und das aktive Asset Management zurückzuführen. Projektentwicklungen und Hotels sind in dieser Leerstandsquote nicht enthalten.

Die Aktien der FCR Immobilien AG sind seit dem 07.11.2018 an der Frankfurter Wertpapierbörse notiert und zudem auch im m:access an der Börse München. Seit 30.10.2020 notiert die FCR-Aktie – nach einem Segment-Upgrade – im regulierten Markt, General Standard, der Börse Frankfurt.

1.1.1 Einkauf und Investitionsstrategie

Typischerweise investiert die FCR Immobilien AG in Bestandsimmobilien, die in kleineren und mittelgroßen Städten gelegen sind und sich sowohl über viele Jahre hinweg nachhaltig etabliert haben, als auch über ihre Mieterstruktur ein an den Mikrostandort angepasstes Angebot von Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs sicherstellen. Zu den Mietern gehören in der Regel Lebensmitteldiscounter, Nahversorger und Drogerien.

Das Ankaufsvolumen liegt dabei in der Regel zwischen 1 und 25 Mio. Euro, bei entsprechenden Opportunitäten kann das Volumen auch bis 100 Mio. Euro betragen.

Die FCR Immobilien AG ist bestrebt, die Immobilien schwerpunktmäßig auch aus Sondersituationen, wie zum Beispiel Insolvenzen, zu erwerben, um deutlich überdurchschnittliche Mietrenditen zu generieren. Der Zugriff auf diese attraktiven Standorte gelingt der FCR Immobilien AG über ein breites Netzwerk, welches sie sich durch eine langjährige Expertise und durch Kontakte zu Banken, Immobilienfirmen, Marktintermediären und Fondsgesellschaften aufgebaut hat. FCR ist dadurch in der Lage, Anfangsrenditen bei den Objekten zu erzielen, die zwischen 8 und maximal 12 % liegen.

1.1.2 Finanzierungsstruktur

Typischerweise beträgt der Anteil der erstrangig besicherten Bankfinanzierung zwischen 70 % bis 80 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten. Im Rahmen der Refinanzierung der Immobilienerwerbe achtet die FCR Immobilien AG darauf, Darlehensverträge auf non-recourse Basis abzuschließen. Hierbei entscheidet die FCR Immobilien AG jeweils im Einzelfall und in Abhängigkeit der geplanten Verweildauer der Immobilie im Portfolio der FCR-Gruppe, ob diese Bankfinanzierung entweder langfristig oder kurzfristig ausgestaltet wird.

Zum Stichtag 31.12.2020 betrug die gewichtete Restlaufzeit der Zinsbindungsvereinbarungen knapp 5,9 Monate bei einer durchschnittlichen Zinsbelastung in Höhe von rund 1,7 % pro Jahr. Aktuelle Fremdfinanzierungen werden zu Zinssätzen zwischen 1,3 – 1,5 % abgeschlossen. Somit geht der durchschnittliche Zins weiter nach unten.

Die in der Regel als Annuitätendarlehen abgeschlossenen Darlehensverträge weisen typischerweise einen hohen Tilgungsanteil auf. Dieser betrug über das gesamte Immobilienportfolio der FCR Immobilien AG zum Stichtag 31.12.2020 rund 4,1 % pro Jahr. Je nach Vertragsgestaltung behält sich die FCR die Möglichkeit vor, Sondertilgungen bei den Bestandsdarlehen durchzuführen. Der beim Objektankauf angestrebte LTV von 80 %, der das Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Verkehrswert der Immobilie darstellt, wird auf Basis der o.g. durchschnittlichen Tilgung innerhalb von 3 Jahren auf unter 70 % reduziert.

1.1.3 Bestandshaltung und aktives Asset Management

Die Bestandshaltung ist das Kerngeschäft der FCR. Im Rahmen dieses Kerngeschäfts steht das aktive Asset Management im Zentrum der Geschäftsaktivitäten. Das aktive Asset Management umfasst im Besonderen die Optimierung der baulichen und wirtschaftlichen Substanz des Objekts sowie die Optimierung der Mieterstruktur, der Mieterträge und der Mietlaufzeiten. Im Geschäftsjahr 2020 konnte die FCR Immobilien AG in diesem Zuge zahlreiche neue, langfristige Mietverträge und Mietvertragsverlängerungen, insbesondere auch mit Ankermietern, abschließen und somit stabile und zusätzliche Mieteinnahmen über den jeweiligen Zeitraum sichern.

1.1.4 Ertragsmodell

Ihre Erträge erwirtschaftet die FCR Immobilien AG auf Basis ihres Geschäftsmodells im Wesentlichen aus der Vermietung der direkt und indirekt gehaltenen Bestandsimmobilien. Erträge aus opportunistischen Verkäufen einzelner Gewerbeobjekte ergänzen das FCR-Ertragsmodell. Für 2021 werden noch Erträge aus dem vollständigen Verkauf der Objekte aus dem Trading- und Entwicklungsportfolio generiert.

1.2 Konzernstruktur

Mit Umfirmierung und Rechtsformwechsel im Jahre 2013 der FCR Immobilien & Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG in die heutige FCR Immobilien AG werden sämtliche ab 2014 neuerworbenen Immobilien in eigenständigen GmbH & Co. Kommanditgesellschaften gehalten. Die Kommanditanteile befinden sich jeweils zu 100 % im Besitz der FCR Immobilien AG. Die Geschäftsführung der GmbH & Co. KG erfolgt über den Komplementär (FCR Verwaltungs GmbH), der ebenfalls eine 100 % Tochter der FCR Immobilien AG ist. Die FCR Immobilien AG ist die Hauptgesellschaft, welche die in ihrem Bestand stehenden Gewerbeimmobilien selbst verwaltet. An den Tochtergesellschaften ist sie jeweils zu 100 % beteiligt.

a) FCR Verwaltungs GmbH

Die FCR Verwaltungs GmbH ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der FCR Immobilien AG. Gegenstand der Tochtergesellschaft ist die reine Vermögensverwaltung.

b) FCR Service GmbH

Die in 2017 gegründete FCR Service GmbH ist eine 100 %-Tochter der FCR Immobilien AG und erbringt Dienstleistungen rund um den An- und Verkauf sowie die Verwaltung von Immobilien. Die Gesellschaft nahm zu Beginn des Geschäftsjahres 2018 ihre operative Tätigkeit auf.

c) FCR Monument Investment S.L.

Die in 2017 gegründete FCR Monument Investment S.L ist eine 100 %-Tochter der FCR Immobilien AG und hält eine Immobilie in Spanien.

d) FCR Innovation GmbH

An dieser in 2018 gegründeten Gesellschaft ist die FCR Immobilien AG zu 100 % beteiligt. Gegenstand des Unternehmens ist die Softwareentwicklung und das Halten von Unternehmensanteilen, insbesondere im Bereich „Künstliche Intelligenz“.

Zum Stichtag 31.12.2020 stellt sich die Konzernstruktur wie folgt dar:

1.3 Immobilienportfolio per 31.12.2020

1.3.1 Veränderungen im Immobilienportfolio 2020

Zum Beginn des Geschäftsjahres, also zum 01.01.2020, bestand das direkt oder indirekt gehaltene Immobilienportfolio der FCR Immobilien AG aus insgesamt 76 Immobilien.

Während des Geschäftsjahres wurden 14 Immobilien mit einer Nutzfläche von rund 45 Tsd. m² neu erworben sowie 7 Immobilien mit einer Nutzfläche von rund 24 Tsd. m² verkauft. Im Saldo stieg damit das Immobilienportfolio der FCR-Gruppe auf nunmehr insgesamt 83 Immobilien mit einer Gesamtnutzfläche des Bestandsportfolios von knapp 342 Tsd. m² sowie rund 12 Tsd. m² Projektentwicklungsfläche per 31.12.2020 an.

Neuerwerbe:

In 2020 wurden folgende 14 neue Immobilien erworben (in alphabetischer Reihenfolge): Brandenburg Logistik, Bückeburg, Cadolzburg, Eilenburg, Gummersbach 2, Höchstadt, Jüterbog, Landau, Ruhla, Schwalbach, Schwandorf, Strullendorf, Teistungen und Westeregeln. Alle Neuerwerbe wurden über Objektgesellschaften in das Portfolio der FCR-Gruppe eingebunden.

Die Summe der Nettomieterträge der neuerworbenen Immobilen beträgt rund 2,6 Mio. Euro p.a., die Summe der Neuinvestitionen, also die Höhe der Kaufpreise (ohne Anschaffungsnebenkosten), betrug insgesamt 28,0 Mio. Euro.

Bei den Objektbesichtigungen für Immobilienankäufe haben sich die Corona-Beschränkungen vor allem im 2. Quartal, aber auch im 3. Quartal 2020 negativ bemerkbar gemacht. Aufgrund dieser Beschränkungen konnte die FCR Immobilien AG weniger Objekte erwerben, ohne diese Beschränkungen hätte FCR mehr Objekte ankaufen können. Diese Ankäufe haben sich aber nur verschoben und werden im Geschäftsjahr 2021 erfolgen.

Verkäufe:

Neben der Erzielung regelmäßiger Cashflows aus Mieteinnahmen wurden durch den Verkauf einzelner Bestandsimmobilien stille Reserven realisiert.

Während des Geschäftsjahres 2020 konnte die FCR-Gruppe erfolgreich insgesamt sieben Immobilien veräußern. Mit den Immobilien (in alphabetischer Reihenfolge) in Aue, Hof, Lichtentanne, Oer-Erkenschwick, Pößneck, Stuhr und Westerburg wurden Objekte mit einer vermietbaren Fläche von rund 24 Tsd. m² wieder in den Markt zurückgegeben.

Die Summe der Verkaufspreise betrug insgesamt 18,5 Mio. Euro.

Auch auf der Verkaufsseite führten die corona-bedingten Restriktionen zu Einschnitten bei den Objektverkäufen. Es konnten aus diesem Grund im Geschäftsjahr 2020 weniger Immobilien verkauft werden. Ohne die Corona-Krise hätten mehr Verkaufstransaktionen umgesetzt werden können, diese werden jetzt im Geschäftsjahr 2021 nachgeholt.

Übersicht über die Portfolioveränderung 2020

Im abgelaufenen Geschäftsjahr erhöhten sich die um Zu- bzw. Abgänge bereinigten Nettomieterträge der Immobilien der FCR-Gruppe auf rund 20,0 Mio. Euro p.a.

Die Nettoinvestitionen, also der Saldo aus Zu- und Abgängen von Immobilien, bewertet zu Kaufpreisen ohne Nebenkosten, betrugen rund 9,5 Mio. Euro.

1.3.2 Das Immobilienportfolio per 31.12.2020

Nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über das FCR-Bestandsportfolio per 31.12.2020:

Im Bereich der Bestandsimmobilien wurden während des Berichtszeitraums vielfältige Maßnahmen zur Verbesserung der Mieter- und Gebäudestruktur ergriffen. So wurden neben den üblichen regelmäßig wiederkehrenden substanzerhaltenden Aktivitäten in einigen Objekten umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt.

Nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über das Trading- und Entwicklungsportfolio der FCR per 31.12.2020:

1.4 Organe, Mitarbeiter, Personalentwicklung, Vergütung

Im Berichtszeitraum betrug die Anzahl der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der FCR Immobilien AG durchschnittlich 27,1 Personen. Im 1. Quartal (01.01. – 31.03.2020) waren durchschnittlich 29 Personen beschäftigt, im 2. Quartal (01.04. – 30.06.2020) 29 Personen, im 3. Quartal (01.07. – 30.09.2020) 27 Personen und im 4. Quartal (01.10. – 31.12.2020) 24 Personen.

Im Vorstand der FCR Immobilen AG haben sich im Berichtszeitraum keine Veränderungen ergeben. Herr Falk Raudies vertritt die Gesellschaft als Vorstand seit Gründung der Gesellschaft.

Das Vergütungssystem der Gesellschaft beinhaltet neben fixen Gehaltsbestandteilen auch variable Gehaltsbestandteile. Die variablen Vergütungsbestandteile orientieren sich an der Höhe des Ergebnisses der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit der Gesellschaft oder an individuellen Zielvereinbarungen. Im Rahmen von An- und Verkäufen sowie von Vermietungen werden erfolgsabhängige Provisionen an die jeweiligen FCR-Mitarbeiter bezahlt.

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist in Deutschland im Jahr 2020 nach den Berechnungen des Statistischen Bundesamts um 4,9 Prozent gesunken.¹ Die deutsche Wirtschaft ist in dem von der Corona-Pandemie geprägten Jahr damit erstmals nach 10 Jahren in eine Rezession gerutscht. Im Vorjahr war das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt noch um 0,6 Prozent² und im Jahr 2018 um 1,4 Prozent³ gewachsen. Dabei zeigten sich die negativen Auswirkungen des Lockdowns im Frühjahr besonders in den BIP-Ergebnissen für das zweite Quartal: das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt schrumpfte um 11,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.⁴ Im ersten Quartal fiel der preisbereinigte BIP-Rückgang mit 1,9 Prozent noch gering aus.⁵ Im dritten Quartal ging das BIP preisbereinigt um 3,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zurück.⁶

Die Corona-Pandemie wirkte sich auf nahezu alle Wirtschaftsbereiche negativ aus. Einer der wenigen Sektoren, der keine Rückgänge verzeichnete, war das Baugewerbe: Die preisbereinigte Bruttowertschöpfung legte hier im Vergleich zum Vorjahr um 2,8 Prozent zu. Ein weiterer Bereich, der sich positiv entwickelte, waren die Konsumausgaben des Staates, die preisbereinigt um 3,3 Prozent wuchsen. Die Bruttoanlageinvestitionen gingen preisbereinigt um 3,1 Prozent zurück, wobei die Bauinvestitionen gegen den Trend um 1,9 Prozent wuchsen. Im produzierenden Gewerbe ohne Bau brach die preisbereinigte Wirtschaftsleistung gegenüber 2019 um 9,7 Prozent ein, im verarbeitenden Gewerbe um 10,5 Prozent.⁷

Auch der Außenhandel wurde empfindlich von der Pandemie getroffen: Die Exporte von Waren und Dienstleistungen gingen im Jahr 2020 preisbereinigt um 9,4 Prozent, die Importe um 8,5 Prozent zurück.⁸

Die Erwerbstätigkeit in Deutschland entwickelte sich 2020 erstmals nach 14 Jahren rückläufig: Im Jahresdurchschnitt wurde die Wirtschaftsleistung von 44,8 Millionen Erwerbstätigen mit Arbeitsort in Deutschland erbracht, was einem Rückgang von 477.000 Personen oder 1,1 Prozent gegenüber 2019 entspricht.⁹

¹ https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2021/​02/​PD21_​081_​81.html
² https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2020/​02/​PD20_​045_​811.html
³ https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2019/​02/​PD19_​050_​811.html
⁴ https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2020/​08/​PD20_​323_​811.html
⁵ https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2020/​05/​PD20_​180_​811.html
⁶ https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2020/​11/​PD20_​465_​811.html
⁷ https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2021/​02/​PD21_​081_​81.html
⁸ https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2021/​02/​PD21_​081_​81.html
⁹ https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2021/​01/​PD21_​020_​811.html

2.2. Branchensituation

2.2.1. Gewerblicher Immobilienmarkt in Deutschland

Die Corona-Krise wirkte sich in Teilen auch negativ auf das Immobiliengewerbe aus. Nach den Berechnungen von Jones Lang LaSalle (JLL) im Investmentmarktüberblick Deutschland, 4. Quartal 2020, betrug das Transaktionsvolumen inklusive Living für Einzelobjekte und Portfolios im Jahr 2020 insgesamt rd. 81,6 Mrd. Euro, was einem Rückgang um 11 Prozent zum Vorjahreswert entspricht.¹⁰ Das Transaktionsvolumen im vierten Quartal mit 23,2 Mrd. Euro machte zwar über 28 Prozent des Jahresergebnisses aus, war aber niedriger als im ersten Quartal 2020 und im vierten Quartal des Vorjahres. Vor allem große Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich sanken aufgrund eines mangelnden Angebots: diese nahmen in Bezug auf Anzahl und Volumen um 35 Prozent ab.

Aufgrund der Krise verschoben sich die Prioritäten bei den Anlageklassen unter den Immobilien. Gehörten Büroimmobilien 2019 noch zur umsatzstärksten Anlageklasse, wurden diese 2020 von Immobilien aus dem Bereich Living mit einem Anteil von 25,2 Mrd. Euro bzw. 31 Prozent übertroffen. Büroimmobilien nahmen mit 24,5 Mrd. Euro bzw. 30 Prozent den zweiten Platz ein. Eine steigende Nachfrage verzeichneten aufgrund des Trends zum Online-Handel Logistik-Immobilien, deren Investmentvolumen im Vergleich zum Vorjahr um 2 Mrd. Euro auf 8,7 Mrd. Euro wuchs. Auch gemischt genutzte Immobilien waren mit einem Anteil von 8,5 Mrd. Euro bzw. 10 Prozent im vergangenen Jahr gefragt. Die Lockdown-Maßnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie setzten dem Einzelhandel zu. Das Transaktionsvolumen von 10,4 Mrd. Euro bei Einzelhandelsimmobilien fiel aber im Vergleich zum Vorjahr nur geringfügig niedriger aus: Der Rückgang beträgt 5 Prozent. Den höchsten Anteil am Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien nahmen Fachmärkte, Fachmarktzentren, Supermärkte und Discounter mit zusammen 5,7 Mrd. Euro ein.¹¹

Das Transaktionsvolumen an den Big7-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Köln und Stuttgart betrug knapp 40 Mrd. Euro. Dies entspricht einem Rückgang von 25 Prozent, der Anteil am gesamten Volumen reduzierte sich auf 49 Prozent. Nur in Hamburg nahmen die Investitionen mit einem Anstieg um 24 Prozent auf 5,6 Mrd. Euro deutlich zu. Das Transaktionsvolumen an Standorten außerhalb der Big 7 fiel mit einem Umfang von 41,7 Mrd. Euro in 2020 stärker aus.¹²

Auch für nächsten Jahre erwartet JLL angesichts des Niedrigzinsniveaus und des dadurch resultierenden Renditedrucks eine hohe Nachfrage nach Immobilien vonseiten der Investoren. Jedoch wird es nach der Einschätzung von JLL eine stärkere Ausdifferenzierung zwischen und innerhalb der verschiedenen Immobilien-Assetklassen geben. Dies ergebe sich auch durch eine sich schwieriger ausgestaltende Fremdfinanzierung bei Banken, die weniger bereit seien, risikobehaftete Investments finanziell zu unterstützen.¹³

¹⁰ https:/​/​www.jll.de/​content/​dam/​jll-com/​documents/​pdf/​research/​emea/​germany/​de/​Investmentmarktueberblick-JLL-Deutschland.pdf Quelle: Jones Lang LaSalle, Investmentmarktüberblick, Deutschland, 4. Quartal 2020, erschienen im Januar 2021
¹¹ https:/​/​www.jll.de/​content/​dam/​jll-com/​documents/​pdf/​research/​emea/​germany/​de/​Investmentmarktueberblick-JLL-Deutschland.pdf Quelle: Jones Lang LaSalle, Investmentmarktüberblick, Deutschland, 4. Quartal 2020, erschienen im Januar 2021
¹² https:/​www.jll.de/​content/​dam/​jll-com/​documents/​pdf/​research/​emea/​germany/​de/​Investmentmarktueberblick-JLL-Deutschland.pdf

2.2.2. Einzelhandelsimmobilien

Nach den Berechnungen von CBRE im Deutschland Einzelhandelsinvestment MarketView Q4 2020 belief sich das Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien (Einzeltransaktionen und Portfolio) in Deutschland in 2020 auf insgesamt 12,3 Mrd. Euro. Dieses Ergebnis wird angesichts der Coronakrise auch auf Sondereffekte wie ein starkes erstes Quartal und großvolumige Portfoliotransaktionen zurückgeführt. Treiber des Transaktionsgeschehens waren Lebensmittelmärkte sowie lebensmittelgeankerte Fach- und Nahversorgungszentren, deren Anteil am Investitionsvolumen laut CBRE 52 Prozent betrug. Diese hohe Nachfrage übt jedoch auch einen Renditedruck in dieser Subassetklasse aus. So gingen die Renditen für Supermärkte im Vorjahresvergleich um 0,4 Prozent auf 4,8 Prozent zurück. Die Rendite von Fachmarktzentren hielt sich bei 4,15 Prozent. Innerstädtische Geschäftshäuser in Top-Lage und Shopping-Center trugen mit Anteilen von jeweils 27 Prozent und 12 Prozent weit weniger zum Transaktionsvolumen bei.

Auffallend ist das starke Interesse ausländischer Käufer im Jahr 2020. Insbesondere Supermärkte, Lebensmitteldiscounter, Verbrauchermärkte und Drogerien wurden von diesen nachgefragt. Der Anteil internationaler Käufer nahm um 19 Prozentpunkte auf 58 Prozent deutlich zu.

Auch für 2021 erwartet CBRE ein hohes Investitionsvolumen bei Handelsimmobilien mit Schwerpunkt auf Lebensmittel. Jedoch werden die Investmentaktivitäten hier durch das begrenzte Angebot allgemein und besonders bei Fachmärkten und lebensmittelgebundenen Objekten an Grenzen stoßen.¹⁴

¹³ https:/​/​www.jll.de/​content/​dam/​jll-com/​documents/​pdf/​research/​emea/​germany/​de/​Investmentmarktueberblick-JLL-Deutschland.pdf Quelle: Jones Lang LaSalle, Investmentmarktüberblick, Deutschland, 4. Quartal 2020, erschienen im Januar 2021
¹⁴ http:/​/​cbre.vo.llnwd.net/​araservices/​secure/​Germany_​Retail_​Investment_​Q4 2020_​de.pdf?e=1611224872&h=6c846528611555791a3a12cf90a7ab1c Deutschland Einzelhandelsinvestment MarketView Q4 2020; https:/​/​www.cbre.de/​de-de/​research/​Deutschland-Einzelhandelsinvestment-MarketView-Q4-2020

2.2.3. Ertragslage

Im abgelaufenen Geschäftsjahr erzielte die FCR Immobilien AG über ihre direkt gehaltenen Immobilien Umsatzerlöse aus Vermietung in Höhe von rd. 0,6 Mio. Euro (Vorjahr rd. 0,8 Mio. Euro).

Die FCR Immobilien AG konnte aus dem Verkauf von Handelswaren Innenumsätze in Höhe von rd. 2,6 Mio. EUR (Vj.0 EUR) erzielen.

Die sich aus der Konzernstruktur ergebenden Konzernumlagen reduzierten sich auf 0 EUR (Vorjahr EUR 0,9 Mio. Euro).

Der Personalaufwand ist von rd. 3,0 Mio. Euro auf rd. 2,8 Mio. Euro gesunken. Die Abschreibungen blieben mit 0,3 Mio. Euro nahezu unverändert (Vorjahr 0,2 Mio. Euro). Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen belaufen sich im Geschäftsjahr auf 3,3 Mio. Euro (Vorjahr 2,6 Mio. Euro). Dieser Anstieg ist der gegenüber dem Vorjahr erweiterten Geschäftsaktivität geschuldet.

Das Beteiligungsergebnis ist von rund 16,2 Mio. Euro auf nunmehr rund 10,1 Mio. Euro gesunken. Der Hauptgrund für die Differenz zum Vorjahr ist der außerordentlich hohe Gewinn aus dem Verkauf des Objektes Salzgitter in 2019.

Die Zinsaufwendungen haben sich durch neue Anleihezeichnungen von 3,6 Mio. Euro auf 4,3 Mio. Euro erhöht.

Insgesamt erzielte die FCR Immobilien AG ein Vorsteuerergebnis in Höhe von 4,6 Mio. Euro (Vorjahr 9,7 Mio. Euro). Dieser Rückgang ist unter anderem der COVID-19 Pandemie geschuldet, die sich in den nachfolgenden Punkten ausgewirkt hat. Es konnte zwar ein zufriedenstellender Wert von sieben Verkäufen im Geschäftsjahr erzielt werden, allerdings wurde ein noch größeres Transaktionsgeschäft durch die Beeinträchtigungen der Pandemie (z.B. bei Besichtigungen und der Mobilität) ausgebremst. Ein weiterer Punkt, der das Ergebnis in 2020 natürlich auch, aber nur moderat beeinflusst hat, ist der Erlass von Mieten im Rahmen der partnerschaftlichen Lösungen mit unseren vom Lockdown betroffenen Mietern. Durch diese Vereinbarungen konnte FCR aber auch im selben Zuge umfangreiche Mietvertragsverlängerungen erwirken, welche sich langfristig positiv auf das Ergebnis der FCR auswirken.

Nach Abzug von Steuern erzielte die Gesellschaft einen Jahresüberschuss in Höhe von rund 4,0 Mio. Euro (Vorjahr 8,1 Mio. Euro).

2.2.4 Finanz- und Vermögenslage

Das Sachanlagevermögen hat sich aufgrund des Verkaufs einer Bestandsimmobilie von rd. 3,8 Mio. im Vorjahr auf 1,5 Mio. Euro reduziert.

Die Finanzanlagen reduzierten sich von 83,7 Mio. Euro auf 82,3 Mio. Euro. In den Finanzanlagen sind im Wesentlichen Ausleihungen an Tochterunternehmen enthalten, welche im Zuge des weiteren Portfolioausbaus zur Finanzierung der in 2020 erworbenen Immobilien dienten.

Die immateriellen Vermögensgegenstände sind von 193.952,25 EUR im Vorjahr auf 1.522.077,96 EUR gestiegen. Hintergrund ist die Aktivierung einer entgeltlich erworbenen sowie einer selbsterstellten Software.

Die Barmittelbestände der FCR Immobilien AG betrugen zum Stichtag 3,8 Mio. Euro.

Insgesamt erhöhten sich damit die Aktiva um 5 Mio. Euro von 98,2 Mio. Euro auf nunmehr 103,2 Mio. Euro.

Auf der Passivseite erhöhten sich die Verbindlichkeiten von 70,8 Mio. Euro auf nunmehr rund 76 Mio. Euro.

Diese Veränderung resultiert im Wesentlichen aus höheren Anleiheverbindlichkeiten in Höhe von insgesamt 70,4 Mio. Euro (Vorjahr 67,2 Mio. Euro). FCR hat die Anleihe 2019/​24 zum Jahresstart 2020 mit einem maximalen Volumen von 30 Mio. Euro erfolgreich am Kapitalmarkt platzieren können.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten erhöhten sich auf nunmehr 3,7 Mio. Euro (Vorjahr 1,5 Mio. Euro). Die Erhöhung ergibt sich u.a. aus der erfolgreichen Aufvalutierung von Darlehen für direkt in der FCR gehaltene Immobilien und der Aufnahme von zinsgünstigen Förderkrediten.

Die Sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von 1,5 Mio. Euro enthalten insbesondere die zum Stichtag aufgelaufenen Anleihezinsen.

Im Bereich der Steuerrückstellungen über insgesamt 0,7 Mio. Euro sind Körperschaftssteuerrückstellungen enthalten. In den sonstigen Rückstellungen (0,4 Mio. Euro) sind insbesondere Rückstellungen für den Personalbereich und Abschlusskosten mit inbegriffen.

Das Eigenkapital der FCR Immobilien AG erhöhte sich von 24,8 Mio. Euro auf 26,0 Mio. Euro. Die Eigenkapitalquote der FCR Immobilien AG bleibt mit 25,2% per 31. Dezember 2020 auf gleichem Niveau (Vorjahr 25,2 %). Mit dem Bruttoemissionserlös von rund 6,6 Mio. Euro aus der nach dem Bilanzstichtag durchgeführten Kapitalerhöhung, kann die Eigenkapitalausstattung weiter gestärkt werden.

2.4.5 Gesamtaussage über die Geschäftsentwicklung

Das Vorsteuerergebnis von 4,6 Mio. Euro ist im Vergleich zum Vorjahr, vor allem auf Grund der niedrigeren Erträge aus Beteiligungen, gesunken. Der Vorstand schätzt die wirtschaftliche Gesamtentwicklung des Unternehmens im Geschäftsjahr 2020 dennoch als mehr als zufriedenstellend ein.

3. Chancen-, Risiko und Prognosebericht

3.1 Chancenbericht

Der Vorstand der FCR Immobilien AG ist zuversichtlich, das derzeitige Markt- und Wettbewerbsumfeld auf Basis der etablierten Marktposition und Marktstrategie der FCR für eine weitere und nachhaltige Verbesserung der Vermögens- und Ertragslage der FCR-Gruppe nutzen zu können.

Der Vorstand rechnet trotz der COVID-19 Pandemie aufgrund der günstigen Refinanzierungskonditionen weiter mit steigenden Verkaufspreisen bei Einkaufs- und Fachmarktzentren und somit mit einer weiteren Wertsteigerung des Bestandsportfolios in Kombination mit weiterhin günstigen Einkaufspreisen aufgrund des ausgezeichneten Netzwerks der FCR Immobilien AG.

3.2 Risikobericht

Die Geschäftstätigkeit der FCR Immobilien AG sowie deren Objektgesellschaften ist mit vielfältigen Risiken verbunden. Teilweise geht die Gesellschaft diese Risiken bewusst ein, um die Chancen des Immobilienmarkts nutzen zu können. Um mögliche Gefährdungen zu minimieren, beobachtet der Vorstand wesentliche Risikoparameter fortlaufend, um gegebenenfalls rasch adäquate Gegenmaßnahmen ergreifen zu können.

Die FCR Immobilien AG hat daher zahlreiche Tools im Risikomanagement entwickelt, um potenzielle Risiken erfassen zu können, die sich auf die zukünftige Entwicklung des Unternehmens ungünstig auswirken und somit zu einer Gefährdung des Unternehmensbestands führen können. Das System ist auf die derzeit überschaubare Unternehmensgröße mit flachen Hierarchieebenen zugeschnitten.

Ziele des FCR-Risikomanagements sind die Sicherung der Ausschöpfung aller Wertschöpfungspotenziale, die Absicherung der Unternehmensziele gegen störende Ereignisse und die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts. In diesem Zuge umfasst unser Risikomanagement die systematische Identifikation, Analyse und Bewertung sowie Überwachung aller wesentlichen Risiken durch den FCR-Vorstand. Durch die enge Einbindung des Vorstands in alle wesentlichen Aktivitäten in den FCR-Kernbereichen Transaction Management, Asset Management, Finance, Operations Management und Innovation Management wird ein laufendes Monitoring der relevanten Risiken sichergestellt. Flache Hierarchien unterstützen dabei diesen wichtigen Prozess.

Zu den Schwerpunkten unternehmens- und marktbezogene Risiken gehören u.a. Risiken bei der Auswahl von Immobilien, Immobilienbestandsrisiken, Bewertungsrisiken, Vermietungsrisiken, Baurisiken, Finanzierungs-, Liquiditäts- und Zinsrisiken, rechtliche Risiken (bspw. HGB, AktG, WpHG), konjunkturelle Risiken und Branchenrisiken.

Ferner verfügt unser Unternehmen über einen Compliance-Beauftragten, der für die Umsetzung der Richtlinien, die Weiterentwicklung des Compliance-Managements und die Berichterstattung an die Unternehmensführung verantwortlich ist. Compliance wird dabei regelmäßig in der Aus- und/​oder Weiterbildung der FCR-Mitarbeiter thematisiert. Unser Unternehmen berichtet über die Umsetzung von Compliance-Maßnahmen sowie über Compliance-Ziele und -Verstöße. Um Verstöße aufzudecken werden regelmäßig interne und wenn notwendig externe Audits durchgeführt.

Im Rahmen des Risikomanagements setzt FCR zahlreiche Tools ein. Nachfolgend ein Überblick dazu:

• Liquiditätsplan:

Mit dem Liquiditätsplan können tagesaktuelle Kontostände der FCR Immobilien AG und der Kommanditgesellschaften sowie Einnahmen- und Ausgaben (z.B. Darlehenszahlungen) eingesehen werden. Zudem werden hier aktuelle und geplante Einnahmen aus Objektverkäufen und Ausgaben für Objektankäufe erfasst. FCR ist mit dem Liquiditätsplan in der Lage, den Konzern auf einer 12-Monats-Basis vorausschauend zu steuern. Es ist zu jedem Zeitpunkt sichergestellt, dass entsprechende Liquidität für die jeweiligen Maßnahmen vorhanden ist.

• Finanzierungsplan:

Im Finanzierungsplan ist u.a. das Zinsbindungsende von Darlehen erfasst. So ist FCR in der Lage, sich frühzeitig ein Bild von auslaufenden Festzinsvereinbarungen zu machen und rechtzeitig mit Banken über eine Verlängerung der Zinsfestschreibung zu verhandeln und /​ oder alternative Finanzierungsmittel (variabel) über andere Banken zu prüfen.

• Mieteinnahmenplan:

Durch den Mieteinnahmenplan, der integraler Bestandteil des FCR-Intranets ist, lassen sich Abweichungen zwischen der Mieterliste aus dem FCR-Intranet (laut Mietvertrag) und den tatsächlich verbuchten Mieten (laut DATEV) feststellen. Durch diese Kontrollmöglichkeit wird die korrekte und vollständige Erfassung aller Mieter sichergestellt.

• Vertragsmanagement:

Über das FCR-Vertragsmanagement lassen sich auslaufende Verträge (z.B. Mietverträge, Versicherungen) überwachen, um so frühzeitig Risiken einordnen und bewerten und falls notwendig auch entsprechende Maßnahmen (Verlängerung, Kündigung mit Neuabschluss, Nachmieter suchen etc.) einleiten zu können.

• Forderungsmanagement:

Mittels dieser Übersicht hat FCR die Möglichkeit, rückständige Mieten und Mieter auszuwerten und in diesem Zuge die Basis für eine schnelle, proaktive Einleitung von Lösungen mit den entsprechenden Mietern zu schaffen.

