Aus Anlegersicht zeigt der Jahresbericht des Ampega Real Estate Plus ein gemischtes Bild: Der Fonds hat im Geschäftsjahr 2024/2025 zwar Stabilität bewiesen und die schwierige Marktphase im Immobiliensektor ohne größeren Schaden überstanden, die Rendite von nur +0,24 % ist aber sehr niedrig und steht in keinem besonders attraktiven Verhältnis zu den eingegangenen Risiken und Kosten.
Der Fonds verfolgt einen defensiveren Ansatz als ein reiner Immobilienaktienfonds. Er investiert nicht direkt in Immobilien, sondern breit über Immobilienaktien, REITs, Anleihen, Rentenfonds, Aktienfonds und offene Immobilienfonds. Genau diese Mischstruktur erklärt auch das Ergebnis: Einerseits wurde die Volatilität mit 5,94 % vergleichsweise moderat gehalten, andererseits bremste die hohe Diversifikation die Erholung deutlich aus. Für Anleger, die in erster Linie einen ruhigen Zugang zum Immobilienthema suchen, ist das grundsätzlich positiv. Für renditeorientierte Investoren wirkt das Ergebnis dagegen eher enttäuschend.
Positiv ist, dass der Fonds inzwischen deutlich robuster aufgestellt erscheint als viele klassische Immobilienprodukte. Zum Stichtag entfielen rund 31,3 % auf Aktien, 12,9 % auf verzinsliche Wertpapiere, 44,9 % auf Investmentanteile und 9,5 % auf offene Immobilienfonds. Das reduziert die Abhängigkeit von einzelnen Marktsegmenten. Besonders wichtig: Der problematische Anteil an Immobilienfonds in Liquidation oder Abwicklung lag nur noch bei etwa 0,31 %. Das ist gering und zeigt, dass Altlasten aus früheren offenen Immobilienfonds zwar noch vorhanden, aber inzwischen kaum noch bestandsgefährdend sind.
Auf der Aktienseite ist der Fonds klar europäisch geprägt. Größere Positionen wie Vonovia, LEG, Swiss Prime Site, PSP Swiss Property, Unibail-Rodamco-Westfield oder Klépierre zeigen, dass das Management auf etablierte, börsennotierte Immobilienwerte setzt. Das kann bei sinkenden Zinsen attraktiv sein, bedeutet aber auch, dass der Fonds weiterhin deutlich vom Kapitalmarkt und von der Zinsentwicklung abhängt. Der Fonds ist also kein „stabiler Immobilienersatz“, sondern eher ein kapitalmarktabhängiges Immobilien-Mischprodukt.
Ein wichtiger Pluspunkt ist die ordentliche Streuung im Rentensegment. Die Anleihen wirken insgesamt relativ defensiv, viele Titel sind besicherte Bank- oder Covered-Bond-Strukturen. Das stabilisiert das Portfolio. Gleichzeitig zeigt die Ertragsrechnung, dass die laufenden Erträge ordentlich waren: Aus Dividenden, Zinsen und Fondserträgen kamen rund 2,03 Mio. EUR zusammen, wovon nach Kosten ein ordentlicher Nettoertrag von 705.586 EUR übrig blieb. Das operative Fundament des Fonds ist also nicht schwach.
Problematisch ist allerdings die Qualität des realisierten Ergebnisses. Die realisierten Verluste aus Verkäufen lagen mit rund -7,02 Mio. EUR deutlich über den realisierten Gewinnen von 1,44 Mio. EUR. Das realisierte Jahresergebnis war daher mit -4,87 Mio. EUR klar negativ. Dass am Ende dennoch ein positives Jahresergebnis von 562.327 EUR ausgewiesen wurde, lag vor allem an der Nettoveränderung nicht realisierter Verluste. Anders gesagt: Ein Teil des positiven Jahresergebnisses beruht auf Bewertungsaufholung, nicht auf starkem operativem oder realisiertem Anlageerfolg. Für Anleger ist das ein wichtiger Unterschied, denn Bewertungsgewinne sind weniger belastbar als nachhaltig erzielte Cashflows.
Ein weiterer kritischer Punkt ist die Kostenquote von 1,41 %. Für einen Fonds, der im Berichtsjahr nur +0,24 % erwirtschaftet hat, ist das hoch. Selbst wenn das Marktumfeld schwierig war, zeigt diese Relation, dass ein erheblicher Teil der Bruttorendite durch Kosten aufgezehrt wird. Für langfristige Anleger ist das relevant, weil ein Mischfonds mit moderatem Risikoprofil eigentlich einen spürbaren Mehrwert nach Kosten liefern sollte. Genau das war im Berichtsjahr kaum zu sehen.
Auch die Mittelbewegungen verdienen Beachtung. Der Fonds verzeichnete einen Netto-Mittelabfluss von rund 8,53 Mio. EUR. Die Rücknahmen lagen deutlich über den Neuzuflüssen. Das kann ein Signal dafür sein, dass Anleger mit der Entwicklung unzufrieden waren oder Mittel umgeschichtet haben. Noch ist das keine Alarmmeldung, aber es ist auch kein Vertrauensbeweis des Marktes.
Auf der positiven Seite steht, dass der Anteilspreis trotz zwischenzeitlicher Schwäche relativ stabil blieb. Der Tiefstkurs lag bei 93,05 EUR, der Höchstkurs bei 100,03 EUR, zum Jahresende bei 98,55 EUR. Verglichen mit den Vorjahren zeigt sich: Nach dem deutlichen Anstieg von 86,59 EUR (2023) auf 98,31 EUR (2024) hat sich die Entwicklung 2024/2025 praktisch abgeflacht. Das spricht für eine Phase der Konsolidierung statt eines klaren Aufwärtstrends.
Für Anleger ist daher die zentrale Frage: Was kauft man hier eigentlich?
Nicht einen klassischen offenen Immobilienfonds. Nicht einen offensiven REIT-Fonds. Sondern einen Mischfonds mit Immobilienfokus, der auf Stabilisierung, Streuung und begrenzte Schwankungen setzt. Das Produkt kann sinnvoll sein für Anleger, die:
einen moderaten Zugang zum Immobiliensektor suchen,
direkte Immobilienfondsrisiken reduzieren wollen,
Zins- und Aktienkomponenten im selben Produkt akzeptieren.
Weniger attraktiv erscheint der Fonds für Anleger, die:
eine klare Immobilienrendite erwarten,
inflationsbereinigt Vermögen aufbauen wollen,
kostenbewusst investieren,
stärkere Ertragsdynamik suchen.
Fazit aus Anlegersicht:
Der Ampega Real Estate Plus wirkt derzeit wie ein solides, aber wenig schlagkräftiges Übergangsprodukt. Die Struktur ist vernünftig, die Risiken erscheinen kontrolliert, problematische Altbestände sind klein, und die Schwankung ist für einen kapitalmarktnahen Immobilienfonds moderat. Gleichzeitig ist die Rendite zu niedrig, die Kostenquote zu hoch und der Ertrag qualitativ nicht voll überzeugend, weil er stark von Bewertungseffekten gestützt wurde. Für sicherheitsorientierte Bestandsanleger kann der Fonds weiterhin haltbar sein. Für einen Neueinstieg braucht es aus meiner Sicht jedoch eine klare Überzeugung, dass Immobilienaktien und immobiliennahe Anleihen in den kommenden Quartalen stärker profitieren werden – sonst ist das Chance-Risiko-Verhältnis nur durchschnittlich.
