Die WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH mit Sitz in Düsseldorf hat den Jahresbericht zum 30. Juni 2026 für den offenen Immobilienfonds WestInvest ImmoValue vorgelegt; eine separate externe Fondsverwaltung oder ein externer Anlageberater werden im Bericht nicht genannt. Für Anleger ist das Bild gemischt: Der Fonds ist mit 3.741,0 Mio. EUR weiter sehr groß und erzielte erneut eine positive Gesamtrendite von 1,0 %, zugleich ist das Ergebnis aber gegenüber dem Vorjahr schwächer ausgefallen und die Vermietungssituation bleibt angespannt.
Vermögen und Wertentwicklung
Das Fondsvermögen sank im Geschäftsjahr 2025/2026 von 3.842,5 Mio. EUR auf 3.741,0 Mio. EUR. Der Anteilwert ging von 49,50 EUR auf 48,59 EUR zurück. Das Minus erklärt sich nicht nur durch die Ausschüttung, sondern auch durch einen Nettoabfluss von 32,0 Mio. EUR und durch Wertminderungen im Portfolio. Aus Anlegersicht ist das wichtig, weil der Fonds zwar weiter stabil aufgestellt bleibt, der Anteilpreis aber nicht gegen Markt- und Objektbelastungen immun ist.
Die Entwicklung im Geschäftsjahr zeigt zugleich, dass der Fonds operativ Geld verdient: Der ordentliche Nettoertrag lag bei 41,0 Mio. EUR, dazu kamen realisierte Gewinne von 97,7 Mio. EUR, vor allem aus Immobilienverkäufen und Beteiligungen. Dem standen aber nicht realisierte Verluste von 12,1 Mio. EUR sowie Währungskursverluste von 12,8 Mio. EUR gegenüber. Unterm Strich blieb ein Geschäftsergebnis von 47,7 Mio. EUR. Für Anleger heißt das: Die laufenden Erträge tragen den Fonds weiterhin, doch Bewertungs- und Währungseffekte drücken das Gesamtergebnis spürbar.
Die BVI-Rendite für den Berichtszeitraum beträgt 1,0 % nach Fondskosten. Im Vorjahr lag sie bei 2,5 %. Über fünf Jahre summiert sich die Wertentwicklung auf 12,0 %. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr ist aus Anlegersicht auffällig, weil er zeigt, dass das Umfeld für offene Immobilienfonds schwieriger geworden ist und die Erträge aus dem Bestand nicht mehr so stark durch Wertzuwächse gestützt werden wie zuvor.
Portfolio, Vermietung und größte Positionen
Das Portfolio umfasst 41 Objekte mit einem Immobilienvermögen von 4.084,2 Mio. EUR brutto. Davon entfallen 2.844,6 Mio. EUR auf direkt gehaltene Immobilien und 1.239,6 Mio. EUR auf Immobilien über Gesellschaften. Regional ist der Fonds breit gestreut, aber klar europäisch ausgerichtet: 36,6 % des Verkehrswerts liegen in Deutschland, 63,4 % in Europa außerhalb Deutschlands. Schwerpunkte sind Großbritannien mit 18,4 %, Frankreich mit 11,5 %, die Niederlande mit 8,4 %, München mit 8,1 %, Berlin mit 7,8 % und Hamburg mit 6,3 %.
Die Nutzungsstruktur bleibt stark auf Büroimmobilien ausgerichtet. Im Gesamtportfolio entfallen 86,8 % der Jahresmieterträge auf Büro/Praxis. Handel/Gastronomie machen 3,0 % aus, Lager/Hallen 1,5 %, Kfz-Stellplätze 5,5 %. Diese starke Bürolastigkeit ist chancenreich, aber sie erhöht auch die Abhängigkeit von der Entwicklung dieses Segments. Gerade dort bleiben die Märkte in vielen Standorten selektiv.
Die Vermietungsquote lag zum 30. Juni 2026 bei 89,6 % auf Portfolioebene; der Fonds selbst weist in der Vermietungssituation eine Quote von 89,6 % beziehungsweise 10,4 % Leerstand gemessen an den Bruttosollmieterträgen aus. Besonders belastend sind drei Objekte mit einem ertragsbezogenen Leerstand von über 33 %: Berlin Schellingstraße 1/Linkstraße 10/Eichhornstraße 1 mit 36,3 %, Hamburg Sachsenstraße 4-8 „Lindley Carrée“ mit 52,6 % und München Prinzregentenstraße 56/Widenmayerstraße 19 mit 62,7 %. Aus Anlegersicht ist das ein zentraler Warnhinweis, weil solche Leerstände die Ertragskraft mindern und künftige Vermietungs- und Modernisierungsaufwendungen nach sich ziehen können.
Die größten Mieternennungen im Portfolio sind Stadt Wien mit 3,8 %, Matheson Support Services und Saatchi & Saatchi Group Ltd et al. mit jeweils 3,7 %, Transport for London und Patchwork SAS mit jeweils 3,4 % sowie Servizi Aziendali PricewaterhouseCoopers mit 2,8 %. Die Top Ten kommen zusammen auf 29,1 % der Nettovertragsmieten. Das ist noch eine vertretbare Streuung, dennoch bleibt der Fonds von einzelnen größeren Mietern erkennbar abhängig.