• Forecast:

Mit diesem Tool erfolgt die Hochrechnung des Jahresergebnisses auf Basis der bisher erzielten unterjährigen Ergebnisse und der Vergleich zum Vorjahr. Hierüber ist ein schneller Überblick möglich, wie sich Einnahmen und Ausgaben voraussichtlich entwickeln werden. Es bildet demnach auch die Basis für die Konzeption und Realisierung etwaiger Handlungsmaßnahmen.

• Rechnungsfreigabeprozess:

Der Rechnungsfreigabeprozess findet systemunterstützt (FCR-Intranet) in mehreren Stufen statt. Dadurch ist das 4-Augen-Prinzip bei sämtlichen Rechnungsfreigaben gewährleistet. Durch die Verknüpfung von Verträgen kann sich ein schnelles Bild von der Richtigkeit der in Rechnung gestellten Dienstleistung gemacht werden.

Der Vorstand nimmt hierbei wesentliche Funktionen der Risikofrüherkennung selbst wahr. Das Risikomanagementsystem der FCR Immobilien AG ist angemessen und wird kontinuierlich entsprechend der Marktbedürfnisse weiterentwickelt. Insgesamt sind derzeit keine Risiken bekannt, die den Bestand der Gesellschaft gefährden könnten.

Zu den laufend überwachten Parametern zählen Daten wie Vermietungsstand bzw. Leerstandsquote, Mietrückstände, Zinsaufwendungen und Struktur der Verbindlichkeiten, Entwicklung der liquiden Mittel sowie die Entwicklung der Mieterlöse und der laufenden Verwaltungskosten.

Nachfolgend werden die wesentlichen Risiken beschrieben, die nachteilige Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft haben können. Die Auflistung ist nicht abschließend. Risiken, die derzeit noch nicht bekannt sind oder Risiken, die als unwesentlich eingeschätzt werden, könnten sich ebenfalls auf die Geschäftstätigkeit der FCR Immobilien AG auswirken. Für jedes Risiko wurde durch den Vorstand eine Klassifizierung des Risikos vorgenommen (gering, mittel, hoch).

3.2.1 Risiken beim Erwerb von Immobilien

Risiken aus Investitionstätigkeit und Objektauswahl:

Die Geschäftstätigkeit der FCR Immobilien AG ist vom Erwerb geeigneter Gewerbeimmobilien zu angemessenen Preisen und Konditionen abhängig. Der Eintritt weiterer Wettbewerber in den Zielmarkt der FCR Immobilien AG könnte dazu führen, dass damit Transaktionspreise steigen und die Mietanfangsrenditen fallen.

Einschätzung des Risikos: gering

Due Diligence:

Vor jedem Abschluss verpflichtender Verträge werden Investitionen präzise und sorgfältig analysiert und kalkuliert. Dennoch können sich Investitionen in Immobilienvermögen aufgrund von Fehleinschätzung, unvorhergesehenen Problemen oder nicht erkannten Risiken negativ entwickeln. Auch können sich Unterlagen des Voreigentümers als unzutreffend oder unvollständig erweisen.

Einschätzung des Risikos: gering

3.2.2 Risiken im Immobilienbestand

Solange sich Immobilien im Bestand der FCR Immobilien AG befinden, können insbesondere dadurch Risiken eintreten, dass sich aufgrund externer Faktoren, z.B. Änderung von Verkehrsanbindungen, Sozialstrukturen oder Baumaßnahmen der Standort für eine Immobilie negativ beeinflusst werden könnte und dadurch die Mieteinnahmen oder die Verkehrs- bzw. Verkaufswerte der Immobilien zurückgehen. Zudem können Instandhaltungs- und sonstige Bewirtschaftungskosten höher als erwartet ausfallen.

Vermietung:

Als bestandshaltende Immobiliengesellschaft unterliegt die FCR Immobilien AG den geschäftstypischen Vermietungsrisiken wie z.B. Mietausfällen, Mietminderungen und damit verbundenen erhöhten Leerstandskosten. Zudem besteht die Gefahr, dass bei Mieterauszügen eine kurzfristige Neuvermietung nicht möglich ist. Darüber hinaus besteht bei allen Mietverträgen das Risiko, dass diese nicht verlängert werden und eine zeitnahe Neuvermietung nicht erfolgen kann. Zum Management dieses Risikos setzt FCR u.a. die Tools „Mieteinnahmenplan“, „Vertragsmanagement“ und „Forderungsmanagement“ ein (siehe auch Punkt 3.2).

Einschätzung des Risikos: gering

Bewirtschaftung:

Es bestehen Risiken, dass unerwartete Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen oder für Anpassungen der Immobilien an zeitgemäße Anforderungen anfallen.

Einschätzung des Risikos: gering

Risiken bei der Immobilienbewertung:

Die Wertentwicklung der direkt und indirekt gehaltenen Immobilien beeinflusst den Unternehmenswert der FCR Immobilien AG unmittelbar und mittelbar und hat erhebliche Auswirkungen auf das Anlagevermögen, die Bilanzstruktur und die Finanzierungsbedingungen. Alle Objekte der FCR Immobilien AG werden durch einen externen Gutachter bewertet.

Einschätzung des Risikos: gering

Risiken bei Entwicklungs-, Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen:

Bei der Durchführung eigener Entwicklungs- oder Sanierungsvorhaben können Risiken insbesondere dadurch eintreten, dass sich ungeplante Kostensteigerungen ergeben. Zudem können sich Fertigstellungen durch den Bauablauf verzögern und Mietübergabetermine nicht mehr eingehalten werden.

Einschätzung des Risikos: mittel

Altlasten- und Gebäuderisiken:

Die FCR Immobilien AG trägt das Risiko, dass die in ihrem Eigentum befindlichen Grundstücke mit Altlasten belastet sein könnten und dass sie wegen einer Beseitigung dieser Altlasten durch öffentliche Stellen oder private Dritte in Anspruch genommen wird. Ein Ausschluss einer solchen Haftung ist für die FCR Immobilien AG rechtlich nur eingeschränkt möglich. Die FCR Immobilien AG begegnet möglichen Beeinträchtigungen, indem sie beim Erwerb von Immobilien ihre umfassende Marktkenntnis einsetzt und ggf. Gutachten erstellen lässt. Insgesamt sind aus heutiger Sicht keine diesbezüglichen Risiken bekannt.

Einschätzung des Risikos: gering

3.2.3 Finanzwirtschaftliche Risiken

Risiken aus der Finanzierungstätigkeit:

Zur Fortführung des Wachstumskurses und weiteren Ausbau des Immobilienvermögens ist die FCR Immobilien AG auf einen ausreichenden Zufluss von zusätzlichem Fremd- und /​ oder Eigenkapitals angewiesen. Kann dieses nicht beschafft werden, sind Investitionen in zusätzliche Immobilien nur in begrenztem Umfang aus dem operativen Cash-Flow oder durch den Verkauf von Bestandsimmobilien finanzierbar.

Einschätzung des Risikos: gering

Konjunkturelle Risiken:

Grundsätzlich besteht das Risiko, dass durch eine Änderung der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen die Immobilienwirtschaft negativ beeinflusst wird. Da das Geschäftsmodell der FCR Immobilien AG sehr stark von konjunkturellen Entwicklungen abhängig ist, hätte eine dauerhafte Rezession erheblichen negativen Einfluss auf die Vermögens-, Ertrags und Finanzlage der FCR Immobilien AG. Zudem besteht die Gefahr, dass fiskalpolitische Maßnahmen wie z. B. eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer die Ertragskraft von Immobiliengeschäften negativ beeinflusst.

Einschätzung des Risikos: gering

Fremdkapitalrisiko:

Die FCR Immobilien AG benötigt zur Umsetzung ihres Geschäftskonzepts und ihrer Wachstumsstrategie umfangreiche finanzielle Mittel, die investiv zum Erwerb von Immobilien eingesetzt werden. Sollte die Aufnahme von Fremdkapital zukünftig nicht oder nicht zu angemessenen Konditionen möglich sein, so hätte dies sehr negative Auswirkungen auf das Geschäftsmodell der FCR Immobilien AG. Zum Management dieses Risikos setzt FCR u.a. das Tool „Finanzierungsplan“ ein (siehe auch Punkt 3.2).

Einschätzung des Risikos: gering

Refinanzierungsrisiko:

Es besteht das Risiko, Anschlussfinanzierungen oder Kreditverlängerungen nicht in der geplanten Höhe oder nur zu ungünstigen Konditionen vereinbaren zu können. Gleiches gilt für neu aufzunehmende Finanzierungen im Zusammenhang mit dem Erwerb von weiterem Immobilienvermögen. Zum Management dieses Risikos setzt FCR u.a. das Tool „Finanzierungsplan“ ein (siehe auch Punkt 3.2).

Einschätzung des Risikos: gering

Risiken aus der Nicht-Einhaltung von Kreditauflagen („financial covenants“):

Es besteht das Risiko, dass sich Mieteinnahmen und /​ oder die Marktwerte der Immobilien reduzieren. Dies könnte das Verhältnis von Darlehen zu Verkehrswert (Loan-to-value-Verhältnis, „LTV“), Kapitaldeckungsgrad (Debt Service Coverage Ratio, „DSCR“) oder die Kapitaldienstfähigkeit verschlechtern. In der Folge könnte die FCR Immobilien AG mit der Stellung zusätzlicher Sicherheiten oder zusätzlichen Tilgungsleistungen als weitere Kreditsicherheiten konfrontiert werden.

Einschätzung des Risikos: gering

Zinsänderungsrisiko:

Je nach geplanter Verweildauer einer Immobilie werden kurz-, mittel-, oder langfristige Darlehensverträge abgeschlossen. Es besteht grundsätzlich das Risiko der Erhöhung der Zinssätze nach Ablauf der Zinsbindungsperiode. Durch das derzeit niedrige Zinsniveau können z.B. im Zusammenhang mit Objektverkäufen, bei vorfälliger Darlehensablösung hohe Entschädigungszahlungen an die Kreditgeber anfallen. Zum Management dieses Risikos setzt FCR u.a. das Tool „Finanzierungsplan“ ein (siehe auch Punkt 3.2).

Einschätzung des Risikos: gering

Liquidität:

Es besteht das Risiko, dass die FCR Immobilien AG sowie auch deren Objektgesellschaften unterjährig nicht zu jedem Zeitpunkt über ausreichend Liquidität verfügen, um ihre laufenden Verpflichtungen erfüllen zu können. Zum Management dieses Risikos setzt FCR u.a. das Tool „Liquiditätsplan ein“ (siehe auch Punkt 3.2).

Einschätzung des Risikos: gering

3.2.4 Risiken beim Verkauf von Immobilien

Marktrisiko:

Der Verkauf von Immobilienvermögen der FCR Immobilien AG unterliegt potenziell dem Risiko sinkender Verkaufspreise, Fehleinschätzungen bezüglich des Marktwerts der Immobilien bei negativen Veränderungen des Standorts. Auch können zum Beispiel aufgrund gestiegener Refinanzierungskosten die Attraktivität und damit die Verkaufspreise von Gewerbeimmobilien sinken.

Einschätzung des Risikos: gering

Gewährleistungsrisiko:

Es besteht weiterhin die Möglichkeit, dass sich Käufer umfangreiche Gewährleistungsansprüche ausbedingen, die nachträglich zu einer Kaufpreisanpassung bzw. zu einem Rücktritt vom Kaufvertrag führen könnten.

Einschätzung des Risikos: gering

3.2.5 Unternehmensstrategische und sonstige Risiken

Unternehmensstrategische Risiken bestehen im Wesentlichen in der Fehleinschätzung des Geschäftsmodells. Strategische Risiken resultieren zudem aus unerwarteten Veränderungen der Markt- und Umfeldbedingungen mit negativen Auswirkungen auf die Ertragslage und die Wettbewerbsposition des Unternehmens.

Haftung:

Es besteht das Gewährleistungsrisiko wegen Sach- und Rechtsmängeln bei Vermietung und Veräußerung von Immobilien und Objektgesellschaften.

Einschätzung des Risikos: gering

Rechtsstreitigkeiten:

Es besteht das Risiko, dass die FCR Immobilien AG bzw. die Tochterunternehmen in Rechtsstreitigkeiten mit Mietern, Immobilienkäufern und -verkäufern oder Aktionären verwickelt werden.

Einschätzung des Risikos: gering

Personalrisiken:

Die FCR Immobilien AG könnte den Vorstand sowie die Mitarbeiter verlieren bzw. nicht in der Lage sein, ausscheidende Mitarbeiter durch ausreichend qualifizierte Kräfte zu ersetzen. Der Vorstand Falk Raudies hat als Gründer den Erfolg und den Werdegang der FCR Immobilien AG entscheidend geprägt. Sollte die Arbeitskraft von Herrn Raudies auf Grund derzeit nicht absehbarer Umstände längerfristig nicht zur Verfügung stehen, hätte dies auf die unmittelbare Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der FCR Immobilien AG möglicherweise negative Auswirkungen.

Einschätzung des Risikos: gering

Informationstechnische Risiken:

Die IT-Netzwerke der FCR Immobilien AG und ihrer Dienstleister könnten wichtige Daten unwiederbringlich verlieren oder unberechtigte Datenzugriffe von außen erfahren. Beides könnte Kosten verursachen und letztendlich zu Vermögensschäden führen.

Einschätzung des Risikos: gering

Pandemische Risiken:

Eine Pandemie (neue Infektionskrankheit mit weltweiter starker Ausbreitung) kann grundsätzlich zu einer starken Beeinträchtigung der Geschäftsfähigkeit und damit des Geschäftserfolgs führen.

Einschätzung des Risikos: mittel

Anfang 2020 musste der Ausbruch der Corona-Pandemie in Europa verzeichnet werden. Zur Bekämpfung der Pandemie wurden im Jahresverlauf 2020 und bis heute zahlreiche weitgehende Maßnahmen auf Basis von Beschlüssen von Bund und Länder realisiert. In diesem Zuge wurden auch mehrere Lockdowns beschlossen und umgesetzt, so dass viele Geschäfte in dieser Zeit schließen mussten.

FCR hat sich bereits frühzeitig (siehe Pressemitteilung vom 31.03.2020) auf diese schwere Krise eingestellt und schnelle Maßnahmen zum Wohle von Kunden, Partnern und Mitarbeitern umgesetzt.

Aufgrund des sehr robusten Geschäftsmodells mit einer starken Ausrichtung auf Handelsimmobilien in Deutschland und mit lebensmittelgeankerten Unternehmen als bonitätsstarke, krisenresistente Ankermieter waren die Auswirkungen der Pandemie im Geschäftsjahr 2020 sehr moderat. Hier wurden beispielsweise mit Mietern, die von einer Schließung betroffen waren, partnerschaftliche, individuelle Vereinbarungen fixiert.

Auch mit Blick auf das Geschäftsjahr 2021 sind die Auswirkungen der Corona-Pandemie für FCR aufgrund der Positionierung und der Portfoliostruktur weiterhin überschaubar. Alle relevanten Indikationen werden tagesaktuell bewertet und sind die Basis für die Umsetzung etwaiger Maßnahmen. Auch alle weiteren FCR-Risikomanagementtools (siehe Übersicht 3.2.) können zur Bewältigung dieser Ausnahmesituation sehr zielführend und effektiv eingesetzt werden.

3.3 Voraussichtliche Entwicklung der AG (Prognosebericht)

3.3.1 Entwicklung des Retail-Immobilienmarkts in Deutschland

Gesamtwirtschaftliche Lage

Die deutsche Wirtschaft ist 2020 nach ersten Schätzungen um 5 Prozent geschrumpft und damit erstmals nach zehn Jahren in eine tiefe Rezession gerutscht.¹⁵ Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie rechnet im Jahreswirtschaftsbericht 2021 für das laufende Jahr mit einem Anstieg des preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts (BIP) um 3,0 Prozent.¹⁶ Jedoch sei die Wirtschaftsentwicklung maßgeblich vom Pandemieverlauf und den Maßnahmen zur Eindämmung beeinflusst. Der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung rechnet in seinem Jahresgutachten 2020/​21 mit einem etwas höheren Wirtschaftswachstum von 3,7 Prozent. Voraussetzung für die Erholung ist neben einer erfolgreichen Pandemieeindämmung ohne umfangreichen Shutdown und ohne Störungen der internationalen Lieferketten auch die wirtschaftliche Entwicklung im Ausland.¹⁷

¹⁵ https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2021/​01/​PD21_​040_​811.html
¹⁶ https:/​/​www.bmwi.de/​Redaktion/​DE/​Publikationen/​Wirtschaft/​jahreswirtschaftsbericht-2021.html
¹⁷ https:/​/​www.sachverstaendigenrat-wirtschaft.de/​jahresgutachten-2020.html

Branchenentwicklung

Das Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien belief sich nach den Berechnungen von CBRE in Deutschland 2020 auf 12,3 Mrd. Euro. Trotz eines schwierigen Marktumfelds infolge der Corona-Pandemie, in dem der stationäre Handel durch die Lockdown-Maßnahmen stark beeinträchtigt wurde, wurde das Transaktionsvolumen des Vorjahres um 21 Prozent übertroffen.¹⁸ Neben einem starken ersten Quartal 2020 wirkten sich nachgeholte Transaktionen von 2019 sowie verschiedene großvolumige Portfoliotransaktionen positiv aus. Einzelhandelsimmobilien machten am gesamten Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien von 59,2 Mrd. Euro mit 13,4 Prozent den zweitgrößten Anteil aus.¹⁹ Diese gute Entwicklung führt CBRE auch auf die stärkere Nachfrage nach lebensmittelgeankerten Handelsimmobilien und Fachmarktzentren zurück, die mit 52 Prozent Marktanteil das größte Segment unter den gehandelten Einzelhandelsimmobilien waren.

Nach Einschätzung von Colliers International sind die Aussichten für Einzelhandelsimmobilien gemäß ihrer Heterogenität zu betrachten. Gerade in der Corona-Krise haben der Lebensmittelhandel sowie Non-Food-Branchen wie Freizeit und Sport oder Heimwerkerbedarf von einer Sonderkonjunktur profitiert. Fachmarktzentren waren der Haupttreiber für den Umsatz und dürften auch 2021 ein Transaktionsvolumen von mindestens 10 Mrd. Euro erreichen.²⁰

Für 2021 erwartet CBRE weiterhin die stärkste Nachfrage bei lebensmittelgeankerten Handelsimmobilien. Diese wird laut CBRE jedoch aufgrund eines begrenzten Angebots nicht vollständig bedient werden können.²¹

3.3.2 Aussichten der FCR Immobilien AG

Die FCR Immobilien AG hat auch 2020 ihren erfolgreichen Wachstumskurs fortgesetzt. So konnten wir unser Bestandsportfolio mit Schwerpunkt lebensmittelgeankerte Einkaufs- und Fachmarktzentren, Nahversorger und Drogeriemärkte weiter ausbauen. Auch im Bereich der Digitalisierung haben wir uns weiter deutlich weiterentwickelt, mit dem Ergebnis, dass wir die Kernbereiche unserer Wertschöpfungskette effizienter gestalten und damit einen deutlich höheren Immobilienbestand mit unterproportional steigenden Kosten erfolgreich managen können.

¹⁸ http:/​/​cbre.vo.llnwd.net/​grgservices/​secure/​Germany_​Retail_​Investment_​Q4_​2020_​de.pdf?e=1612428112&h=5cc12f945d427ea900c76366d12bb4d1
¹⁹ http:/​/​cbre.vo.llnwd.net/​aroservices/​secure/​Deutschland%20Investmentmarkt%20H2%202020.pdf?e=1612428392&h=7a83a6_​886365atd6cce9t1_​tb1a657dad
²⁰ https:/​/​www.colliers.de/​wp-content/​uploads/​2021/​02/​Colliers_​Research_​Marktbericht_​Einzelhandel.pdf
²¹ http:/​/​cbre.vo.llnwd.net/​grgservices/​secure/​Germany_​Retail_​Investment_​Q4_​2020_​de.pdf?e=1612428112&h=5cc12t945d427ea900c76366d12bb4d1

Die Corona-Krise stellt für die gesamte Gesellschaft und alle Unternehmen weiterhin eine große Herausforderung dar. Allerdings sehen wir uns aufgrund der Portfoliostruktur nach wie vor gut positioniert. Ein Großteil unserer Mietumsätze werden im Retailsektor – mit den Schwerpunkten Lebensmittel und Nahversorgung – sowie im Büro- und Logistikbereich erzielt, die von den Schließungsmaßnahmen nicht betroffen waren bzw. sind. So waren wir bisher kaum von der Corona-Pandemie bei den Mieteinnahmen betroffen. Mietausfälle gab es seit Beginn der Pandemie nur bei rd. 1 % der vereinbarten Mieteinnahmen.

Im vergangenen Jahr haben wir trotz Corona insgesamt 14 Objekte gekauft und 7 Objekte verkauft und damit ein Nettoportfoliowachstum von 7 Immobilien erzielt. Dies entspricht einem Zuwachs von vermietbarer Fläche von 21 Tsd. m² und einer Erhöhung der Nettomieterträge um 1,6 Mio. Euro. Ab dem 2. Quartal 2020 waren die Besichtigungsmöglichkeiten von potenziell neuen Objekten nur begrenzt möglich. Ohne diese corona-bedingten Restriktionen hätten wir mehr Objekte ankaufen und mehr Immobilien verkaufen können. Seit Anfang 2021 haben wir uns hier so aufgestellt, dass wir trotz der entsprechenden Corona-Maßnahmen, unsere Ankaufsprozesse umsetzen können.

Mit Blick auf das Geschäftsjahr 2021 sind wir zuversichtlich, unseren dynamischen und profitablen Wachstumskurs weiter um- und fortsetzen zu können.

Unser Markt und unser Netzwerk sind absolut intakt, wir können weiter Objekte mit einer Ankaufsrendite von 8 bis 12 % erwerben, und unsere Ankaufspipeline ist sehr gut gefüllt mit attraktiven Objekten, die in vollem Umfang unserem Ankaufsprofil entsprechen. Dem entsprechend wollen wir 2021 – auch unterstützt durch eine äußerst solide Finanzmittelausstattung – bei den Zukäufen wieder deutlich zulegen. Unser Ziel ist es, Bestandsimmobilien in Deutschland für rd. 160 Mio. Euro zu kaufen. Dabei konzentrieren wir uns im Rahmen unserer definierten Geschäfts- und Wachstumsstrategie primär auf die Kern-Assetklasse Handel, ergänzt um die Assetklassen Büro, Logistik und Wohnen.

Der quantitative Ausbau sowie die qualitative Weiterentwicklung unseres Immobilienportfolios, bei dem Einkaufs- und Fachmarktzentren, Nahversorger und Drogerien nach wie vor die größte Rolle spielen, stehen bei uns gleichermaßen im Fokus. Mittelfristig bleibt unser Ziel, den Immobilienbestand auf über 1 Mrd. Euro auszubauen.

Im Rahmen unseres Transformationsprogramms werden wir strategiegemäß alle Objekte aus unserem Trading- und Entwicklungsportfolio verkaufen und somit dieses Geschäftsfeld im Geschäftsjahr 2021 auflösen. Damit geht auch der vollständige Rückzug aus den Märkten Italien und Spanien einher. Die Erlöse aus dem Verkauf des Trading- und Entwicklungsportfolios werden vollständig in den Ausbau des Bestandsportfolios reinvestiert.

Auch durch unsere Innovationsführerschaft im Immobiliensektor bei Digitalisierung und Künstlicher Intelligenz sehen wir weiter erhebliche Effizienz- und Ertragspotenziale. Durch den verstärkten Einsatz der von uns entwickelten Programme zur Prozessoptimierung werden wir auch im Geschäftsjahr 2021 unsere Produktivität noch weiter deutlich steigern können.

Im Geschäftsjahr 2020 haben wir den Schritt vom Scale in den regulierten Markt, General Standard, der Börse Frankfurt vollzogen, um hierdurch weitere Anlegerkreise für die FCR Immobilien AG gewinnen zu können. Bei unserer im Januar/​ Februar 2021 durchgeführten Kapitalerhöhung konnten wir von dieser Maßnahme bereits profitieren. Auch im Geschäftsjahr 2021 wird die FCR ein aktiver Player am Kapitalmarkt sein. Wir streben die Festigung der Positionierung von FCR als nachhaltigattraktiven Aktientitel für rendite- und dividendenorientierte Investoren an.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass wir 2021 unseren Immobilienbestand und dadurch unsere Mieterträge weiter ausbauen und in diesem Zuge auch unsere Positionierung als Bestandshalter für deutsche Handelsimmobilien weiter stärken werden. Wir sind aus unserer Sicht in allen notwendigen Bereichen sehr gut aufgestellt, die erfolgreiche Entwicklung der vergangenen Jahre auch im Geschäftsjahr 2021 fortzusetzen. So gehen wir 2021 von einem deutlichen Anstieg des Ergebnisses vor Steuern (EBT) im Vergleich zum EBT des Geschäftsjahres 2020 aus.

Übernahmerelevante Angaben nach § 289a und § 315a HGB

1) Beteiligungen am Kapital, die 10% der Stimmrechte überschreiten

Nach § 33 Abs. 1 WpHG hat jeder Aktionär, der die Schwellen von 3%, 5%, 10%, 15%, 20%, 25%, 30%, 50% oder 75% der Stimmrechte einer börsennotierten Gesellschaft erreicht, überschreitet oder unterschreitet, dies der Gesellschaft und der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht unverzüglich mitzuteilen. Diese Mitteilungen werden von der FCR gemäß § 40 WpHG veröffentlicht.

Herr Falk Raudies, Geburtsdatum 28.11.1974, hat der FCR Immobilien Aktiengesellschaft gemäß § 40 Abs.1 WpHG am 04.11.2020 mitgeteilt, dass der Stimmrechtsanteil über die Gesellschaft RAT Asset & Trading AG an der FCR Immobilien Aktiengesellschaft, Pullach i. Isartal, Deutschland, am 29.10.2020 die Schwelle von 3% der Stimmrechte überschritten hat und an diesem Tag 66,09 % (das entspricht 6.058.923 Stimmrechten) betragen hat.

Herr Ludwig A. Fuchs, Geburtsdatum 13.11.1965, hat der FCR Immobilien Aktiengesellschaft gemäß § 40 Abs. 1 WpHG am 04.11.2020 mitgeteilt, dass der Stimmrechtsanteil über die Gesellschaft FAMe Invest & Management GmbH an der FCR Immobilien Aktiengesellschaft, Pullach i. Isartal, Deutschland, am 29.10.2020 die Schwelle von 3% der Stimmrechte überschritten hat und an diesem Tag 8,50 % (das entspricht 777.784 Stimmrechten) betragen hat.

Herr Jürgen Rödig, Geburtsdatum 19.11.1954, hat der FCR Immobilien Aktiengesellschaft gemäß § 40 Abs. 1 WpHG am 09.11.2020 mitgeteilt, dass der Stimmrechtsanteil über die Gesellschaft RFC GmbH an der FCR Immobilien Aktiengesellschaft, Pullach i. Isartal, Deutschland, am 29.10.2020 die Schwelle von 3% der Stimmrechte überschritten hat und an diesem Tag 4,30 % (das entspricht 393.256 Stimmrechten) betragen hat.

Herr Falk Raudies, Geburtsdatum 28.11.1974, hat der FCR Immobilien Aktiengesellschaft gemäß § 40 Abs. 1 WpHG am 28.12.2020 mitgeteilt, dass der Stimmrechtsanteil über die Gesellschaften RAT Asset & Trading AG und CM Center Management GmbH an der FCR Immobilien Aktiengesellschaft, Pullach i. Isartal, Deutschland, am 22.12.2020 die Schwelle von 3% der Stimmrechte überschritten hat und an diesem Tag 68,80 % (das entspricht 6.292.726 Stimmrechten) betragen hat.

Zum 31. Dezember 2020 halten die RAT Asset & Trading AG, Pullach i. Isartal, (Mutterunternehmen i.S.v. § 285 Nr. 14 HGB) 49,43% (Vorjahr: 66,1%) und die CM Center Management GmbH 17,74 % (Vorjahr: 0 %) der Anteile an der FCR Immobilien AG.

2) Befugnisse des Vorstands, Aktien auszugeben oder zurückzukaufen

Genehmigtes Kapital

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 28.05.2020 wurde die Aufhebung des Genehmigten Kapitals 2019/​1 sowie die Schaffung eines Genehmigten Kapitals 2020/​1 mit der Möglichkeit zum Ausschluss des Bezugsrechts angenommen. Danach ist der Vorstand ermächtigt, das Grundkapital mit Zustimmung des Aufsichtsrates bis zum 03.06.2025 einmalig oder mehrmalig um insgesamt bis zu EUR 4.573.202 gegen Bar- und /​ oder Sacheinlagen durch Ausgabe von neuen, auf den Namen lautende Stückaktien zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2020/​1).

Bedingtes Kapital

Das bedingte Kapital beträgt zum Bilanzstichtag EUR 237.036.

Beschlussfassung über die Ermächtigung des Vorstands zum Erwerb eigener Aktien gemäß § 71 Abs. 1 Nr. 8 AktG

Die Hauptversammlung hat über die Ermächtigung des Vorstands zum Erwerb eigener Aktien gemäß § 71 Abs. 1 Nr. 8 AktG den Beschlussvorschlag von Vorstand und Aufsichtsrat mit der erforderlichen Mehrheit des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals der Gesellschaft angenommen und entsprechend beschlossen.

3) Regeln zur Ernennung und Abberufung von Vorstandsmitgliedern und Satzungsänderungen

Vorstandsmitglieder werden nach den Vorschriften des § 84 AktG ernannt und abberufen. Wesentliche ergänzende oder abweichende Vorschriften der Satzung bestehen nicht.

4) Beschränkungen betreffend Stimmrechte und Übertragung

Neben den gesetzlichen Vorschriften gibt es keine darüber hinausgehenden Beschränkungen betreffend Stimmrechte, Stimmrechtsausübung und Übertragung von Anteilen.

Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289f HGB

Die Erklärung nach § 289f HGB wurde abgegeben und auf der Internetseite unter https:/​/​fcr-immobilien.de/​corporate-governance/​ öffentlich zugänglich gemacht.

Schlusserklärung zum Abhängigkeitsbericht

Der Vorstand der FCR Immobilien AG hat einen Bericht über die Beziehungen der Gesellschaft zu verbundenen Unternehmen gemäß § 312 Abs. 1 Satz 1 AktG erstellt. Der Vorstand der FCR Immobilien AG erklärt wie folgt: „Die FCR Immobilien AG hat bei den im Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen für das Geschäftsjahr 2020 aufgeführten Rechtsgeschäften und Maßnahmen nach den Umständen, die dem Vorstand in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen oder die Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten und ist dadurch, dass die Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, nicht benachteiligt worden.

Bilanzeid/​Versicherung der gesetzlichen Vertreter (§ 264 Abs. 2 Satz 3 HGB, § 289 Abs. 1 Satz 5 HGB)

Versicherung der gesetzlichen Vertreter

Ich versichere nach bestem Wissen, dass der Jahresabschluss der FCR Immobilien AG unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätze ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der FCR Immobilien AG vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der FCR Immobilien AG so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der FCR Immobilien AG beschrieben sind.

 

INHALTSVERZEICHNIS

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020

Konzern-Gesamtergebnisrechnung vom 01.01.2020 bis 31.12.2020

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis 31.12.2020

Konzern-Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis 31.12.2020

Konzernanhang für das Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis 31.12.2020

Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis 31.12.2020

Konzern – Bilanz für den Bilanzstichtag 31. Dezember 2020

AKTIVSEITE

PASSIVSEITE

Konzern-Gesamtergebnisrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020

Siehe auch die begleitenden Erläuterungen im Konzernanhang.

Konzern – Eigenkapitalveränderungsrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020

Siehe auch die begleitenden Erläuterungen im Konzernanhang.

Konzern – Kapitalflussrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020

Siehe auch die begleitenden Erläuterungen im Konzernanhang unter 7. Konzern-Kapitalflussrechnung.

Es bestanden zu den Bilanzstichtagen keine Verfügungsbeschränkungen bei den Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten.

IFRS – Konzernanhang für die Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020

Allgemeine Angaben

Die FCR Immobilien AG (nachfolgend als FCR AG, FCR oder Konzern genannt) ist eine börsennotierte deutsche Aktiengesellschaft. Der Sitz der Gesellschaft befindet sich in 82049 Pullach im Isartal, Deutschland (Amtsgericht München, HRB 210430). Die Geschäftsanschrift befindet sich in der Paul-Heyse-Straße 28, 80336 München, Deutschland. Die Aktien der FCR Immobilien AG sind seit dem 07.11.2018 an der Frankfurter Wertpapierbörse notiert und zudem auch im m:access an der Börse München. Seit 30.10.2020 notiert die FCR-Aktie – nach einem Segment-Upgrade – im regulierten Markt, General Standard, der Börse Frankfurt. Die Gesellschaft ist zum Abschlussstichtag im regulierten Markt im General Standard der Frankfurter Wertpapierbörse unter der Kennnummer ISIN DE000A1YC913 und WKN A1YC91 gelistet.

Art der Geschäftstätigkeit – Im Geschäftsjahr 2020 hat FCR ihre Geschäftsstrategie weiter geschärft. So liegt der eindeutige Fokus der Geschäftsaktivitäten auf der Bestandshaltung von Immobilien, also auf dem Bestandsportfolio. Die kontinuierliche Bestandsentwicklung ist integraler Bestandteil der Bestandshaltung. Der stetige Ausbau stabiler Mieterträge steht somit im Zentrum der FCR-Geschäftspolitik. Ergänzt wird dieses Kerngeschäft durch das sogenannte Trading- und Entwicklungsportfolio. In diesem Portfolio sind Trading- und Entwicklungsobjekte (Hotels und Projektentwicklungen) enthalten, die im Geschäftsjahr 2021 vollständig veräußert werden. Somit wird FCR den 2020 eingeleiteten Transformationsprozess 2021 vollständig abschließen können und sich als reiner Bestandshalter positionieren.

