Berlin braucht Wohnungen. Viele Wohnungen. Möglichst schnell, möglichst bezahlbar und am besten gestern. Gleichzeitig hält Die Linke an der Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne fest. Das kann man politisch wollen. Aus wirtschaftlicher Sicht stellt sich allerdings eine ziemlich naheliegende Frage: Wie begeistert investiert jemand Milliarden in einer Stadt, in der gleichzeitig darüber diskutiert wird, große private Wohnungsbestände in Gemeineigentum zu überführen?
Berlin und der Wohnungsmarkt – das ist inzwischen ungefähr so harmonisch wie eine Wohngemeinschaft mit einer einzigen Dusche und sieben Bewohnern.
Die Mieten sind hoch, Wohnungen knapp, Neubau teuer und Genehmigungen traditionell eine Gelegenheit, seine Kinder beim Erwachsenwerden zu beobachten.
Also müsste die Devise eigentlich lauten:
Bauen, bauen, bauen.
In Berlin lautet die Diskussion allerdings zusätzlich:
Und wem gehört das Ganze eigentlich danach?
Rund 240.000 Wohnungen – das ist kein Kleingartenverein
Im Raum steht die Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände. In der aktuellen Debatte werden Größenordnungen von rund 240.000 Wohnungen genannt. Auch der vorliegende Bericht spricht von dieser Dimension.
Die Berliner Linke unterstützt weiterhin die Umsetzung des Volksentscheids von 2021 und die Vergesellschaftung großer profitorientierter Wohnungskonzerne.
Nun kann man über das Konzept diskutieren.
Aber 240.000 Wohnungen sind eben nicht drei Altbauwohnungen in Prenzlauer Berg und eine Garage in Köpenick.
Das ist eine Größenordnung, bei der Investoren zumindest anfangen dürften, das Kleingedruckte etwas genauer zu lesen.
Willkommen in Berlin! Haben Sie zufällig Milliarden dabei?
Berlin braucht privates Kapital.
Und zwar nicht, weil Immobilieninvestoren grundsätzlich Menschenfreunde mit Maurerkelle wären.
Sondern weil Häuser Geld kosten.
Sehr viel Geld.
Grundstücke kosten Geld. Planung kostet Geld. Zinsen kosten Geld. Handwerker kosten Geld. Baustoffe kosten inzwischen teilweise so viel, dass man bei einer Palette Dämmmaterial vorsichtshalber nachfragt, ob Champagnerflaschen darin liegen.
Und genau deshalb ist Vertrauen für Investitionen entscheidend.
Wer heute ein Wohnquartier baut, rechnet nicht bis nächsten Dienstag.
Er rechnet über Jahrzehnte.
Und dann stellt sich irgendwann die nicht völlig verrückte Frage:
Welche Regeln gelten in Berlin eigentlich in zehn oder zwanzig Jahren?
Investoren besitzen eine erstaunliche Fähigkeit: Sie können woanders investieren
Hier liegt das eigentliche Risiko.
Ein Berliner Grundstück kann Berlin nicht verlassen.
Geld schon.
Ein Fonds, eine Versicherung oder ein Wohnungsunternehmen muss Kapital nicht zwingend zwischen Alexanderplatz und Spandau investieren.
Es gibt noch Hamburg.
Frankfurt.
Leipzig.
München.
Und Gerüchten zufolge sogar Länder außerhalb Deutschlands.
Natürlich bedeutet eine Vergesellschaftungsdebatte nicht automatisch, dass plötzlich jeder Investor panisch seinen Aktenkoffer schnappt und Richtung Brandenburg rennt.
Aber Investoren berechnen Risiken.
Und politische Unsicherheit gehört dazu.
Eine aktuelle ifo-Studie zum Berliner Wohnungsmarkt kommt sogar zu dem Ergebnis, dass die Unsicherheit durch Mietendeckel und Vergesellschaftungsdebatte bereits messbare Folgen hatte. Nach Angaben der Forscher hätten insbesondere größere Wohnungsunternehmen Neubau und Sanierungen zurückgefahren; das Kaufpreis-Miet-Verhältnis liege noch Jahre später etwa 10 bis 15 Prozent unter dem anhand anderer Großstädte erwartbaren Niveau.
Mit anderen Worten:
Der Investor sagt nicht unbedingt:
„Ich hasse Berlin!“
Er sagt eher:
„Interessant. Dann rechnen wir dieses Projekt vielleicht noch einmal für Hamburg durch.“
Für Berlin macht das am Ende allerdings wenig Unterschied.
Das Verrückte daran: Ausgerechnet private Unternehmen bauen ziemlich viel
Wer glaubt, Berlin könne im Zweifel einfach alles selbst bauen, sollte einen Blick auf die Zahlen werfen.
Zwischen 2011 und 2024 entstanden laut Investitionsbank Berlin rund 45,7 Prozent der neuen Wohnungen durch private Wohnungsunternehmen. Öffentliche Bauherren kamen auf 16,1 Prozent.
Private Investoren sind auf dem Berliner Wohnungsmarkt also nicht gerade eine exotische Randerscheinung.
Sie sind ein erheblicher Teil der Neubauleistung.
