PATRIZIA GrundInvest München Leopoldstraße GmbH & Co. geschlossene Investment-KG – Hoher Verlust

Diese Bilanz darf man getrost als mies bezeichnen, denn über 4,5 Millionen Euro minus als „realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres“ lassen keine andere Bewertung zu.

PATRIZIA GrundInvest München Leopoldstraße GmbH & Co. geschlossene Investment-KG

Augsburg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017

Bilanz zum 31. Dezember 2017

A. AKTIVA

	31.12.2017		31.12.2016
Investmentanlagevermögen	EUR	EUR	TEUR
1. Sachanlagen		46.100.000,00	40.003
2. Anschaffungsnebenkosten		2.269.517,00	2.407
3. Barmittel und Barmitteläquivalente
Täglich verfügbare Bankguthaben		6.167.565,92	2.946
4. Forderungen
Forderungen aus der Bewirtschaftung		2.400,00	0
5. Sonstige Vermögensgegenstände		241.839,76	31
6. Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil der Kommanditisten		0,00	107
Summe Aktiva		54.781.322,68	45.494
B. PASSIVA
1. Rückstellungen		134.965,62	30
2. Kredite von Kreditinstituten		20.542.499,96	44.750
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
a) aus dem Erwerb von Investitionsgütern	0,00		714
b) aus anderen Lieferungen und Leistungen	12.703,87		0
		12.703,87	714
4. Sonstige Verbindlichkeiten
Andere		1.739.994,01	0
5. Eigenkapital
Kapitalanteil Kommanditisten
a) Kapitalanteile	29.709.000,00		-107
b) Kapitalrücklage	1.481.000,00		0
c) nicht realisierte Gewinne/Verluste aus der Neubewertung	5.845.255,19		0
d) Gewinnvortrag/Verlustvortrag	-127.012,04		0
e) Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil der Kommanditisten	0,00		107
f) Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres	-4.557.083,93		0
		32.351.159,22	0
Summe Passiva		54.781.322,68	45.494

Gewinn- und Verlustrechnung des Geschäftsjahres vom 01. Januar bis zum 31. Dezember 2017

	2017		2016
Investmenttätigkeit	EUR	EUR	TEUR
1. Erträge
a) Erträge aus Sachwerten	1.470.112,80		0
b) Sonstige betriebliche Erträge	3.781,51		0
Summe der Erträge		1.473.894,31	0
2. Aufwendungen
a) Zinsen aus Kreditaufnahmen	-411.695,87		-63
b) Bewirtschaftungskosten	-267.897,97		0
c) Verwaltungsvergütung	-287.960,17		0
d) Verwahrstellenvergütung	-8.997,70		0
e) Prüfungs- und Veröffentlichungskosten	-7.923,34		-7
f) Sonstige Aufwendungen	-5.046.503,19		-57
Summe der Aufwendungen		-6.030.978,24	-127
3. Ordentlicher Nettoertrag		-4.557.083,93	-127
4. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres		-4.557.083,93	-127
5. Zeitwertänderung
a) Erträge aus der Neubewertung	6.097.424,00		0
b) Abschreibungen Anschaffungsnebenkosten	-252.168,81		0
Summe des nicht realisierten Ergebnisses des Geschäftsjahres		5.845.255,19	0
6. Ergebnis des Geschäftsjahres		1.288.171,26	-127

Anhang

I. Allgemeine Angaben

Bei der Gesellschaft handelt es sich um eine geschlossene Publikums-Investmentkommanditgesellschaft, die den Vorschriften der §§ 149 ff. KAGB unterliegt. Der Jahresabschluss der PATRIZIA GrundInvest München Leopoldstraße GmbH & Co. geschlossene Investment-KG, Augsburg, für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2017 bis 31. Dezember 2017 wurde nach den Rechnungslegungsvorschriften des § 158 des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB), des Handelsgesetzbuches (HGB) sowie unter Anwendung der Verordnung über Inhalt, Umfang und Darstellung der Rechnungslegung von Sondervermögen, Investmentaktiengesellschaften und Investmentkommanditgesellschaften sowie über die Bewertung der zu dem Investmentvermögen gehörenden Vermögensgegenstände (KARBV) sowie nach den Vorschriften des Gesellschaftsvertrags aufgestellt.

Die Gesellschaft ist aufgrund ihrer Rechtsform und der an ihr beteiligten nicht natürlichen Person als persönlich haftender Gesellschafter gemäß § 264a Abs. 1 HGB verpflichtet, die Vorschriften für Kapitalgesellschaften & Co. anzuwenden. Die Gesellschaft ist ein alternativer Investmentfonds im Sinne der Vorschriften des KAGB.