Im Rahmen der Geschäfts- und Wachstumsstrategie als Bestandshalter fokussiert sich FCR maßgeblich auf die Durchdringung des deutschen Marktes in der Kern-Assetklasse Handel und hier schwerpunktmäßig auf Einkaufs- und Fachmärkte, Nahversorger und Drogerien. So ist das Immobilienportfolio der FCR auch gekennzeichnet durch bonitätsstarke und überwiegend lebensmittelgeankerte Ankermieter. Zum qualitativen und quantitativen Ausbau des Immobilienportfolios, das auch maßgeblich von laufenden Maßnahmen im Bereich Digitalisierung unterstützt wird, erfolgen auch in den Asset Klassen Büro, Logistik und Wohnen entsprechende Ankäufe.

Der Konzern beschäftigte im Jahresdurchschnitt 95 Mitarbeiter (Vj. 127) (FTE).

1 Grundlagen der Konzernabschlusserstellung

Zum 31. Dezember 2020 halten die RAT Asset & Trading AG, Pullach i. Isartal, (Mutterunternehmen i.S.v. § 285 Nr. 14 HGB) 49,43 % (Vorjahr: 66,1 %) und die CM Center Management GmbH 17,74 % (Vorjahr: 0 %) der Anteile an der FCR Immobilien AG.

Die FCR Immobilien AG stellt den Konzernabschluss für den größten und kleinsten Kreis von Unternehmen auf.

Der von der FCR Immobilien AG als Mutterunternehmen aufgestellte Konzernabschluss zum 31. Dezember 2020 wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (künftig: IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, sowie unter Beachtung der nach § 315e Abs. 1 HGB ergänzend anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften erstellt worden. Hierbei wurden sämtliche verpflichtend anzuwendenden Verlautbarungen des International Accounting Standards Boards (IASB) angewendet, die bis zum Abschlussstichtag von der EU im Rahmen des sogenannten Endorsement-Prozesses übernommen, d.h. im Amtsblatt der EU veröffentlicht worden sind.

Die Erstellung des Konzernabschlusses erfolgt grundsätzlich unter Anwendung fortgeführter Anschaffungskosten. Hiervon ausgenommen sind insbesondere die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, welche zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden.

Der Konzernabschluss umfasst den Abschluss der FCR Immobilien AG und ihrer Tochterunternehmen zum 31. Dezember eines jeden Geschäftsjahres. Die Abschlüsse der Tochterunternehmen werden unter Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zum gleichen Bilanzstichtag aufgestellt wie der Abschluss des Mutterunternehmens.

Der Bilanzausweis orientiert sich an der Fristigkeit der entsprechenden Vermögenswerte und Schulden. Dabei gelten Vermögenswerte und Schulden als kurzfristig, falls ihre Realisation bzw. Tilgung innerhalb des normalen Verlaufs des Konzerngeschäftszyklus erwartet wird. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Die Konzerngesamtergebnisrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Das Geschäftsjahr der FCR Immobilien AG und ihrer in den Konzernabschluss einbezogenen Tochterunternehmen entspricht dem Kalenderjahr.

Der Konzernabschluss ist in Euro (EUR) dargestellt, da allen Konzerntransaktionen diese Währung zugrunde liegt und der Euro damit die funktionale Währung des Konzerns darstellt. Sofern nicht anders angegeben, erfolgt der Ausweis in Tausend Euro (TEUR). Wir weisen darauf hin, dass bei der Verwendung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben aufgrund kaufmännischer Rundung Differenzen auch innerhalb einzelner tabellarischer Darstellungen auftreten können. Dies betrifft auch die dargestellten Summen und Zwischensummen des Konzernabschlusses.

Die Berichterstattung für das Geschäftsjahr 2020 erfolgt nach den verpflichtend anzuwendenden Standards und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns.

Abweichungen von Betragsangaben untereinander sind aufgrund von Rundungen möglich.

1.1 Im Geschäftsjahr neu anzuwendende Rechnungslegungsstandards

Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die folgenden neuen und geänderten Standards und Interpretationen im Berichtsjahr erstmals anzuwenden:

Die zum 1. Januar 2020 erstmalig anzuwendenden Standards bzw. Interpretationen hatten keine Auswirkung auf den Konzernabschluss.

1.2 In zukünftigen Geschäftsjahren neu anzuwendende Rechnungslegungsstandards

Folgende Standards, Änderungen von Standards und Interpretationen waren zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses bereits vom IASB veröffentlicht, treten jedoch erst in späteren Berichtsperioden in Kraft und werden vom Konzern nicht vorzeitig angewendet:

Die FCR erwartet aus den veröffentlichten neuen Standards und Interpretationen keine wesentlichen Auswirkungen auf die Rechnungslegung.

2 Konsolidierungskreis und Konsolidierungsmethoden

2.1 Konsolidierungskreis

Der Konzernabschluss der FCR AG beinhaltet den Abschluss des Mutterunternehmens und der von ihm beherrschten Unternehmen (seine Tochtergesellschaften). Die Gesellschaft erlangt Beherrschung, wenn

Die Gesellschaft nimmt eine Neubeurteilung vor, ob sie ein Beteiligungsunternehmen beherrscht oder nicht, wenn Tatsachen oder Umstände darauf hinweisen, dass sich eines oder mehrere der oben genannten drei Kriterien der Beherrschung verändert haben.

Ein Tochterunternehmen wird ab dem Zeitpunkt, zu dem die Gesellschaft die Beherrschung über das Tochterunternehmen erlangt, bis zu dem Zeitpunkt, an dem die Beherrschung durch die Gesellschaft endet, in den Konzernabschluss einbezogen. Dabei werden die Ergebnisse der im Laufe des Jahres erworbenen oder veräußerten Tochterunternehmen entsprechend vom tatsächlichen Erwerbszeitpunkt bzw. bis zum tatsächlichen Abgangszeitpunkt in der Konzern-GuV und dem sonstigen Konzernergebnis erfasst.

Alle konzerninternen Vermögenswerte, Schulden, Eigenkapitalpositionen, Erträge, Aufwendungen und Cashflows im Zusammenhang mit den Geschäftsvorfällen zwischen Konzernunternehmen werden im Rahmen der Konsolidierung vollständig eliminiert.

Sämtliche in den Konzernabschluss der FCR AG einbezogene Unternehmen sind in der Aufstellung des Anteilsbesitzes unter den weiteren Angaben (siehe: 0)

Sämtliche in den Konzernabschluss der FCR AG einbezogene Unternehmen sind in der Aufstellung des Anteilsbesitzes unter den weiteren Angaben (siehe: 8.10 Anteilsbesitz gem. § 313 Abs. 2 i.V.m § 285 Nr. 11 HGB) aufgeführt. Die aus der Aufstellung ersichtlichen Tochtergesellschaften machen jeweils von der Erleichterungsvorschrift des § 264 Abs. 3 HGB Gebrauch. Die ebenfalls aus der Aufstellung des Anteilsbesitzes ersichtlichen Personenhandelsgesellschaften machen von der Erleichterungsvorschrift des § 264b HGB Gebrauch.

Der Konsolidierungskreis umfasst neben dem Mutterunternehmen 97 (2019: 99) Tochterunternehmen. Sie sind in den Konzernabschluss nach den Regeln der Vollkonsolidierung einbezogen.

Die Abschlussstichtage der in den Konzernabschluss einbezogenen Tochterunternehmen entsprechen dem Abschlussstichtag des Mutterunternehmens. Die Abschlüsse sind nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen aufgestellt.

Zum Bilanzstichtag ist eine (2019: keine) Gesellschaft nicht im Konsolidierungskreis enthalten, da sie nur einen geringen bzw. keinen Geschäftsbetrieb hat und für den Konzern sowie für die Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bildes der Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage von untergeordneter Bedeutung sind.

Unternehmenserwerbe und -verkäufe

Die Zahl der Konzernunternehmen, die im Rahmen der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen werden, hat sich im Berichtszeitraum wie folgt entwickelt:

Wir verweisen auf die nachfolgenden Erläuterungen.

Für den Konzern wesentliche Transaktionen werden nachfolgend unter Unternehmenserwerbe, -verkäufe erläutert.

Neugründungen bzw. Erstkonsolidierungen

In der nachfolgenden Tabelle sind die Sitze der Gesellschaft jeweils Pullach, die Kapitaleinlage beträgt jeweils EUR 100.

Der Komplementär der unten dargestellten GmbH & Co. KGs ist jeweils die im Konsolidierungskreis enthaltene FCR Verwaltungs GmbH. Die Stimmrechte und der Kapitalanteil, die von der FCR Immobilien AG, sowie der FCR Verwaltungs GmbH gehalten werden, belaufen sich jeweils auf 100 %.

Alle einbezogenen Gesellschaften wurden vollkonsolidiert.

Im Geschäftsjahr 2020 wurden alle Gesellschaften, auch die die von untergeordneter Rolle sind, in den Konzernabschluss einbezogen. Einzige Ausnahme stellt die FCR Fieberbrunn GmbH & Co. KG dar, die aufgrund der untergeordneten Rolle zum 1. Januar 2020 aus dem Konsolidierungskreis entnommen wurde.

Im Geschäftsjahr 2020 wurden folgende Gesellschaften neu gegründet:

Erwerb von Tochterunternehmen

Grundsätzliches

Grundsätzlich werden Unternehmen in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG gegründet. Die Anteile hält in der Regel eine Gesellschaft des FCR Konzerns. Nach Gründung werden die Vermögenswerte (Immobilien) durch diese Gesellschaft erworben.

Konzerninterne Anwachsung

Mit Verkauf der in einer GmbH & Co. KG gehaltenen Immobilie tritt die FCR Immobilien AG als Kommanditistin aus, sodass die Gesellschaft der FCR Verwaltungs GmbH anwächst.

Folgende Gesellschaften sind in 2020 der FCR Verwaltungs GmbH angewachsen:

^* Verkauf der Immobilien zum 31.12.2019, Anwachsung erfolgte zum 1. Januar 2020.

Übersicht über die voll konsolidierten Tochterunternehmen

^* 100 % Tochtergesellschaft, jedoch aufgrund von Unwesentlichkeit im Geschäftsjahr 2020 nicht in den Konzern einbezogen.

2.2 Kapitalkonsolidierung mittels der Vollkonsolidierung

Grundsätzlich sind alle Tochterunternehmen mittels der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen. Die Bilanzierung erworbener Tochterunternehmen erfolgt nach der Erwerbsmethode nach IFRS 3.

Nach der Erwerbsmethode wird die bei einem Unternehmenszusammenschluss übertragene Gegenleistung zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Dieser bestimmt sich aus der Summe der zum Erwerbszeitpunkt gültigen beizulegenden Zeitwerte der übertragenen Vermögenswerte, der von den früheren Eigentümern des erworbenen Unternehmens übernommenen Schulden und der vom Konzern emittierten Eigenkapitalinstrumente im Austausch gegen die Beherrschung des erworbenen Unternehmens. Mit dem Unternehmenszusammenschluss verbundene Transaktionskosten werden bei Anfall erfolgswirksam erfasst.

Ein Tochterunternehmen wird ab dem Zeitpunkt, zu dem die Gesellschaft die Beherrschung über das Tochterunternehmen erlangt und bis zu dem Zeitpunkt, an dem die Beherrschung durch die Gesellschaft endet in den Konzernabschluss einbezogen. Die Anschaffungskosten setzen sich aus den für den Erwerb hingegebenen Zahlungsmitteln zusammen. Der Geschäfts- und Firmenwert ergibt sich als Überschuss der Summe aus der übertragenen Gegenleistung und dem Betrag aller nichtkontrollierenden Anteile an dem erworbenen Unternehmen über den Saldo der zum Erwerbszeitpunkt ermittelten beizulegenden Zeitwerte der erworbenen identifizierbaren Vermögenswerte und der übernommenen Schulden. Für den Fall, dass sich – auch nach nochmaliger Beurteilung – ein negativer Unterschiedsbetrag ergibt, wird dieser unmittelbar als Ertrag erfolgswirksam erfasst. Der Gewinn oder Verlust und jeder Bestandteil des sonstigen Ergebnisses sind den Gesellschaftern des Mutterunternehmens und den nicht-kontrollierenden Gesellschaftern zuzuordnen. Dies gilt selbst dann, wenn es dazu führt, dass die nicht-kontrollierenden Gesellschafter einen Negativsaldo aufweisen. Zu den Stichtagen 31.12.2019 und 31.12.2020 bestehen im FCR Konzern keine nicht-kontrollierenden Gesellschafter.

2.3 Schulden-, Aufwand- und Ertragskonsolidierung sowie Zwischenergebniseliminierung

Konzerninterne Salden, Transaktionen, Gewinne und Aufwendungen der im Konzernabschluss mittels der Vollkonsolidierung einbezogenen Unternehmen werden vollständig eliminiert. Latente Steuern werden auf zeitliche Differenzen aufgrund der Eliminierung von Gewinnen und Verlusten infolge von Transaktionen innerhalb des Konzerns gebildet.

2.4 Währungsumrechnung

Geschäftsvorfälle in fremder Währung werden mit den relevanten Fremdwährungskursen zum Transaktionszeitpunkt umgerechnet. In den Folgeperioden werden die monetären Vermögenswerte und Schulden zum Stichtag bewertet und die daraus resultierenden Umrechnungsdifferenzen erfolgswirksam erfasst. Nicht-monetäre Posten werden zu historischen Anschaffungs- und Herstellungskosten in Fremdwährung bewertet und mit dem Kurs am Tag des Geschäftsvorfalls umgerechnet.

In den dargestellten Berichtszeiträumen wurden keine wesentlichen Geschäftsvorfälle in fremder Währung realisiert.

3 Zusammenfassung der wesentlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

3.1 Grundsatz

Die in den Konzernabschluss einbezogenen Abschlüsse sind nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen aufgestellt. Im Folgenden werden die im Konzernabschluss angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze dargestellt. Darüberhinausgehende Informationen zu einzelnen Posten der Konzern-Gesamtergebnisrechnung und der Konzernbilanz sowie entsprechende Zahlenangaben ergeben sich aus den nachfolgenden dargestellten Erläuterungen. Die Erstellung des Konzernabschlusses erfolgt unter Beachtung des Going-Concern-Prinzips und grundsätzlich unter Anwendung des Anschaffungskostenprinzips (ausgenommen insbesondere die Folgebewertung der Finanzimmobilien unter Anwendung der Neubewertungsmethode zum beizulegenden Zeitwert).

3.2 Beizulegender Zeitwert

Der beizulegende Zeitwert ist der Preis, der in einem geordneten Geschäftsvorfall zwischen Marktteilnehmern am Bemessungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswerts eingenommen bzw. für die Übertragung einer Schuld gezahlt werden würde. Dies gilt unabhängig davon, ob der Preis direkt beobachtbar oder unter Anwendung einer Bewertungsmethode geschätzt worden ist.

Bei der Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts eines Vermögenswerts oder einer Schuld berücksichtigt der Konzern bestimmte Merkmale des Vermögenswerts oder der Schuld (bspw. Zustand und Standort des Vermögenswerts oder Verkaufs- und Nutzungsbeschränkungen), wenn Marktteilnehmer diese Merkmale bei der Preisfestlegung für den Erwerb des jeweiligen Vermögenswerts oder die Übertragung der Schuld zum Bewertungsstichtag ebenfalls berücksichtigen würden. Im vorliegenden Konzernabschluss wird der beizulegende Zeitwert für die Bewertung und/​oder die Angabepflichten grundsätzlich auf dieser Grundlage ermittelt. Davon ausgenommen sind:

Der beizulegende Zeitwert ist nicht immer als Marktpreis verfügbar. Häufig muss er auf Basis verschiedener Bewertungsparameter ermittelt werden. In Abhängigkeit von der Verfügbarkeit beobachtbarer Parameter und der Bedeutung dieser Parameter für die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts im Ganzen wird der beizulegende Zeitwert den Stufen 1, 2 oder 3 zugeordnet. Die Unterteilung erfolgt nach folgender Maßgabe:

3.3 Eigenkapitalinstrument

Ein Eigenkapitalinstrument ist ein Vertrag, der einen Residualanspruch an den Vermögenswerten eines Unternehmens nach Abzug aller dazugehörigen Verbindlichkeiten begründet. Eigenkapitalinstrumente werden zum erhaltenen Ausgabeerlös abzüglich direkt zurechenbarer Ausgabekosten erfasst. Ausgabekosten sind solche Kosten, die ohne die Ausgabe des Eigenkapitalinstruments nicht angefallen wären.

Rückkäufe von eigenen Eigenkapitalinstrumenten werden direkt vom Eigenkapital abgezogen. Weder Kauf noch Verkauf, Ausgabe oder Einziehung von eigenen Eigenkapitalinstrumenten werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Von einem Konzernunternehmen emittierte Fremd- und Eigenkapitalinstrumente werden entsprechend dem wirtschaftlichen Gehalt der Vertragsvereinbarung und den Definitionen als finanzielle Verbindlichkeiten oder Eigenkapital klassifiziert.

3.4 Umsatzrealisierung und Umsatzausweis

IFRS 15 regelt, dass Umsatzerlöse in Höhe der Gegenleistung erfasst werden, mit der ein Unternehmen im Gegenzug für die Übertragung von Gütern oder Dienstleistungen auf einen Kunden erwartungsgemäß rechnen kann. Der Kunde erlangt die Verfügungsgewalt entweder zu einem bestimmten Zeitpunkt oder in einem bestimmten Zeitraum. Die FCR AG erfüllt bei der Veräußerung von Immobilien den zeitpunktbezogenen Kontrollübergang. Der Umsatz wird auf Grundlage der in einem Vertrag mit einem Kunden festgelegten Gegenleistung gemessen.

Grundvoraussetzung der Gewinnrealisierung beim Verkauf von Immobilien sind die Wahrscheinlichkeit des Nutzenzuflusses und die verlässliche Quantifizierung der Erlöse. Ergänzend muss es zu einem Übergang der mit dem Eigentum an den Vermögenswerten verbundenen wesentlichen Chancen und Risiken auf den Erwerber kommen, zu einer Aufgabe der rechtlichen oder tatsächlichen Verfügungsmacht über die Vermögenswerte und zu einer verlässlichen Bestimmbarkeit der mit dem Verkauf angefallenen oder noch anfallenden Aufwendungen.

Im Bereich Vermietung und Hotellerie erfolgt die Erlösrealisierung im Regelfall nach Leistungserbringung. Hinsichtlich der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden unter Berücksichtigung von IFRS 15 wird auf die Angaben unter Punkt 6.1 verwiesen.

3.5 Realisierung von sonstigen Erträgen und Zinserträgen

Sonstige Erträge werden entsprechend ihrer Realisierung erfasst. Zinserträge werden effektivzinsgerecht erfasst.

3.6 Realisierung von Aufwendungen und Zinsaufwand

Aufwendungen werden mit Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt ihrer Verursachung als Aufwand erfasst. Zinsen werden effektivzinsgerecht als Aufwand erfasst.

3.7 Immaterielle Vermögenswerte

Immaterielle Vermögenswerte und Software werden im Zeitpunkt des Zugangs mit ihren Anschaffungskosten angesetzt. In den Folgeperioden wird diese mit ihren Anschaffungskosten abzüglich kumulierter planmäßiger Abschreibungen und etwaiger Wertminderungen bewertet.

Die Anschaffungskosten umfassen die direkt zurechenbaren Erwerbs- und Bereitstellungskosten.

Die Herstellungskosten umfassen die Kosten die aufgewendet werden um den immateriellen Vermögenswert in einen betriebsfähigen Zustand zu bringen.

Die planmäßige Abschreibung erfolgt nach der linearen Methode. Sie beginnt, sobald der Vermögenswert verwendet werden kann und endet mit Ablauf der Nutzungsdauer bzw. mit dem Abgang des Vermögenswerts. Der Abschreibungszeitraum orientiert sich an der erwarteten Nutzungsdauer. Erworbene Software wird über drei bis sechs Jahre abgeschrieben. Andere immaterielle Vermögenswerte werden linear über drei bis sieben Jahre abgeschrieben. Das selbstgeschaffene Intranet wird über 10 Jahre abgeschrieben. Die Abschreibung beginnt mit Inbetriebnahme, nach erfolgter Testphase.

Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte werden mit den Abschreibungen auf Sachanlagen zusammengefasst und unter den Abschreibungen in der Gesamtergebnisrechnung ausgewiesen.

Forschungskosten werden zum Zeitpunkt der Entstehung in voller Höhe als Aufwand erfasst. Entwicklungskosten für selbst erstellte immaterielle Vermögenswerte werden als Vermögenswerte erfasst, sofern sie die Ansatzkriterien des IAS 38 ,Immaterielle Vermögenswerte‘, Abschnitt 57, erfüllen.

Für weiterführende Informationen verweisen wir auf die Ausführungen 4.1.1 Immaterielle Vermögenswerte.

3.8 Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien (Investment Property)

Die Qualifizierung von Immobilien als Finanzinvestition basiert auf einem entsprechenden Managementbeschluss, diese Immobilien zur Erzielung von Mieteinnahmen selbst zu nutzen und deren Mietsteigerungspotenzial über einen längeren Zeitraum sowie damit einhergehende Wertsteigerungen selbst zu realisieren. Selbst die im Bestand gehaltenen Hotelgebäude, sollen zur Wertsteigerung gehalten werden, um diese zu einem späteren Zeitpunkt zu einem höheren Betrag zu veräußern.

Finanzimmobilien werden bei erstmaliger Bewertung zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich Nebenkosten angesetzt. Im Rahmen der Folgebewertung werden sie zu ihren beizulegenden Zeitwerten angesetzt, die die Marktbedingungen am Bilanzstichtag widerspiegeln. Ein Gewinn oder Verlust aus der Änderung der beizulegenden Zeitwerte wird in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Nachträgliche Kosten für den Aus- und Umbau der Immobilien werden berücksichtigt, soweit diese zu einer Steigerung des beizulegenden Zeitwerts der Immobilie beitragen. Bei der Bewertung wird zudem auf die bestmögliche Verwendung des jeweiligen Objektes abgestellt. Folglich werden Nutzungsänderungen bei der Bewertung berücksichtigt, sofern die technische Durchführbarkeit, die rechtliche Zulässigkeit und die finanzielle Machbarkeit gegeben sind.

Die Bewertung der Finanzimmobilien erfolgt jährlich. Ergeben sich zum Abschlussstichtag wesentliche Veränderungen in den relevanten Inputfaktoren, so erfolgt eine entsprechende Anpassung. Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts der Finanzimmobilien erfolgt auf Grundlage von Gutachten unabhängiger, externer Sachverständiger mithilfe anerkannter Bewertungsverfahren. Die beauftragten unabhängigen Sachverständigen verfügen über entsprechende berufliche Qualifikationen und Erfahrungen zur Durchführung der Bewertung. Die Gutachten basieren im Wesentlichen auf den Informationen, die durch die Gesellschaft zur Verfügung gestellt werden, z. B. aktuelle Mieten, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten oder der aktuelle Leerstand sowie Annahmen des Gutachters, die auf Marktdaten basieren und auf Basis seiner fachlichen Qualifikation beurteilt werden, z. B. künftige Marktmieten, typisierte Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, strukturelle Leerstandsquoten oder Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze.

Die dem Gutachter zur Verfügung gestellten Informationen und die getroffenen Annahmen sowie die Ergebnisse der Immobilienbewertung werden durch den Vorstand analysiert, bevor sie ihre Berücksichtigung finden.

Sämtliche vom Konzern als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden vermietet, bzw. erwirtschaften Umsatzerlöse im Bereich der Hotellerie, Food and Beverage und weitere hotelnahe Leistungen.

Sollte zum Bilanzierungszeitpunkt feststehen, dass ein als Investment Property klassifiziertes Objekt verkauft wird, in dem eine Kaufabsichtserklärung oder ein unterschriebener Kaufvertrag, mit Vollzug nach dem Stichtag vorliegen, würden diese im Vorratsvermögen ausgewiesen.

Bewertung Investment Property zur Veräußerung gehalten

Die FCR bilanziert als Finanzinvestition gehaltene Immobilien als zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte, wenn zum Bilanzstichtag notarielle Kaufverträge vorliegen, aber der Eigentumsübergang später erfolgt. Die Bewertung von zur Veräußerung gehaltenen Immobilien erfolgt zum beizulegenden Zeitwert.

3.9 Betriebs- und Geschäftsausstattung

Betriebs- und Geschäftsausstattungen werden im Zeitpunkt des Zugangs mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt. In den Folgeperioden werden diese mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich kumulierter planmäßiger Abschreibungen und etwaiger kumulierter Wertminderungen bewertet.

Die Anschaffungskosten umfassen die direkt zurechenbaren Erwerbs- und Bereitstellungskosten.

Die planmäßige Abschreibung erfolgt nach der linearen Methode. Sie beginnt, sobald der Vermögenswert verwendet werden kann, und endet mit dem Abgang des Vermögenswerts. Der Abschreibungszeitraum orientiert sich an der erwarteten Nutzungsdauer. Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wird über drei bis 13 Jahre abgeschrieben. Geringwerte Wirtschaftsgüter werden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben.

3.10 Beteiligungen

Unter den Beteiligungen werden Anteile an Unternehmen ausgewiesen, bei denen die FCR keinen maßgeblichen Einfluss ausüben kann. Diese werden zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Dabei werden die Wertveränderungen vollständig im Periodenergebnis (at fair value through profit or loss, FVTPL) unter dem Finanzergebnis als „Fair Value Zuschreibung von Beteiligungen“ dargestellt. Auf das Wahlrecht gem. IFRS 9 zur Erfassung der Aufwendungen und Erträge im sonstigen Ergebnis (at fair value through other comprehensive income, FVTOCI) wird verzichtet.

3.11 Wertminderung von Vermögenswerten

Ein Werthaltigkeitstest wird bei immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei Sachanlagen bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte durchgeführt. Eine Wertminderung wird ergebniswirksam erfasst, soweit der erzielbare Betrag des Vermögenswerts den Buchwert unterschreitet. Der erzielbare Betrag wird für jeden Vermögenswert grundsätzlich einzeln ermittelt. Sofern dies nicht möglich ist, erfolgt die Ermittlung auf Basis einer Gruppe von Vermögenswerten, die weitgehend unabhängige Cashflows generieren. Der erzielbare Betrag ist der höhere Betrag aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert. Jede Wertminderung wird sofort erfolgswirksam erfasst. Bei Entfall des Grundes für eine in den Vorjahren erfasste Wertminderung erfolgt eine Wertaufholung bis maximal zur Höhe der fortgeführten Anschaffungskosten.

3.12 Vorräte

In der Position Vorräte werden Nebenkosten der vermieteten Immobilien ausgewiesen, die bis zum Bilanzstichtag noch nicht abgerechnet wurden und Vermögenswerte, die zum Weiterverkauf angeschafft wurden, ausgewiesen.

3.13 Finanzielle Vermögenswerte

Finanzinstrumente sind Verträge, die bei einem Unternehmen zu einem finanziellen Vermögenswert und bei einem anderen Unternehmen zu einer finanziellen Verbindlichkeit oder einem Eigenkapitalinstrument führen. Ein marktüblicher Kauf oder Verkauf von finanziellen Vermögenswerten wird zum Handelstag angesetzt, d. h, zu dem Tag, an dem sich der Konzern verpflichtet, den Vermögenswert zu kaufen oder zu verkaufen. Die erstmalige Bewertung eines Finanzinstruments erfolgt zum jeweiligen beizulegenden Zeitwert. Soweit das Finanzinstrument in der Folgebewertung nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet wird, sind die Transaktionskosten zu berücksichtigen.

Der beizulegende Zeitwert wird dabei nach den folgenden Bewertungsstufen ermittelt:

Der beizulegende Zeitwert der Beteiligungen wurde auf Basis der oben genannten Stufe 3 ermittelt, des Weiteren beruhen alle für Finanzinstrumente ermittelten beizulegenden Zeitwerte auf Informations- und Inputfaktoren der oben umschriebenen Stufe 2.

In Abhängigkeit des vom Unternehmen gewählten Geschäftsmodells und der Eigenschaften der vertraglichen Zahlungsströme werden finanzielle Vermögenswerte klassifiziert.

Finanzielle Vermögenswerte, die im Rahmen eines Geschäftsmodells gehalten werden, dessen Zielsetzung darin besteht, finanzielle Vermögenswerte zur Vereinnahmung vertraglicher Zahlungsströme zu halten und deren Zahlungsströme zu festgelegten Zeitpunkten in Form von Tilgungs- und Zinszahlungen führen, werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.

Finanzielle Vermögenswerte, die im Rahmen eines Geschäftsmodells gehalten werden, dessen Zielsetzung in der Vereinnahmung vertraglicher Zahlungsströme und im Verkauf des Vermögenswerts besteht und deren Zahlungsströme zu festgelegten Zeitpunkten in Form von Tilgungs- und Zinszahlungen führen, werden erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis bewertet.

Finanzielle Vermögenswerte werden erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet, wenn sie weder zur Vereinnahmung von Zahlungsströmen noch zur Vereinnahmung von Zahlungsströmen und zum Verkauf gehalten werden.

Die finanziellen Vermögenswerte des Konzerns umfassen Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Forderungen aus ausgereichten Darlehen und sonstige Forderungen sowie finanzielle Vermögenswerte. Der Konzern legt die Klassifizierung seiner finanziellen Vermögenswerte mit dem erstmaligen Ansatz fest.

Bei der FCR AG kommt ausschließlich das vereinfachte Wertminderungsmodell zur Anwendung, wonach für alle Instrumente unabhängig von ihrer Kreditqualität eine Risikovorsorge in Höhe der erwarteten Verluste über die gesamte Restlaufzeit des Instruments erfasst werden. Historische Ausfallwahrscheinlichkeiten werden berücksichtigt. Die FCR AG schätzt zu jedem Abschlussstichtag ein, ob finanzielle Vermögenswerte zu fortgeführten Anschaffungskosten in der Bonität beeinträchtigt sind. Ein finanzieller Vermögenswert ist in der Bonität beeinträchtigt, wenn ein Ereignis oder mehrere Ereignisse mit nachteiligen Auswirkungen auf die erwarteten zukünftigen Zahlungsströme des finanziellen Vermögenswertes auftreten. Die Feststellung der beeinträchtigten Bonität erfolgt nicht automatisch bei einer Überfälligkeit von mehr als 90 Tagen, sondern immer auf Basis der individuellen Beurteilung des Kreditmanagements.

3.14 Finanzielle Verbindlichkeiten

IFRS 9 behält die bestehenden Anforderungen des IAS 32 für die Klassifizierung von finanziellen Verbindlichkeiten weitgehend bei.

Finanzielle Verbindlichkeiten sind entweder zu fortgeführten Anschaffungskosten oder erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert zu bewerten.

Der Konzern legt die Klassifizierung seiner finanziellen Verbindlichkeiten mit dem erstmaligen Ansatz fest. Die finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns umfassen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und übrige sonstige Verbindlichkeiten, Kontokorrentkredite und Darlehen.

Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden nur dann saldiert und als Nettobetrag in der Bilanz ausgewiesen, wenn zum gegenwärtigen Zeitpunkt ein Rechtsanspruch besteht, die erfassten Beträge miteinander zu verrechnen, und beabsichtigt ist, den Ausgleich auf Nettobasis herbeizuführen oder mit der Realisierung des betreffenden Vermögenswerts die dazugehörige Verbindlichkeit abzulösen. Bankverbindlichkeiten werden mit Forderungen gegen dieselbe Bank verrechnet, wenn die Forderungen den Verbindlichkeiten durch Abtretung als Sicherheit dienen und die Fälligkeiten der Forderungen und Verbindlichkeiten nahezu identisch sind.

3.15 Ausbuchung finanzieller Vermögenswerte und finanzieller Verbindlichkeiten

Ein finanzieller Vermögenswert wird ausgebucht, wenn die Ansprüche auf den Erhalt von Zahlungsströmen aus den finanziellen Vermögenswerten ausgelaufen oder übertragen worden sind und der Konzern im Wesentlichen alle Risiken und Chancen aus dem Eigentum übertragen hat.

Eine finanzielle Verbindlichkeit wird ausgebucht, sobald die vertragliche Verpflichtung beglichen, aufgehoben oder ausgelaufen ist. Die Differenz zwischen dem Buchwert einer finanziellen Verbindlichkeit, die ausgebucht oder auf eine andere Partei übertragen wurde, und der gezahlten Gegenleistung, einschließlich übertragener nicht zahlungswirksamer Vermögenswerte oder übernommener Verbindlichkeiten, wird als sonstige Erträge bzw. Finanzierungsaufwendungen in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Wird eine bestehende finanzielle Verbindlichkeit durch eine andere finanzielle Verbindlichkeit desselben Kreditgebers mit substanziell verschiedenen Vertragsbedingungen ausgetauscht oder werden die Bedingungen einer bestehenden Verbindlichkeit wesentlich geändert, wird ein solcher Austausch oder eine solche Änderung als Ausbuchung der ursprünglichen Verbindlichkeit und Ansatz einer neuen Verbindlichkeit behandelt. Die Differenz zwischen den jeweiligen Buchwerten wird erfolgswirksam erfasst.

Wertminderungen werden nach dem Modell des erwarteten Verlusts bewertet. Das Modell sieht drei Stufen vor.

Stufe 1 subsumiert alle finanziellen Vermögenswerte und bemisst den erwarteten Verlust innerhalb der nächsten 12 Monate. Stellt sich für einen finanziellen Vermögenswert eine signifikante Bonitätsverschlechterung ein ist der finanzielle Vermögenswert in Stufe 2 umzugliedern.

In Stufe 2 wird der erwartete Verlust für die gesamte Laufzeit des finanziellen Vermögenswerts ermittelt.

