Offene Immobilienfonds galten lange als vergleichsweise sichere Geldanlage. Die angespannte Lage am Immobilienmarkt hat dieses Bild jedoch verändert: Mehrere Fonds wurden abgewertet, bei einzelnen ist die Rückgabe von Anteilen vorübergehend ausgesetzt. Für viele Anlegerinnen und Anleger stellt sich nun die Frage, wie sie reagieren sollten.
Immobilienfonds unter Druck
Ein Auslöser der aktuellen Unsicherheit war die deutliche Abwertung des Fonds UniImmo: Wohnen ZBI im Sommer 2024 um rund 17 Prozent. Weitere Fonds folgten. Seit dem 15. Januar 2026 ist zudem beim Wertgrund Wohnselect D die Rückgabe von Anteilen an die Fondsgesellschaft vorübergehend gestoppt, nachdem viele Anleger gleichzeitig ihr Geld abziehen wollten.
Was bedeutet die Schließung eines Fonds?
Die zeitweise Schließung eines offenen Immobilienfonds ist keine Insolvenz, sondern ein gesetzlich vorgesehenes Instrument. Ziel ist es, alle Anleger gleich zu behandeln und Zeit zu gewinnen, um Immobilien nicht unter Zeitdruck verkaufen zu müssen. Eine solche Schließung kann bis zu drei Jahre dauern. In dieser Zeit können Anteile meist nur noch über die Börse verkauft werden – oft mit deutlichen Abschlägen.
Verkaufen oder abwarten?
Solange die Rückgabe an die Fondsgesellschaft möglich ist, gelten feste Halte- und Kündigungsfristen. Der endgültige Rücknahmepreis steht dabei erst zum Abrechnungstermin fest. Ein Börsenverkauf ist jederzeit möglich, erfolgt aber häufig zu niedrigeren Kursen. Welche Option günstiger ist, lässt sich nicht sicher vorhersagen – beide Wege bergen Risiken.
Schadensersatz wegen Falschberatung?
Wurden Immobilienfonds als „sichere Anlage“ empfohlen oder obwohl ein jederzeitiger Zugriff auf das Geld wichtig war, kann eine Falschberatung vorliegen. In solchen Fällen sind Schadensersatzansprüche möglich, allerdings müssen Anleger die fehlerhafte Beratung nachweisen. Wichtig sind dabei Beratungsunterlagen wie Basisinformationsblatt und Geeignetheitserklärung. Mehrere Gerichte haben Anlegern bereits Schadensersatz zugesprochen.
Ansprüche gegen Fondsgesellschaften?
In der Kritik stehen auch Produktinformationen. Bei einigen Fonds war das Risiko im Basisinformationsblatt sehr niedrig eingestuft. Verbraucherzentralen halten dies für irreführend. Gerichte haben dieser Sicht teilweise bereits zugestimmt, weitere Verfahren – auch auf europäischer Ebene – laufen noch. Je nach Ausgang könnten sich daraus weitere Ansprüche ergeben.
Drohen weitere Abwertungen?
Ob weitere Abwertungen folgen, lässt sich nicht verlässlich sagen. Der tatsächliche Wert von Fondsimmobilien zeigt sich oft erst beim Verkauf. Gleichzeitig können viele Rückgaben zu einem Abwärtsstrudel führen, weil Immobilien unter Zeitdruck verkauft werden müssen. Andererseits spiegeln Börsenkurse mögliche Risiken teilweise bereits wider.
Vorsicht bei Abfindungsangeboten
Anleger sollten sehr skeptisch sein, wenn sie Abfindungsangebote erhalten – insbesondere von ausländischen Firmen mit Sitz außerhalb der EU. Solche Angebote liegen häufig deutlich unter dem Börsenkurs. Banken sind verpflichtet, diese Schreiben weiterzuleiten, übernehmen aber keine Verantwortung. Eine Reaktion ist nicht erforderlich.
Sind offene Immobilienfonds sinnvoll?
Offene Immobilienfonds sind keine sichere Geldanlage wie Tages- oder Festgeld. Sie unterliegen Markt- und Bewertungsrisiken und sind weniger flexibel als börsennotierte Wertpapiere. Wer sie nutzt, sollte sie nur als Beimischung einsetzen und das Risiko breit streuen. Eine solide Anlagestrategie ist auch ohne offene Immobilienfonds möglich.
Fazit:
Die aktuelle Situation zeigt, dass offene Immobilienfonds deutlich riskanter sein können als oft angenommen. Wer investiert ist, sollte Unterlagen prüfen, Ruhe bewahren und sich im Zweifel unabhängig beraten lassen – etwa bei Verbraucherzentralen oder spezialisierten Anwälten.
