1. Executive Summary aus Anlegersicht
Der offene Immobilienfonds REALISINVEST EUROPA (Geschäftsjahr 01.10.2024–30.09.2025) präsentiert sich im sechsten Geschäftsjahr als stabiler, defensiv ausgerichteter Core-Fonds mit solider Vermietungsquote, moderater Rendite und klarer ESG-Strategie.
Wesentliche Kennzahlen:
Nettofondsvermögen: 611,5 Mio. EUR
BVI-Rendite: 2,4 % (Vorjahr 1,9 %)
Ausschüttung: 0,62 EUR je Anteil (unverändert zum Vorjahr)
Vermietungsquote: 96,4 %
Fremdkapitalquote: 24,4 %
Gesamtkostenquote: 1,30 %
Der Fonds liefert damit eine stetige, risikoarme Ertragsstruktur, jedoch mit begrenztem Wertsteigerungspotenzial.
2. Marktumfeld: Stabilisierung nach Zinswende
Makroökonomischer Rahmen
Euroraum-Wachstum 2025: ca. 1,3 %
Inflation bei 2,2 %
EZB-Leitzins stabil bei 2,0 %
Immobilienrenditen haben sich stabilisiert
Bewertung aus Investorensicht:
Das Zinsumfeld wirkt weniger belastend als 2023/24, aber eine dynamische Marktbelebung ist noch nicht sichtbar. Transaktionsvolumina liegen weiterhin deutlich unter dem 10-Jahres-Durchschnitt.
Der Fonds profitiert von:
stabilisierten Bewertungsniveaus
moderatem Mietwachstum in Logistik und Wohnen
begrenzter Neubautätigkeit
3. Portfolioanalyse
3.1 Struktur und Diversifikation
13 Immobilien
8 europäische Länder
Fokus auf:
Büro: 60,6 %
Logistik: 16,3 %
Einzelhandel: 12,1 %
Wohnen: 5,3 %
Positiv:
Gute Länderdiversifikation
Hohe Vermietungsquote
Durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge: ca. 6 Jahre
Kritisch:
Hoher Büroanteil in strukturell unsicherem Segment
Belgien mit schwacher Performance (-2,6 % Ergebnis nach Darlehensaufwand)
Keine Transaktionen im Geschäftsjahr → wenig aktives Portfolio-Management
3.2 Einzelne Standorte mit Auffälligkeiten
Sehr starke Entwicklung:
Portugal (Lissabon): +15,6 % Gesamtergebnis
Niederlande: +5,7 %
Schwach:
Belgien (Brüssel): negative Wertänderungen
Deutschland: moderate Performance (3,7 %)
Die Performance ist stark standortabhängig – Portugal kompensiert schwächere Märkte.
4. Ertrags- und Kostenstruktur
4.1 Ertragsqualität
Ordentlicher Nettoertrag:
16,86 Mio. EUR
Wesentliche Quellen:
20,9 Mio. EUR aus Immobilien
5,8 Mio. EUR aus Beteiligungen
4,1 Mio. EUR Zinserträge
Keine Verkaufsgewinne → Rendite basiert vollständig auf laufendem Geschäft.
Das spricht für:
hohe Planbarkeit
konservative Strategie
keine künstliche Performance durch Verkäufe
4.2 Kosten
Verwaltungsvergütung: 4,05 Mio. EUR
Zinsaufwand: 5,03 Mio. EUR
Gesamtkostenquote: 1,30 %
Die Kosten sind marktüblich für einen offenen Immobilienfonds, aber im Verhältnis zur Rendite spürbar.
5. Kapitalentwicklung
Jahr Fondsvermögen (Mio. EUR) Anteilwert
2022 634,1 26,02
2023 677,6 25,81
2024 640,3 25,70
2025 611,5 25,68
Auffällig:
Netto-Mittelabfluss: -28,5 Mio. EUR
Anteilwert leicht rückläufig (-0,02 EUR)
Seit 2022 kein substanzieller NAV-Anstieg
Das deutet auf:
defensiven Modus
begrenzte Wachstumsdynamik
Anlegerzurückhaltung
6. Risikoprofil
Alle Risikokategorien werden als „gering“ eingestuft:
Kein Währungsrisiko (nur EUR)
Moderate Fremdfinanzierung (24,4 %)
Zinsbindungen überwiegend mittelfristig
Keine Derivate
Die tatsächliche Leverage-Quote liegt bei 131 % (deutlich unter Maximalgrenze).
Bewertung:
Sehr konservatives Risikoprofil.
7. ESG-Positionierung (Artikel 8 SFDR)
Der Fonds erfüllt deutlich die Mindestanforderungen:
65 % taxonomiekonform (Mindestanforderung 30 %)
54 % nachhaltige Investitionen i.S.d. SFDR
100 % erfüllen ökologische Merkmale
Fast alle Immobilien BREEAM oder DGNB zertifiziert
Strategischer Vorteil:
Zukunftssicherheit bei Regulierung
Bessere Finanzierungsfähigkeit
Höhere Drittverwendungsfähigkeit der Immobilien
8. Ausschüttungsanalyse
Ausschüttung 2025: 0,62 EUR je Anteil
Bei Anteilwert 25,68 EUR ergibt das ca. 2,4 % laufende Rendite
Die Ausschüttung ist:
vollständig durch laufenden Ertrag gedeckt
stabil seit zwei Jahren
nicht durch Substanzverzehr finanziert
9. Gesamtbewertung aus Anlegersicht
Stärken
✔ Sehr stabile Vermietungsquote
✔ Konservative Finanzierung
✔ ESG-konformes Portfolio
✔ Planbare Ausschüttung
✔ Keine Bewertungsüberraschungen
Schwächen
✘ Kaum Wachstumsdynamik
✘ Hoher Büroanteil
✘ NAV stagniert
✘ Mittelabflüsse
✘ Rendite nur leicht über Inflation
10. Für welchen Anlegertyp geeignet?
Der Fonds eignet sich vor allem für:
sicherheitsorientierte Anleger
Anleger mit Fokus auf stabile Ausschüttungen
Investoren mit ESG-Präferenz
Portfolio-Baustein zur Volatilitätsreduktion
Weniger geeignet für:
wachstumsorientierte Anleger
Investoren mit Renditeziel >4–5 %
aktive Markt-Timing-Strategien
11. Fazit
REALISINVEST EUROPA ist 2025 kein Wachstumsfonds, sondern ein solider Stabilitätsbaustein.
Er bietet:
verlässliche Cashflows
moderate Rendite
kontrolliertes Risiko
starke ESG-Positionierung
Gleichzeitig fehlt:
NAV-Dynamik
aktive Portfoliotransformation
strukturelle Wachstumsstory
Gesamturteil:
Ein defensiver Core-Immobilienfonds mit stabiler Ertragsbasis und überschaubarem Risiko – attraktiv für risikoaverse Anleger, aber mit begrenztem Performancepotenzial.