Der finanzielle Vermögenswert ist in Stufe 3 umzugliedern, wenn neben der signifikanten Bonitätsverschlechterung objektive Indikatoren für eine Wertminderung vorliegen. Das Unternehmen berücksichtigt die Ausfallwahrscheinlichkeit zum Zeitpunkt des erstmaligen Ansatzes von Vermögenswerten und das Vorliegen einer signifikanten Erhöhung des Ausfallrisikos während aller Berichtsperioden. Um zu beurteilen, ob sich das Ausfallrisiko signifikant erhöht hat, vergleicht das Unternehmen das Ausfallrisiko im Hinblick auf den Vermögenswert am Abschlussstichtag mit dem Ausfallrisiko im Zeitpunkt des erstmaligen Ansatzes. Dabei werden verfügbare angemessene und belastbare zukunftsorientierte Informationen berücksichtigt.

3.16 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

In der Bilanz abgebildete Zahlungsmittel und kurzfristige Einlagen umfassen das Bankguthaben mit einer ursprünglichen Laufzeit von weniger als drei Monaten.

3.17 Sonstige Rückstellungen

Rückstellungen sind Schulden, die der Höhe oder der Fälligkeit nach ungewiss sind. Der Ansatz einer Rückstellung erfordert grundsätzlich eine gegenwärtige Verpflichtung aufgrund eines vergangenen Ereignisses, dass ein entsprechender Ressourcenabfluss wahrscheinlich und die Höhe dieses Ressourcenabflusses verlässlich schätzbar ist. Die Bewertung von Rückstellungen erfolgt mit der bestmöglichen Schätzung des Verpflichtungsumfangs. Bei wesentlichen Zinseffekten werden die Rückstellungen abgezinst.

3.18 Steuern

TATSÄCHLICHE ERTRAGSTEUERN

Die tatsächlichen Steuererstattungsansprüche und Steuerschulden für laufende und frühere Perioden werden mit dem Betrag bemessen, in dessen Höhe eine Erstattung von der Steuerbehörde bzw. eine Zahlung an die Steuerbehörde erwartet wird. Der Berechnung des Betrags werden die Steuersätze und Steuergesetze zugrunde gelegt, die zum Bilanzstichtag gelten.

Steueransprüche und Steuerschulden werden miteinander verrechnet, wenn der Konzern einen einklagbaren Anspruch auf die Aufrechnung der tatsächlichen Steuererstattungsansprüche gegen tatsächliche Steuerschulden hat und diese sich auf Steuern des gleichen Steuersubjektes beziehen und von der gleichen Steuerbehörde erhoben werden.

LATENTE STEUERN

Die Bildung latenter Steuern erfolgt unter Anwendung der Verbindlichkeitsmethode (Liability-Methode) auf zum Bilanzstichtag bestehende temporäre Differenzen zwischen dem Wertansatz eines Vermögenswerts bzw. einer Schuld in der Bilanz und dem steuerlichen Wertansatz.

Latente Steueransprüche werden für alle abzugsfähigen temporären Unterscheide, noch nicht genutzte steuerliche Verlustvorträge und nicht genutzte Steuergutschriften in dem Maße erfasst, in dem es wahrscheinlich ist, dass zu versteuerndes Einkommen verfügbar sein wird, gegen das die abzugsfähigen temporären Differenzen und die noch nicht genutzten steuerlichen Verlustvorträge und Steuergutschriften verwendet werden können.

Der Buchwert der latenten Steueransprüche wird an jedem Bilanzstichtag überprüft und in dem Umfang reduziert, in dem es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass ein ausreichendes zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird, gegen das der latente Steueranspruch zumindest teilweise verwendet werden kann. Nicht angesetzte latente Steueransprüche werden an jedem Bilanzstichtag überprüft und in dem Umfang angesetzt, in dem es wahrscheinlich geworden ist, dass ein künftig zu versteuerndes Ergebnis die Realisierung des latenten Steueranspruchs ermöglicht.

Latente Steueransprüche und -schulden werden anhand der Steuersätze bemessen, die in der Periode, in der ein Vermögenswert realisiert oder eine Schuld erfüllt wird, voraussichtlich Gültigkeit erlangen werden. Dabei werden die Steuersätze und -gesetze zugrunde gelegt, die zum Bilanzstichtag gelten. Zukünftige Steuersatzänderungen sind am Bilanzstichtag zu berücksichtigten, sofern materielle Wirksamkeitsvoraussetzungen im Rahmen eines Gesetzgebungsverfahrens erfüllt sind.

Latente Steuern, die sich auf den Posten beziehen, die direkt im Eigenkapital erfasst werden, werden nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung, sondern ebenfalls im Eigenkapital erfasst.

Latente Steueransprüche und latente Steuerschulden werden miteinander verrechnet, wenn der Konzern einen einklagbaren Anspruch auf die Aufrechnung der tatsächlichen Steuererstattungsansprüche gegen tatsächliche Steuerschulden hat, diese sich auf Ertragsteuern des gleichen Steuersubjektes beziehen und von dem gleichen Steuersubjekt beziehen und von der gleichen Steuerbehörde erhoben werden.

3.19 Fremdkapitalkosten

Fremdkapitalkosten, die die Herstellung eines qualifizierten Vermögenswerts betreffen, werden aktiviert. Ein qualifizierter Vermögenswert ist ein Vermögenswert, für den ein beträchtlicher Zeitraum erforderlich ist, um ihn in seinen beabsichtigten gebrauchs- oder verkaufsfähigen Zustand zu versetzen. Diese Voraussetzung wird von allen vom Konzern durchgeführten Projektentwicklungen erfüllt. Alle anderen Fremdkapitalkosten werden in der Periode als Aufwand erfasst, in der sie anfallen.

3.20 Leasingverhältnisse

Die Feststellung, ob eine Vereinbarung ein Leasingverhältnis enthält, wird auf Basis des wirtschaftlichen Gehalts der Vereinbarung zum Zeitpunkt des Abschlusses dieser Vereinbarung getroffen. Eine Einschätzung, ob die Erfüllung der vertraglichen Vereinbarung von der Nutzung eines bestimmten Vermögenswerts oder bestimmter Vermögenswerte abhängig ist und ob die Vereinbarung ein Recht auf die Nutzung des Vermögenswerts einräumt, ist erforderlich.

Bis zum Geschäftsjahresende wurden Leasingverhältnisse, bei denen nicht im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken vom Leasinggeber auf den Leasingnehmer übertragen werden, als Operating-Lease klassifiziert. Anfängliche direkte Kosten, die bei den Verhandlungen und dem Abschluss eines Operating-Leasingvertrags entstehen, werden dem Buchwert des Leasinggegenstands hinzugerechnet und über die Laufzeit des Leasingverhältnisses korrespondierend zu den Mieterträgen als Aufwand erfasst. Bedingte Mietzahlungen werden in der Periode als Ertrag erfasst, in der sie erwirtschaftet werden.

3.21 Schätzungen und Beurteilungen bei der Bilanzierung

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind zu einem gewissen Grad Annahmen zu treffen und Schätzungen vorzunehmen, die sich auf Höhe und Ausweis der bilanzierten Vermögenswerte und Schulden, der Erträge und Aufwendungen sowie der Eventualforderungen und -verbindlichkeiten der Berichtsperiode ausgewirkt haben. Eine Schätzung erfolgt auf Grundlage der zuletzt verfügbaren verlässlichen Informationen. Die aufgrund von Schätzungen bilanzierten Vermögenswerte, Schulden, Erträge, Aufwendungen sowie Eventualforderungen und -verbindlichkeiten können von den zukünftig zu realisierenden Beträgen abweichen.

Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der Coronavirus-Pandemie, die Verwerfungen bei globalen Lieferketten, Endmärkten und der Konjunkturentwicklung insgesamt verursacht. Die Entwicklungen im Zuge der Pandemie sind dynamisch, sodass nicht auszuschließen ist, dass die tatsächlichen Ergebnisse von den im Rahmen dieses Konzernabschlusses getroffenen Schätzungen und Annahmen abweichen beziehungsweise in künftigen Perioden eine Anpassung der getroffenen Schätzungen und Annahmen erforderlich wird und dies einen wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von FCR haben kann. Die im Rahmen der Erstellung des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2020 getroffenen abschlussrelevanten Schätzungen und Annahmen basierten auf dem seinerzeit vorhandenen Wissensstand und den besten verfügbaren Informationen. Obwohl die Coronavirus-Pandemie sich zu einer globalwirtschaftlichen Krise entwickelt hat, sind die Auswirkungen auf die Immobilien-Branche und die FCR nicht so gravierend wie in anderen Branchen.

Die Geschäftstätigkeit und damit die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der FCR war bei Umsatz und Ergebnis von der Coronavirus-Pandemie betroffen, jedoch nicht in wesentlichem Umfang. Wir stellen zu diesem Zeitpunkt nur geringe Auswirkungen auf Zahlungsausfälle bei Mietern fest. COVID-19-bedingte Auswirkungen auf den Konzernabschluss können sich weiterhin ergeben aus rückläufigen und volatileren Aktienkursen, Zinsanpassungen in verschiedenen Ländern, zunehmender Volatilität der Fremdwährungskurse, einer sich verschlechternden Kreditwürdigkeit, Zahlungsausfällen oder verspäteten Zahlungen durch Mieter oder der Schwierigkeit, Vorhersagen und Prognosen aufgrund von Unsicherheiten hinsichtlich Höhe und Zeitpunkt von Zahlungsflüssen zu treffen. Diese Faktoren können sich auf beizulegende Zeitwerte und Buchwerte von Vermögenswerten und Verbindlichkeiten, Höhe und Zeitpunkt der Ergebnisrealisierung sowie die Zahlungsflüsse auswirken. Mögliche künftige Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage werden fortlaufend analysiert.

Nachfolgend werden wesentliche Schätzungen und Annahmen weiter erläutert:

IMMATERIELLE VERMÖGENSWERTE

In Bezug auf die sonstigen immateriellen Vermögenswerte sind Annahmen und Schätzungen insbesondere im Hinblick auf zukünftige Cashflows, Renditen und Kapitalisierungszinssätze erforderlich. Des Weiteren werden Schätzungen für die Aktivierung des selbstgeschaffenen Intranets herangezogen, dabei werden die Zeiten der Mitarbeiter, welche sie für die Entwicklung und für die Testphase benötigen geschätzt.

Der Buchwert der immateriellen Vermögenswerte, einschließlich der Software, beträgt zum Stichtag TEUR 1.500 (Vorjahr: TEUR 197).

FINANZIMMOBILIEN

In Bezug auf die durch die Gesellschaft gehaltenen Immobilien hat der Vorstand zu jedem Stichtag zu entscheiden, ob diese langfristig zur Vermietung bzw. zu Wertsteigerungszwecken oder zur Veräußerung gehalten werden. In Abhängigkeit von dieser Entscheidung werden die Immobilien nach den Grundsätzen für Renditeliegenschaften, als zur Veräußerung bestimmte Grundstücke mit unfertigen und fertigen Bauten (Vorräte) bzw. als zur Veräußerung bestimmtes langfristiges Vermögen bilanziert und entsprechend der Klassifizierung zu (fortgeführten) Anschaffungskosten oder zum beizulegenden Zeitwert bewertet.

Die Annahmen und Schätzungen, die ein wesentliches Risiko in Form einer Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden mit sich bringen können, beziehen sich im Wesentlichen auf die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien („Finanzimmobilien“).

Der beste Hinweis für den beizulegenden Zeitwert von Finanzimmobilien sind auf einem aktiven Markt notierte aktuelle Preise vergleichbarer Immobilien. Da diese Informationen jedoch nicht vollständig vorhanden sind, greift die FCR AG auf standardisierte Bewertungsverfahren zurück.

Eine detaillierte Beschreibung des zur Anwendung kommenden Bewertungsverfahrens finden sich in Kapital 4.1.2 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien.

Für die als Finanzimmobilien im Bestand von FCR befindlichen Immobilien werden die jeweiligen Marktwerte zum Bilanzierungszweck, gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13, ermittelt. Veränderungen relevanter Marktbedingungen, wie aktuelle Mietzinsniveaus und Leerstandsquoten, können die Bewertung beeinflussen. Etwaige Änderungen des beizulegenden Zeitwerts des Investmentportfolios werden im Periodenergebnis der Gruppe erfasst und können somit die Ertragslage von FCR wesentlich beeinflussen.

Die beizulegenden Zeitwerte der Finanzimmobilien wurden für das Geschäftsjahr in Bezug auf Mietwohnungen, Ladeneinheiten und Hotellerie mittels Ertragswertverfahren und für die sich noch in Entwicklung befindlichen Objekte nach Residualwertverfahren von unabhängigen Sachverständigen ermittelt und belaufen sich für die Objekte, für die der Besitz-Nutzen und Lasten bei der FCR liegen auf TEUR 314.538 (Vorjahr TEUR 298.986). Für Zwecke der Bewertung müssen Faktoren, wie zukünftige Mieterträge und anzuwendende Kalkulationszinssätze, bzw. mögliche Gesamtverkaufserlöse und anzusetzende Kosten zur Errichtung der Objekte geschätzt werden, die einen unmittelbaren und erheblichen Einfluss auf den beizulegenden Zeitwert haben.

BETEILIGUNGEN

Die Annahmen und Schätzungen, die ein wesentliches Risiko in Form einer Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten mit sich bringen können, beziehen sich im Wesentlichen auf die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte der Beteiligungen.

RÜCKSTELLUNGEN

Die Bestimmung von Rückstellungen ist in erheblichem Maß mit Einschätzungen verbunden. Der Konzern bildet eine Rückstellung für Nachlaufkosten aus bereits abgerechneten Aufträgen. Diese Einschätzungen können sich infolge neuer Informationen ändern. Der Konzern bildet Rückstellungen für Gewährleistungen, wenn der Betrag oder der Zeitpunkt der Gewährleistungszahlung unsicher ist. Sonstige Rückstellungen werden für Einzelrisiken gebildet, deren Zahlungszeitpunkte oder Beträge unsicher sind. Zur Bildung der Rückstellungen sind Schätzungen nötig. Die tatsächlichen Beträge und Zeitpunkte der Zahlungen können von den ursprünglichen Einschätzungen abweichen.

ERTRAGSTEUERN

Bei der Feststellung der Höhe von tatsächlichen und latenten Steuern berücksichtigt der Konzern die Auswirkungen von ungewissen Steuerpositionen und, ob zusätzliche Steuern und Zinsen fällig sein können. Diese Beurteilung erfolgt auf der Basis von Schätzungen und Annahmen und kann eine Reihe von Ermessenentscheidungen über künftige Ereignisse enthalten. Es können neue Informationen zur Verfügung stehen, die den Konzern dazu veranlassen, seine Ermessensentscheidungen bezüglich der Angemessenheit der bestehenden Steuerschulden zu ändern; solche Änderungen an den Steuerschulden werden Auswirkungen auf den Steueraufwand in der Periode haben, in der eine solche Feststellung getroffen wird.

Aktive latente Steuern werden in dem Ausmaß angesetzt, in dem nachgewiesen werden kann, dass es wahrscheinlich ist, dass zukünftig ein zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird, gegen das die temporäre Differenz verwendet werden kann. Zu jedem Bilanzstichtag werden die latenten Steueransprüche überprüft und in dem Umfang vermindert, in dem es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass zukünftig ein ausreichend zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird, um den Nutzen des latenten Steueranspruchs zu verwenden.

Weitere Annahmen und Schätzungen beziehen sich im Wesentlichen auf die konzerneinheitliche Festlegung von Nutzungsdauern und Annahmen bezüglich der Werthaltigkeit von Grundstücken und Gebäuden.

3.22 Erfolgsunsicherheiten (Eventualschulden und -forderungen)

Erfolgsunsicherheiten sind mögliche Verpflichtungen oder Vermögenswerte, die aus Ereignissen der Vergangenheit resultieren und deren Existenz durch das Eintreten oder Nichteintreten eines oder mehrerer unsicherer künftiger Ereignisse bedingt ist, die nicht vollständig unter Kontrolle des Konzerns stehen. Eventualschulden sind zudem gegenwärtige Verpflichtungen, die aus Ereignissen der Vergangenheit resultieren, bei denen der Abfluss von Ressourcen, die wirtschaftlichen Nutzen verkörpern, unwahrscheinlich ist oder bei denen der Umfang der Verpflichtung nicht verlässlich geschätzt werden kann. Eventualschulden werden zu ihrem beizulegenden Zeitwert angesetzt, wenn sie im Rahmen eines Unternehmenserwerbs übernommen wurden. Eventualforderungen werden nicht angesetzt. Sofern ein Abfluss von wirtschaftlichem Nutzen nicht unwahrscheinlich ist, werden im Konzernanhang Angaben zu Eventualschulden gemacht, gleiches gilt für Eventualforderungen, sofern deren Zufluss wahrscheinlich ist.

3.23 Leistungen an Arbeitnehmer

Aufwendungen an staatliche Rentenversicherungsträger für beitragsorientierte Pläne zur Rentenversicherung werden im Personalaufwand erfasst. Leistungsorientierte Vorsorgepläne liegen im FCR Konzern derzeit nicht vor.

Beitragsorientierte Versorgungspläne betreffen im Wesentlichen die Arbeitgeberanteile für die gesetzliche Rentenversicherung der Mitarbeiter.

Die in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfassten Aufwendungen für beitragsorientierte Versorgungspläne betragen TEUR 807 (Vorjahr TEUR 1.205).

4 Erläuterungen zur Konzernbilanz – Aktiva

4.1 Langfristiges Vermögen

Die Gliederung und die Entwicklung des langfristigen Vermögens sowie die Abschreibungen des Geschäftsjahres und des Vorjahres sind nachfolgend dargestellt:

4.1.1 Immaterielle Vermögenswerte

Bei den immateriellen Vermögenswerten wurden alle Zugänge mit Ausnahme der selbst erstellten immateriellen Vermögenswerte entgeltlich erworben. Die Abschreibungen betreffen voll umfänglich planmäßige Abschreibungen.

Im Geschäftsjahr wurde ein Intranet unter Inanspruchnahme von externen Dienstleistern und den Angestellten der FCR Immobilien AG entwickelt, welches zur Unternehmenssteuerung, Controlling und Kommunikation dient. Dieses Intranet wird stetig weiterentwickelt und soll im Geschäftsjahr 2021 in einer neuen Version in Betrieb genommen werden.

Die aktivierten Personalaufwendungen belaufen sich auf TEUR 864.

Zusätzlich wird auf die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden im Abschnitt 3.4 Sonstige immaterielle Vermögenswerte verwiesen.

Auf die Bilanzansätze der aktivierten Immateriellen Vermögenswerte hatte die COVID-19 Pandemie keine Auswirkung.

4.1.2 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

¹ Anschaffungskosten und nachträgliche Anschaffungskosten

In dem Posten „als Finanzinvestition gehaltene Immobilien“ werden Ladeneinheiten und Mietwohnungen in Höhe von TEUR 268.332 (Vorjahr: TEUR 254.604) und Hotels in Höhe von TEUR 27.118 (Vorjahr: TEUR 25.832), sowie noch in Entwicklung befindliche Objekte in Höhe von TEUR 19.088 (Vorjahr: TEUR 14.675) und bereits geleistete Anzahlungen auf Immobilien, deren Eigentum erst nach dem Bilanzstichtag übergeht, jedoch künftig als Finanzinvestition gehaltene Immobilien ausgewiesen werden, in Höhe von TEUR 151 (Vorjahr: TEUR 3.874) ausgewiesen.

Die Details zu den Mieteinnahmen entnehmen Sie bitte dem Abschnitt 6.1 Umsatzerlöse. Für den Unterhalt der im Bestandsportfolio gehaltenen vermieteten Immobilien fielen Aufwendungen in Höhe von TEUR 8.104 (Vorjahr: TEUR 6.857) an. Die direkt mit diesen Immobilien im Zusammenhang stehenden betrieblichen Aufwendungen betrugen im Geschäftsjahr TEUR 7.094 (Vorjahr: TEUR 4.107). Darin enthalten sind Aufwendungen für die Instandhaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten und Kosten für die Hausverwaltungen.

Aufwendungen für den Unterhalt von in Entwicklung befindlichen Objekten sind im Geschäftsjahr wie im Vorjahr von untergeordneter Bedeutung.

Zum Bilanzstichtag sind insgesamt 82 (zum 31.12.2019:81) als Finanzinvestition gehaltene Immobilien vorhanden.

Die Zugänge gliedern sich in neu erworbene Immobilien und nachträglichen Anschaffungskosten in Höhe von TEUR 34.430 (Vorjahr: TEUR 70.927), und Zugänge aus Baumaßnahmen in Höhe von TEUR 4.327 (Vorjahr: TEUR 938). Im Geschäftsjahr 2020 wurden Fremdkapitalkosten in Höhe von TEUR 219 aktiviert.

Der Leerstand der Mietobjekte im Bestandsportfolio (ohne Hotels und Development) der FCR entwickelte sich wie folgt:

Im Vorjahresbericht wurde die Leerstandsquote über das Gesamtportfolio mit 12 % angegeben.

Langfristige Mietverträge:

FCR hat als Leasinggeber langfristige Mietverträge für die Immobilien abgeschlossen. Dabei handelt es sich um nicht kündbare Leasingverhältnisse, deren zukünftige Erlöse aufgrund von Mindestleasingzahlungen wie folgt fällig sind:

Es bestehen unbegrenzt gültige Mietverträge, für diese wurde in der oben gezeigten Tabelle eine Laufzeit von jeweils 15 Jahren angenommen.

Aufgrund der Auswirkungen der COVID-19 Pandemie wurde in der Darstellung der Mindestleasingzahlen die geschätzten Mindestleasingzahlungen der Hotels zum Stichtag 31.12.2020 nicht berücksichtigt. Um die Informationen vergleichbar zu machen, wurden auch die im Vorjahr berücksichtigten voraussichtlichen Mindestleasingzahlungen aus den Hotels korrigiert.

Verkehrswert (Fair Values):

Es wurden alle im Bestand befindlichen Immobilien zu den Bilanzstichtagen von einem externen Sachverständigen Gutachter bewertet. Folgende Vorgehensweise wurde bei den Gutachten angewandt:

Bodenwertermittlung:

Der Bodenwert wird grundsätzlich durch Preisvergleich unter Heranziehung von Preisen für Vergleichsgrundstücke ermittelt. Der Bodenwert der Bewertungsgrundstücke lässt sich aus Vergleichswerten oder anhand von Bodenrichtwerten ermitteln.

Gebäudewertermittlung:

Die Gebäudebeurteilung erfolgt auf der Basis einer sachverständigen Inaugenscheinnahme. Die Bewertung erfolgt auf Basis der von der FCR zur Verfügung gestellten Unterlagen zum Bewertungsobjekt, welche vom Sachverständigen auf Plausibilität geprüft wurden. Die Marktwertermittlung erfolgte auf Grundlage der aktuellen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Mit der gegenständlichen Wertermittlung werden zudem die Grundsätze der Wertermittlungsstandards der RICS, Red Book eingehalten.

Die Objekte werden zur Erzielung von Renditen genutzt. Insofern erfolgt die Bewertung auf der Grundlage des Ertragswertes in Anlehnung an die ImmoWertV.

Die im Rahmen der Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte verwendeten Inputfaktoren entsprechen gem. IFRS 13 Stufe 3 der Fair Value-Hierarchie auf Basis der nachfolgenden Bewertungsmodelle. Es werden keine Finanzimmobilien auf Grundlage von Operating-Leasingverhältnissen ausgewiesen.

Bei den im Bau befindlichen Finanzimmobilien werden die Bewertungen analog erstellt. In diesen werden die voraussichtlich, durchschnittlich erzielbaren Mieten anhand von Marktwerten geschätzt.

Bei der Bewertung wird ein Liegenschaftszins definiert. Der Liegenschaftszinssatz (auch Kapitalisierungszinssatz) ist der Zinssatz, mit dem Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Dieser ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens abzuleiten.

In der folgenden Tabelle sind die wesentlichen Annahmen, die im Rahmen der beschriebenen Bewertungstechnik in den Bewertungsgutachten verwendet werden, nach Lage der Immobilien dargestellt:

Die zur Bewertung der Finanzimmobilien verwendeten Annahmen wurden durch einen unabhängigen Gutachter auf Basis seiner fachlichen Erfahrung getroffen und sind grundlegend mit Unsicherheiten behaftet.

Die positiven Marktwertänderungen in den dargestellten Geschäftsjahren resultieren im Wesentlichen aus einer verbesserten Auslastung und optimierten Mietverträgen.

Die Finanzierungen der Objekte erfolgte in der Regel über Bankkredite, für die jeweils eine Grundschuld in Höhe von insgesamt TEUR 182.711 (Vorjahr: TEUR 152.312) eingetragen wurde.

Durch den Verkauf der Immobilien wurden folgende Ergebnisse realisiert:

Die Umsatzerlöse aus dem Verkauf von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien beinhalten die tatsächlich vereinbarten Kaufpreise in Höhe von TEUR 12.350.

Der Aufwand aus dem Abgang von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien entsprechen den bilanzierten Werten der jeweiligen Vorperiode.

Die Wertänderung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien ergibt sich aus der Bewertung zu beizulegenden Zeitwerten, bei der Wertänderungen, direkt im Ergebnis realisiert wurden.

4.1.3 Sachanlagen

Die Zugänge wurden bis auf die erläuterten Veränderungen im Konsolidierungskreis entgeltlich erworben. Die Abschreibungen betreffen vollumfänglich planmäßige Abschreibungen.

Die COVID-19 Pandemie hatte im Geschäftsjahr keine wesentliche Auswirkung auf die Bilanzansätze.

4.1.4 Beteiligungen

Die FCR hat im Geschäftsjahr eine strategische Equity-Beteiligung in Höhe von 10 % an der Immoware24 GmbH erworben. Die in Halle (Saale) ansässige Firma bietet ein professionelles und innovatives Immobilienverwaltungssystem an, das komplett als Software as a Service (SaaS) über das Internet genutzt werden kann. Die Anschaffungskosten betrugen TEUR 2.000. Die Bewertung zum Bilanzstichtag erfolgt zum beizulegenden Zeitwert in Höhe von TEUR 5.763. Der sich aus der Bewertung ergebende Ertrag in Höhe von TEUR 3.762 wurde erfolgswirksam in der Gesamtergebnisrechnung ausgewiesen.

4.1.5 Langfristige Darlehen und sonstige Ausleihungen

Durch die Investitionen und Desinvestitionen in langfristigen Finanzanlagen wurden Ausleihungen zurückgeführt, aber auch wieder ausgegeben.

Ausleihungen, eingestuft zu fortgeführten Anschaffungskosten, sind mit Zinssätzen von 2 % bzw. 4 % und einer Restlaufzeit bis zu 10 Jahren ausgestattet.

Es bestehen zu sämtlichen Stichtagen keine überfälligen Forderungen, auch die COVID-19 Pandemie hat zum Bilanzstichtag keine Auswirkung auf die Werthaltigkeit dieser.

4.2 Vorräte

Unter den Vorräten werden noch nicht abgerechnete Nebenkosten aus der Vermietung, sowie Warenbestände der im Bestand stehenden Hotels ausgewiesen.

Die Vorräte setzen sich wie folgt zusammen:

Die Immobilie in Magdeburg wurde im Vorjahr als Finanzinvestition gehaltene Immobilie ausgewiesen. Aufgrund des anstehenden Verkaufs der Immobilie im Januar 2021 wird dies zum Vorratsvermögen gegliedert.

Die Verringerung des Warenbestandes resultiert im Wesentlichen aus dem Verkauf der Hotelimmobilie in Westerburg und dem damit verbundenen Warenbestand. Gegenläufig hält der Konzern Atemschutzmasken und Schutzanzüge im Bestand, welche im freien Verkehr veräußert werden. Diese wurden erworben, um den Bedarf der durch den von der Regierung beschlossenen Lockdown und der nun daraus resultierenden Pflicht zum Tragen von Atemschutzmasken zu decken.

Die im Vorjahr im Bestand befindlichen Handelswaren konnten gewinnbringend weiterveräußert werden.

Die im Bestand befindlichen Waren sehen sich keinen Wertminderungen aufgrund von Corona gegenüber. Im Gegenteil, die Geschäftsleitung geht von einer möglichen gewinnbringenden Veräußerung, vor allem der Masken, aus.

4.3 Zur kurzfristigen Veräußerung verfügbare Finanzinstrumente

Im Zuge des aktiven Liquiditätsmanagements wurden liquide Mittel in kurzfristige, geldmarktnahe Finanzanlagen investiert. Daher wurden TEUR 3.116 (Vorjahr: TEUR 970) in kurzfristige Wertpapiere angelegt. Diese werden in der Bilanz separat ausgewiesen.

4.4 Kurzfristige Forderungen und sonstige kurzfristige Vermögenswerte

Die kurzfristigen Forderungen und sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte setzen sich wie folgt zusammen:

Es wurden im Geschäftsjahr Einzelwertberichtigungen in Höhe von TEUR 288 (im Vorjahr keine) gebildet, unter anderem als Folge der COVID-19 Pandemie.

Weitere wesentliche Forderungen bzw. kurzfristige Vermögenswerte wurden nicht wertberichtigt, da für diese kein Ausfallsrisiko, bzw. Kreditverlustrisiko ersichtlich war.

Die oben dargestellten Forderungen und kurzfristigen Vermögenswerte sind vollumfänglich nicht überfällig.

Die sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte setzen sich wie folgt zusammen:

Die dargestellten Forderungen und sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte haben eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr. Die Buchwerte der dargestellten Forderungen und sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte entsprechen ihrem beizulegenden Zeitwert.

Wertminderungen, Wertaufholungen oder Ausbuchungen aufgrund von Uneinbringlichkeiten wurden zu den dargestellten Stichtagen nicht erfasst. Auf die oben dargestellten Forderungen hatte bis auf bei den Forderungen aus Lieferung und Leistung die COVID-19 Pandemie keine Auswirkung auf die Werthaltigkeit dieser.

Die Forderungen gegen nahestehende Unternehmen betreffen zum Bilanzstichtag im Wesentlichen die Wasserschloss Westerburg GmbH & Co. KG in Höhe von TEUR 3.578 (Vorjahr TEUR 0). Die Forderung wird bis spätestens 31.12.2021 beglichen.

4.5 Forderungen gegen verbundene Unternehmen

Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2020 wurden alle im Vorjahr bestehenden Forderungen gegen verbundene Unternehmen, die verbunden, jedoch nicht im Konsolidierungskreis waren, ausgeglichen. Die im Vorjahr ausgewiesenen Forderungen gegen verbundene Unternehmen, die vollständig ausgeglichen wurden betrafen die RAT Asset & Trading AG in Höhe von TEUR 2.493, die MAMBO Vermögensverwaltung GmbH in Höhe von TEUR 400 und die Suiten am Schloss in Höhe von TEUR 80.

Zum Bilanzstichtag bestehen Forderungen gegen die FCR Fieberbrunn GmbH & Co. KG in Höhe von TEUR 517, welche eine 100%-ige Tochtergesellschaft der FCR Immobilien AG ist, die jedoch für den Konzern eine untergeordnete Bedeutung hat und somit nicht konsolidiert wurde.

Es wurden weder im Geschäftsjahr noch im Vorjahr wesentliche Forderungen bzw. kurzfristige Vermögenswerte wertberichtigt, da für diese kein Ausfallsrisiko, bzw. Kreditverlustrisiko ersichtlich war.

4.6 Steueransprüche

Unter den kurzfristigen Steueransprüchen in Höhe von 104 TEUR (Vorjahr: 312 TEUR) werden im Geschäftsjahr im Wesentlichen Forderungen aus Steuerüberzahlungen, sowie Erstattungsansprüche aus der Umsatzsteuer bzw. Einfuhrumsatzsteuer bilanziert.

Die Steueransprüche sind vollumfänglich zu den Stichtagen nicht überfällig, des Weiteren wurde keine Wertminderung vorgenommen.

4.7 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

Die Position Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente setzen sich an allen Stichtagen aus Guthaben bei Kreditinstituten mit einer Restlaufzeit von höchstens drei Monaten und dem Kassenbestand zusammen. Der Buchwert dieser Vermögenswerte entspricht ihrem beizulegenden Zeitwert.

5 Erläuterungen zur Konzernbilanz – Passiva

5.1 Eigenkapital

Zur Entwicklung des Eigenkapitals wird auf die Eigenkapitalveränderungsrechnung verwiesen.

5.1.1 Gezeichnetes Kapital

Das Grundkapital von EUR 9.146.404,00 (Vorjahr: EUR 9.146.404,00) ist in 9.146.404 (Vorjahr: 9.146.404) Stück Stammaktien zum Nennwert von je EUR 1,00 eingeteilt und zu allen Stichtagen vollständig eingezahlt.

Es handelt sich um Namensaktien. Sie tragen jeweils ein Stimmrecht und sind dividendenberechtigt.

Angaben über das genehmigte Kapital

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 28.05.2020 wurde die Aufhebung des Genehmigten Kapitals 2019/​I sowie die Schaffung eines Genehmigten Kapitals 2020/​I mit der Möglichkeit zum Ausschluss des Bezugsrechts angenommen. Danach ist der Vorstand ermächtigt, das Grundkapital mit Zustimmung des Aufsichtsrates bis zum 03.06.2025 einmalig oder mehrmalig um insgesamt bis zu EUR 4.573.202 gegen Bar- und /​ oder Sacheinlagen durch Ausgabe von neuen, auf den Namen lautende Stückaktien zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2020/​I).

Angaben über das bedingte Kapital

Das bedingte Kapital beträgt zum Bilanzstichtag EUR 237.036.

5.1.2 Kapitalrücklage

Im Geschäftsjahr 2020 wurde keine Kapitalerhöhung durchgeführt. Die Kapitalrücklage bleibt somit gegenüber dem Vorjahr unverändert bei TEUR 5.764. Von der Kapitalrücklage werden die Kosten für die stattgefundenen Kapitalerhöhungen direkt vom Eigenkapital in Abzug gebracht.