Für den Anhang wurde von größenabhängigen Erleichterungen nach §§ 274a und 288 HGB Gebrauch gemacht. Der Jahresbericht wurde nach Verwendung des Jahresergebnisses aufgestellt.

Die Gliederung der Bilanz und Gewinn und Verlustrechnung erfolgt entsprechend den Bestimmungen der §§ 21 und 22 KARBV.

Für die Aufstellung des Anhangs wird § 25 KARBV beachtet. Aufgrund der Vorschriften des KAGB erstellt die Gesellschaft einen Lagebericht nach § 289 HGB mit den besonderen Angaben nach § 23 Abs. 3 und 4 KARBV. Der Bericht über die Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung gemäß § 289 Abs. 1 S. 4 HGB entfällt, da die Gesellschaft aufgrund der Verwaltung durch eine externe Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) nicht über Investmentbetriebsvermögen verfügt. Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft geben aufgrund der Bestimmung des §158 i.V.m. § 135 Abs. 1 Nr. 3 KAGB einen sog. Bilanzeid nach § 264 Abs. 2 S. 3 bzw. § 289 Abs. 1 S. 5 HGB ab.

II. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das Sachanlagevermögen wird gemäß § 271 Abs. 1 KAGB i.V.m. § 168 Abs. 3 KAGB mit dem Verkehrswert angesetzt, der bei sorgfältiger Einschätzung nach geeignetem Bewertungsmodell unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten angemessen ist. Als geeignetes Bewertungsmodell dient das Er-tragswertverfahren gemäß § 184 BewG. Durch die Gesellschaft erfolgt eine interne Überprüfung der Bewertung.

Die Anschaffungsnebenkosten, die im Zusammenhang mit dem Erwerb des Sachwertes anfallen, werden gemäß § 271 Abs. 1 Nr. 2 KAGB über die voraussichtliche Dauer der Zugehörigkeit des Vermögensgegenstandes, höchstens über die Laufzeit von 10 Jahren, linear abgeschrieben.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden gemäß § 168 Abs. 3 KAGB zum Verkehrswert angesetzt. Barmittel und Barmitteläquivalente werden gemäß § 29 Abs. 2 KARBV zum Nennwert zuzüglich zugeflossener Zinsen bewertet.

Der Bestand an nicht abgerechneten umlagefähigen Nebenkosten wird unter vorsichtiger Schätzung der Vermietungs- und Mietvertragssituation zu Anschaffungskosten bewertet.

Die Rückstellungen werden in ausreichender Höhe mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag angesetzt und enthalten alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen.

Die Verbindlichkeiten werden gemäß § 29 Abs. 3 KARBV mit ihrem Rückzahlungsbetrag passiviert.

Als Rechnungsabgrenzungsposten sind auf der Aktivseite Ausgaben vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwendungen für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

III. Angaben zur Bilanz

1. Vermögensangaben

Angaben zur Immobilie: München, Leopoldstraße 208

a) Die Grundstückgröße beträgt 4.655 m².

b) Es handelt sich um ein Büro- und Schulgebäude mit Tankstelle in München — Stadtteil Schwabing-West.

c) Die Immobilie wurde im Jahr 1972 erbaut, 2014/15 kernsaniert und Ende 2016 von der Fondsgesellschaft erworben.

d) Die Gebäudenutzfläche beträgt 9.954 m².

e) Zum 31.12.2017 beträgt die Leerstandsquote / Nutzungsausfallentgeltquote 0 %.

f) Zum 31.12.2017 beträgt die Fremdfinanzierungsquote 44,56 %.

g) Die Restlaufzeiten der Nutzungsverträge betragen 16 Jahre.

h) Die Immobilie wurde nach § 271 Abs. 1 Nr. 1 S. 2 KAGB mit dem Verkehrswert in Höhe von 46.100.000,00 € angesetzt.

i) Die Anschaffungsnebenkosten in Höhe von 2.521.685,81 € werden nach § 271 Abs. 1 Nr. 2 KAGB über eine Laufzeit von 10 Jahren linear abgeschrieben.

j) Der Bewertung liegt das Wertgutachten vom Sachverständigen Dipl.-Ing. Markus Obermeier zugrunde.

k) Etwaige Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen sind aktuell nicht vorgesehen.

2. Angaben und Erläuterungen zu Posten der Bilanz

In den Sachanlagen ist ausschließlich die Immobilie enthalten.

