1. Executive Summary aus Anlegersicht
Der Jahresbericht 2024/2025 des Deka-ImmobilienMetropolen (Stichtag 31.10.2025) zeigt einen defensiv positionierten Core-Immobilienfonds mit:
1,0 % BVI-Rendite nach Fondskosten
99,4 % Vermietungsquote
WALT von 7,7 Jahren
Liquiditätsquote von 19,1 %
Fremdkapitalquote von 17,0 %
Ausschüttung 0,70 EUR je Anteil (80 % steuerfrei)
(Quelle: Jahresbericht zum 31. Oktober 2025)
In einem weiterhin von Zinswende, geopolitischer Unsicherheit und strukturellem Wandel im Bürosektor geprägten Umfeld präsentiert sich der Fonds stabil, mit klarer ESG-Positionierung und konservativem Risikomanagement.
2. Ertragslage: Operativ solide, Bewertung weiterhin belastet
2.1 Operative Erträge
Bruttomietrendite: 4,6 %
Nettomietrendite: 4,0 %
Liquiditätsrendite: 2,6 %
Die laufenden Mieterträge sind stabil und bilden die wesentliche Ertragsquelle. Die sehr hohe Vermietungsquote spricht für die Qualität der Standorte und Objekte.
2.2 Bewertungsentwicklung
Wertänderungsrendite: –1,6 %
Immobilienrendite gesamt (nach Währungssicherung): 1,1 %
Gesamtrendite nach Fondskosten (BVI): 1,0 %
Die negative Wertänderung reflektiert weiterhin die verzögerte Anpassung der Verkehrswerte an das gestiegene Zinsniveau. Positiv ist jedoch, dass:
die Cap Rates laut Bericht ihren Höhepunkt erreicht haben dürften,
sich Mietwachstum stabil zeigt,
Neubautätigkeit deutlich zurückgeht.
Das deutet auf eine potenzielle Bodenbildung hin.
3. Portfolioqualität: Sehr starkes Vermietungsprofil
3.1 Vermietung
Stichtagsleerstand: 0,6 %
96,5 % der Mietverträge laufen bis mindestens 2027
Durchschnittliche Restlaufzeit (WALT): 7,7 Jahre
Für einen offenen Immobilienfonds ist das ein außergewöhnlich starkes Profil. Das reduziert kurzfristige Cashflow-Risiken deutlich.
3.2 Mieterstruktur
Die Top-10-Mieter stellen 61,5 % der Nettovertragsmiete. Darunter:
Google LLC (13,8 %)
The Urban Institute (9,7 %)
Asos.com Limited (8,7 %)
Skanska UK plc
Airbnb Ireland Unlimited Company
Dies bedeutet:
Hohe Bonität,
aber auch gewisse Klumpenrisiken.
4. Geografische Diversifikation: International und strategisch
Verkehrswertverteilung:
Europa (ex DE): 58,3 %
USA: 27,3 %
Deutschland: 14,4 %
Der Fonds ist klar international ausgerichtet und positioniert sich in globalen Metropolen. Mit dem Erwerb des „Tour Deloitte“ in Montréal nach dem Stichtag erweitert sich das Portfolio erstmals um Kanada – strategisch sinnvoll im Sinne einer weiteren Diversifikation.
5. ESG-Strategie als Werttreiber
94 % Zertifizierungsquote (nach Verkehrswerten)
Artikel-8-Fonds gemäß Offenlegungsverordnung
Fokus auf BREEAM, LEED, HQE, etc.
Gerade im aktuellen Marktumfeld mit Polarisierung zwischen „Prime ESG“ und „Stranded Assets“ ist dies ein klarer Wettbewerbsvorteil. ESG-konforme Gebäude zeigen höhere Vermietungsstabilität und Mietwachstum.
Langfristig ist das ein entscheidender Werttreiber.
6. Liquidität und Risikomanagement
6.1 Liquidität
349 Mio. EUR Liquidität
Quote: 19,1 %
Das ist komfortabel und ermöglicht:
antizyklische Ankäufe,
Puffer bei Mittelabflüssen,
Flexibilität im Käufermarkt.
6.2 Fremdfinanzierung
Kreditvolumen: ca. 260 Mio. EUR
Fremdkapitalquote: 17 %
Moderate Hebelwirkung – konservativ und risikoarm.
6.3 Währungsabsicherung
GBP und USD jeweils zu rund 95–97 % abgesichert
Währungssicherungskosten: –0,9 %
Das reduziert Volatilität, kostet jedoch Performance.
7. Chancen und Risiken
Chancen
Zinsrückgang → Stabilisierung der Bewertungen
Rückläufige Bautätigkeit → Angebotsverknappung
Mietwachstum durch Indexierung
Käufermarkt für liquide Investoren
Hochwertige ESG-Objekte in Toplagen
Risiken
Hoher Büroanteil (71,7 % der Mieterträge gesamt)
US-Büromarkt mit strukturellem Leerstand
Klumpenrisiken bei Top-Mietern
Geopolitische Unsicherheiten
Potenzielle Bewertungsanpassungen bei erneuter Zinsvolatilität
8. Gesamtbeurteilung aus Investorensicht
Der Deka-ImmobilienMetropolen ist kein Wachstumsfonds, sondern klar:
Ein defensiver Core-Immobilienfonds mit Fokus auf Kapitalerhalt, Stabilität und langfristiger Vermögensdiversifikation.
Die 1,0 %-Rendite wirkt auf den ersten Blick niedrig, ist jedoch vor dem Hintergrund:
negativer Bewertungsanpassungen,
hoher Liquidität,
defensiver Absicherungsstrategie,
sehr hoher Vermietungsquote,
als solide zu bewerten.
Für Anleger mit dem Ziel:
Inflationsschutz,
Stabilität,
geringer Volatilität,
Depotdiversifikation,
bleibt der Fonds ein sinnvoller Baustein.
9. Fazit
Der Fonds befindet sich in einer Übergangsphase vom Zinsanpassungszyklus in eine potenzielle neue Marktphase. Die operative Basis ist stark, die Bilanz konservativ, das Management strategisch diszipliniert.
Sollte sich das Zinsumfeld stabilisieren und Bewertungsabschläge auslaufen, besteht mittelfristig Potenzial für eine wieder anziehende Wertentwicklung – bei weiterhin robustem Cashflow.
Insgesamt:
Stabil, konservativ, strategisch gut positioniert – mit moderatem Renditeprofil und begrenzter Volatilität.