5.1.3 Sonstige Rücklagen

Unter den sonstigen Rücklagen wird die gesetzliche Rücklage in Höhe von TEUR 279 (Vorjahr TEUR 279) ausgewiesen.

5.1.4 Gewinnrücklage

Die Gewinnrücklage enthält den Gewinnvortrag, das Periodenergebnis, Effekte aus der Umstellung auf IFRS und Effekte aus der Erstkonsolidierung.

Für das Geschäftsjahr 2019 wurde im Geschäftsjahr 2020 eine Bardividende in Höhe von EUR 0,30 je Aktie (Gesamtbetrag: TEUR 2.744) ausgeschüttet.

Die Veränderungen im Eigenkapital werden in der Eigenkapitalveränderungsrechnung dargestellt.

5.2 Anleihen und Bankdarlehen

Die gesamten Anleihen und Bankdarlehen haben folgende Restlaufzeiten:

Restlaufzeiten zum 31. Dezember 2020:

Folgende Zinsen sind gem. Vereinbarungen zum 31. Dezember 2020 künftig fällig:

^* Berechnung auf Basis des Zeichnungsvolumens zum 31. Dezember 2020.

Restlaufzeiten zum 31. Dezember 2019:

Folgende Zinsen sind gem. Vereinbarungen zum 31. Dezember 2019 künftig fällig:

Zum Bilanzstichtag betrugen die Verbindlichkeiten für Anleihen und Bankdarlehen insgesamt TEUR 235.649 (Vorjahr: TEUR 218.955).

Unter den Anleihen werden die gezeichneten Anleihen ausgewiesen.

Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr mit der WKN A254TQ eine neue Anleihe begeben. Das Emissionsvolumen beträgt bis zu 30 Mio. EUR. Der Zinssatz liegt bei 4,25 %. Die Laufzeit der Anleihe beträgt fünf Jahre und endet am 31.03.2025. Die Notierungsaufnahme an der Frankfurter Wertpapierbörse erfolgte am 27.03.2020.

Für die im Konzern vorhandenen finanziellen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (Bankdarlehen) wurden Grundpfandrechte in Höhe von TEUR 182.711 eingetragen.

Die Anleihen wurden mit Grundschulden in Höhe von TEUR 70.000 (Vorjahr: TEUR 67.229) besichert.

Die für die Bankdarlehen, sowie Anleihen besicherten Vermögenswerte sind vollumfänglich in der Bilanz als Finanzinvestition gehaltene Immobilien ausgewiesen.

Die als Sicherheiten verpfändeten Vermögenswerte können von den Kreditgebern verwertet werden, falls der Konzern seinen Verpflichtungen aus den Zins- und Tilgungszahlungen der finanziellen Verbindlichkeiten nicht nachkommt.

Es besteht zu allen Stichtagen eine ungenutzte Kontokorrentlinie in Höhe von TEUR 25.

Die COVID-19 Pandemie hat keine erkennbaren Auswirkungen auf die Bilanzierung der Anleihen und Darlehen.

5.3 Rückstellungen

In den Rückstellungen sind ausstehende Rechnungen, deren Leistung im Geschäftsjahr erfolgt sind und Verpflichtungen zur Erfüllung der Aufbewahrungsfrist berücksichtigt. Rückstellungen für Hausbewirtschaftung, Nebenkostenabrechnung und Abschlusskosten sind enthalten.

Die Rückstellungen für Abfindungen betreffen etwaige Verpflichtungen der italienischen Gesellschaft bei Kündigungen von Arbeitnehmern, welche in Italien verpflichtend ist.

Die Rückstellung für Kaufpreisanpassungen betraf die durch den Kauf der Il Pelagone S.r.l. bisher noch nicht eingetretenen, eingeforderten Altverbindlichkeiten, die jedoch bei Eintritt durch den Konzern bis zum maximalen Gesamtkaufpreis von TEUR 10.250 getragen werden müssen.

Die langfristigen Rückstellungen resultierten aus der Erfüllung der Aufbewahrungsverpflichtung.

Die Rückstellungen zum 31.12.2020 und 31.12.2019 entsprechen jeweils der Erwartung hinsichtlich des Zahlungsmittelabflusses innerhalb des jeweiligen Folgejahres.

Die gesamten lang- und kurzfristigen sonstigen Rückstellungen haben sich wie folgt entwickelt:

5.4 Kurzfristige Verbindlichkeiten

Die kurzfristigen Verbindlichkeiten setzen sich wie folgt zusammen:

Die kurzfristigen Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von weniger als zwölf Monaten. Aufgrund der kurzen Laufzeit bestehen keine wesentlichen Unterschiede zwischen dem Buchwert und dem beizulegenden Zeitwert der Schulden.

Bei den Anzahlungen handelt es sich um erhaltene Vorauszahlungen auf Zimmerbuchungen für das kommende Jahr und die durch die COVID-19 Pandemie nicht in Anspruch genommenen Zimmerbuchungen, die anstelle der Rückvergütung Gutscheine erhalten haben.

Die sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten setzen sich wie folgt zusammen:

Die Restlaufzeit der übrigen Schulden beträgt wie im Vorjahr weniger als ein Jahr.

Bei den Zinsverbindlichkeiten aus Anleihen handelt es sich zu allen Stichtagen um kurzfristige finanzielle Verbindlichkeiten.

5.5 Finanzielle Vermögenswerte und Schulden

Da die finanziellen Vermögenswerte und Schulden ausnahmslos mit ihren Buchwerten beziehungsweise zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden, wird an dieser Stelle auf die Risiken der Bewertung im Konzernlagebericht verwiesen.

6 Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

Die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Aufgrund der – im Berichtsjahr getätigten – Zugänge in den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind im Folgenden die Jahreswerte und die Vorjahreswerte in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung nur eingeschränkt miteinander vergleichbar.

6.1 Umsatzerlöse

Gemäß Geschäftsmodell resultieren Erlöse durch den Verkauf von Immobilien, sowie deren Bewirtschaftung und Verwaltung, sowie die Vornahme aller damit im Zusammenhang stehender Geschäfte. Des Weiteren werden in den Hotels Umsatzerlöse aus der Hotellerie, wie Erlöse aus Übernachtungen, Food & Beverage und dem in Italien dazugehörigen Hotel & Golfresort realisiert.

Die Umsatzerlöse setzen sich wie folgt zusammen:

6.1.1 Leistungsverpflichtungen und Methoden der Erlöserfassung

Der Umsatz wird auf Grundlage der in einem Vertrag mit einem Kunden festgelegten Gegenleistung gemessen. Der Konzern erfasst Erlöse, wenn er die Verfügungsgewalt über ein Gut oder eine Dienstleistung an einen Kunden überträgt.

Erlöse aus der Vermietung von Immobilien

Die Erlöse aus Vermietungen werden mit Leistungserbringung erfasst. Die Leistung wird durch die zur Verfügung gestellten Räume erbracht, für welche die FCR AG monatliche Mietzahlungen erhält.

Mietfreie Zeiten oder anderweitige Miet-Incentives werden über die voraussichtliche Laufzeit des Mietvertrags verteilt.

Neben den Erlösen aus Vermietung von Immobilien werden die dort angefallenen Nebenkosten an die Mieter weiterbelastet.

Erlöse aus Nebenkosten

Erlöse aus Nebenkosten werden über den Zeitraum erfasst, in der die Dienstleistungen erbracht werden. Der Mieter erhält und verbraucht regelmäßig zeitgleich den Nutzen. Die Umsatzerlöse werden auf Basis inputbasierter Methoden erfasst, wonach die Umsätze auf Basis der entstandenen Kosten bzw. verbrauchten Ressourcen im Verhältnis zu den insgesamt zur Erfüllung dieser Leistungsverpflichtung erwarteten Inputs realisiert werden. Die vereinbarte Gegenleistung ist monatlich fällig. Bei den verbrauchten Ressourcen handelt es sich um die vermieteten Wohn- und Gewerberäume, die von den Mietern verbraucht werden. Diese werden bei den Erlösen aus Vermietungen von als Finanzanlagen gehaltenen Immobilien inkl. Nebenkosten ausgewiesen.

Verkaufserlöse aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

Verkaufserlöse aus als Finanzinvestition gehaltener Immobilien werden erfasst, wenn die Verfügungsmacht über die Immobilien an den Kunden übergegangen ist.

Die Käufer erlangen Verfügungsgewalt über Immobilien, wenn Besitz, Nutzen und Lasten auf diese übergehen. Zu diesem Zeitpunkt ergibt sich ein durchsetzbarer Anspruch auf Zahlung. Die Umsatzerlöse entsprechen dem vertraglich vereinbarten Transaktionspreis. Mehrheitlich ist die Gegenleistung fällig, wenn der Rechtstitel übergegangen ist. Im Transaktionspreis wird daher keine signifikante Finanzierungskomponente berücksichtigt.

6.2 Bestandsveränderungen

Die bilanziellen Auswirkungen der bereits angefallenen, aber noch nicht an die Mieter abgerechneten Nebenkosten werden unter den Bestandsveränderungen erfolgswirksam ausgewiesen. Des Weiteren werden in den Bestandsveränderungen gekaufte, jedoch noch nicht weiterveräußerte Handelswaren berücksichtigt.

6.3 Andere aktivierte Eigenleistungen

Die Aktivierung der Gemeinkosten für das selbstgeschaffene Intranet werden in den anderen aktivieren Eigenleistungen dargestellt, diese betragen im Geschäftsjahr TEUR 864 (Vorjahr: TEUR 0).

6.4 Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von TEUR 2.167 (Vorjahr: TEUR 2.174) betreffen im Wesentlichen periodenfremde Erträge von TEUR 607 (Vorjahr: TEUR 14) und Tilgungszuschüsse von KfW-Darlehen in Höhe von TEUR 629 (Vorjahr: TEUR 0). Im Vergleich zum Vorjahr sind keine Erträge aus abgeschriebenen Forderungen (Vorjahr: TEUR 1.650) erzielt worden.

6.5 Materialaufwand

Der Materialaufwand enthält die im Zusammenhang mit der Leistungserbringung angefallenen direkt den Umsatzerlösen zuzurechnenden Kosten und setzt sich wie folgt zusammen:

In den Aufwendungen für die Erzielung von Mieteinnahmen werden folgende Aufwendungen ausgewiesen:

6.6 Personalaufwand

Der Personalaufwand setzt sich wie folgt zusammen:

Die Reduzierung des Personalaufwands resultiert im Wesentlichen aus dem Verkauf der Gesellschaft Westerburg sowie der corona-bedingten Kurzarbeit bzw. den Personalreduzierungen bei den Hotels.

Auch im Jahr 2020 wurde das FCR-Intranet weiterentwickelt, indem bestehende Funktionalitäten ausgebaut und neuer Features konzipiert und integriert wurden. Das FCR-Intranet ist eine intern entwickelte Softwarelösung, u.a. basierend auf Künstlicher Intelligenz, mit deren Hilfe FCR die Kernprozesse entlang der Wertschöpfungskette sowie die Unternehmenssteuerung automatisiert und dadurch laufend optimiert. Für die Weiterentwicklung wurden anteilig Lohnkosten des zuständigen Personals aktiviert.

6.7 Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

6.8 Abschreibungen

Diese resultieren aus den Abschreibungen entgeltlich erworbener und selbstgeschaffener immaterieller Vermögenswerte, sowie den Sachanlagen.

Die planmäßigen Abschreibungen betragen TEUR 416 (Vorjahr: TEUR 361)

Da die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien gem. IAS 40.33-55 mit dem beizulegenden Zeitwert angesetzt werden, wird für diese keine planmäßige Abschreibung realisiert. Die Gebäude werden jährlich von einem unabhängigen Gutachter bewertet und mit dem beizulegenden Zeitwert in der Bilanz angesetzt.

6.9 Finanzergebnis

Die Zinserträge aus Anleihen betreffen erworbene Anleihen, die jährlich verzinst werden.

Die Zinsaufwendungen auf Anleihen betreffen die unter Anleihen ausgewiesenen gezeichneten Anleihen, die jährlich respektive halbjährlich, vierteljährlich verzinst werden.

Die FCR Immobilien AG hat im August 2019 Verhandlungen mit der Geschäftsleitung der Immoware24 GmbH bezüglich einer Beteiligung an dem Unternehmen aufgenommen, um die technologische Basis, die die FCR stellt, zu erweitern. Die Immoware24 GmbH konnte in den vergangenen Jahren ein starkes Wachstum verzeichnen. Die frühzeitigen Verhandlungen und das Wachstum waren ausschlaggebend, dass der Zeitwert der Beteiligung innerhalb eines Jahres um TEUR 3.763 gesteigert werden konnte.

6.10 Ertragsteuern

Die in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen unterliegen, je nach Rechtsform und Tätigkeit, teilweise der deutschen Körperschaftsteuer (einschließlich des Solidaritätszuschlags) und der Gewerbesteuer. Bei der Ermittlung der steuerlichen Bemessungsgrundlagen kommt es dabei regelmäßig zu Hinzurechnungen und Kürzungen bestimmter Aufwendungen und Erträge. Die Höhe der Ertragsteuern bemisst sich an dem so ermittelten zu versteuernden Einkommen bzw. am so ermittelten Gewerbeertrag. Latente Steuern wurden aufgrund von temporären Abweichungen zwischen Steuerwert und dem Wertansatz in der IFRS-Bilanz berechnet. Ist die Realisierung aktiver latenter Steuern unwahrscheinlich, erfolgt eine Wertberichtigung bis zur Höhe der für das jeweilige Steuersubjekt gebildeten passiven latenten Steuern.

Zu berücksichtigen ist, dass die immobilienverwaltenden Gesellschaften und die Gesellschaften, die lediglich Beteiligungserträge erwirtschaften von der erweiterten Kürzung gem. § 9 Nr. 1 GewStG Gebrauch machen und somit faktisch gewerbesteuerfreie Gewinne erzielen. Darunter fallen vor allem die Personenhandelsgesellschaften sowie die Beteiligungserträge aus den GmbH & Co. KGs bei der FCR Immobilien AG und die FCR Verwaltungs GmbH.

Bei der Berechnung latenter Steuern wurde in der Regel der gültige zusammengefasste Steuersatz in Höhe von 15,825 % (Vj. 15,825 %) angewandt.

Die latenten Steuern entfallen auf folgende wesentlichen Bilanzposten:

Es bestehen keine latenten Steuern sowie Steuererträge, -aufwendungen für nicht fortgeführte Aktivitäten.

Die Veränderungen der latenten Steuern wurden in der Gesamtergebnisrechnung unter den Steuern vom Einkommen und Ertrag erfasst.

Die Ertragsteuern setzen sich wie folgt zusammen:

Die latenten Steuern in der Gewinn- und Verlustrechnung resultieren im Wesentlichen aus der Bewertung zum Zeitpunkt der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, abweichende Realisierung der Umsatzerlöse aus Vermietungen aufgrund von Miet-Incentives und der Nutzung der Effektivzinsmethode bei Finanzschulden.

Entwicklung der latenten Steuern:

Die tatsächlichen Steuern in der Konzernbilanz lassen sich wie folgt darstellen:

Die Steuererstattungsansprüche betreffen im Wesentlichen verauslagte Vorsteuerüberhänge bzw. Einfuhrumsatzsteuern, die durch die laufenden Umsatzsteuervoranmeldungen erstattet werden.

Bei den laufenden Ertragsteuerverbindlichkeiten handelt es sich im Wesentlichen um Körperschaftsteuerrückstellungen des laufenden Jahres.

Steuerliche Überleitungsrechnung

Die steuerliche Überleitungsrechnung erläutert die Relation zwischen effektivem Steueraufwand und dem erwarteten Steueraufwand, der sich aus dem IFRS-Konzernjahresergebnis vor Ertragsteuern durch Anwendung des Ertragsteuersatzes von 15,825 % (Vorjahr: 15,825 %) ergibt. Der Ertragsteuersatz setzt sich aus 15 % Körperschaftsteuer, hierauf 5,5 % Solidaritätszuschlag zusammen:

6.11 Ergebnis je Aktie

Das unverwässerte Ergebnis je Aktie ermittelt sich aus dem Konzernergebnis, dividiert durch den gewichteten Durchschnitt der während der Berichtsperiode in Umlauf befindlichen Aktien.

Zum Ende der Berichtsperiode waren keine verwässernden Finanzinstrumente im Umlauf. Das unverwässerte stimmt mit dem verwässerten Ergebnis überein.

7 Angaben zur Konzern-Kapitalflussrechnung

Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich die Zahlungsmittel des Konzerns im Laufe des Berichtsjahres durch Mittelzuflüsse und Mittelabflüsse verändert haben. Hierbei wird zwischen Zahlungsströmen aus der laufenden Geschäftstätigkeit, aus Investitions- und aus Finanzierungstätigkeit unterschieden.

In der Kapitalflussrechnung sind die Zahlungsströme in die Bereiche Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit, Cashflow aus Investitionstätigkeit und Cashflow aus Finanzierungstätigkeit aufgeteilt. Auswirkungen von Veränderungen des Konsolidierungskreises sind in den jeweiligen Positionen eliminiert. Die Ermittlung des Cashflows aus der laufenden Geschäftstätigkeit erfolgt nach der indirekten Methode.

Der Cashflow aus Investitionstätigkeit enthält die finanzwirksamen Investitionen und Veräußerungen, insbesondere in bzw. von aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sowie Sachanlagen.

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit beinhaltet u. a. Darlehens Ein- und Auszahlungen zur Finanzierung des kurzfristigen und langfristigen Vermögens.

Im Berichtsjahr wurde eine Dividende in Höhe von TEUR 2.744 für das Geschäftsjahr 2019 (Vorjahr: TEUR 1.542 für das Geschäftsjahr 2018) an die Aktionäre ausgeschüttet.

Die Veränderung der Vorräte, Forderungen und sonstigen Vermögenswerte, die nicht der Investitionstätigkeit zuzuordnen sind, wurde um die als Vorratsvermögen klassifizierte Immobilie in Magdeburg in Höhe von TEUR 2.250 bereinigt.

In der Vorjahres Kapitalflussrechnung wurden die gezahlten Zinsen nicht vollständig unter der Position „gezahlte Zinsen“ in der Kapitalflussrechnung für Finanzierungstätigkeiten ausgewiesen. Vielmehr wurden diese unter Darlehenstilgungen und im operativen Bereich der Kapitalflussrechnung als Auszahlung ausgewiesen. Der Mittelab-/​-zufluss aus der laufenden Geschäftstätigkeit für das Jahr 2019 beträgt nach Anpassung dieses Ausweisfehlers TEUR -2.619 anstelle der angegebenen TEUR -3.674.

Der Mittelzufluss aus der Finanzierungstätigkeit beträgt TEUR 64.670 anstelle der im Vorjahr dargestellten TEUR 65.725.

Es bestanden zu den Bilanzstichtagen keine Verfügungsbeschränkungen bei den Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten.

8 Sonstige Erläuterungen

8.1 Geografische Segmente

Geografisch unterteilen sich die Umsatzerlöse sowie die langfristigen Vermögenswerte in das Inland (Deutschland) und das EU-Ausland.

8.2 Weitere Angaben zu IFRS 9

Klassen von Finanzinstrumenten nach IFRS 9

Wertansätze nach IFRS 9 und beizulegende Zeitwerte zum 31.12.2020

In den Geschäftsjahren 2019 und 2020 gab es keine Umgliederungen zwischen den Kategorien von Finanzinstrumenten nach IFRS 9.

Der beizulegende Zeitwert der Beteiligungen basiert auf nicht beobachtbaren Marktdaten und wird auf Basis der erwarteten künftigen Zahlungsströme ermittelt. Die mit einem aktuellen Marktzinssatz diskontiert werden (Level 3).

Für die Kategorie „Zu fortgeführten Anschaffungskosten“ nach IFRS 9, wird angenommen, dass die beizulegenden Zeitwerte den Buchwerten entsprechen. Die gleiche Annahme gilt für die der Kategorie „Andere finanzielle Verbindlichkeiten“ zugeordnete Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und die sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten.

Der beizulegende Zeitwert von kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden, basiert entweder auf den Kursnotierungen zum Bilanzstichtag (Level 1) oder wird auf Basis der erwarteten künftigen Zahlungsströme ermittelt. Die mit einem aktuellen Marktzinssatz diskontiert werden (Level 3), wobei bei variablen Zinssätzen davon ausgegangen wird, dass diese dem Marktzins entsprechen.

8.3 Geschäftsvorfälle mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Zu den der Gesellschaft nahestehenden Personen und Unternehmen zählen die Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats sowie die Organmitglieder von Tochtergesellschaften, jeweils einschließlich deren naher Familienangehöriger, sowie diejenigen Unternehmen, auf die Vorstands- oder Aufsichtsratsmitglieder der Gesellschaft bzw. deren nahe Familienangehörige einen maßgeblichen Einfluss ausüben können oder an denen sie einen wesentlichen Stimmrechtsanteil halten. Darüber hinaus zählen zu den nahestehenden Unternehmen diejenigen Unternehmen, mit denen die Gesellschaft einen Konzernverbund bildet oder an denen sie eine Beteiligung hält, die ihr eine maßgebliche Einflussnahme auf die Geschäftspolitik des Beteiligungsunternehmens ermöglicht, sowie auf die Hauptaktionäre der Gesellschaft einschließlich deren konzernverbundener Unternehmen.

FCR unterhält folgende Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Personen:

Aktienbesitz von Mitgliedern des Vorstands und von Vorstandsmitgliedern nahestehenden Personen an FCR

Der alleinige Vorstand hält über die RAT Asset & Trading AG 49,43 % (Vorjahr: 66,1 %), über die CM Center Management GmbH 17,74 % (Vorjahr: 0 %) und im Privat vermögen 1,62% (Vorjahr: 0%) an der FCR Immobilien AG und ist als beherrschende Person im Sinne von IAS 24.13 anzusehen.

Verträge und Geschäftsbeziehungen zwischen den Vorstandsmitgliedern unmittelbar und FCR

Zum Bilanzstichtag besteht ein Darlehen über rund EUR 1,1 Mio. (Vj. EUR 0,5 Mio.) gegenüber dem Vorstand. Das Darlehen wurde mit 2 % p.a. verzinst und nach dem Bilanzstichtag vollständig durch Herrn Raudies zurückgeführt.

Neben dem genannten Vertrag bestehen zu keinem der Bilanzstichtage weitere Verträge zwischen Vorstand und FCR.

Tätigkeiten von Aufsichtsratsmitgliedern in Gesellschaften außerhalb von FCR

Prof. Dr. Franz-Joseph Busse:

Professor Dr. Busse studierte nach Abitur, Wehrdienst sowie einer Ausbildung bei der BfG Bank AG Betriebswirtschaftslehre an den Universitäten Würzburg, Grenoble und München. 1973 beendete er das Studium als Diplomkaufmann an der Ludwig-Maximilians-Universität München und promovierte. Danach hatte er verschiedene Managementpositionen in der freien Wirtschaft inne, so im Generalikonzern und später als Vorstandsvorsitzender einer deutsch arabischen Aktiengesellschaft mit Sitz in Kairo. Seit 1982 lehrt Herr Prof. Dr. Busse Finanzwirtschaft und Bankbetriebslehre, Allfinanz, Versicherungswirtschaft und Risikomanagement an der Hochschule für angewandte Wissenschaften in München. Er ist Gründer der Infinanz GmbH in München. Darüber hinaus bekleidete er Beirats- und Beratungsmandate und bisher 13 Aufsichtsratsmandate. Aktuell bekleidet er ein Beirats- und Beratungsmandat. Herr Prof. Dr. Busse ist Vorsitzender des Aufsichtsrates der Scheelen AG, Waldshut-Tiengen sowie Vorsitzender des Aufsichtsrats der FCR Immobilien AG.

Die folgende Übersicht gibt die von Herrn Prof. Dr. Busse in den letzten fünf Jahren ausgeübten Funktionen als Mitglied des Verwaltungs-, Leitungs- oder Aufsichtsorgans oder als Partner (d.h. Gesellschafter einer Personengesellschaft) in Gesellschaften außerhalb der FCR-Gruppe:

Hanjo Schneider:

Hanjo Schneider hat eine betriebswirtschaftliche Ausbildung und ein Executive MBA in den USA abgeschlossen. Er startete seine berufliche Laufbahn 1986 bei namhaften internationalen Konzernen (Dun & Bradstreet, Danzas) und war für diese Unternehmen in verschiedenen Ländern in Geschäftsführungspositionen in Europe, Asien und USA tätig. Er baute in weniger als 10 Jahren die stark deutsch geprägte Hermes Gruppe zum größten privaten Paket Dienstleister in Europe auf (Umsatzvolumen in 2018 über EUR 3 Mrd.). Im Jahre 2002 agierte er zunächst als CEO der Hermes Gruppe, 2008 wurde er in den Vorstand der Otto Gruppe berufen. In 2015 übernahm er den Vorsitz des Aufsichtsrats der Hermes Gruppe.

Die folgende Übersicht gibt die von Herrn Hanjo Schneider in den letzten fünf Jahren ausgeübten Funktionen als Mitglied des Verwaltungs-, Leitungs- oder Aufsichtsorgans oder als Partner (d.h. Gesellschafter einer Personengesellschaft) in Gesellschaften außerhalb der FCR-Gruppe:

Ludwig A. Fuchs:

Ludwig A. Fuchs schloss sein Studium der Betriebswirtschaftslehre an der Ludwig Maximilians Universität 1992 als Diplom Kaufmann ab. 1996 absolvierte er einen MBA an der INSEAD. Nach Stationen bei Roland Berger und PFW Partner gründete er 1999 die Realtime Technology AG, einen weltweit führenden Anbieter in Sachen 3D /​ Virtual Reality für industrielle Anwendungen, deren CEO er bis 2014 war. Er forcierte das Wachstum der Realtime Technology AG von drei auf über 750 Mitarbeiter und führt die Realtime Technology AG im Rahmen eines IPO an die Börse. Seit 2014 ist er geschäftsführender Gesellschafter der FAMe Investment & Management GmbH, die weltweit ca. 20 Beteiligungen an Technologie Start-ups und Wachstumsunternehmen hält.

Die folgende Übersicht gibt die von Herrn Fuchsin den letzten fünf Jahren ausgeübten Funktionen als Mitglied des Verwaltungs-, Leitungs- oder Aufsichtsorgans oder als Partner (d.h. Gesellschafter einer Personengesellschaft) in Gesellschaften außerhalb der FCR-Gruppe:

Geschäftsvorfälle mit nahestehende Personen

Herr Falk Raudies hat auf eigene Rechnung das Objekt Westerburg aus dem Bestand der FCR Immobilien AG erworben. Der Erwerb erfolgte über den KG-Anteil und zwar zu 94,9 %. Das Eigenkapital zum Zeitpunkt des Erwerbs lag bei TEUR -5.

Gegenüber der Wasserschloss Westerburg GmbH & Co. KG bestehen Forderungen in Höhe von TEUR 3.578. Das Wasserschloss Westerburg verpflichtete sich im Geschäftsjahr den Wertverlust in der Bewertung, der aufgrund der COVID-19 Pandemie entstanden ist zu übernehmen. Dies ist in dem offenen Betrag berücksichtigt. Die Forderung wird bis spätestens 31.12.2021 beglichen.

Zum 01.01.2020 bestand ein Darlehen der RAT Asset & Trading AG in Höhe von TEUR 2.914 gegenüber der FCR Immobilien AG. Das Darlehen wurde im Geschäftsjahr 2020 vollständig von der RAT Asset & Trading AG zurückgezahlt.

In dem Darlehensvertrag wurde geregelt, dass die FCR Immobilien AG als Vergütung für die Überlassung des Darlehen 80% des Verkaufsgewinns des erworbenen Objekts in Arenal erhält, darüber hinaus wurde ein Mindestzins in Höhe von 2% festgelegt.

Verträge mit weiteren nahestehende Personen

Die FCR Kitzbühel GmbH & Co. KG vermietet seit 2017 die im Eigentum stehenden Apartments an die Betreibergesellschaft Suiten am Schloss GmbH mit Sitz in Kitzbühel, Österreich für eine Jahresmiete von TEUR 113 (Vorjahr: TEUR 120).

Geschäftsführer der Suiten am Schloss GmbH ist Herr Thorsten Raudies, welcher der Bruder des alleinigen Vorstands ist.

Mit der Ehefrau von Herrn Falk Raudies (Vorstand) besteht ein Vertragsverhältnis zur Erbringung von Managementdienstleistungen. Die Vergütung für die Tätigkeit betrug im Geschäftsjahr TEUR 140.

8.4 Nahestehende Personen in Schlüsselpositionen

Als nahestehende Personen in Schlüsselpositionen gelten die Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats, die für das Geschäftsjahr unten dargestellt sind.

Mitglieder des Vorstands des Mutterunternehmens

Im Vorstand der FCR Immobilen AG haben sich im Berichtszeitraum keine Veränderungen ergeben. Herr Falk Raudies vertritt die Gesellschaft als Vorstand seit Gründung der Gesellschaft.

Die Vergütung von Herrn Falk Raudies betrug im Geschäftsjahr 2020 insgesamt TEUR 678. Im Jahresabschluss des Geschäftsjahres sind noch nicht an den Vorstand bezahlte Vergütungen in Höhe von TEUR 156 enthalten.

Mitglieder des Aufsichtsrats des Mutterunternehmens

Dem Aufsichtsrat gehören an:

Der Aufsichtsrat erhielt im Geschäftsjahr 2020 eine fixe Vergütung in Höhe von TEUR 35 (Vorjahr: TEUR 35).

8.5 Sonstige finanzielle Verpflichtungen und Eventualposten

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die Verpflichtungen aus bestehenden Miet- und Leasingverträgen belaufen sich auf:

Bei den dargestellten Beträgen handelt es sich um Mindest-Zahlungen.

Die FCR hat Büroflächen angemietet. Dies trägt auch zur Verringerung der Kapitalbindung bei und belässt das Investitionsrisiko beim Leasinggeber. Der Mietvertrag über die Firmenzentrale in München führt zu einem jährlichen Mietaufwand in Höhe von TEUR 128,5. Die Miet-, Leasing- und Serviceverträge beziehen sich auf „operating“ Leasingvereinbarungen und umfassen Büroräumlichkeiten, Firmenfahrzeuge sowie IT-Ausstattung.

Eventualschulden und Eventualforderungen

Zum Abschlussstichtag bestehen folgende Eventualverbindlichkeiten. Eventualforderungen bestehen dahingehend nicht.

Die vorstehenden Haftungsverhältnisse werden aus folgenden Gründen nicht bilanziert:

Mit einer Inanspruchnahme aus den Haftungsverhältnissen ist nicht zu rechnen, weil den durch vorstehende Haftungsverhältnisse gesicherten Verbindlichkeiten von verbundenen Unternehmen Vermögensgegenstände gegenüberstehen, welche die Haftungshöhe im Wert regelmäßig übersteigen.

8.6 Risikomanagement des Konzerns

Die Geschäftstätigkeit der FCR Immobilien AG sowie deren Objektgesellschaften ist mit vielfältigen Risiken verbunden. Teilweise geht die Gesellschaft diese Risiken bewusst ein, um die Chancen des Immobilienmarkts nutzen zu können. Um mögliche Gefährdungen zu minimieren, beobachtet der Vorstand wesentliche Risikoparameter fortlaufend, um gegebenenfalls rasch adäquate Gegenmaßnahmen ergreifen zu können.

Die FCR Immobilien AG hat daher zahlreiche Tools im Risikomanagement entwickelt, um potenzielle Risiken erfassen zu können, die sich auf die zukünftige Entwicklung des Unternehmens ungünstig auswirken und somit zu einer Gefährdung des Unternehmensbestands führen können. Das System ist auf die derzeit überschaubare Unternehmensgröße mit flachen Hierarchieebenen zugeschnitten.

Ziele des FCR-Risikomanagements sind die Sicherung der Ausschöpfung aller Wertschöpfungspotenziale, die Absicherung der Unternehmensziele gegen störende Ereignisse und die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts. In diesem Zuge umfasst unser Risikomanagement die systematische Identifikation, Analyse und Bewertung sowie Überwachung aller wesentlichen Risiken durch den FCR-Vorstand. Durch die enge Einbindung des Vorstands in alle wesentlichen Aktivitäten in den FCR-Kernbereichen Transaction Management, Asset Management, Finance, Operations Management und Innovation Management wird ein laufendes Monitoring der relevanten Risiken sichergestellt. Flache Hierarchien unterstützen dabei diesen wichtigen Prozess.

Unser Unternehmen verfügt in diesem Zusammenhang über klar definierte Richtlinien/​Verfahrensanweisungen zu den Schwerpunkten unternehmens- und marktbezogene Risiken. Dazu gehören u.a. Risiken bei der Auswahl von Immobilien, Immobilienbestandsrisiken, Bewertungsrisiken, Vermietungsrisiken, Baurisiken, Finanzierungs-, Liquiditäts- und Zinsrisiken, rechtliche Risiken (bspw. HGB, AktG, WpHG), konjunkturelle Risiken und Branchenrisiken.

Ferner verfügt unser Unternehmen über einen Compliance-Beauftragten, der für die Umsetzung der Richtlinien, die Weiterentwicklung des Compliance-Managements und die Berichterstattung an die Unternehmensführung verantwortlich ist. Compliance wird dabei regelmäßig in der Aus- und/​oder Weiterbildung der FCR-Mitarbeiter thematisiert. Unser Unternehmen berichtet über die Umsetzung von Compliance-Maßnahmen sowie über Compliance-Ziele und -Verstöße. Um Verstöße aufzudecken werden regelmäßig interne und wenn notwendig externe Audits durchgeführt.

