Wer aktuell in Bayern eine Immobilie kaufen möchte, muss sich auf steigende Preise und eine angespannte Marktsituation einstellen. Die Phase sinkender oder stagnierender Immobilienpreise scheint vorerst vorbei zu sein. Wie aktuelle Marktanalysen zeigen, haben sich Wohnimmobilien im ersten Quartal 2025 erneut verteuert – sowohl in den Metropolen als auch in vielen kleineren Städten. Besonders deutlich zeigt sich dieser Trend in Bayern, wo der Markt laut dem Immobilienverband IVD und dem Sparkassenverband Bayern wieder deutlich anzieht.
Immobilienpreise ziehen in fast ganz Bayern an
In den teuren südlichen Landkreisen wie Starnberg, Miesbach, Bad Tölz oder Garmisch-Partenkirchen sowie in der Stadt München erreichen die Preise für Bestandsimmobilien weiterhin neue Höchststände. Je nach Lage, Größe und Zustand des Objekts werden dort inzwischen über 1,2 Millionen Euro oder mehr für Einfamilienhäuser verlangt. Auch Eigentumswohnungen legen zu: In München stiegen die Preise im Jahresvergleich um 4,5 Prozent.
Doch auch in kleineren Städten wie Bamberg (+3,8 %), Schweinfurt (+3,7 %) und Passau (+2,9 %) zeigt sich ein klarer Aufwärtstrend. Damit kehrt nach fast zwei Jahren der Preisstagnation bayernweit wieder eine Aufwärtsbewegung zurück – allerdings mit großen regionalen Unterschieden.
Wo es noch bezahlbar ist
Wer dennoch nach einem günstigen Einstieg in den Immobilienmarkt sucht, findet vor allem in Nordbayern noch vergleichsweise moderate Preise. In Landkreisen wie Kulmbach, Hassberge, Bayreuth, Kronach oder Hof liegt der Kaufpreis für ein Einfamilienhaus aus dem Bestand häufig unter 300.000 Euro – allerdings meist in strukturschwächeren Regionen mit weniger starkem Zuzug und teils längeren Wegen zur Arbeit.
Nachfrage hoch – Angebot schwach
Nach Angaben des IVD Bayern ist im ersten Quartal 2025 die Nachfrage nach Wohnimmobilien stark gestiegen, während gleichzeitig die Bautätigkeit weiter zurückging. Der Umsatz mit Immobilien legte in Bayern um 18 Prozent auf rund 13,5 Milliarden Euro zu. Marktforscher Stephan Kippes vom IVD sieht in der Kombination aus anhaltend geringer Neubautätigkeit und hoher Nachfrage einen der Hauptgründe für die steigenden Preise. An dieser Marktlage dürfte sich kurzfristig kaum etwas ändern.
Finanzierung bleibt schwierig – Zinsen als Unsicherheitsfaktor
Auch die Finanzierungskosten bleiben ein zentrales Thema. Zwar hat die Europäische Zentralbank kürzlich begonnen, die Leitzinsen zu senken, doch die Hypothekenzinsen bewegen sich derzeit noch auf relativ hohem Niveau. Für Immobilienkredite mit zehnjähriger Zinsbindung zahlen Käufer je nach Bonität und Eigenkapitaleinsatz aktuell zwischen drei und vier Prozent Zinsen. Das ist deutlich mehr als vor vier Jahren, als Kreditzinsen oft unter einem Prozent lagen.
Zudem sorgen politische Unsicherheiten – etwa ein neues, milliardenschweres Investitionspaket der Bundesregierung oder wirtschaftspolitische Maßnahmen aus den USA – für Zurückhaltung an den Kapitalmärkten. Das dämpft die Hoffnung auf rasch sinkende Bauzinsen. Kurzfristig ist daher kaum mit einer spürbaren Entlastung bei der Baufinanzierung zu rechnen.
Fazit: Kein Käufermarkt – aber auch kein Grund zur Eile
Für Kaufinteressierte bleibt die Lage herausfordernd. Die Niedrigzinsphase ist vorbei, und die Preise ziehen wieder an. Dennoch ist nicht jeder Preisanstieg dramatisch – regionale Unterschiede eröffnen nach wie vor Chancen für preisbewusste Käufer, insbesondere abseits der Ballungsräume. Wichtig bleibt eine realistische Finanzierungsplanung, eine gründliche Objektprüfung und die Bereitschaft, ggf. Kompromisse bei Lage oder Größe einzugehen.
Der „perfekte“ Zeitpunkt für den Immobilienkauf lässt sich selten genau treffen – aber klar ist: Wer jetzt kauft, muss mehr denn je genau rechnen.
