Wer derzeit ein Haus bauen oder eine Immobilie kaufen und dafür einen Kredit aufnehmen möchte, muss sich auf außergewöhnlich hohe Finanzierungskosten einstellen. Nach Angaben von NDR Info haben die Bauzinsen inzwischen ein Niveau erreicht, das es seit 15 Jahren nicht mehr gegeben hat.
Damit verschärft sich eines der zentralen Probleme auf dem Immobilienmarkt: Selbst wenn sich der Kaufpreis eines Hauses oder einer Wohnung nicht verändert, kann eine höhere Verzinsung die monatliche Belastung einer Finanzierung erheblich erhöhen.
Besonders betroffen sind Haushalte, die einen großen Teil des Kaufpreises über einen Immobilienkredit finanzieren müssen.
Bauzinsen so hoch wie seit 15 Jahren nicht mehr
Nach dem Bericht von NDR Info müssen Bauwillige sowie Käuferinnen und Käufer von Häusern und Wohnungen derzeit mit einem Zinssatz rechnen, der so hoch liegt wie seit 15 Jahren nicht mehr.
Damit haben sich die Bedingungen für Immobilienfinanzierungen deutlich verändert.
Für Interessenten zählt beim Kauf einer Immobilie schließlich nicht allein der Kaufpreis. Entscheidend ist auch, zu welchen Konditionen eine Bank das benötigte Kapital bereitstellt.
Je höher der Kreditzins ausfällt, desto größer wird bei ansonsten gleichen Bedingungen der Anteil der monatlichen Rate, der für Zinsen aufgewendet werden muss.
Höhere Zinsen können Finanzierungspläne ins Wanken bringen
Das kann insbesondere bei hohen Darlehenssummen erhebliche Auswirkungen haben.
Immobilien werden üblicherweise über viele Jahre finanziert. Bereits Veränderungen des Zinssatzes können sich deshalb über die Laufzeit beziehungsweise die vereinbarte Zinsbindung deutlich auf die Finanzierungskosten auswirken.
Für potenzielle Käufer bedeutet das: Eine Immobilie, die mit niedrigeren Zinsen noch finanzierbar erschien, kann bei einem deutlich höheren Zinssatz die persönliche Belastungsgrenze überschreiten.
Haushalte müssen dann beispielsweise mehr Eigenkapital einsetzen, ihre Kreditsumme reduzieren oder nach einer günstigeren Immobilie suchen.
Auch Neubauprojekte geraten unter Druck
Die Entwicklung trifft nicht nur Käufer bestehender Häuser und Wohnungen.
Auch Menschen, die ein eigenes Haus bauen möchten, sind auf Finanzierungen angewiesen. Steigende Kreditzinsen können deshalb die Gesamtkalkulation eines Bauprojekts verändern.
Neben Grundstück, Bauleistungen, Material und weiteren Nebenkosten wird die Finanzierung selbst zu einem immer wichtigeren Kostenfaktor.
Wer sein Vorhaben mit einem hohen Fremdkapitalanteil plant, spürt steigende Zinsen besonders stark.
Nicht allein auf den Kaufpreis schauen
Für Immobilieninteressenten gewinnt deshalb die Gesamtrechnung an Bedeutung.
Ein niedrigerer Kaufpreis muss nicht zwangsläufig bedeuten, dass die Immobilie monatlich leichter zu finanzieren ist. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Kaufpreis, Eigenkapital, Darlehenshöhe, Zinssatz, Tilgung und Laufzeit beziehungsweise Zinsbindung.
Hinzu kommen beim Immobilienerwerb weitere Kosten, beispielsweise für Grunderwerbsteuer sowie gegebenenfalls Notar, Grundbuch und Makler.
Die tatsächlich tragbare Kreditsumme kann bei höheren Zinsen daher geringer ausfallen als in einer Phase günstiger Finanzierung.
Anschlussfinanzierung kann ebenfalls zum Problem werden
Die höheren Zinsen sind nicht ausschließlich für Menschen relevant, die gerade eine Immobilie erwerben möchten.
Auch Eigentümer mit bestehenden Krediten können betroffen sein, sobald ihre vereinbarte Sollzinsbindung endet und eine Anschlussfinanzierung notwendig wird.
Wer seinen Kredit ursprünglich zu wesentlich günstigeren Konditionen abgeschlossen hat und noch eine größere Restschuld finanzieren muss, kann bei einer Anschlussfinanzierung mit einer höheren Zinsbelastung konfrontiert werden.
Wie stark sich dies im Einzelfall auf die monatliche Rate auswirkt, hängt unter anderem von Restschuld, neuem Zinssatz, Tilgung und gewünschter Laufzeit ab.
Eigenkapital gewinnt an Bedeutung
In einem Umfeld hoher Bauzinsen wird auch die Höhe des vorhandenen Eigenkapitals wichtiger.
Je weniger Geld über einen Kredit aufgenommen werden muss, desto geringer fällt grundsätzlich die Summe aus, auf die Zinsen gezahlt werden müssen.
Für Käufer und Bauherren wird damit die Frage wichtiger, wie viel Eigenkapital sie einsetzen können, ohne ihre finanziellen Reserven vollständig aufzubrauchen.
Denn auch nach einem Immobilienkauf können unerwartete Ausgaben entstehen – etwa durch Reparaturen, Modernisierungen oder andere größere Anschaffungen.
Finanzierung genau kalkulieren
Das 15-Jahres-Hoch der Bauzinsen verändert damit die Ausgangslage für Immobilieninteressenten erheblich.
Neben Lage, Zustand und Preis eines Hauses oder einer Wohnung entscheidet zunehmend die Finanzierung darüber, ob ein Kauf wirtschaftlich tragbar ist.
Für Bauherren gilt Ähnliches: Je größer der kreditfinanzierte Anteil eines Projekts ist, desto stärker schlagen hohe Zinsen auf die langfristigen Kosten durch.