Im Rahmen des Risikomanagements setzt FCR zahlreiche Tools ein. Nachfolgend ein Überblick dazu:

• Liquiditätsplan:

Mit dem Liquiditätsplan können tagesaktuelle Kontostände der FCR Immobilien AG und der Kommanditgesellschaften sowie Einnahmen- und Ausgaben (z.B. Darlehenszahlungen) eingesehen werden. Zudem werden hier aktuelle und geplante Einnahmen aus Objektverkäufen und Ausgaben für Objektankäufe erfasst. FCR ist mit dem Liquiditätsplan in der Lage, den Konzern auf einer 12-Monats-Basis vorausschauend zu steuern. Es ist zu jedem Zeitpunkt sichergestellt, dass entsprechende Liquidität für die jeweiligen Maßnahmen vorhanden ist.

• Finanzierungsplan:

Im Finanzierungsplan ist u.a. das Zinsbindungsende von Darlehen erfasst. So ist FCR in der Lage, sich frühzeitig ein Bild von auslaufenden Festzinsvereinbarungen zu machen und rechtzeitig mit Banken über eine Verlängerung der Zinsfestschreibung zu verhandeln und /​ oder alternative Finanzierungsmittel (variabel) über andere Banken zu prüfen.

• Mieteinnahmenplan:

Durch den Mieteinnahmenplan, der integraler Bestandteil des FCR-Intranets ist, lassen sich Abweichungen zwischen der Mieterliste aus dem FCR-Intranet (laut Mietvertrag) und den tatsächlich verbuchten Mieten (laut DATEV) feststellen. Durch diese Kontrollmöglichkeit wird die korrekte und vollständige Erfassung aller Mieter sichergestellt.

• Forderungsmanagement:

Mittels dieser Übersicht hat FCR die Möglichkeit, rückständige Mieten und Mieter auszuwerten und in diesem Zuge die Basis für eine schnelle, proaktive Einleitung von Lösungen mit den entsprechenden Mietern zu schaffen.

Nachfolgend werden die wesentlichen Risiken beschrieben, die nachteilige Auswirkungen auf die Finanzinstrumente der Gesellschaft haben können. Risiken, die derzeit noch nicht bekannt sind oder Risiken, die als unwesentlich eingeschätzt werden, könnten sich ebenfalls auf die Geschäftstätigkeit der FCR Immobilien AG auswirken.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Risiken aus der Finanzierungstätigkeit:

Zur Fortführung des Wachstumskurses und weiteren Ausbau des Immobilienvermögens ist die FCR Immobilien AG auf einen ausreichenden Zufluss von zusätzlichem Fremd- und /​ oder Eigenkapitals angewiesen. Kann dieses nicht beschafft werden, sind Investitionen in zusätzliche Immobilien nur in begrenztem Umfang aus dem operativen Cash-Flow oder durch den Verkauf von Bestandsimmobilien finanzierbar.

Risiken aus der Nicht-Einhaltung von Kreditauflagen („financial covenants“):

Es besteht das Risiko, dass sich Mieteinnahmen und /​ oder die Marktwerte der Immobilien reduzieren. Dies könnte das Verhältnis von Darlehen zu Verkehrswert (Loan-to-value-Verhältnis, „LTV“), Kapitaldeckungsgrad (Debt Service Coverage Ratio, „DSCR“) oder die Kapitaldienstfähigkeit verschlechtern. In der Folge könnte die FCR Immobilien AG mit der Stellung zusätzlicher Sicherheiten oder zusätzlichen Tilgungsleistungen als weitere Kreditsicherheiten konfrontiert werden.

Zinsänderungsrisiko:

Je nach geplanter Verweildauer einer Immobilie werden kurz-, mittel-, oder langfristige Darlehensverträge abgeschlossen. Es besteht grundsätzlich das Risiko der Erhöhung der Zinssätze nach Ablauf der Zinsbindungsperiode. Durch das derzeit niedrige Zinsniveau können z.B. im Zusammenhang mit Objektverkäufen, bei vorfälliger Darlehensablösung hohe Entschädigungszahlungen an die Kreditgeber anfallen. Zum Management dieses Risikos setzt FCR u.a. das Tool „Finanzierungsplan“ ein.

Risiken beim Verkauf von Immobilien

Marktrisiko:

Der Verkauf von Immobilienvermögen der FCR Immobilien AG unterliegt potenziell dem Risiko sinkender Verkaufspreise, Fehleinschätzungen bezüglich des Marktwerts der Immobilien bei negativen Veränderungen des Standorts. Auch können zum Beispiel aufgrund gestiegener Refinanzierungskosten die Attraktivität und damit die Verkaufspreise von Gewerbeimmobilien sinken.

8.7 Mitarbeiter

Im Jahresdurchschnitt waren im Jahr 2020 im Konzern mit Vorstand insgesamt 95 Voll- und Teilzeitbeschäftigte (Vorjahr: 127) tätig.

Die Beschäftigten untergliedern sich in folgende Gruppen:

8.8 Anteilsbesitz gem. § 313 Abs. 2 i.V.m § 285 Nr. 11 HGB

^* Das Ergebnis und das Eigenkapital sind nach HGB dargestellt.

8.9 Befreiung nach § 264 Abs. 3 HGB bzw. § 264b HGB

Die nachfolgenden Tochtergesellschaften in der Rechtsform einer Personengesellschaft im Sinne von § 264a HGB machen für das Geschäftsjahr 2020 von der Befreiung des § 264b HGB Gebrauch:

8.10 Honorare des Abschlussprüfers

Der für das Geschäftsjahr berechnete Aufwand für den Abschlussprüfer beträgt TEUR 75 (Vorjahr: TEUR 74) für Abschlussprüfungsleistungen.

8.11 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Nach Ablauf des Geschäftsjahres sind folgende Ereignisse eingetreten, die von wesentlicher Bedeutung sind und zu einer veränderten Beurteilung des Unternehmens führen könnten:

Nach dem Bilanzstichtag 31.12.2020 hat die FCR Immobilien AG eine Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht von insgesamt 616.593 neue Aktien zu 10,80 Euro je Aktie durchgeführt. Der Bruttoemissionserlös beläuft sich auf rd. 6,7 Mio. Euro. Die zufließenden Mittel sollen vollständig in den weiteren Ausbau des Immobilienportfolios investiert werden. Durch die Kapitalerhöhung steigt das Grundkapital der FCR Immobilien AG auf 9.762.997,00 Euro, eingeteilt in ebenso viele Aktien.

Nach dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2020 erfolgte der Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang (BNL) von 2020 erworbenen /​ notariell beurkundeten Immobilien:

• Fachmarkt in Pulsnitz/​Sachsen (BNL Februar 2021)

Das Objekt in zentraler Lage in Pulsnitz wurde 1992 auf einer Grundstücksfläche von gut 11.000 m² erbaut und beheimatet einen am Standort gut etablierten Fachmarkt mit einer Verkaufsfläche von rd. 3.300 m² und mit 178 Stellplätzen. Mieter der laufend modernisierten Immobilie sind die deutsche Fachmarktkette Hammer sowie die Handelskette Pfennigpfeiffer.

• Fachmarktzentrum in Ludwigslust/​Mecklenburg-Vorpommern (BNL April 2021)

Das 1995 auf einer Grundstücksfläche von rd. 16.700 m² erbaute, vollvermietete Objekt bietet eine vermietbare Fläche von rd. 7.600 m² und 180 Stellplätze. Ankermieter des am Standort gut etablierten Fachmarktzentrums ist der zur REWE Group gehörende toom Baumarkt.

Nach dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2020 erfolgte der Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang (BNL) von 2020 veräußerten /​ notariell beurkundeten Immobilien:

• Fachmarktzentrum in Magdeburg/​Sachsen-Anhalt (BNL Januar 2021)

Das Objekt wurde Anfang 2018 über die 100 %-Tochter FCR Magdeburg GmbH & Co. KG erworben. Das auf einem ca. 6.000 m² großen Grundstück errichtete Fachmarktzentrum befindet sich nördlich vom Stadtzentrum Magdeburgs in einem großen Wohngebiet. Die im Jahr 2000 vollständig sanierte Immobilie verfügt über eine Verkaufsfläche von knapp 3.000 m². Ferner stehen rund 65 Parkplätze zur Verfügung. Als Ankermieter ist der Lebensmittel-Einzelhändler EDEKA in dem Objekt ansässig.

Durch die von der Bundesregierung veranlassten Maßnahmen zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie sowie der zunehmenden Virusverbreitung gehen wir davon aus, dass sich dies moderat negativ auf die Ertragslage der FCR auswirken wird. Allerdings sehen wir uns aufgrund unserer Portfoliostruktur gut positioniert. Ein Großteil der Mietumsätze werden im Retailsektor – mit den Schwerpunkten Lebensmittel und Nahversorgung-sowie im Büro- und Logistikbereich erzielt, die von den Schließungsmaßnahmen nicht betroffen sind.

Es liegen keine weiteren Vorgänge von besonderer Bedeutung zwischen dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2020 und der Erstellung dieses Berichts vor.

8.12 Gewinnverwendungsvorschlag

Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Hauptversammlung vor, den Bilanzgewinn aus dem abgelaufenen Geschäftsjahr der FCR Immobilien AG in Höhe von EUR 10.516.056,77 zur Ausschüttung einer Dividende von 0,30 EUR je dividendenberechtigter Aktie zu verwenden und den restlichen Betrag auf neue Rechnung vorzutragen.

8.13 Corporate Governance

Die Gesellschaft hat die Entsprechenserklärung gemäß § 161 AktG abgegeben und auf der Website der Gesellschaft (https:/​/​fcr-immobilien.de/​corporate-governance/​) dauerhaft öffentlich zugänglich gemacht.

9 Erklärung des Vorstands

Der Vorstand der FCR Immobilien AG trägt die Verantwortung für die Aufstellung, die Vollständigkeit und die Richtigkeit des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts für die Gesellschaft und den Konzern.

Der Vorstand hat diesen Abschluss am 16. März 2020 zur Weitergabe an den Aufsichtsrat freigegeben. Der Aufsichtsrat hat die Aufgabe, den Konzernabschluss zu prüfen und zu erklären, ob er den Konzernabschluss billigt.

Der Konzernabschluss wurde nach den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, aufgestellt.

Der zusammengefasste Lagebericht für die Gesellschaft und den Konzern enthält Analysen zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns sowie weitere Erläuterungen, die nach § 315 HGB anzugeben sind.

10 Versicherung der gesetzlichen Vertreter der FCR Immobilien AG (Konzern)

Ich versichere nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Konzernabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im zusammengefassten Lagebericht für die Gesellschaft und den Konzern der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns beschrieben sind.

 

Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2020

1. Grundlagen der Gesellschaft

1.1 Geschäftsmodell

Die FCR Immobilien AG („FCR“) ist als Handelsimmobilien-Spezialist positioniert, der sich auf etablierte Sekundärstandorte in Deutschland fokussiert. Zum einen bieten diese Sekundärstandorte durch ihre Lage überdurchschnittliche Renditepotenziale und zum anderen können sie eine langfristig stabilere Miet- und Wertentwicklung aufweisen, als die von Konjunkturzyklen volatiler reagierenden Immobilienmärkte an Primärstandorten.

Im Geschäftsjahr 2020 hat FCR ihre Geschäftsstrategie weiter geschärft. In diesem Zuge wurde im dritten Quartal 2020 ein Strategiewechsel beschlossen und umgesetzt. So liegt auf Basis dieser Strategieanpassung der eindeutige Fokus der Geschäftsaktivitäten auf der Bestandshaltung von Immobilien, also auf dem Bestandsportfolio. Die kontinuierliche Bestandsentwicklung ist integraler Bestandteil der Bestandshaltung. Der stetige Ausbau stabiler Mieterträge steht somit im Zentrum der FCR-Geschäftspolitik. Ergänzt wird dieses Kerngeschäft durch das sogenannte Trading- und Entwicklungsportfolio. In diesem Portfolio sind noch fünf Trading- und Entwicklungsobjekte (Hotels und Projektentwicklungen) enthalten, die allesamt im Geschäftsjahr 2021 vollständig veräußert werden. Somit wird FCR den 2020 eingeleiteten Transformationsprozess 2021 vollständig abschließen können und sich als reiner Bestandshalter positionieren.

Im Rahmen der Geschäfts- und Wachstumsstrategie als Bestandshalter fokussiert sich FCR maßgeblich auf die Durchdringung des deutschen Marktes in der Kern-Assetklasse Handel und hier schwerpunktmäßig auf Einkaufs- und Fachmärkte, Nahversorger und Drogerien. So ist das Immobilienportfolio der FCR auch gekennzeichnet durch bonitätsstarke und überwiegend lebensmittelgeankerte Ankermieter. Zum qualitativen und quantitativen Ausbau des Immobilienportfolios, das auch maßgeblich von laufenden Maßnahmen im Bereich Digitalisierung unterstützt wird, erfolgen auch in den Asset Klassen Büro, Logistik und Wohnen entsprechende Ankäufe.

Zum Stichtag 31.12.2020 umfasste das Immobilienportfolio der FCR Immobilien AG und ihrer Tochtergesellschaften 83 Immobilien mit einer Nutzfläche des Bestandsportfolios von rund 342 Tsd. m².

Aufgrund erfolgreicher Vermietungsaktivitäten konnte FCR im Geschäftsjahr 2020 den Leerstand beim Bestandsportfolio unter Berücksichtigung der 14 in 2020 übergegangenen Objekte auf 9,7 % verringern, nach etwa 18 % im Vorjahr. Die Verbesserung der Leerstandsquote und damit die Erhöhung der Qualität im Portfolio ist auf den in 2020 eingeleiteten Strategiewechsel und das aktive Asset Management zurückzuführen. Projektentwicklungen und Hotels sind in dieser Leerstandsquote nicht enthalten.

Die Aktien der FCR Immobilien AG sind seit dem 07.11.2018 an der Frankfurter Wertpapierbörse notiert und zudem auch im m:access an der Börse München. Seit 30.10.2020 notiert die FCR-Aktie – nach einem Segment-Upgrade – im regulierten Markt, General Standard, der Börse Frankfurt.

1.1.1 Einkauf und Investitionsstrategie

Typischerweise investiert die FCR Immobilien AG in Bestandsimmobilien, die in kleineren und mittelgroßen Städten gelegen sind und sich sowohl über viele Jahre hinweg nachhaltig etabliert haben, als auch über ihre Mieterstruktur ein an den Mikrostandort angepasstes Angebot von Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs sicherstellen. Zu den Mietern gehören in der Regel Lebensmitteldiscounter, Nahversorger und Drogerien.

Das Ankaufsvolumen liegt dabei in der Regel zwischen 1 und 25 Mio. Euro, bei entsprechenden Opportunitäten kann das Volumen auch bis 100 Mio. Euro betragen.

Die FCR Immobilien AG ist bestrebt, die Immobilien schwerpunktmäßig auch aus Sondersituationen, wie zum Beispiel Insolvenzen, zu erwerben, um deutlich überdurchschnittliche Mietrenditen zu generieren. Der Zugriff auf diese attraktiven Standorte gelingt der FCR Immobilien AG über ein breites Netzwerk, welches sie sich durch eine langjährige Expertise und durch Kontakte zu Banken, Immobilienfirmen, Marktintermediären und Fondsgesellschaften aufgebaut hat. FCR ist dadurch in der Lage, Anfangsrenditen bei den Objekten zu erzielen, die zwischen 8 und maximal 12 % liegen.

1.1.2 Finanzierungsstruktur

Typischerweise beträgt der Anteil der erstrangig besicherten Bankfinanzierung zwischen 70 % bis 80 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten. Im Rahmen der Refinanzierung der Immobilienerwerbe achtet die FCR Immobilien AG darauf, Darlehensverträge auf non-recourse Basis abzuschließen. Hierbei entscheidet die FCR Immobilien AG jeweils im Einzelfall und in Abhängigkeit der geplanten Verweildauer der Immobilie im Portfolio der FCR-Gruppe, ob diese Bankfinanzierung entweder langfristig oder kurzfristig ausgestaltet wird.

Zum Stichtag 31.12.2020 betrug die gewichtete Restlaufzeit der Zinsbindungsvereinbarungen knapp 5,9 Monate bei einer durchschnittlichen Zinsbelastung in Höhe von rund 1,7 % pro Jahr. Aktuelle Fremdfinanzierungen werden zu Zinssätzen zwischen 1,3 – 1,5 % abgeschlossen. Somit geht der durchschnittliche Zins weiter nach unten.

Die in der Regel als Annuitätendarlehen abgeschlossenen Darlehensverträge weisen typischerweise einen hohen Tilgungsanteil auf. Dieser betrug über das gesamte Immobilienportfolio der FCR Immobilien AG zum Stichtag 31.12.2020 rund 4,1 % pro Jahr. Je nach Vertragsgestaltung behält sich die FCR die Möglichkeit vor, Sondertilgungen bei den Bestandsdarlehen durchzuführen. Der beim Objektankauf angestrebte LTV von 80 %, der das Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Verkehrswert der Immobilie darstellt, wird auf Basis der o.g. durchschnittlichen Tilgung innerhalb von 3 Jahren auf unter 70 % reduziert.

1.1.3 Bestandshaltung und aktives Asset Management

Die Bestandshaltung ist das Kerngeschäft der FCR. Im Rahmen dieses Kerngeschäfts steht das aktive Asset Management im Zentrum der Geschäftsaktivitäten. Das aktive Asset Management umfasst im Besonderen die Optimierung der baulichen und wirtschaftlichen Substanz des Objekts sowie die Optimierung der Mieterstruktur, der Mieterträge und der Mietlaufzeiten. Im Geschäftsjahr 2020 konnte die FCR Immobilien AG in diesem Zuge zahlreiche neue, langfristige Mietverträge und Mietvertragsverlängerungen, insbesondere auch mit Ankermietern, abschließen und somit stabile und zusätzliche Mieteinnahmen über den jeweiligen Zeitraum sichern.

1.1.4 Ertragsmodell

Ihre Erträge erwirtschaftet die FCR Immobilien AG auf Basis ihres Geschäftsmodells im Wesentlichen aus der Vermietung der direkt und indirekt gehaltenen Bestandsimmobilien. Erträge aus opportunistischen Verkäufen einzelner Gewerbeobjekte ergänzen das FCR-Ertragsmodell. Für 2021 werden noch Erträge aus dem vollständigen Verkauf der Objekte aus dem Trading- und Entwicklungsportfolio generiert.

1.2 Konzernstruktur

Mit Umfirmierung und Rechtsformwechsel im Jahre 2013 der FCR Immobilien & Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG in die heutige FCR Immobilien AG werden sämtliche ab 2014 neuerworbenen Immobilien in eigenständigen GmbH & Co. Kommanditgesellschaften gehalten. Die Kommanditanteile befinden sich jeweils zu 100 % im Besitz der FCR Immobilien AG. Die Geschäftsführung der GmbH & Co. KG erfolgt über den Komplementär (FCR Verwaltungs GmbH), der ebenfalls eine 100 % Tochter der FCR Immobilien AG ist. Die FCR Immobilien AG ist die Hauptgesellschaft, welche die in ihrem Bestand stehenden Gewerbeimmobilien selbst verwaltet. An den Tochtergesellschaften ist sie jeweils zu 100 % beteiligt.

Zum Stichtag 31.12.2020 stellt sich die Konzernstruktur wie folgt dar:

1.3 Immobilienportfolio per 31.12.2020

1.3.1 Veränderungen im Immobilienportfolio 2020

Zum Beginn des Geschäftsjahres, also zum 01.01.2020, bestand das direkt oder indirekt gehaltene Immobilienportfolio der FCR Immobilien AG aus insgesamt 76 Immobilien.

Während des Geschäftsjahres wurden 14 Immobilien mit einer Nutzfläche von rund 45 Tsd. m² neu erworben sowie 7 Immobilien mit einer Nutzfläche von rund 24 Tsd. m² verkauft. Im Saldo stieg damit das Immobilienportfolio der FCR-Gruppe auf nunmehr insgesamt 83 Immobilien mit einer Gesamtnutzfläche von knapp 342 Tsd. m² sowie rund 12 Tsd. m² Projektentwicklungsfläche per 31.12.2020 an.

Neuerwerbe:

In 2020 wurden folgende 14 neue Immobilien erworben (in alphabetischer Reihenfolge): Brandenburg Logistik, Bückeburg, Cadolzburg, Eilenburg, Gummersbach 2, Höchstadt, Jüterbog, Landau, Ruhla, Schwalbach, Schwandorf, Strullendorf, Teistungen und Westeregeln. Alle Neuerwerbe wurden über Objektgesellschaften in das Portfolio der FCR-Gruppe eingebunden.

Die Summe der Nettomieterträge der neuerworbenen Immobilen beträgt rund 2,6 Mio. Euro p.a., die Summe der Neuinvestitionen, also die Höhe der Kaufpreise (ohne Anschaffungsnebenkosten), betrug insgesamt 28,0 Mio. Euro.

Bei den Objektbesichtigungen für Immobilienankäufe haben sich die Corona-Beschränkungen vor allem im 2. Quartal, aber auch im 3. Quartal 2020 negativ bemerkbar gemacht. Aufgrund dieser Beschränkungen konnte die FCR Immobilien AG weniger Objekte erwerben, ohne diese Beschränkungen hätte FCR mehr Objekte ankaufen können. Diese Ankäufe haben sich aber nur verschoben und werden im Geschäftsjahr 2021 erfolgen.

Verkäufe:

Neben der Erzielung regelmäßiger Cashflows aus Mieteinnahmen wurden durch den Verkauf einzelner Bestandsimmobilien stille Reserven realisiert.

Während des Geschäftsjahres 2020 konnte die FCR-Gruppe erfolgreich insgesamt sieben Immobilien veräußern. Mit den Immobilien (in alphabetischer Reihenfolge) in Aue, Hof, Lichtentanne, Oer-Erkenschwick, Pößneck, Stuhr und Westerburg wurden Objekte mit einer vermietbaren Fläche von rund 24 Tsd. m² wieder in den Markt zurückgegeben.

Die Summe der Verkaufspreise betrug insgesamt 18,5 Mio. Euro.

Auch auf der Verkaufsseite führten die corona-bedingten Restriktionen zu Einschnitten bei den Objektverkäufen. Es konnten aus diesem Grund im Geschäftsjahr 2020 weniger Immobilien verkauft werden. Ohne die Corona-Krise hätten mehr Verkaufstransaktionen umgesetzt werden können, diese werden jetzt im Geschäftsjahr 2021 nachgeholt.

Übersicht über die Portfolioveränderung 2020

Im abgelaufenen Geschäftsjahr erhöhten sich die um Zu- bzw. Abgänge bereinigten Nettomieterträge der Immobilien der FCR-Gruppe auf rund 20,6 Mio. Euro p.a.

Die Nettoinvestitionen, also der Saldo aus Zu- und Abgängen von Immobilien, bewertet zu Kaufpreisen ohne Nebenkosten, betrugen rund 9,5 Mio. Euro.

1.3.2 Das Immobilienportfolio per 31.12.2020

Nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über das FCR-Bestandsportfolio per 31.12.2020:

Im Bereich der Bestandsimmobilien wurden während des Berichtszeitraums vielfältige Maßnahmen zur Verbesserung der Mieter- und Gebäudestruktur ergriffen. So wurden neben den üblichen regelmäßig wiederkehrenden substanzerhaltenden Aktivitäten in einigen Objekten umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt.

Nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über das Trading- und Entwicklungsportfolio der FCR per 31.12.2020:

1.4 Organe, Mitarbeiter, Personalentwicklung, Vergütung

Im Berichtszeitraum betrug die Anzahl der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der FCR Immobilien AG durchschnittlich 95 Personen. Im 1. Quartal (01.01. – 31.03.2020) waren durchschnittlich 113 Personen beschäftigt, im 2. Quartal (01.04. – 30.06.2020) 108 Personen, im 3. Quartal (01.07. – 30.09.2020) 100 Personen und im 4. Quartal (01.10. – 31.12.2020) 59 Personen.

Im Vorstand der FCR Immobilen AG haben sich im Berichtszeitraum keine Veränderungen ergeben. Herr Falk Raudies vertritt die Gesellschaft als Vorstand seit Gründung der Gesellschaft.

Das Vergütungssystem der Gesellschaft beinhaltet neben fixen Gehaltsbestandteilen auch variable Gehaltsbestandteile. Die variablen Vergütungsbestandteile orientieren sich an der Höhe des Ergebnisses der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit der Gesellschaft oder an individuellen Zielvereinbarungen. Im Rahmen von An- und Verkäufen sowie von Vermietungen werden erfolgsabhängige Provisionen an die jeweiligen FCR-Mitarbeiter bezahlt.

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist in Deutschland im Jahr 2020 nach den Berechnungen des Statistischen Bundesamts um 4,9 Prozent gesunken.¹ Die deutsche Wirtschaft ist in dem von der Corona-Pandemie geprägten Jahr damit erstmals nach 10 Jahren in eine Rezession gerutscht. Im Vorjahr war das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt noch um 0,6 Prozent² und im Jahr 2018 um 1,4 Prozent³ gewachsen. Dabei zeigten sich die negativen Auswirkungen des Lockdowns im Frühjahr besonders in den BIP-Ergebnissen für das zweite Quartal: das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt schrumpfte um 11,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.⁴ Im ersten Quartal fiel der preisbereinigte BIP-Rückgang mit 1,9 Prozent noch gering aus.⁵ Im dritten Quartal ging das BIP preisbereinigt um 3,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zurück.⁶

Die Corona-Pandemie wirkte sich auf nahezu alle Wirtschaftsbereiche negativ aus. Einer der wenigen Sektoren, der keine Rückgänge verzeichnete, war das Baugewerbe: Die preisbereinigte Bruttowertschöpfung legte hier im Vergleich zum Vorjahr um 2,8 Prozent zu. Ein weiterer Bereich, der sich positiv entwickelte, waren die Konsumausgaben des Staates, die preisbereinigt um 3,3 Prozent wuchsen. Die Bruttoanlageinvestitionen gingen preisbereinigt um 3,1 Prozent zurück, wobei die Bauinvestitionen gegen den Trend um 1,9 Prozent wuchsen. Im produzierenden Gewerbe ohne Bau brach die preisbereinigte Wirtschaftsleistung gegenüber 2019 um 9,7 Prozent ein, im verarbeitenden Gewerbe um 10,5 Prozent.⁷

Auch der Außenhandel wurde empfindlich von der Pandemie getroffen: Die Exporte von Waren und Dienstleistungen gingen im Jahr 2020 preisbereinigt um 9,4 Prozent, die Importe um 8,5 Prozent zurück.⁸

Die Erwerbstätigkeit in Deutschland entwickelte sich 2020 erstmals nach 14 Jahren rückläufig: Im Jahresdurchschnitt wurde die Wirtschaftsleistung von 44,8 Millionen Erwerbstätigen mit Arbeitsort in Deutschland erbracht, was einem Rückgang von 477.000 Personen oder 1,1 Prozent gegenüber 2019 entspricht.⁹

¹ https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2021/​02/​PD21_​081_​81.html
² https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2020/​02/​PD20_​045_​811.html
³ https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2019/​02/​PD19_​050_​811.html
⁴ https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2020/​08/​PD20_​323_​811.html
⁵ https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2020/​05/​PD20_​180_​811.html
⁶ https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2020/​11/​PD20_​465_​811.html
⁷ https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2021/​02/​PD21_​081_​81.html
⁸ https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2021/​02/​PD21_​081_​81.html
⁹ https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2021/​01/​PD21_​020_​811.html

2.2. Branchensituation

2.2.1. Gewerblicher Immobilienmarkt in Deutschland

Die Corona-Krise wirkte sich in Teilen auch negativ auf das Immobiliengewerbe aus. Nach den Berechnungen von Jones Lang LaSalle (JLL) im Investmentmarktüberblick Deutschland, 4. Quartal 2020, betrug das Transaktionsvolumen inklusive Living für Einzelobjekte und Portfolios im Jahr 2020 insgesamt rd. 81,6 Mrd. Euro, was einem Rückgang um 11 Prozent zum Vorjahreswert entspricht.¹⁰ Das Transaktionsvolumen im vierten Quartal mit 23,2 Mrd. Euro machte zwar über 28 Prozent des Jahresergebnisses aus, war aber niedriger als im ersten Quartal 2020 und im vierten Quartal des Vorjahres. Vor allem große Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich sanken aufgrund eines mangelnden Angebots: diese nahmen in Bezug auf Anzahl und Volumen um 35 Prozent ab.

Aufgrund der Krise verschoben sich die Prioritäten bei den Anlageklassen unter den Immobilien. Gehörten Büroimmobilien 2019 noch zur umsatzstärksten Anlageklasse, wurden diese 2020 von Immobilien aus dem Bereich Living mit einem Anteil von 25,2 Mrd. Euro bzw. 31 Prozent übertroffen. Büroimmobilien nahmen mit 24,5 Mrd. Euro bzw. 30 Prozent den zweiten Platz ein. Eine steigende Nachfrage verzeichneten aufgrund des Trends zum Online-Handel Logistik-Immobilien, deren Investmentvolumen im Vergleich zum Vorjahr um 2 Mrd. Euro auf 8,7 Mrd. Euro wuchs. Auch gemischt genutzte Immobilien waren mit einem Anteil von 8,5 Mrd. Euro bzw. 10 Prozent im vergangenen Jahr gefragt. Die Lockdown-Maßnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie setzten dem Einzelhandel zu. Das Transaktionsvolumen von 10,4 Mrd. Euro bei Einzelhandelsimmobilien fiel aber im Vergleich zum Vorjahr nur geringfügig niedriger aus: Der Rückgang beträgt 5 Prozent. Den höchsten Anteil am Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien nahmen Fachmärkte, Fachmarktzentren, Supermärkte und Discounter mit zusammen 5,7 Mrd. Euro ein.¹¹

Das Transaktionsvolumen an den Big7-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Köln und Stuttgart betrug knapp 40 Mrd. Euro. Dies entspricht einem Rückgang von 25 Prozent, der Anteil am gesamten Volumen reduzierte sich auf 49 Prozent. Nur in Hamburg nahmen die Investitionen mit einem Anstieg um 24 Prozent auf 5,6 Mrd. Euro deutlich zu. Das Transaktionsvolumen an Standorten außerhalb der Big 7 fiel mit einem Umfang von 41,7 Mrd. Euro in 2020 stärker aus.¹²

¹⁰ https:/​/​www.jll.de/​content/​dam/​jll-com/​documents/​pdf/​research/​emea/​germany/​de/​Investmentmarktueberblick-JLL-Deutschland.pdf Quelle: Jones Lang LaSalle, Investmentmarktüberblick, Deutschland, 4. Quartal 2020, erschienen im Januar 2021
¹¹ https:/​/​www.jll.de/​content/​dam/​jll-com/​documents/​pdf/​research/​emea/​germany/​de/​Investmentmarktueberblick-JLL-Deutschland.pdf Quelle: Jones Lang LaSalle, Investmentmarktüberblick, Deutschland, 4. Quartal 2020, erschienen im Januar 2021
¹² https:/​/​www.jll.de/​content/​dam/​jll.com/​documents/​pdf/​research/​emea/​germany/​de/​Investmentmarktueberblick-JLL-Deutschland.pdf

Auch für nächsten Jahre erwartet JLL angesichts des Niedrigzinsniveaus und des dadurch resultierenden Renditedrucks eine hohe Nachfrage nach Immobilien vonseiten der Investoren. Jedoch wird es nach der Einschätzung von JLL eine stärkere Ausdifferenzierung zwischen und innerhalb der verschiedenen Immobilien-Assetklassen geben. Dies ergebe sich auch durch eine sich schwieriger ausgestaltende Fremdfinanzierung bei Banken, die weniger bereit seien, risikobehaftete Investments finanziell zu unterstützen.¹³

2.2.2. Einzelhandelsimmobilien

Nach den Berechnungen von CBRE im Deutschland Einzelhandelsinvestment MarketView Q4 2020 belief sich das Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien (Einzeltransaktionen und Portfolio) in Deutschland in 2020 auf insgesamt 12,3 Mrd. Euro. Dieses Ergebnis wird angesichts der Coronakrise auch auf Sondereffekte wie ein starkes erstes Quartal und großvolumige Portfoliotransaktionen zurückgeführt. Treiber des Transaktionsgeschehens waren Lebensmittelmärkte sowie lebensmittelgeankerte Fach- und Nahversorgungszentren, deren Anteil am Investitionsvolumen laut CBRE 52 Prozent betrug. Diese hohe Nachfrage übt jedoch auch einen Renditedruck in dieser Subassetklasse aus. So gingen die Renditen für Supermärkte im Vorjahresvergleich um 0,4 Prozent auf 4,8 Prozent zurück. Die Rendite von Fachmarktzentren hielt sich bei 4,15 Prozent. Innerstädtische Geschäftshäuser in Top-Lage und Shopping-Center trugen mit Anteilen von jeweils 27 Prozent und 12 Prozent weit weniger zum Transaktionsvolumen bei.

Auffallend ist das starke Interesse ausländischer Käufer im Jahr 2020. Insbesondere Supermärkte, Lebensmitteldiscounter, Verbrauchermärkte und Drogerien wurden von diesen nachgefragt. Der Anteil internationaler Käufer nahm um 19 Prozentpunkte auf 58 Prozent deutlich zu.

Auch für 2021 erwartet CBRE ein hohes Investitionsvolumen bei Handelsimmobilien mit Schwerpunkt auf Lebensmittel. Jedoch werden die Investmentaktivitäten hier durch das begrenzte Angebot allgemein und besonders bei Fachmärkten und lebensmittelgebundenen Objekten an Grenzen stoßen.¹⁴

¹³ https:/​/​www.jll.de/​content/​dam/​jll-com/​documents/​pdf/​research/​emea/​germany/​de/​Investmentmarktueberblick-JLL-Deutschland.pdf Quelle: Jones Lang LaSalle, Investmentmarktüberblick, Deutschland, 4. Quartal 2020, erschienen im Januar 2021
¹⁴ http:/​/​cbre.vo.llnwd.net/​grgservices/​secure/​Germany_​Retail_​Investment_​Q4_​2020_​de.pdf?e=16112248728h=6c846528611555791a3a12cf90a7ab1c Deutschland Einzelhandelsinvestment MarketView Q4 2020; https:/​/​www.cbre.de/​de-de/​research/​Deutschland-Einzelhandelsinvestment-MarketView-Q4-2020

2.2.3. Ertragslage

Zu den bedeutsamsten Leistungsindikatoren, wesentlichen entscheidungsrelevanten finanziellen Größen, nach denen im FCR-Konzern gesteuert wird, zählt das Ergebnis vor Steuern (EBT).

