Dubrovnik gilt als eine der schönsten Städte des Mittelmeerraums. Die mächtigen Stadtmauern, die historische Altstadt und die Lage an der kroatischen Adriaküste haben die frühere Republik Ragusa seit Jahrzehnten zu einem internationalen Reiseziel gemacht. Der Erfolg der US-Serie „Game of Thrones“, für die Dubrovnik als Kulisse für „King’s Landing“ diente, brachte der Stadt noch einmal zusätzliche weltweite Aufmerksamkeit. Doch hinter der touristischen Erfolgsgeschichte wächst ein Konflikt, der längst weit über überfüllte Altstadtgassen hinausgeht.
Es geht um Wohnungen, Bauland und Immobilienwerte in Millionenhöhe – und letztlich um die Frage, wem eine der berühmtesten historischen Städte Europas künftig gehören und wer dort noch leben können soll.
1,3 Millionen Besucher – bei 40.000 Einwohnern
Die Dimension des Tourismus ist gewaltig. Im vergangenen Jahr kamen nach Angaben des MDR mehr als 1,3 Millionen Besucher nach Dubrovnik. Die Stadt selbst zählt lediglich rund 40.000 Einwohner. In der historischen Altstadt leben inzwischen sogar nur noch einige Hundert Menschen.
Damit entsteht ein grundlegender Zielkonflikt.
Der Tourismus ist eine der wichtigsten wirtschaftlichen Grundlagen der Stadt. Hotels, Restaurants, Ferienwohnungen, Kreuzfahrtschiffe und Geschäfte leben von den Besuchern. Gleichzeitig verändert genau dieser wirtschaftliche Erfolg den Charakter Dubrovniks.
Je attraktiver die Stadt für Urlauber und Investoren wird, desto schwieriger wird es für Teile der einheimischen Bevölkerung, dort dauerhaft zu wohnen.
Kreuzfahrtschiffe brachten Zehntausende Tagesgäste
Besonders sichtbar wurde das Problem in der historischen Altstadt.
Als Mato Franković 2017 Bürgermeister wurde, strömten an manchen Tagen Zehntausende Menschen durch ein Gebiet von gerade einmal rund 0,2 Quadratkilometern. Einen erheblichen Anteil daran hatten Passagiere großer Kreuzfahrtschiffe. Für die verbliebenen Bewohner wurde der normale Alltag zunehmend schwierig.
Die Stadt reagierte.
Mit dem Programm „Respect the City“ wurden die Besucherströme stärker reguliert. Heute dürfen höchstens zwei große Kreuzfahrtschiffe gleichzeitig anlegen. Die Zahl der Kreuzfahrtbesucher wurde auf 8.000 Personen täglich begrenzt. Hinzu kommen Besuchermessungen und der Dubrovnik Pass. Auch die UNESCO hatte ein besseres Management des wachsenden Besucherdrucks gefordert.
Die größten Spitzen konnten damit offenbar reduziert werden.
Das grundlegende Problem blieb jedoch bestehen.
Wenn aus der Nachbarwohnung eine Ferienwohnung wird
Besonders einschneidend ist die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt.
Viele Wohnungen werden nicht mehr dauerhaft an Einheimische vermietet, sondern als Ferienapartments angeboten. Nach Darstellung des MDR verschwinden gleichzeitig Teile der klassischen Infrastruktur: Lebensmittelgeschäfte weichen Souvenirshops, Restaurants nehmen immer mehr Raum ein.
Damit verändert sich nicht nur der Immobilienmarkt, sondern die soziale Struktur ganzer Straßenzüge.
Der MDR schildert beispielhaft das Leben von Dubravka Šimunović. Sie lebt seit mehr als 40 Jahren mit ihrem Mann direkt neben der Stadtmauer. Nachbarn gibt es kaum noch. In ihrer Straße lebten nur noch ein oder zwei Familien, berichtet sie – der Rest seien Ferienwohnungen.
Was für Touristen nach einer romantischen Unterkunft mitten im historischen Zentrum klingt, kann für die letzten Dauerbewohner ganz praktische Probleme verursachen.
Selbst die Lieferung eines Kühlschranks kann kompliziert werden. Noch ernster wird es, wenn ältere Bewohner medizinische Hilfe benötigen und Rettungskräfte durch überfüllte Gassen und über zahlreiche Stufen gelangen müssen.
Die Stadt kauft selbst Wohnungen
Dubrovnik versucht inzwischen, aktiv gegenzusteuern.
Die Stadt kauft nach Angaben des MDR Wohnungen in der Altstadt, renoviert diese und stellt sie jungen Familien mit Kindern zur Verfügung. Dadurch sollen wieder mehr dauerhafte Bewohner in das historische Zentrum zurückkehren.
