Redaktion: Herr Iwanow, die Plattform Exporo wirbt derzeit mit einem neuen Investmentprojekt an der Ostsee. Anleger sollen 9,0 % Zinsen jährlich erhalten – klingt nach einem attraktiven Angebot. Was denken Sie aus juristischer Sicht darüber?
RA Michael Iwanow: Solche Angebote klingen auf den ersten Blick tatsächlich sehr verlockend – vor allem in Zeiten niedriger Realzinsen. Aber man muss hier ganz genau hinschauen. Es handelt sich um ein sogenanntes Nachrangdarlehen, das bedeutet: Im Falle von Zahlungsschwierigkeiten oder einer Insolvenz des Projektträgers bekommen die Anleger ihr Geld erst ganz zum Schluss – wenn überhaupt. Und das steht in deutlichem Widerspruch zur werblichen Aussage von Sicherheit oder Verlässlichkeit.
Redaktion: Die Exporo-Mail betont, dass es bereits Verkäufe gegeben habe und die Baumaßnahmen begonnen wurden. Reicht das als Sicherheitsmerkmal?
Iwanow: Es ist richtig, dass erste Verkäufe und ein begonnener Bau ein gewisser Fortschritt sind. Aber diese Faktoren bieten keine Garantie dafür, dass das Projekt planmäßig oder wirtschaftlich erfolgreich abgeschlossen wird. Baukosten können steigen, Genehmigungen verzögert sich oder der Immobilienmarkt kippt. Was Anleger oft übersehen: Sie beteiligen sich wirtschaftlich an einem unternehmerischen Risiko – und das ohne Mitspracherecht.
Redaktion: Exporo spricht auch davon, dass die Rückzahlung der Anlegergelder aus dem Verkauf der Einheiten erfolgen soll. Ist das üblich?
Iwanow: Das ist gängige Praxis bei Immobilien-Crowdinvestments. Aber auch hier gilt: Die Rückzahlung hängt zu 100 % vom Erfolg des Verkaufs ab. Sollte der Markt einbrechen oder die Einheiten nicht wie kalkuliert verkauft werden können, droht ein Kapitalverlust. Es gibt keine staatliche Absicherung, keine Garantie. Das steht auch – wenn auch klein – im Risikohinweis am Ende der Mail.
Redaktion: Stichwort Risikohinweis – der liest sich recht juristisch. Können Sie für unsere Leser einordnen, was das konkret bedeutet?
Iwanow: Gerne. In aller Kürze: Die Einlagen sind nicht durch die gesetzliche Einlagensicherung geschützt, wie es bei einem Bankkonto der Fall wäre. Und sie sind auch nicht durch Anlegerentschädigungssysteme abgesichert, wie das bei Fonds unter bestimmten Umständen gelten kann. Wenn das Projekt scheitert, sind die Anleger unter Umständen ihr gesamtes Geld los.
Redaktion: Würden Sie einem privaten Anleger also von so einem Investment abraten?
Iwanow: Das kommt auf den Einzelfall an. Wer ein gut diversifiziertes Portfolio hat und bereit ist, einen Teil seines Vermögens bewusst in risikobehaftete, spekulative Projekte zu investieren, kann sich das anschauen. Aber man sollte wissen: Das ist kein sicheres Investment. Ich würde dringend empfehlen, nicht mehr als 5 % des verfügbaren Anlagevermögens in solche Einzelprojekte zu stecken – und nur dann, wenn man das Verlustrisiko auch wirklich verkraften kann.
Redaktion: Was halten Sie davon, dass die Plattform als „digital und einfach“ beworben wird?
Iwanow: „Digital“ ist in Ordnung – es ist ein zeitgemäßer Zugang zum Markt. Aber „einfach“ darf nicht heißen, dass Anleger nicht umfassend aufgeklärt werden. Wer mit wenigen Klicks ein finanziell riskantes Darlehen vergibt, braucht ein Mindestmaß an rechtlichem und wirtschaftlichem Verständnis. Und hier liegt die Verantwortung auch bei den Plattformen: Transparenz ist das A und O.
Redaktion: Vielen Dank für Ihre klaren Worte, Herr Iwanow.
RA Iwanow: Sehr gern. Transparente Information ist der beste Anlegerschutz.