Im abgelaufenen Geschäftsjahr erzielte die FCR Immobilien-Gruppe Umsatzerlöse in Höhe von 38,9 Mio. Euro (Vorjahr 49,7 Mio. Euro). Hierbei konnten die Erlöse aus Vermietungen im Vergleich zum Vorjahr um rund 3,7 Mio. Euro auf rund 22,7 Mio. Euro gesteigert werden. Grund dafür ist ein größeres Bestandsportfolio an Mietobjekten. Die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien sind gegenüber dem Vorjahr um rund 15,6 Mio. Euro auf 12,4 Mio. Euro zurückgegangen. Gründe hierfür sind die strategische Ausrichtung auf die Bestandshaltung von Immobilien sowie die corona-bedingten Einschränkungen im Transaktionsprozess. In der Summe aus Umsatzerlösen, der Bestandsveränderung, den anderen aktivierten Eigenleistungen sowie den sonstigen betrieblichen Erträgen ergibt sich eine Gesamtleistung von 42,1 Mio. Euro (Vorjahr 52,3 Mio. Euro).

Der Materialaufwand enthält die im Zusammenhang mit der Leistungserbringung angefallenen direkt den Umsatzerlösen zuzurechnenden Kosten und hat sich von 7,7 Mio. Euro auf 6,6 Mio. Euro reduziert. Die positive Entwicklung resultiert unter anderem aus der Kostenoptimierung im Bereich Materialaufwand (z.B. Dienstleister oder Versicherungen) und dem gesunkenen Wareneinkauf im Bereich der Hotellerie.

Der Personalaufwand ist gegenüber dem Vorjahr von 6,6 Mio. Euro auf 4,7 Mio. Euro gesunken. Die Reduzierung des Personalaufwands ergibt sich im Wesentlichen aus Effizienzsteigerungen durch die Nutzung und kontinuierliche Weiterentwicklung der FCR-Software. Diese stellt abteilungsübergreifend schlanke und effiziente Prozesse sicher. Weitere Gründe für die Reduzierung des Personalaufwands stellen der Verkauf der Gesellschaft Westerburg sowie die corona-bedingte Kurzarbeit bzw. Personalreduzierungen bei den Hotels dar.

Die planmäßigen Abschreibungen betragen 0,4 Mio. Euro (Vorjahr: 0,3 Mio. Euro).

Da die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien gem. IAS 40.33-55 mit dem beizulegenden Zeitwert angesetzt werden, fällt hierfür keine Abschreibung mehr an. Die Gebäude werden jährlich von einem Gutachter bewertet und mit diesem Zeitwert in der Bilanz angesetzt.

Trotz der gegenüber dem Vorjahr teilweise geringer steigenden Marktwerte, konnte bei den Wertänderungen der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ein positiver Effekt von rund 0,8 Mio. Euro (Vorjahr: 13,7 Mio. Euro) erzielt werden.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen belaufen sich im Geschäftsjahr auf 5,5 Mio. Euro (Vorjahr 5,1 Mio. Euro). Dieser Anstieg ist der gegenüber dem Vorjahr erweiterten Geschäftsaktivität geschuldet.

Durch gestiegene Anleihezeichnungen sowie die Erweiterung der Bankfinanzierungen zum Geschäftsausbau haben sich die Finanzaufwendungen von 6,9 Mio. Euro auf 7,1 Mio. Euro erhöht.

Im Rahmen einer Fair Value Zuschreibung auf Beteiligungen konnte ein Ertrag in Höhe von rund 3,8 Mio. Euro (Vorjahr: 0,00 Euro) erzielt werden.

Insgesamt erzielte die FCR Immobilien-Gruppe ein Vorsteuerergebnis (EBT) in Höhe von 11,5 Mio. Euro (Vorjahr 11,9 Mio. Euro).

Nach Abzug von Steuern erzielte die FCR Immobilien-Gruppe einen Jahresüberschuss in Höhe von 9,5 Mio. Euro (Vorjahr 9,7 Mio. Euro).

2.2.4 Finanz- und Vermögenslage

Das langfristige Vermögen erhöhte sich im Geschäftsjahr um rund 22,6 Mio. Euro von 300,2 Mio. Euro auf 322,8 Mio. Euro.

In dem Posten „als Finanzinvestition gehaltene Immobilien“ werden Ladeneinheiten und Mietwohnungen in Höhe von TEUR 268.332(Vorjahr: TEUR 254.604) und Hotels in Höhe von TEUR 27.118 (Vorjahr: TEUR 25.832), sowie noch in Entwicklung befindliche Objekte in Höhe von TEUR 19.088 (Vorjahr: TEUR 14.675) und bereits geleistete Anzahlungen auf Immobilien, deren Eigentum erst nach dem Bilanzstichtag übergeht, jedoch künftig als Finanzinvestition gehaltene Immobilien ausgewiesen werden, in Höhe von TEUR 151 (Vorjahr: TEUR 3.874) ausgewiesen.

Die FCR Immobilien AG hält eine 10%-Beteiligung an der Immoware24 GmbH, welche zum Bilanzstichtag eine Fair Value Bewertung von 5,7 Mio. Euro aufweist. Die in Halle (Saale) ansässige Firma bietet ein professionelles und innovatives Immobilienverwaltungssystem an, das komplett als Software as a Service (SaaS) über das Internet genutzt werden kann. Die Kompetenz der Immoware24 ergänzt die technologische Basis der FCR Immobilien AG.

Das kurzfristige Vermögen reduzierte sich von 26,8 Mio. Euro auf 25,8 Mio. Euro, insbesondere aufgrund von gesunkenen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie Forderungen gegen verbundene Unternehmen. Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente der FCR-Gruppe betrugen zum Stichtag 5,6 Mio. Euro (Vorjahr 9,1 Mio. Euro). Die Vorräte erhöhten sich von rund 1,9 Mio. Euro auf rund 4,2 Mio. Euro. Die Immobilie in Magdeburg wurde im Vorjahr als Finanzinvestition gehaltene Immobilie ausgewiesen. Aufgrund des anstehenden Verkaufs der Immobilie im Januar 2021 wurde diese zum Vorratsvermögen umgegliedert. Im Zuge des aktiven Liquiditätsmanagements wurden liquide Mittel in kurzfristige, geldmarktnahe Finanzanlagen investiert. Daher wurden rund 3,1 Mio. Euro (Vorjahr: 1,0 Mio. Euro) in kurzfristige Wertpapiere angelegt. Diese werden in der Bilanz unter der Position Zur kurzfristigen Veräußerung verfügbare Finanzinvestitionen separat ausgewiesen.

Insgesamt erhöhten sich damit die Aktiva um 21,7 Mio. Euro von 327,0 Mio. Euro auf nunmehr 348,7 Mio. Euro.

Das Eigenkapital der FCR Immobilien-Gruppe erhöhte sich aufgrund des Konzernjahresüberschusses um 6,8 Mio. Euro und beträgt nunmehr 92,4 Mio. Euro (Vorjahr 85,6 Mio. Euro). Details zum gezeichneten Kapital sind dem Konzernanhang unter Ziffer 5.1.1. zu entnehmen.

Die Eigenkapitalquote der FCR Immobilien-Gruppe beträgt zum Bilanzstichtag 26,5 % (Vorjahr 26,2 %).

Die langfristigen Verbindlichkeiten blieben mit einem Wert von 226,6 Mio. Euro (Vorjahr 226,0 Mio. Euro) nahezu unverändert. Im Zuge der Erweiterung des Immobilienportfolios und der damit gesteigerten Geschäftsaktivität stiegen die langfristigen Bankdarlehen von 144,9 Mio. Euro auf 156,1 Mio. Euro an. Nach dem Bilanzstichtag erfolgte der Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang (BNL) von im Jahr 2020 erworbenen und notariell beurkundeten Immobilien mit einem Investitionsvolumen von rund 5,3 Mio. Euro. Im Zuge der Objektankäufe Pulsnitz und Ludwigslust konnten Finanzierungen in Höhe von 4,8 Mio. Euro abgeschlossen werden. Aufgrund einer im Geschäftsjahr 2021 fälligen Anleihe reduzierten sich die langfristigen Anleiheverbindlichkeiten von 66,6 Mio. Euro auf 55,0 Mio. Euro.

Die kurzfristigen Verbindlichkeiten erhöhten sich entsprechend von 15,4 Mio. Euro auf nunmehr 29,5 Mio. Euro in 2020.

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit stieg von TEUR -2.619 in 2019 auf TEUR 9.874 an, im Wesentlichen bedingt durch den Anstieg des Konzernergebnisses vor Wertänderungen der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Die Erhöhung des Cashflows aus Investitionstätigkeit von TEUR -55.984 auf TEUR -20.871 lässt sich im Wesentlichen auf die geringeren Auszahlungen für den Erwerb von Immobilien zurückführen. Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit sank von TEUR 64.670 auf TEUR 7.522, im Wesentlichen durch das geringere Volumen in den Bereichen Darlehensaufnahmen und Ausgabe von Anleihen.

2.4.5 Gesamtaussage über die Geschäftsentwicklung

Das Ergebnis vor Steuern (EBT) ist – trotz der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen – mit rund 11,5 Mio. Euro (Vorjahr 11,9 Mio. Euro) auf einem konstanten Niveau geblieben. Der Vorstand schätzt die wirtschaftliche Gesamtentwicklung des Unternehmens im Geschäftsjahr 2020 als mehr als zufriedenstellend ein.

3. Chancen-, Risiko und Prognosebericht

3.1 Chancenbericht

Der Vorstand der FCR Immobilien AG ist zuversichtlich, das derzeitige Markt- und Wettbewerbsumfeld auf Basis der etablierten Marktposition und Marktstrategie der FCR für eine weitere und nachhaltige Verbesserung der Vermögens- und Ertragslage der FCR-Gruppe nutzen zu können.

Der Vorstand rechnet trotz der COVID-19 Pandemie aufgrund der günstigen Refinanzierungskonditionen weiter mit steigenden Verkaufspreisen bei Einkaufs- und Fachmarktzentren und somit mit einer weiteren Wertsteigerung des Bestandsportfolios in Kombination mit weiterhin günstigen Einkaufspreisen aufgrund des ausgezeichneten Netzwerks der FCR Immobilien AG.

3.2 Risikobericht

Die Geschäftstätigkeit der FCR Immobilien AG sowie deren Objektgesellschaften ist mit vielfältigen Risiken verbunden. Teilweise geht die Gesellschaft diese Risiken bewusst ein, um die Chancen des Immobilienmarkts nutzen zu können. Um mögliche Gefährdungen zu minimieren, beobachtet der Vorstand wesentliche Risikoparameter fortlaufend, um gegebenenfalls rasch adäquate Gegenmaßnahmen ergreifen zu können.

Die FCR Immobilien AG hat daher zahlreiche Tools im Risikomanagement entwickelt, um potenzielle Risiken erfassen zu können, die sich auf die zukünftige Entwicklung des Unternehmens ungünstig auswirken und somit zu einer Gefährdung des Unternehmensbestands führen können. Das System ist auf die derzeit überschaubare Unternehmensgröße mit flachen Hierarchieebenen zugeschnitten.

Ziele des FCR-Risikomanagements sind die Sicherung der Ausschöpfung aller Wertschöpfungspotenziale, die Absicherung der Unternehmensziele gegen störende Ereignisse und die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts. In diesem Zuge umfasst unser Risikomanagement die systematische Identifikation, Analyse und Bewertung sowie Überwachung aller wesentlichen Risiken durch den FCR-Vorstand. Durch die enge Einbindung des Vorstands in alle wesentlichen Aktivitäten in den FCR-Kernbereichen Transaction Management, Asset Management, Finance, Operations Management und Innovation Management wird ein laufendes Monitoring der relevanten Risiken sichergestellt. Flache Hierarchien unterstützen dabei diesen wichtigen Prozess.

Zu den Schwerpunkten unternehmens- und marktbezogene Risiken gehören u.a. Risiken bei der Auswahl von Immobilien, Immobilienbestandsrisiken, Bewertungsrisiken, Vermietungsrisiken, Baurisiken, Finanzierungs-, Liquiditäts- und Zinsrisiken, rechtliche Risiken (bspw. HGB, AktG, WpHG), konjunkturelle Risiken und Branchenrisiken.

Ferner verfügt unser Unternehmen über einen Compliance-Beauftragten, der für die Umsetzung der Richtlinien, die Weiterentwicklung des Compliance-Managements und die Berichterstattung an die Unternehmensführung verantwortlich ist. Compliance wird dabei regelmäßig in der Aus- und/​oder Weiterbildung der FCR-Mitarbeiter thematisiert. Unser Unternehmen berichtet über die Umsetzung von Compliance-Maßnahmen sowie über Compliance-Ziele und -Verstöße. Um Verstöße aufzudecken werden regelmäßig interne und wenn notwendig externe Audits durchgeführt.

Im Rahmen des Risikomanagements setzt FCR zahlreiche Tools ein. Nachfolgend ein Überblick dazu:

• Liquiditätsplan:

Mit dem Liquiditätsplan können tagesaktuelle Kontostände der FCR Immobilien AG und der Kommanditgesellschaften sowie Einnahmen- und Ausgaben (z.B. Darlehenszahlungen) eingesehen werden. Zudem werden hier aktuelle und geplante Einnahmen aus Objektverkäufen und Ausgaben für Objektankäufe erfasst. FCR ist mit dem Liquiditätsplan in der Lage, den Konzern auf einer 12-Monats-Basis vorausschauend zu steuern. Es ist zu jedem Zeitpunkt sichergestellt, dass entsprechende Liquidität für die jeweiligen Maßnahmen vorhanden ist.

• Finanzierungsplan:

Im Finanzierungsplan ist u.a. das Zinsbindungsende von Darlehen erfasst. So ist FCR in der Lage, sich frühzeitig ein Bild von auslaufenden Festzinsvereinbarungen zu machen und rechtzeitig mit Banken über eine Verlängerung der Zinsfestschreibung zu verhandeln und /​ oder alternative Finanzierungsmittel (variabel) über andere Banken zu prüfen.

• Mieteinnahmenplan:

Durch den Mieteinnahmenplan, der integraler Bestandteil des FCR-Intranets ist, lassen sich Abweichungen zwischen der Mieterliste aus dem FCR-Intranet (laut Mietvertrag) und den tatsächlich verbuchten Mieten (laut DATEV) feststellen. Durch diese Kontrollmöglichkeit wird die korrekte und vollständige Erfassung aller Mieter sichergestellt.

• Vertragsmanagement:

Über das FCR-Vertragsmanagement lassen sich auslaufende Verträge (z.B. Mietverträge, Versicherungen) überwachen, um so frühzeitig Risiken einordnen und bewerten und falls notwendig auch entsprechende Maßnahmen (Verlängerung, Kündigung mit Neuabschluss, Nachmieter suchen etc.) einleiten zu können.

• Forderungsmanagement:

Mittels dieser Übersicht hat FCR die Möglichkeit, rückständige Mieten und Mieter auszuwerten und in diesem Zuge die Basis für eine schnelle, proaktive Einleitung von Lösungen mit den entsprechenden Mietern zu schaffen.

• Forecast:

Mit diesem Tool erfolgt die Hochrechnung des Jahresergebnisses auf Basis der bisher erzielten unterjährigen Ergebnisse und der Vergleich zum Vorjahr. Hierüber ist ein schneller Überblick möglich, wie sich Einnahmen und Ausgaben voraussichtlich entwickeln werden. Es bildet demnach auch die Basis für die Konzeption und Realisierung etwaiger Handlungsmaßnahmen.

• Rechnungsfreigabeprozess:

Der Rechnungsfreigabeprozess findet systemunterstützt (FCR-Intranet) in mehreren Stufen statt. Dadurch ist das 4-Augen-Prinzip bei sämtlichen Rechnungsfreigaben gewährleistet. Durch die Verknüpfung von Verträgen kann sich ein schnelles Bild von der Richtigkeit der in Rechnung gestellten Dienstleistung gemacht werden.

Der Vorstand nimmt hierbei wesentliche Funktionen der Risikofrüherkennung selbst wahr. Das Risikomanagementsystem der FCR Immobilien AG ist angemessen und wird kontinuierlich entsprechend der Marktbedürfnisse weiterentwickelt. Insgesamt sind derzeit keine Risiken bekannt, die den Bestand der Gesellschaft gefährden könnten.

Zu den laufend überwachten Parametern zählen Daten wie Vermietungsstand bzw. Leerstandsquote, Mietrückstände, Zinsaufwendungen und Struktur der Verbindlichkeiten, Entwicklung der liquiden Mittel sowie die Entwicklung der Mieterlöse und der laufenden Verwaltungskosten.

Nachfolgend werden die wesentlichen Risiken beschrieben, die nachteilige Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft haben können. Die Auflistung ist nicht abschließend. Risiken, die derzeit noch nicht bekannt sind oder Risiken, die als unwesentlich eingeschätzt werden, könnten sich ebenfalls auf die Geschäftstätigkeit der FCR Immobilien AG auswirken. Für jedes Risiko wurde durch den Vorstand eine Klassifizierung des Risikos vorgenommen (gering, mittel, hoch).

3.2.1 Risiken beim Erwerb von Immobilien

Risiken aus Investitionstätigkeit und Objektauswahl:

Die Geschäftstätigkeit der FCR Immobilien AG ist vom Erwerb geeigneter Gewerbeimmobilien zu angemessenen Preisen und Konditionen abhängig. Der Eintritt weiterer Wettbewerber in den Zielmarkt der FCR Immobilien AG könnte dazu führen, dass damit Transaktionspreise steigen und die Mietanfangsrenditen fallen.

Einschätzung des Risikos: gering

Due Diligence:

Vor jedem Abschluss verpflichtender Verträge werden Investitionen präzise und sorgfältig analysiert und kalkuliert. Dennoch können sich Investitionen in Immobilienvermögen aufgrund von Fehleinschätzung, unvorhergesehenen Problemen oder nicht erkannten Risiken negativ entwickeln. Auch können sich Unterlagen des Voreigentümers als unzutreffend oder unvollständig erweisen.

Einschätzung des Risikos: gering

3.2.2 Risiken im Immobilienbestand

Solange sich Immobilien im Bestand der FCR Immobilien AG befinden, können insbesondere dadurch Risiken eintreten, dass sich aufgrund externer Faktoren, z.B. Änderung von Verkehrsanbindungen, Sozialstrukturen oder Baumaßnahmen der Standort für eine Immobilie negativ beeinflusst werden könnte und dadurch die Mieteinnahmen oder die Verkehrs- bzw. Verkaufswerte der Immobilien zurückgehen. Zudem können Instandhaltungs- und sonstige Bewirtschaftungskosten höher als erwartet ausfallen.

Vermietung:

Als bestandshaltende Immobiliengesellschaft unterliegt die FCR Immobilien AG den geschäftstypischen Vermietungsrisiken wie z.B. Mietausfällen, Mietminderungen und damit verbundenen erhöhten Leerstandskosten. Zudem besteht die Gefahr, dass bei Mieterauszügen eine kurzfristige Neuvermietung nicht möglich ist. Darüber hinaus besteht bei allen Mietverträgen das Risiko, dass diese nicht verlängert werden und eine zeitnahe Neuvermietung nicht erfolgen kann. Zum Management dieses Risikos setzt FCR u.a. die Tools „Mieteinnahmenplan“, „Vertragsmanagement“ und „Forderungsmanagement“ ein (siehe auch Punkt 3.2).

Einschätzung des Risikos: gering

Bewirtschaftung:

Es bestehen Risiken, dass unerwartete Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen oder für Anpassungen der Immobilien an zeitgemäße Anforderungen anfallen.

Einschätzung des Risikos: gering

Risiken bei der Immobilienbewertung:

Die Wertentwicklung der direkt und indirekt gehaltenen Immobilien beeinflusst den Unternehmenswert der FCR Immobilien AG unmittelbar und mittelbar und hat erhebliche Auswirkungen auf das Anlagevermögen, die Bilanzstruktur und die Finanzierungsbedingungen. Alle Objekte der FCR Immobilien AG werden durch einen externen Gutachter bewertet.

Einschätzung des Risikos: gering

Risiken bei Entwicklungs-, Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen:

Bei der Durchführung eigener Entwicklungs- oder Sanierungsvorhaben können Risiken insbesondere dadurch eintreten, dass sich ungeplante Kostensteigerungen ergeben. Zudem können sich Fertigstellungen durch den Bauablauf verzögern und Mietübergabetermine nicht mehr eingehalten werden.

Einschätzung des Risikos: mittel

Altlasten- und Gebäuderisiken:

Die FCR Immobilien AG trägt das Risiko, dass die in ihrem Eigentum befindlichen Grundstücke mit Altlasten belastet sein könnten und dass sie wegen einer Beseitigung dieser Altlasten durch öffentliche Stellen oder private Dritte in Anspruch genommen wird. Ein Ausschluss einer solchen Haftung ist für die FCR Immobilien AG rechtlich nur eingeschränkt möglich. Die FCR Immobilien AG begegnet möglichen Beeinträchtigungen, indem sie beim Erwerb von Immobilien ihre umfassende Marktkenntnis einsetzt und ggf. Gutachten erstellen lässt. Insgesamt sind aus heutiger Sicht keine diesbezüglichen Risiken bekannt.

Einschätzung des Risikos: gering

3.2.3 Finanzwirtschaftliche Risiken

Risiken aus der Finanzierungstätigkeit:

Zur Fortführung des Wachstumskurses und weiteren Ausbau des Immobilienvermögens ist die FCR Immobilien AG auf einen ausreichenden Zufluss von zusätzlichem Fremd- und /​ oder Eigenkapitals angewiesen. Kann dieses nicht beschafft werden, sind Investitionen in zusätzliche Immobilien nur in begrenztem Umfang aus dem operativen Cash-Flow oder durch den Verkauf von Bestandsimmobilien finanzierbar.

Einschätzung des Risikos: gering

Konjunkturelle Risiken:

Grundsätzlich besteht das Risiko, dass durch eine Änderung der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen die Immobilienwirtschaft negativ beeinflusst wird. Da das Geschäftsmodell der FCR Immobilien AG sehr stark von konjunkturellen Entwicklungen abhängig ist, hätte eine dauerhafte Rezession erheblichen negativen Einfluss auf die Vermögens-, Ertrags und Finanzlage der FCR Immobilien AG. Zudem besteht die Gefahr, dass fiskalpolitische Maßnahmen wie z. B. eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer die Ertragskraft von Immobiliengeschäften negativ beeinflusst.

Einschätzung des Risikos: gering

Fremdkapitalrisiko:

Die FCR Immobilien AG benötigt zur Umsetzung ihres Geschäftskonzepts und ihrer Wachstumsstrategie umfangreiche finanzielle Mittel, die investiv zum Erwerb von Immobilien eingesetzt werden. Sollte die Aufnahme von Fremdkapital zukünftig nicht oder nicht zu angemessenen Konditionen möglich sein, so hätte dies sehr negative Auswirkungen auf das Geschäftsmodell der FCR Immobilien AG. Zum Management dieses Risikos setzt FCR u.a. das Tool „Finanzierungsplan“ ein (siehe auch Punkt 3.2).

Einschätzung des Risikos: gering

Refinanzierungsrisiko:

Es besteht das Risiko, Anschlussfinanzierungen oder Kreditverlängerungen nicht in der geplanten Höhe oder nur zu ungünstigen Konditionen vereinbaren zu können. Gleiches gilt für neu aufzunehmende Finanzierungen im Zusammenhang mit dem Erwerb von weiterem Immobilienvermögen. Zum Management dieses Risikos setzt FCR u.a. das Tool „Finanzierungsplan“ ein (siehe auch Punkt 3.2).

Einschätzung des Risikos: gering

Risiken aus der Nicht-Einhaltung von Kreditauflagen („financial covenants“):

Es besteht das Risiko, dass sich Mieteinnahmen und /​ oder die Marktwerte der Immobilien reduzieren. Dies könnte das Verhältnis von Darlehen zu Verkehrswert (Loan-to-value-Verhältnis, „LTV“), Kapitaldeckungsgrad (Debt Service Coverage Ratio, „DSCR“) oder die Kapitaldienstfähigkeit verschlechtern. In der Folge könnte die FCR Immobilien AG mit der Stellung zusätzlicher Sicherheiten oder zusätzlichen Tilgungsleistungen als weitere Kreditsicherheiten konfrontiert werden.

Einschätzung des Risikos: gering

Zinsänderungsrisiko:

Je nach geplanter Verweildauer einer Immobilie werden kurz-, mittel-, oder langfristige Darlehensverträge abgeschlossen. Es besteht grundsätzlich das Risiko der Erhöhung der Zinssätze nach Ablauf der Zinsbindungsperiode. Durch das derzeit niedrige Zinsniveau können z.B. im Zusammenhang mit Objektverkäufen, bei vorfälliger Darlehensablösung hohe Entschädigungszahlungen an die Kreditgeber anfallen. Zum Management dieses Risikos setzt FCR u.a. das Tool „Finanzierungsplan“ ein (siehe auch Punkt 3.2).

Einschätzung des Risikos: gering

Liquidität:

Es besteht das Risiko, dass die FCR Immobilien AG sowie auch deren Objektgesellschaften unterjährig nicht zu jedem Zeitpunkt über ausreichend Liquidität verfügen, um ihre laufenden Verpflichtungen erfüllen zu können. Zum Management dieses Risikos setzt FCR u.a. das Tool „Liquiditätsplan ein“ (siehe auch Punkt 3.2).

Einschätzung des Risikos: gering

3.2.4 Risiken beim Verkauf von Immobilien

Marktrisiko:

Der Verkauf von Immobilienvermögen der FCR Immobilien AG unterliegt potenziell dem Risiko sinkender Verkaufspreise, Fehleinschätzungen bezüglich des Marktwerts der Immobilien bei negativen Veränderungen des Standorts. Auch können zum Beispiel aufgrund gestiegener Refinanzierungskosten die Attraktivität und damit die Verkaufspreise von Gewerbeimmobilien sinken.

Einschätzung des Risikos: gering

Gewährleistungsrisiko:

Es besteht weiterhin die Möglichkeit, dass sich Käufer umfangreiche Gewährleistungsansprüche ausbedingen, die nachträglich zu einer Kaufpreisanpassung bzw. zu einem Rücktritt vom Kaufvertrag führen könnten.

Einschätzung des Risikos: gering

3.2.5 Unternehmensstrategische und sonstige Risiken

Unternehmensstrategische Risiken bestehen im Wesentlichen in der Fehleinschätzung des Geschäftsmodells. Strategische Risiken resultieren zudem aus unerwarteten Veränderungen der Markt- und Umfeldbedingungen mit negativen Auswirkungen auf die Ertragslage und die Wettbewerbsposition des Unternehmens.

Haftung:

Es besteht das Gewährleistungsrisiko wegen Sach- und Rechtsmängeln bei Vermietung und Veräußerung von Immobilien und Objektgesellschaften.

Einschätzung des Risikos: gering

Rechtsstreitigkeiten:

Es besteht das Risiko, dass die FCR Immobilien AG bzw. die Tochterunternehmen in Rechtsstreitigkeiten mit Mietern, Immobilienkäufern und -verkäufern oder Aktionären verwickelt werden.

Einschätzung des Risikos: gering

Personalrisiken:

Die FCR Immobilien AG könnte den Vorstand sowie die Mitarbeiter verlieren bzw. nicht in der Lage sein, ausscheidende Mitarbeiter durch ausreichend qualifizierte Kräfte zu ersetzen. Der Vorstand Falk Raudies hat als Gründer den Erfolg und den Werdegang der FCR Immobilien AG entscheidend geprägt. Sollte die Arbeitskraft von Herrn Raudies auf Grund derzeit nicht absehbarer Umstände längerfristig nicht zur Verfügung stehen, hätte dies auf die unmittelbare Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der FCR Immobilien AG möglicherweise negative Auswirkungen.

Einschätzung des Risikos: gering

Informationstechnische Risiken:

Die IT-Netzwerke der FCR Immobilien AG und ihrer Dienstleister könnten wichtige Daten unwiederbringlich verlieren oder unberechtigte Datenzugriffe von außen erfahren. Beides könnte Kosten verursachen und letztendlich zu Vermögensschäden führen.

Einschätzung des Risikos: gering

Pandemische Risiken:

Eine Pandemie (neue Infektionskrankheit mit weltweiter starker Ausbreitung) kann grundsätzlich zu einer starken Beeinträchtigung der Geschäftsfähigkeit und damit des Geschäftserfolgs führen.

Einschätzung des Risikos: mittel

Anfang 2020 musste der Ausbruch der Corona-Pandemie in Europa verzeichnet werden. Zur Bekämpfung der Pandemie wurden im Jahresverlauf 2020 und bis heute zahlreiche weitgehende Maßnahmen auf Basis von Beschlüssen von Bund und Länder realisiert. In diesem Zuge wurden auch mehrere Lockdowns beschlossen und umgesetzt, so dass viele Geschäfte in dieser Zeit schließen mussten.

FCR hat sich bereits frühzeitig (siehe Pressemitteilung vom 31.03.2020) auf diese schwere Krise eingestellt und schnelle Maßnahmen zum Wohle von Kunden, Partnern und Mitarbeitern umgesetzt.

Aufgrund des sehr robusten Geschäftsmodells mit einer starken Ausrichtung auf Handelsimmobilien in Deutschland und mit lebensmittelgeankerten Unternehmen als bonitätsstarke, krisenresistente Ankermieter waren die Auswirkungen der Pandemie im Geschäftsjahr 2020 sehr moderat. Hier wurden beispielsweise mit Mietern, die von einer Schließung betroffen waren, partnerschaftliche, individuelle Vereinbarungen fixiert.

Auch mit Blick auf das Geschäftsjahr 2021 sind die Auswirkungen der Corona-Pandemie für FCR aufgrund der Positionierung und der Portfoliostruktur weiterhin überschaubar. Alle relevanten Indikationen werden tagesaktuell bewertet und sind die Basis für die Umsetzung etwaiger Maßnahmen. Auch alle weiteren FCR-Risikomanagementtools (siehe Übersicht 3.2.) können zur Bewältigung dieser Ausnahmesituation sehr zielführend und effektiv eingesetzt werden.

3.3 Voraussichtliche Entwicklung der AG (Prognosebericht)

3.3.1 Entwicklung des Retail-Immobilienmarkts in Deutschland

Gesamtwirtschaftliche Lage

Die deutsche Wirtschaft ist 2020 nach ersten Schätzungen um 5 Prozent geschrumpft und damit erstmals nach zehn Jahren in eine tiefe Rezession gerutscht.¹⁵ Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie rechnet im Jahreswirtschaftsbericht 2021 für das laufende Jahr mit einem Anstieg des preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts (BIP) um 3,0 Prozent.¹⁶ Jedoch sei die Wirtschaftsentwicklung maßgeblich vom Pandemieverlauf und den Maßnahmen zur Eindämmung beeinflusst. Der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung rechnet in seinem Jahresgutachten 2020/​21 mit einem etwas höheren Wirtschaftswachstum von 3,7 Prozent. Voraussetzung für die Erholung ist neben einer erfolgreichen Pandemieeindämmung ohne umfangreichen Shutdown und ohne Störungen der internationalen Lieferketten auch die wirtschaftliche Entwicklung im Ausland.¹⁷

Branchenentwicklung

Das Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien belief sich nach den Berechnungen von CBRE in Deutschland 2020 auf 12,3 Mrd. Euro. Trotz eines schwierigen Marktumfelds infolge der Corona-Pandemie, in dem der stationäre Handel durch die Lockdown-Maßnahmen stark beeinträchtigt wurde, wurde das Transaktionsvolumen des Vorjahres um 21 Prozent übertroffen.¹⁸ Neben einem starken ersten Quartal 2020 wirkten sich nachgeholte Transaktionen von 2019 sowie verschiedene großvolumige Portfoliotransaktionen positiv aus. Einzelhandelsimmobilien machten am gesamten Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien von 59,2 Mrd. Euro mit 13,4 Prozent den zweitgrößten Anteil aus.¹⁹ Diese gute Entwicklung führt CBRE auch auf die stärkere Nachfrage nach lebensmittelgeankerten Handelsimmobilien und Fachmarktzentren zurück, die mit 52 Prozent Marktanteil das größte Segment unter den gehandelten Einzelhandelsimmobilien waren.