Das zeigt, wie weit die Entwicklung inzwischen fortgeschritten ist: Die Kommune muss selbst als Immobilienkäufer auftreten, um Wohnraum für Einheimische in der eigenen Altstadt zu sichern.
Doch auch diese Strategie wirft Fragen auf. Eine lebendige Innenstadt benötigt schließlich nicht nur Familien, sondern ebenso Ärzte, Pflegekräfte, Handwerker, Einzelhandel und andere Dienstleistungen.
Eine historische Altstadt, die fast ausschließlich aus Ferienwohnungen, Restaurants und Souvenirgeschäften besteht, mag für Besucher attraktiv erscheinen. Als dauerhaft funktionierendes Stadtviertel stößt sie jedoch an Grenzen.
Kroatien erschwert neue Ferienwohnungen
Auch auf nationaler Ebene wurden die Regeln verschärft.
Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Kroatien eine Regelung, die neue touristische Kurzzeitvermietungen in Mehrfamilienhäusern erschwert. Neue Vermieter benötigen demnach die schriftliche Zustimmung von zwei Dritteln der Miteigentümer sowie der direkten Nachbarn.
Für bereits bestehende Ferienwohnungen gilt eine Übergangsfrist bis Ende 2029.
Bürgermeister Franković will dieses Instrument offenbar konsequent einsetzen. Nach seiner Einschätzung könnten die strengeren Anforderungen dazu führen, die Zahl der Ferienwohnungen um rund 30 Prozent zu reduzieren. Dadurch sollen wieder mehr Wohnungen für langfristige Vermietungen zur Verfügung stehen.
Ob diese Rechnung tatsächlich aufgeht, bleibt abzuwarten.
Der noch größere Konflikt dreht sich um Bauland
Während Ferienwohnungen die Lebensrealität der Bewohner unmittelbar verändern, geht es bei einem weiteren Streit um wesentlich größere wirtschaftliche Interessen.
Dubrovnik arbeitet an einem neuen Generalurbanplan. Dieser soll touristische Baugebiete deutlich verkleinern. Grundstücke, die bislang bebaut werden könnten, sollen teilweise in Grünflächen umgewandelt werden.
Und damit geht es plötzlich um enorme Summen.
In einigen der teuersten Lagen Kroatiens können Grundstückspreise laut MDR mehr als 10.000 Euro pro Quadratmeter erreichen.
Für Grundstückseigentümer und Investoren kann die Frage, ob auf einer Fläche Wohnungen oder touristische Anlagen gebaut werden dürfen, deshalb einen Unterschied von Millionen Euro bedeuten.
500 bis 700 Millionen Euro an Investitionsinteressen
Bürgermeister Franković spricht von 185 Bauzonen, die von den Planungen betroffen seien. Die dahinterstehenden Investitionsinteressen beziffert er auf 500 bis 700 Millionen Euro.
Der MDR weist allerdings ausdrücklich darauf hin, dass es sich dabei nicht um eine unabhängige amtliche Bewertung handelt. Gemeint seien geschätzte mögliche Gewinne, die beispielsweise durch Bebauung und anschließenden Verkauf entstehen könnten.
Diese Einschränkung ist wichtig.
Die Summe sollte deshalb nicht als feststehender Schaden oder gesicherter Marktwert dargestellt werden. Sie zeigt aber die Größenordnung des Interessenkonflikts.
Für die Stadt geht es um die Begrenzung weiterer Bebauung. Für betroffene Investoren kann dieselbe Entscheidung bedeuten, dass eine wirtschaftlich hochinteressante Entwicklungsfläche plötzlich erheblich an Potenzial verliert.
Franković: Dubrovnik braucht keine weiteren touristischen Kapazitäten
Der Bürgermeister vertritt dabei eine klare Position.
Dubrovnik habe bereits genügend touristische Kapazitäten. Weitere Bebauung sei nicht erforderlich, wenn die Stadt und ihr Status als Weltkulturerbe langfristig geschützt werden sollen.
Damit wird aus einer klassischen Stadtplanungsfrage ein grundsätzlicher Konflikt zwischen Gemeinwohl und privaten Eigentums- beziehungsweise Investitionsinteressen.
Aus Sicht der Stadt geht es darum, eine historische Kulturlandschaft vor weiterer Verdichtung zu schützen.
Aus Sicht eines Investors kann eine Umwidmung dagegen bedeuten, dass eine möglicherweise teuer erworbene Entwicklungsfläche nicht mehr wie geplant genutzt werden kann.
Bürgermeister inzwischen unter Polizeischutz
Wie aufgeheizt die Situation offenbar ist, zeigt eine besonders beunruhigende Entwicklung.