Die Anschaffungsnebenkosten beinhalten alle Kosten, die im direkten Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie stehen. Hierunter fallen insbesondere die Grunderwerbsteuer (1.400.965,00 €), die Kosten für die Immobilienbewertung (15.522,73 €), die technische Due Dilligence (25.340,24 €), die Notargebüh-ren (82.731,79 €), die rechtliche Beratung (178.618,74 €), die Maklergebühr (691.141,91 €) sowie die Objektaufbereitung (115.182,90 €).

In der Position Barmittel und Barmitteläquivalente sind alle täglich verfügbare Bankguthaben enthalten.

Die Rückstellungen beinhalten Kosten für den Jahresabschluss 2017 in Höhe von 23.451,24 €, für die Wirtschaftsprüfung in Höhe von 6.727,83 €, für die Veröffentlichung in Höhe von 172,77 €, für Betriebskosten in Höhe von 5.528,78 € sowie für die Eigenkapitalvermittlungsprovision in Höhe von 99.085,00 €.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (12.703,87 €) enthalten im Wesentlichen Kosten für die Hausbewirtschaftung in Höhe von 7.277,96 €.

Die sonstigen Verbindlichkeiten (1.739.994,01 €) enthalten im Wesentlichen Verbindlichkeiten gegenüber Anlegern mit Beitrittsdatum Januar 2018 in Höhe von 1.449.000,00 €.

Der nachstehend dargestellte Verbindlichkeitenspiegel dient zur übersichtlichen Darstellung der Restlaufzeiten:

	Stand 31.12.2017	Restlaufzeit < 1 Jahr	Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren	Restlaufzeit > 5 Jahre
Kredite von Kreditinstituten	20.542.499,96 €	207.500,04 €	830.000,16 €	19.504.999,76 €
Verbindlichkeiten LuL
aus anderen LuL	12.703,87 €	12.703,87 €	0,00 €	0,00 €
Sonstige Verbindlichkeiten
Andere	1.739.994,01 €	1.739.994,01 €	0,00 €	0,00 €
	22.295.197,84 €	1.960.197,92 €	830.000,16 €	19.504.999,76 €

Die Kredite von Kreditinstituten resultieren aus einem Darlehensvertrag bei der Stadtsparkasse Augsburg in Höhe von ursprünglich 20.750.000,00 €, der durch eine erstrangige Buchgrundschuld über 20.750.000,00 € an der Immobilie sowie die Abtretung von Miet- und Pachtzahlungen besichert ist. Die Laufzeit des Darlehens endet am 30.12.2026.

IV. Angaben zu Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

1. Verwaltungsvergütung

Die Verwaltungsvergütung beinhaltet insbesondere die Vergütung an die Kapitalverwaltungsgesellschaft in Höhe von 276.441,88 €.

2. Sonstige Aufwendungen

Die sonstigen Aufwendungen enthalten im Wesentlichen Sonstige Verwaltungskosten in Höhe von 155.000,00 €, Kosten für die Fremdkapitalbeschaffung in Höhe von 2.200.000,00 € sowie Kosten für die Eigenkapitalbeschaffung in Höhe von 2.635.000,00 €.

3. Gesamtkostenquote und weitere Angaben zur Kostenbelastung

Die an die Kapitalverwaltungsgesellschaft, die Verwahrstelle oder an Dritte geleisteten Vergütungen gemäß § 101 Abs. 2 Nr. 2 KAGB sind im Lagebericht dargestellt.

Es sind keine Rückvergütungen gemäß § 101 Abs. 2 Nr. 3 KAGB an die Kapitalverwaltungsgesellschaft geflossen.

Die Gesamtkostenquote beträgt 1,09%.

V. Angaben zu Eigenkapital und Ergebnisverwendung

1. Verwendungsrechnung

1. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres	-4.557.083,93 €
2. Gutschrift/Belastung auf Rücklagenkonten	0,00 €
3. Gutschrift/Belastung auf Kapitalkonten	-4.557.083,93 €
4. Gutschrift/Belastung auf Verbindlichkeitenkonten	0,00 €
5. Bilanzgewinn /-Verlust	0,00 €

2. Entwicklungsrechnung

I. Wert des Eigenkapitals am Beginn des Geschäftsjahres	-107.012,04 €
1. Entnahmen des Vorjahres	0,00 €
2. Zwischenentnahmen	0,00 €
3. Mittelzufluss (netto)
a) Mittelzufluss aus Gesellschaftereintritten	31.170.000,00 €
b) Mittelabfluss aus Gesellschafteraustritten	0,00 €
4. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres	-4.557.083,93 €
5. Nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres	5.845.255,19 €
II. Wert des Eigenkapitals am Ende des Geschäftsjahres	32.351.159,22 €