Im Berichtsjahr wurden keine Ankäufe getätigt, aber zwei Objekte verkauft. Insgesamt belief sich das Transaktionsvolumen auf rund 248 Mio. EUR. Damit setzt das Management auf Bereinigung statt Expansion. Der Nettoabfluss aus Anteilsbewegungen betrug 32,0 Mio. EUR; das ist kein dramatischer, aber ein klarer Kapitalabzug, den Anleger im Blick behalten sollten.
Kosten und Ertragslage
Die laufenden Kosten sind erheblich und sollten von Anlegern genau eingeordnet werden. Die Verwaltungsvergütung belief sich auf 16,9 Mio. EUR, die Verwahrstellenvergütung auf 1,8 Mio. EUR. Hinzu kamen 71,0 Mio. EUR Bewirtschaftungskosten, 10,0 Mio. EUR inländische und 10,1 Mio. EUR ausländische Steuern, 20,5 Mio. EUR Zinsen aus Kreditaufnahmen sowie weitere Aufwendungen. Bei einem Fonds dieser Größe sind absolute Kosten in dieser Höhe nicht ungewöhnlich, dennoch bleibt relevant: Ein großer Teil der Erträge fließt zunächst in Betrieb, Instandhaltung, Finanzierung und Verwaltung.
Die Summe der Erträge betrug 173,4 Mio. EUR, die Summe der Aufwendungen 132,4 Mio. EUR. Damit verbleibt ein ordentlicher Nettoertrag von 41,0 Mio. EUR. Besonders auffällig ist, dass die Bewirtschaftungskosten gegenüber dem Vorjahr von 53,8 Mio. EUR auf 71,0 Mio. EUR gestiegen sind. Gleichzeitig gingen die Zinsen aus Liquiditätsanlagen von 21,0 Mio. EUR auf 13,0 Mio. EUR zurück und auch die Erträge aus Immobilien sanken von 145,3 Mio. EUR auf 130,7 Mio. EUR. Für Anleger heißt das: Die operative Ertragsbasis bleibt solide, aber der Kostendruck ist höher geworden und die Zinskomponente aus der Liquidität trägt weniger als im Vorjahr.
In den sonstigen Aufwendungen von 809.849 EUR sind unter anderem die Kosten der externen Bewerter enthalten. Im Verhältnis zu den Erträgen fällt vor allem auf, dass die Fondskosten nicht nur aus der Verwaltungsvergütung bestehen, sondern dass Bewirtschaftung, Finanzierung und Steuern die Rendite wesentlich prägen. Die im Bericht ausgewiesene Gesamtentwicklung vor Fondskosten von 1,5 % wurde durch Fondskosten auf 1,0 % reduziert.
Risiken und Auffälligkeiten
Der Bericht hebt vor allem drei Risikofelder hervor: geopolitische Unsicherheiten, die anhaltenden Veränderungen im Büromarkt und Währungsrisiken. Der Fonds hält Vermögenswerte in Fremdwährungen in Großbritannien, Dänemark und Polen. Diese Risiken sind laut Bericht weitgehend abgesichert; die Sicherungsquoten liegen bei 98,6 % für Großbritannien und 94,0 % für Dänemark, in Polen ist nur ein kleiner Teil des Nettovermögens nicht abgesichert. Trotzdem bleiben Währungsbewegungen ein Faktor, der das Ergebnis beeinflussen kann.
Auffällig ist auch die Fremdfinanzierung: Das Kreditportfolio liegt bei rund 1.070 Mio. EUR, das sind 26,8 % des Immobilienvermögens. Eine solche Verschuldung ist bei offenen Immobilienfonds grundsätzlich üblich, erhöht aber die Sensibilität gegenüber Zins- und Marktveränderungen. Zugleich ist die Liquiditätsanlage defensiv ausgerichtet; die Bankguthaben von 694,1 Mio. EUR enthalten unter anderem die gesetzliche Mindestliquidität und zweckgebundene Mittel für Ausschüttung, Tilgungen und laufende Kosten.
Aus Anlegersicht auffällig ist zudem die klare Dominanz von Büroimmobilien. Der Bericht verweist selbst auf den Strukturwandel durch Homeoffice, hybride Arbeit und veränderte Flächennachfrage. Das Management setzt zwar auf Modernisierung, Umstrukturierung und selektive Verkäufe, doch die hohen Leerstände einzelner Objekte zeigen, dass die Anpassung des Portfolios nicht ohne Reibung verläuft. Positiv bleibt, dass rund 92 % des Bestands zertifiziert sind; das soll die Vermietbarkeit und Zukunftsfähigkeit des Portfolios stärken.
Fazit für Anleger
Der WestInvest ImmoValue bleibt ein großer, breit in Europa investierter Immobilienfonds mit weiterhin positiven laufenden Erträgen. Gleichzeitig zeigt der Bericht, dass die Phase ruhiger, stabiler Wertentwicklung nicht selbstverständlich ist: Der Anteilwert ist gefallen, die Rendite liegt unter dem Vorjahr, der Leerstand ist spürbar und einzelne Objekte belasten das Portfolio deutlich. Die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2025/2026 beträgt 1,39 EUR je Anteil und erfolgt am 20. Oktober 2026; der Abschlussprüfer hat den Jahresbericht ohne Einschränkung bestätigt.