Man könnte deshalb zumindest zu dem Schluss kommen:
Wenn man dringend mehr Wohnungen benötigt, sollte man sehr genau überlegen, welche Signale man an diejenigen sendet, die einen großen Teil dieser Wohnungen finanzieren.
Das ist ungefähr so, als würde ein Restaurant händeringend neue Köche suchen und gleichzeitig vor der Tür ein Schild aufstellen:
„Übrigens: Über die Zukunft privater Küchenmesser diskutieren wir noch.“
Berlin hat schon genug Probleme beim Bauen
Dabei läuft es beim Neubau ohnehin nicht gerade wie am Fließband.
Die IBB beschreibt ein weiterhin schwieriges Investitionsumfeld. Das Investitionsklima für den Mietwohnungsneubau lag 2025 trotz leichter Verbesserung weiterhin unter dem Durchschnitt.
Dazu kommen Grundstückspreise, Baukosten, Finanzierungskosten und Genehmigungsverfahren.
Eigentlich besitzt Berlin also bereits eine beeindruckende Sammlung von Gründen, warum ein Bauprojekt kompliziert werden kann.
Die Frage lautet:
Braucht man unbedingt noch „unklare zukünftige Eigentumsregeln“ als Bonuslevel?
Aber: Vergesellschaftung bedeutet nicht „morgen ist alles weg“
Zur Einordnung gehört auch das.
Berlin hat im März 2026 ein Vergesellschaftungsrahmengesetz beschlossen. Es schafft einen rechtlichen Rahmen, enteignet aber nicht automatisch irgendein Wohnungsunternehmen.
Für eine konkrete Vergesellschaftung wäre ein eigenes Anwendungsgesetz notwendig. Außerdem verlangt das Rahmengesetz Verhältnismäßigkeit und eine angemessene Entschädigung.
Wer also behauptet, morgen früh würden irgendwelche Berliner Beamten mit einem riesigen Schlüsselbund bei Wohnungskonzernen klingeln, übertreibt erheblich.
So funktioniert das nicht.
Die Befürworter haben ebenfalls ein Argument
Die Linke und die Initiative hinter „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ verfolgen ein anderes Ziel.
Sie argumentieren, große Wohnungsbestände sollten dauerhaft einer überwiegend renditeorientierten Bewirtschaftung entzogen werden. Davon versprechen sie sich stärkeren Mieterschutz und langfristig günstigere beziehungsweise stabilere Mieten.
Und selbstverständlich ist die Frage berechtigt, wie Berlin Mieter vor immer höheren Belastungen schützen kann.
Nur löst das ein anderes Problem noch nicht:
Wo kommen die zusätzlichen Wohnungen her?
Eine Wohnung, die vom privaten Eigentümer in Gemeineigentum übergeht, bleibt schließlich dieselbe Wohnung.
Sie bekommt keinen zusätzlichen Balkon.
Sie teilt sich auch nicht über Nacht in zwei Wohnungen.
Und im Hinterhof erscheint leider ebenfalls kein Neubau, nur weil sich die Eigentumsform geändert hat.
Genau hier steckt das Berliner Dilemma
Berlin will gleichzeitig drei Dinge:
bezahlbare Mieten, mehr Wohnungen und möglichst wenig Renditedruck.
Das klingt hervorragend.
Ungefähr wie:
viel essen, wenig bezahlen und trotzdem abnehmen.
Das Problem beginnt bei der Umsetzung.
Denn für Neubau braucht Berlin Milliardeninvestitionen.
Wenn politische Entscheidungen dazu führen, dass Investoren ein höheres Risiko sehen, gibt es drei mögliche Reaktionen:
Sie verlangen höhere Renditen.
Sie investieren weniger.
Oder sie investieren woanders.
Wie stark dieser Effekt bei einer tatsächlichen Vergesellschaftung wäre, kann heute niemand seriös vorhersagen.
Dass regulatorische Unsicherheit Investitionsentscheidungen beeinflussen kann, ist dagegen inzwischen auch für Berlin empirisch untersucht worden.
Vielleicht wäre Berechenbarkeit einmal eine revolutionäre Idee
Berlin braucht keine Wohnungspolitik ausschließlich für Investoren.
Aber eben auch keine Wohnungspolitik ohne Investoren.
Die Stadt braucht öffentliche Wohnungsunternehmen, Genossenschaften, private Vermieter, private Projektentwickler und geförderten Wohnungsbau.
Vor allem braucht sie eines:
Wohnungen.
Viele.
Wer also Vergesellschaftung als Instrument einsetzen will, muss eine ziemlich konkrete Antwort auf die Frage liefern, wie gleichzeitig genügend neues Kapital für Wohnungsbau und Sanierungen nach Berlin kommen soll.
Denn am Ende interessiert einen Berliner auf Wohnungssuche vermutlich weniger, ob seine nicht vorhandene Wohnung einem Konzern, einer Genossenschaft oder dem Land gehört.
Er hätte zunächst einmal gern:
eine Wohnung.
Und vielleicht wäre das tatsächlich Berlins radikalste wohnungspolitische Idee:
Nicht nur darüber streiten, wem die Wohnungen gehören sollen.
Sondern dafür sorgen, dass endlich genügend davon gebaut werde