¹⁵ https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2021/​01/​PD21_​040_​811.html
¹⁶ https:/​/​www.bmwi.de/​Redaktion/​DE/​Publikationen/​Wirtschaft/​jahreswirtschaftsbericht-2021.html
¹⁷ https:/​/​www.sachverstaendigenrat-wirtschaft.de/​jahresgutachten-2020.html
¹⁸ http:/​/​cbre.vo.llnwd.net/​grgservices/​secure/​Germany_​Retail_​Investment_​Q4_​2020_​de.pdf?e=1612428112&h=5cc12f945d427ea900c76366d12bb4d1
¹⁹ http:/​/​cbre.vo.llnwd.net/​grgservices/​secure/​Deutschland%20Investmentmarkt%20H2%202020.pdf?e=1612428392&h=7a83a6886365afd6cce9f1fb1a657dad

Nach Einschätzung von Colliers International sind die Aussichten für Einzelhandelsimmobilien gemäß ihrer Heterogenität zu betrachten. Gerade in der Corona-Krise haben der Lebensmittelhandel sowie Non-Food-Branchen wie Freizeit und Sport oder Heimwerkerbedarf von einer Sonderkonjunktur profitiert. Fachmarktzentren waren der Haupttreiber für den Umsatz und dürften auch 2021 ein Transaktionsvolumen von mindestens 10 Mrd. Euro erreichen.²⁰

Für 2021 erwartet CBRE weiterhin die stärkste Nachfrage bei lebensmittelgeankerten Handelsimmobilien. Diese wird laut CBRE jedoch aufgrund eines begrenzten Angebots nicht vollständig bedient werden können.²¹

3.3.2 Aussichten der FCR Immobilien AG

Die FCR Immobilien AG hat auch 2020 ihren erfolgreichen Wachstumskurs fortgesetzt. So konnten wir unser Bestandsportfolio mit Schwerpunkt lebensmittelgeankerte Einkaufs- und Fachmarktzentren, Nahversorger und Drogeriemärkte weiter ausbauen. Auch im Bereich der Digitalisierung haben wir uns weiter deutlich weiterentwickelt, mit dem Ergebnis, dass wir die Kernbereiche unserer Wertschöpfungskette effizienter gestalten und damit einen deutlich höheren Immobilienbestand mit unterproportional steigenden Kosten erfolgreich managen können.

Die Corona-Krise stellt für die gesamte Gesellschaft und alle Unternehmen weiterhin eine große Herausforderung dar. Allerdings sehen wir uns aufgrund der Portfoliostruktur nach wie vor gut positioniert. Ein Großteil unserer Mietumsätze werden im Retailsektor – mit den Schwerpunkten Lebensmittel und Nahversorgung – sowie im Büro- und Logistikbereich erzielt, die von den Schließungsmaßnahmen nicht betroffen waren bzw. sind. So waren wir bisher kaum von der Corona-Pandemie bei den Mieteinnahmen betroffen. Mietausfälle gab es seit Beginn der Pandemie nur bei rd. 1 % der vereinbarten Mieteinnahmen.

Im vergangenen Jahr haben wir trotz Corona insgesamt 14 Objekte gekauft und 7 Objekte verkauft und damit ein Nettoportfoliowachstum von 7 Immobilien erzielt. Dies entspricht einem Zuwachs von vermietbarer Fläche von 21 Tsd. m² und einer Erhöhung der Nettomieterträge um 1,6 Mio. Euro. Ab dem 2. Quartal 2020 waren die Besichtigungsmöglichkeiten von potenziell neuen Objekten nur begrenzt möglich. Ohne diese corona-bedingten Restriktionen hätten wir mehr Objekte ankaufen und mehr Immobilien verkaufen können. Seit Anfang 2021 haben wir uns hier so aufgestellt, dass wir trotz der entsprechenden Corona-Maßnahmen, unsere Ankaufsprozesse umsetzen können.

Mit Blick auf das Geschäftsjahr 2021 sind wir zuversichtlich, unseren dynamischen und profitablen Wachstumskurs weiter um- und fortsetzen zu können.

Unser Markt und unser Netzwerk sind absolut intakt, wir können weiter Objekte mit einer Ankaufsrendite von 8 bis 12 % erwerben, und unsere Ankaufspipeline ist sehr gut gefüllt mit attraktiven Objekten, die in vollem Umfang unserem Ankaufsprofil entsprechen. Dem entsprechend wollen wir 2021 – auch unterstützt durch eine äußerst solide Finanzmittelausstattung – bei den Zukäufen wieder deutlich zulegen. Unser Ziel ist es, Bestandsimmobilien in Deutschland für rd. 160 Mio. Euro zu kaufen. Dabei konzentrieren wir uns im Rahmen unserer definierten Geschäfts- und Wachstumsstrategie primär auf die Kern-Assetklasse Handel, ergänzt um die Assetklassen Büro, Logistik und Wohnen.

²⁰ https:/​/​www.colliers.de/​wp-content/​uploads/​2021/​02/​Colliers Research Marktbericht Einzelhandel.pdf
²¹ http:/​/​cbre.vo.llnwd.net/​grgservices/​secure/​Germany_​Retail_​Investment_​Q4_​2020_​de.pdf?e=1612428112&h=5cc12f945d427ea900c76366d12bb4d1

Der quantitative Ausbau sowie die qualitative Weiterentwicklung unseres Immobilienportfolios, bei dem Einkaufs- und Fachmarktzentren, Nahversorger und Drogerien nach wie vor die größte Rolle spielen, stehen bei uns gleichermaßen im Fokus. Mittelfristig bleibt unser Ziel, den Immobilienbestand auf über 1 Mrd. Euro auszubauen.

Im Rahmen unseres Transformationsprogramms werden wir strategiegemäß alle Objekte aus unserem Trading- und Entwicklungsportfolio verkaufen und somit dieses Geschäftsfeld im Geschäftsjahr 2021 auflösen. Damit geht auch der vollständige Rückzug aus den Märkten Italien und Spanien einher. Die Erlöse aus dem Verkauf des Trading- und Entwicklungsportfolios werden vollständig in den Ausbau des Bestandsportfolios reinvestiert.

Auch durch unsere Innovationsführerschaft im Immobiliensektor bei Digitalisierung und Künstlicher Intelligenz sehen wir weiter erhebliche Effizienz- und Ertragspotenziale. Durch den verstärkten Einsatz der von uns entwickelten Programme zur Prozessoptimierung werden wir auch im Geschäftsjahr 2021 unsere Produktivität noch weiter deutlich steigern können.

Im Geschäftsjahr 2020 haben wir den Schritt vom Scale in den regulierten Markt, General Standard, der Börse Frankfurt vollzogen, um hierdurch weitere Anlegerkreise für die FCR Immobilien AG gewinnen zu können. Bei unserer im Januar /​ Februar 2021 durchgeführten Kapitalerhöhung konnten wir von dieser Maßnahme bereits profitieren. Auch im Geschäftsjahr 2021 wird die FCR ein aktiver Player am Kapitalmarkt sein. Wir streben die Festigung der Positionierung von FCR als nachhaltigattraktiven Aktientitel für rendite- und dividendenorientierte Investoren an.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass wir 2021 unseren Immobilienbestand und dadurch unsere Mieterträge weiter ausbauen und in diesem Zuge auch unsere Positionierung als Bestandshalter für deutsche Handelsimmobilien weiter stärken werden. Wir sind aus unserer Sicht in allen notwendigen Bereichen sehr gut aufgestellt, die erfolgreiche Entwicklung der vergangenen Jahre auch im Geschäftsjahr 2021 fortzusetzen. So gehen wir 2021 von einem deutlichen Anstieg des Ergebnisses vor Steuern (EBT) im Vergleich zum EBT des Geschäftsjahres 2020 aus.

Übernahmerelevante Angaben nach § 289a und § 315a HGB

1) Beteiligungen am Kapital, die 10% der Stimmrechte überschreiten

Nach § 33 Abs. 1 WpHG hat jeder Aktionär, der die Schwellen von 3 %, 5 %, 10 %, 15 %, 20 %, 25 %, 30 %, 50 % oder 75 % der Stimmrechte einer börsennotierten Gesellschaft erreicht, überschreitet oder unterschreitet, dies der Gesellschaft und der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht unverzüglich mitzuteilen. Diese Mitteilungen werden von der FCR gemäß § 40 WpHG veröffentlicht.

Herr Falk Raudies, Geburtsdatum 28.11.1974, hat der FCR Immobilien Aktiengesellschaft gemäß § 40 Abs. 1 WpHG am 04.11.2020 mitgeteilt, dass der Stimmrechtsanteil über die Gesellschaft RAT Asset & Trading AG an der FCR Immobilien Aktiengesellschaft, Pullach i. Isartal, Deutschland, am 29.10.2020 die Schwelle von 3 % der Stimmrechte überschritten hat und an diesem Tag 66,09 % (das entspricht 6.058.923 Stimmrechten) betragen hat.

Herr Ludwig A. Fuchs, Geburtsdatum 13.11.1965, hat der FCR Immobilien Aktiengesellschaft gemäß § 40 Abs. 1 WpHG am 04.11.2020 mitgeteilt, dass der Stimmrechtsanteil über die Gesellschaft FAMe Invest & Management GmbH an der FCR Immobilien Aktiengesellschaft, Pullach i. Isartal, Deutschland, am 29.10.2020 die Schwelle von 3 % der Stimmrechte überschritten hat und an diesem Tag 8,50 % (das entspricht 777.784 Stimmrechten) betragen hat.

Herr Jürgen Rödig, Geburtsdatum 19.11.1954, hat der FCR Immobilien Aktiengesellschaft gemäß § 40 Abs. 1 WpHG am 09.11.2020 mitgeteilt, dass der Stimmrechtsanteil über die Gesellschaft RFC GmbH an der FCR Immobilien Aktiengesellschaft, Pullach i. Isartal, Deutschland, am 29.10.2020 die Schwelle von 3 % der Stimmrechte überschritten hat und an diesem Tag 4,30 % (das entspricht 393.256 Stimmrechten) betragen hat.

Herr Falk Raudies, Geburtsdatum 28.11.1974, hat der FCR Immobilien Aktiengesellschaft gemäß § 40 Abs.1 WpHG am 28.12.2020 mitgeteilt, dass der Stimmrechtsanteil über die Gesellschaften RAT Asset & Trading AG und CM Center Management GmbH an der FCR Immobilien Aktiengesellschaft, Pullach i. Isartal, Deutschland, am 22.12.2020 die Schwelle von 3 % der Stimmrechte überschritten hat und an diesem Tag 68,80 % (das entspricht 6.292.726 Stimmrechten) betragen hat.

Zum 31. Dezember 2020 halten die RAT Asset & Trading AG, Pullach i. Isartal, (Mutterunternehmen i.S.v. § 285 Nr. 14 HGB) 49,43 % (Vorjahr: 66,1 %) und die CM Center Management GmbH 17,74 % (Vorjahr: 0 %) der Anteile an der FCR Immobilien AG.

2) Befugnisse des Vorstands, Aktien auszugeben oder zurückzukaufen

Genehmigtes Kapital

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 28.05.2020 wurde die Aufhebung des Genehmigten Kapitals 2019/​I sowie die Schaffung eines Genehmigten Kapitals 2020/​I mit der Möglichkeit zum Ausschluss des Bezugsrechts angenommen. Danach ist der Vorstand ermächtigt, das Grundkapital mit Zustimmung des Aufsichtsrates bis zum 03.06.2025 einmalig oder mehrmalig um insgesamt bis zu EUR 4.573.202 gegen Bar- und /​ oder Sacheinlagen durch Ausgabe von neuen, auf den Namen lautende Stückaktien zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2020/​I).

Bedingtes Kapital

Das bedingte Kapital beträgt zum Bilanzstichtag EUR 237.036.

Beschlussfassung über die Ermächtigung des Vorstands zum Erwerb eigener Aktien gemäß § 71 Abs. 1 Nr. 8 AktG

Die Hauptversammlung hat über die Ermächtigung des Vorstands zum Erwerb eigener Aktien gemäß § 71 Abs. 1 Nr. 8 AktG den Beschlussvorschlag von Vorstand und Aufsichtsrat mit der erforderlichen Mehrheit des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals der Gesellschaft angenommen und entsprechend beschlossen.

3) Regeln zur Ernennung und Abberufung von Vorstandsmitgliedern und Satzungsänderungen

Vorstandsmitglieder werden nach den Vorschriften des § 84 AktG ernannt und abberufen. Wesentliche ergänzende oder abweichende Vorschriften der Satzung bestehen nicht.

4) Beschränkungen betreffend Stimmrechte und Übertragung

Neben den gesetzlichen Vorschriften gibt es keine darüber hinausgehenden Beschränkungen betreffend Stimmrechte, Stimmrechtsausübung und Übertragung von Anteilen.

Konzernerklärung zur Unternehmensführung nach § 315d HGB

Die Erklärung nach § 315d HGB wurde abgegeben und auf der Internetseite unter https:/​/​fcr-immobilien.de/​corporate-governance/​ öffentlich zugänglich gemacht.

Schlusserklärung zum Abhängigkeitsbericht

Der Vorstand der FCR Immobilien AG hat einen Bericht über die Beziehungen der Gesellschaft zu verbundenen Unternehmen gemäß § 312 Abs. 1 Satz 1 AktG erstellt. Der Vorstand der FCR Immobilien AG erklärt wie folgt: „Die FCR Immobilien AG hat bei den im Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen für das Geschäftsjahr 2020 aufgeführten Rechtsgeschäften und Maßnahmen nach den Umständen, die dem Vorstand in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen oder die Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten und ist dadurch, dass die Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, nicht benachteiligt worden.

Bilanzeid/​Versicherung der gesetzlichen Vertreter (§ 297 Abs. 2 Satz 4 HGB, § 315 Abs. 1 Satz 5 HGB)

Versicherung der gesetzlichen Vertreter

Ich versichere nach bestem Wissen, dass der Konzernjahresabschluss der FCR Immobilien AG unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätze ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der FCR Immobilien AG vermittelt und im Konzernlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns beschrieben sind.

 

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die FCR Immobilien AG, Pullach im Isartal

VERMERK ÜBER DIE PRÜFUNG DES JAHRESABSCHLUSSES UND DES LAGEBERICHTS

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der FCR Immobilien AG – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2020, der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der FCR Immobilien AG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 geprüft. Die in dem Abschnitt „Sonstige Informationen“ genannten Teile des Lageberichts haben wir in Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften nicht inhaltlich geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat (uneingeschränkter Bestätigungsvermerk).

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB und der EU-Abschlussprüferverordnung (Nr. 537/​2014; im Folgenden „EU-APrVO) unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den europarechtlichen sowie den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Darüber hinaus erklären wir gemäß Artikel 10 Abs. 2 Buchst. f) EU-APrVO, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen nach Artikel 5 Abs. 1 EU-APrVO erbracht haben. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte in der Prüfung des Jahresabschlusses

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ermessen am bedeutsamsten in unserer Prüfung des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Jahresabschlusses als Ganzem und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt; wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab.

Die Bewertung der Ausleihungen an verbundene Unternehmen

Gründe für die Bestimmung als besonders wichtigen Prüfungssachverhalt

Im Jahresabschluss der FCR Immobilien AG zum 31. Dezember 2020 werden Ausleihungen an verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 79.879 ausgewiesen, die die an die eigenständigen GmbH & Co. Kommanditgesellschaften ausgereichten Darlehen zur Finanzierung der Gewerbeimmobilien enthalten. Der Anteil des Postens an der Bilanzsumme beläuft sich auf insgesamt 77,4 % und hat somit einen wesentlichen Einfluss auf die Vermögenslage der Gesellschaft.

Die Ausleihungen an verbundene Unternehmen werden zum Nennwert bzw. bei voraussichtlich dauernder Wertminderung zum niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert. Insofern ist es erforderlich zu ermitteln, ob der beizulegende Wert den Buchwert unterschreitet und eine Abschreibung vorzunehmen ist.

Die Werthaltigkeitsbeurteilung der Ausleihungen an verbundene Unternehmen ist komplex und beruht auf ermessensbehafteten Annahmen. Bei den Ausleihungen an verbundene Unternehmen handelt es sich mehrheitlich um Ausleihungen an bestandshaltende Gesellschaften. Wesentliche Werttreiber der beizulegenden Werte sind damit die beizulegenden Werte der von den Tochtergesellschaften gehaltenen Immobilien.

Die Bewertung der Immobilien erfolgt ausschließlich durch einen externen Gutachter, der imtargis Retail Assets GmbH (im folgenden imtargis) unter Anwendung des Ertragswertverfahrens gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die Bewertung von imtargis erfolgte auf den Bewertungsstichtag 31. Dezember 2020.

In die Bewertung der Immobilien fließen zahlreiche bewertungsrelevante Annahmen ein, die mit erheblichen Schätzunsicherheiten und Ermessen verbunden sind. Bereits geringe Änderungen der bewertungsrelevanten Annahmen können zu wesentlichen Änderungen der resultierenden beizulegenden Werte führen. Die wesentlichen Bewertungsannahmen für die Bewertung der Immobilien waren zum Bewertungsstichtag die jährlichen Mietraten sowie die Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze.

Es besteht das Risiko für den Abschluss, dass Ausleihungen an verbundene Unternehmen nicht werthaltig sind.

Prüferisches Vorgehen

Zur Prüfung der Werthaltigkeitsbeurteilung der Ausleihungen an verbundene Unternehmen haben wir uns insbesondere mit den wesentlichen Werttreibern und den beizulegenden Werten der Immobilien auseinandergesetzt.

Unsere Prüfungshandlungen umfassten unter anderem die Beurteilung der Richtigkeit und Vollständigkeit der verwendeten Daten zu den Immobilienbeständen, der Angemessenheit der verwendeten wesentlichen Bewertungsannahmen wie der jährlichen Mietraten sowie der angewandten Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze.

Wir haben das Bewertungsverfahren auf Angemessenheit des Bewertungsmodells beurteilt und uns davon überzeugt, dass die für die Bewertung relevanten Daten und Annahmen sachgerecht für den Bemessungsstichtag erhoben wurden.

Wir haben die Angemessenheit der gewählten Bewertungsannahmen anhand einer risikoorientierten bewussten Auswahl von Immobilien beurteilt. Dabei haben wir die im Bewertungsmodell der imtargis verarbeiteten Mietraten mit den im ERP-System hinterlegten Sollmieten verglichen. Wir haben uns zuvor von der Angemessenheit und der Funktionsfähigkeit der implementierten Kontrollen im Vermietungsprozess überzeugt, um sicherzustellen, dass die im ERP-System hinterlegten Mietraten mit den Vertragsmieten übereinstimmen. Weiterhin haben wir die bei der Bestimmung der immobilienspezifischen Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze herangezogenen Annahmen unter Beachtung von Art und Lage der ausgewählten Objekte durch Abgleich mit markt- und branchenspezifischen Richtwerten auf Angemessenheit beurteilt.

Wir haben uns von der Qualifikation und Objektivität, des von der FCR Immobilien AG für die Bewertung der Immobilien beauftragten Gutachters überzeugt.

Wir haben überprüft, ob die Buchwerte der Ausleihungen an verbundene Unternehmen durch die vom Unternehmen ermittelten beizulegenden Werte gedeckt sind.

Unsere Schlussfolgerungen

Das der Werthaltigkeitsbeurteilung der Ausleihungen an verbundene Unternehmen zugrunde liegende Vorgehen ist sachgerecht und steht im Einklang mit den Bewertungsgrundsätzen. Die Annahmen, Einschätzungen und Parameter der Gesellschaft sind sachgerecht.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die folgenden nicht inhaltlich geprüften Bestandteile des Lageberichts:

Unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für alle Kaufleute geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB und der EU-APrVO unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Wir geben gegenüber den für die Überwachung Verantwortlichen eine Erklärung ab, dass wir die relevanten Unabhängigkeitsanforderungen eingehalten haben, und erörtern mit ihnen alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit auswirken, und die hierzu getroffenen Schutzmaßnahmen.

Wir bestimmen von den Sachverhalten, die wir mit den für die Überwachung Verantwortlichen erörtert haben, diejenigen Sachverhalte, die in der Prüfung des Jahresabschlusses für den aktuellen Berichtszeitraum am bedeutsamsten waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte im Bestätigungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus.

SONSTIGE GESETZLICHE UND ANDERE RECHTLICHE ANFORDERUNGEN

Vermerk über die Prüfung der für Zwecke der Offenlegung erstellten elektronischen Wiedergaben des Jahresabschlusses und des Lageberichts nach § 317 Abs. 3b HGB

Prüfungsurteil

Wir haben gemäß § 317 Abs. 3b HGB eine Prüfung mit hinreichender Sicherheit durchgeführt, ob die in der Datei „FCR Immobilien AG_​ESEF-2020-12-31.zip“ (Hashwert: unMYKa1mQkEb5so=), die den gesetzlichen Vertretern elektronisch zur Verfügung gestellt wurde, enthaltenen und für Zwecke der Offenlegung erstellten Wiedergaben des Jahresabschlusses und des Lageberichts (im Folgenden auch als „ESEF-Unterlagen“ bezeichnet) den Vorgaben des § 328 Abs. 1 HGB an das elektronische Berichtsformat („ESEF-Format“) in allen wesentlichen Belangen entsprechen. In Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften erstreckt sich diese Prüfung nur auf die Überführung der Informationen des Jahresabschlusses und des Lageberichts in das ESEF-Format und daher weder auf die in diesen Wiedergaben enthaltenen noch auf andere in der oben genannten Datei enthaltene Informationen.

Nach unserer Beurteilung entsprechen die in der oben genannten beigefügten Datei enthaltenen und für Zwecke der Offenlegung erstellten Wiedergaben des Jahresabschlusses und des Lageberichts in allen wesentlichen Belangen den Vorgaben des § 328 Abs. 1 HGB an das elektronische Berichtsformat. Über dieses Prüfungsurteil sowie unsere im voranstehenden „Vermerk über die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ enthaltenen Prüfungsurteile zum beigefügten Jahresabschluss und zum beigefügten Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 hinaus geben wir keinerlei Prüfungsurteil zu den in diesen Wiedergaben enthaltenen Informationen sowie zu den anderen in der oben genannten Datei enthaltenen Informationen ab.

Grundlage für unser Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung der in der oben genannten beigefügten Datei enthaltenen Wiedergaben des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 Abs. 3b HGB unter Beachtung des Entwurfs des IDW Prüfungsstandards: Prüfung der für Zwecke der Offenlegung erstellten elektronischen Wiedergaben von Abschlüssen und Lageberichten nach § 317 Abs. 3b HGB (IDW EPS 410) durchgeführt.

Unsere Verantwortung danach ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ESEF-Unterlagen“ weitergehend beschrieben. Unsere Wirtschaftsprüferpraxis hat die Anforderungen an das Qualitätssicherungssystem des IDW Qualitätssicherungsstandards: Anforderungen an die Qualitätssicherung in der Wirtschaftsprüferpraxis (IDW QS 1) angewendet.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für die ESEF-Unterlagen

Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind verantwortlich für die Erstellung der ESEF-Unterlagen mit den elektronischen Wiedergaben des Jahresabschlusses und des Lageberichts nach Maßgabe des § 328 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 HGB.

Ferner sind die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig erachten, um die Erstellung der ESEF-Unterlagen zu ermöglichen, die frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – Verstößen gegen die Vorgaben des § 328 Abs. 1 HGB an das elektronische Berichtsformat sind. Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind zudem verantwortlich für die Einreichung der ESEF-Unterlagen zusammen mit dem Bestätigungsvermerk und dem beigefügten geprüften Jahresabschluss und geprüften Lagebericht sowie weiteren offenzulegenden Unterlagen beim Betreiber des Bundesanzeigers. Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung der Erstellung der ESEF-Unterlagen als Teil des Rechnungslegungsprozesses.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ESEF-Unterlagen

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die ESEF-Unterlagen frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – Verstößen gegen die Anforderungen des § 328 Abs. 1 HGB sind. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Übrige Angaben gemäß Artikel 10 EU-APrVO

Wir wurden vom Amtsgericht München mit Beschluss vom 11. Januar 2021 zum Abschlussprüfer bestellt. Wir wurden am 25. Februar 2021 vom Vorsitzenden des Aufsichtsrats beauftragt. Wir sind ununterbrochen seit dem Geschäftsjahr 2020 als Abschlussprüfer der FCR Immobilien AG tätig.

Wir erklären, dass die in diesem Bestätigungsvermerk enthaltenen Prüfungsurteile mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungsausschuss nach Artikel 11 EU-APrVO (Prüfungsbericht) in Einklang stehen.

VERANTWORTLICHER WIRTSCHAFTSPRÜFER

Der für die Prüfung verantwortliche Wirtschaftsprüfer ist Dr. Mathias Thiere.

 

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die FCR Immobilien AG, Pullach im Isartal:

VERMERK ÜBER DIE PRÜFUNG DES KONZERNABSCHLUSSES UND DES KONZERNLAGEBERICHTS

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der FCR Immobilien AG und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) – bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020, der Konzern-Gesamtergebnisrechnung, der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzern-Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Konzernanhang, einschließlich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der FCR Immobilien AG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 geprüft. Die in dem Abschnitt „Sonstige Informationen“ genannten Teile des Konzernlageberichts haben wir in Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften nicht inhaltlich geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat (uneingeschränkter Bestätigungsvermerk).

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB und der EU-Abschlussprüferverordnung (Nr. 537/​2014; im Folgenden „EU-APrVO) unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernmutternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den europarechtlichen sowie den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Darüber hinaus erklären wir gemäß Artikel 10 Abs. 2 Buchst. f) EU-APrVO, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen nach Artikel 5 Abs. 1 EU-APrVO erbracht haben. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte in der Prüfung des Konzernabschlusses

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ermessen am bedeutsamsten in unserer Prüfung des Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Konzernabschlusses als Ganzem und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt; wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab.

Die Werthaltigkeit der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

Gründe für die Bestimmung als besonders wichtiger Prüfungssachverhalt

In dem Konzernabschluss der FCR Immobilien AG zum 31. Dezember 2020 werden als Finanzinvestition gehaltene Immobilien in Höhe von TEUR 314.538 ausgewiesen. Die FCR Immobilien AG bewertet die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert. Der Anteil des Postens an der Bilanzsumme beläuft sich auf insgesamt 90,2 % und hat somit einen wesentlichen Einfluss auf die Vermögenslage der Gesellschaft. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Erträge aus positiven Wertänderungen der beizulegenden Zeitwerte in Höhe von TEUR 796 in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung erfasst.

Die Bewertung der Immobilien erfolgt durch einen externen Gutachter, der imtargis Retail Assets GmbH (im folgenden imtargis) unter Anwendung des Ertragswertverfahrens gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die Bewertung von imtargis erfolgte auf den Bewertungsstichtag 31. Dezember 2020.

In die Bewertung der Immobilien fließen zahlreiche bewertungsrelevante Annahmen ein, die mit erheblichen Schätzunsicherheiten und Ermessen verbunden sind. Bereits geringe Änderungen der bewertungsrelevanten Annahmen können zu wesentlichen Änderungen der resultierenden beizulegenden Werte führen.

Die wesentlichen Bewertungsannahmen für die Bewertung der Immobilien waren zum Bewertungsstichtag die jährlichen Mietraten sowie die Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze.

Es besteht das Risiko für den Abschluss, dass aufgrund der bestehenden Schätzunsicherheiten und der Ermessensbehaftung die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien nicht angemessen ist.

Prüferisches Vorgehen

Unsere Prüfungshandlungen umfassten unter anderem die Beurteilung der Richtigkeit und Vollständigkeit der verwendeten Daten zu den Immobilienbeständen, der Angemessenheit der verwendeten wesentlichen Bewertungsannahmen wie der jährlichen Mietraten sowie der angewandten Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze.

Wir haben das Bewertungsverfahren auf Angemessenheit des Bewertungsmodells beurteilt und uns davon überzeugt, dass die für die Bewertung relevanten Daten und Annahmen sachgerecht für den Bemessungsstichtag erhoben wurden.

Wir haben die Angemessenheit der gewählten Bewertungsannahmen anhand einer risikoorientierten bewussten Auswahl von Immobilien beurteilt. Dabei haben wir die im Bewertungsmodell der imtargis verarbeiteten Mietraten mit den im ERP-System hinterlegten Sollmieten verglichen. Wir haben uns zuvor von der Angemessenheit und der Funktionsfähigkeit der implementierten Kontrollen im Vermietungsprozess überzeugt, um sicherzustellen, dass die im ERP-System hinterlegten Mietraten mit den Vertragsmieten übereinstimmen. Weiterhin haben wir die bei der Bestimmung der immobilienspezifischen Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze herangezogenen Annahmen unter Beachtung von Art und Lage der ausgewählten Objekte durch Abgleich mit markt- und branchenspezifischen Richtwerten auf Angemessenheit beurteilt.

Wir haben uns von der Qualifikation und Objektivität, des von der FCR Immobilien AG für die Bewertung der Immobilien beauftragten Gutachters überzeugt.

Unsere Schlussfolgerungen

Das der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zugrunde liegende Vorgehen ist sachgerecht und steht im Einklang mit den Bewertungsgrundsätzen. Die Annahmen, Einschätzungen und Parameter der Gesellschaft sind sachgerecht.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die folgenden nicht inhaltlich geprüften Bestandteile des Konzernlageberichts:

Unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Konzernabschlussprüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrates für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, es sei denn, es besteht die Absicht den Konzern zu liquidieren oder der Einstellung des Geschäftsbetriebs oder es besteht keine realistische Alternative dazu.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB und der EU-APrVO unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Wir geben gegenüber den für die Überwachung Verantwortlichen eine Erklärung ab, dass wir die relevanten Unabhängigkeitsanforderungen eingehalten haben, und erörtern mit ihnen alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit auswirken, und die hierzu getroffenen Schutzmaßnahmen.

Wir bestimmen von den Sachverhalten, die wir mit den für die Überwachung Verantwortlichen erörtert haben, diejenigen Sachverhalte, die in der Prüfung des Konzernabschlusses für den aktuellen Berichtszeitraum am bedeutsamsten waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte im Bestätigungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus.

SONSTIGE GESETZLICHE UND ANDERE RECHTLICHE ANFORDERUNGEN

Vermerk über die Prüfung der für Zwecke der Offenlegung erstellten elektronischen Wiedergaben des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts nach § 317 Abs. 3b HGB

Prüfungsurteil

Wir haben gemäß § 317 Abs. 3b HGB eine Prüfung mit hinreichender Sicherheit durchgeführt, ob die in der Datei „FCR Immobilien AG_​ESEF-2020-12-31.zip“ (Hashwert: tBXeZoWkw58fY5Q=), die den gesetzlichen Vertretern elektronisch zur Verfügung gestellt wurde, enthaltenen und für Zwecke der Offenlegung erstellten Wiedergaben des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts (im Folgenden auch als „ESEF-Unterlagen“ bezeichnet) den Vorgaben des § 328 Abs. 1 HGB an das elektronische Berichtsformat („ESEF-Format“) in allen wesentlichen Belangen entsprechen.

In Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften erstreckt sich diese Prüfung nur auf die Überführung der Informationen des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in das ESEF-Format und daher weder auf die in diesen Wiedergaben enthaltenen noch auf andere in der oben genannten Datei enthaltene Informationen. Nach unserer Beurteilung entsprechen die in der oben genannten beigefügten Datei enthaltenen und für Zwecke der Offenlegung erstellten Wiedergaben des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in allen wesentlichen Belangen den Vorgaben des § 328 Abs. 1 HGB an das elektronische Berichtsformat. Über dieses Prüfungsurteil sowie unsere im voranstehenden „Vermerk über die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts“ enthaltenen Prüfungsurteile zum beigefügten Konzernabschluss und zum beigefügten Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 hinaus geben wir keinerlei Prüfungsurteil zu den in diesen Wiedergaben enthaltenen Informationen sowie zu den anderen in der oben genannten Datei enthaltenen Informationen ab.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung der in der oben genannten beigefügten Datei enthaltenen Wiedergaben des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 Abs. 3b HGB unter Beachtung des Entwurfs des IDW Prüfungsstandards: Prüfung der für Zwecke der Offenlegung erstellten elektronischen Wiedergaben von Abschlüssen und Lageberichten nach § 317 Abs. 3b HGB (IDW EPS 410) durchgeführt.

Unsere Verantwortung danach ist im Abschnitt „Verantwortung des Konzernabschlussprüfers für die Prüfung der ESEF-Unterlagen“ weitergehend beschrieben. Unsere Wirtschaftsprüferpraxis hat die Anforderungen an das Qualitätssicherungssystem des IDW Qualitätssicherungsstandards: Anforderungen an die Qualitätssicherung in der Wirtschaftsprüferpraxis (IDW QS 1) angewendet.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für die ESEF-Unterlagen

Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind verantwortlich für die Erstellung der ESEF-Unterlagen mit den elektronischen Wiedergaben des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts nach Maßgabe des § 328 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 HGB und für die Auszeichnung des Konzernabschlusses nach Maßgabe des § 328 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 HGB. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig erachten, um die Erstellung der ESEF-Unterlagen zu ermöglichen, die frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – Verstößen gegen die Vorgaben des § 328 Abs. 1 HGB an das elektronische Berichtsformat sind. Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind zudem verantwortlich für die Einreichung der ESEF-Unterlagen zusammen mit dem Bestätigungsvermerk und dem beigefügten geprüften Konzernabschluss und geprüften Konzernlagebericht sowie weiteren offenzulegenden Unterlagen beim Betreiber des Bundesanzeigers. Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung der Erstellung der ESEF-Unterlagen als Teil des Rechnungslegungsprozesses.

Verantwortung des Konzernabschlussprüfers für die Prüfung der ESEF-Unterlagen

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die ESEF-Unterlagen frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – Verstößen gegen die Anforderungen des § 328 Abs. 1 HGB sind. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Übrige Angaben gemäß Artikel 10 EU-APrVO

Wir wurden vom Amtsgericht München mit Beschluss vom 11. Januar 2021 zum Abschlussprüfer bestellt. Wir wurden am 25. Februar 2021 vom Vorsitzenden des Aufsichtsrats beauftragt. Wir sind ununterbrochen seit dem Geschäftsjahr 2020 als Konzernabschlussprüfer der FCR Immobilien AG tätig.

Wir erklären, dass die in diesem Bestätigungsvermerk enthaltenen Prüfungsurteile mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungsausschuss nach Artikel 11 EU-APrVO (Prüfungsbericht) in Einklang stehen.

VERANTWORTLICHER WIRTSCHAFTSPRÜFER

Der für die Prüfung verantwortliche Wirtschaftsprüfer ist Dr. Mathias Thiere.

 

Leseexemplar – Rechtsverbindlich ist ausschließlich das ausgefertigte und gebundene Testatsexemplar.