Seit Anfang Juli steht Franković laut MDR wieder unter ständigem Polizeischutz – bereits zum zweiten Mal innerhalb eines Jahres. Grundlage dafür sei eine behördliche Gefährdungsbewertung.
Der MDR verweist dabei auf Berichte kroatischer Medien. Laut „RTL Danas“ sollen Drohungen mit zwei großen kriminellen Gruppen aus Montenegro in Verbindung stehen, die auch für Immobiliengeschäfte bekannt seien. Die Zeitung „Slobodna Dalmacija“ berichtete zudem über Investoren aus deren Umfeld und den Verdacht, Bauprojekte in Dubrovnik könnten zur Geldwäsche von Erlösen aus dem Drogenhandel genutzt worden sein.
Hier ist journalistische Vorsicht besonders wichtig: Der MDR stellt diese Angaben ausdrücklich als Berichte anderer Medien beziehungsweise als Verdachtsdarstellungen dar. Franković selbst äußerte sich demnach weder zum konkreten Inhalt noch zur Urheberschaft der Drohungen.
Er bringt die Bedrohungslage allerdings mit dem neuen Generalurbanplan und den wirtschaftlichen Interessen in Verbindung, die durch mögliche Umwidmungen beeinträchtigt würden.
Immobilienboom mit zwei Gesichtern
Dubrovnik zeigt damit in extremer Form, was auch in anderen beliebten europäischen Städten zu beobachten ist.
Tourismus bringt Arbeitsplätze, Investitionen und Einnahmen. Steigt die Nachfrage nach Ferienwohnungen und Immobilien jedoch immer weiter, können gleichzeitig die Preise für die einheimische Bevölkerung steigen und dauerhaft vermieteter Wohnraum verschwinden.
Für Immobilieneigentümer kann diese Entwicklung erhebliche Wertsteigerungen bedeuten.
Für Mieter oder junge Familien kann dieselbe Entwicklung dazu führen, dass Wohnen in der eigenen Stadt kaum noch finanzierbar ist.
Genau darin liegt das Dilemma: Was für einen Immobilieninvestor eine attraktive Renditechance darstellt, kann für die Stadtgesellschaft zum Problem werden.
Dubrovnik kämpft um mehr als Touristenquoten
Der Konflikt lässt sich deshalb nicht allein mit einer Begrenzung von Kreuzfahrtschiffen lösen.
Die entscheidende Frage lautet inzwischen: Soll Dubrovnik in erster Linie ein globales Reiseziel und Investmentstandort sein – oder weiterhin eine Stadt, in der Menschen dauerhaft leben können?
Beides vollständig miteinander zu vereinbaren, wird immer schwieriger.
Die Begrenzung von Kreuzfahrttouristen kann überfüllte Gassen entlasten. Sie löst aber nicht automatisch das Problem hoher Immobilienpreise. Strengere Regeln für Ferienwohnungen können Wohnraum zurück auf den regulären Mietmarkt bringen, greifen jedoch zugleich in wirtschaftliche Interessen von Eigentümern ein.
Und die Umwidmung wertvollen Baulands kann weitere Verdichtung verhindern – erzeugt aber erhebliche Konflikte mit Investoren.
Fazit: Der Erfolg droht das Urlaubsparadies zu verändern
Dubrovnik ist zum Symbol für die Schattenseiten touristischen Erfolgs geworden.
Mehr als 1,3 Millionen Besucher bei rund 40.000 Einwohnern, nur noch einige Hundert dauerhafte Bewohner in der historischen Altstadt und Grundstückspreise von teilweise mehr als 10.000 Euro pro Quadratmeter zeigen, welche wirtschaftlichen Kräfte inzwischen auf die Stadt einwirken.
Die Stadt versucht gegenzusteuern: weniger Kreuzfahrtschiffe, strengere Regeln für Ferienwohnungen, kommunaler Wohnungskauf und weniger touristisches Bauland.
Damit berührt sie zwangsläufig erhebliche wirtschaftliche Interessen.
Dass Bürgermeister Mato Franković inzwischen unter Polizeischutz steht, verleiht dem Konflikt eine Dimension, die weit über gewöhnliche Debatten über Stadtentwicklung hinausgeht.
Dubrovnik muss damit ausgerechnet gegen die Folgen dessen kämpfen, was die Stadt jahrzehntelang angestrebt hat: ihren enormen internationalen Erfolg.
Die Mauern der alten Republik konnten Dubrovnik einst vor Angreifern schützen. Gegen Overtourism, Immobilienspekulation und eine Altstadt ohne Bewohner helfen sie nicht.