3. Entwicklung der Kapitalkonten

Nach gesellschaftsvertraglichen Regelungen stellen sich die Kapitalkonten zum 31.12. 2017 abweichend von § 21 Abs. 4 KARBV i.V.m. § 264c HGB wie folgt dar:

I. Kapitalanteil persönlich haftender Gesellschafter

1. Kapitalkonto I (Pflichteinlage)	0,00 €
2. Kapitalkonto II (variabler Kapitalanteil)	0,00 €
3. Kapitalkonto III (Ausgabeaufschlag)	0,00 €
4. Kapitalkonto IV (Entnahmen/Einlagen)	0,00 €
5. Kapitalkonto V (Gewinn- und Verlustvorträge)	0,00 €
6. Kapitalkonto V (Jahresüberschuss/ -fehlbetrag)	0,00 €
	0,00 €
II. Kapitalanteil Kommanditisten
1. Kapitalkonto I (Pflichteinlage)	1.515.159,00 €
2. Kapitalkonto II (variabler Kapitalanteil)	28.193.841,00 €
3. Kapitalkonto III (Ausgabeaufschlag)	1.481.000,00 €
4. Kapitalkonto IV (Entnahmen/Einlagen)	0,00 €
5. Kapitalkonto V (Gewinn- und Verlustvorträge)	-127.012,04 €
6. Kapitalkonto V (Jahresüberschuss/ -fehlbetrag)	1.288.171,26 €
	32.351.159,22 €

4. Vergleichende Übersicht

	31.12.2017	31.12.2016
Wert des Investmentvermögens	32.351.159,22 €	-107.012,04 €
Anteilwert	1.088,93 €	-5.350,60 €

5. Umlaufende Anteile und Anteilwert gem. § 23 Abs. 3 i.V.m. § 23 Abs. 2 Nr. 4 KARBV

Das Fondsvermögen beträgt zum Bilanzstichtag 32.351.159,22 €. Es ergibt sich für jeden Anteil (1.000,00 €) ein Wert i. H. v. 1.088,93 €. Insgesamt sind 29.709 Anteile im Umlauf.

VI. Sonstige Pflichtangaben

1. Gesellschafter

Persönlich haftender Gesellschafter ist CB Beteiligungs GmbH, München, mit einem Stammkapital in Höhe von 25.000,00 €, vertreten durch ihre Geschäftsführer Herr Christian Berger und Frau Jana Hanrieder, München.

Die Komplementärin hält keinen Kapitalanteil.

2. Geschäftsführung

Zur Geschäftsführung befugt ist ausschließlich die geschäftsführende Kommanditistin, PATRIZIA GrundInvest Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Augsburg, vertreten durch die Geschäftsführer:

— Herr Joachim Fritz, Geschäftsführer
der PATRIZIA GrundInvest Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Inning am Ammersee,

— Herr Andreas Heibrock, Geschäftsführer
der PATRIZIA GrundInvest Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Putzbrunn,

— Herr Georg Henrich Prinz zu Stolberg-Wernigerode, Geschäftsführer
der PATRIZIA GrundInvest Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Wentorf (bis 01. April 2017).

Die Kommanditistin hält einen Kapitalanteil i. H. v. 89.000,00 €.

3. Ergebnisverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung schlägt vor, das realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres in Höhe von – 4.557.083,93 € festzustellen und gemäß den Regelungen des Gesellschaftsvertrages den Kapitalkonten der Gesellschafter zu belasten.

4. Angaben zur Transparenz

Die Angaben zur Gesamtvergütung, zum Anteil der schwer liquidierbaren Vermögensgegenstände, zu neuen Regelungen zum Liquiditätsmanagement, Daten zum Leverage, Angaben zu wesentlichen Änderungen der im Verkaufsprospekt aufgeführten Informationen und zum Risikoprofil können dem Lagebericht entnommen werden.

 

 

3. Lagebericht 2017

3.1 GRUNDLAGEN DER GESELLSCHAFT

3.1.1 Gesellschaftsrechtliche und investmentrechtliche Grundlagen

Bei der PATRIZIA GrundInvest München Leopoldstraße GmbH & Co. geschlossene Investment-KG handelt es sich um ein geschlossenes Publikums-Investmentvermögen (Fondsgesellschaft). Als Kapitalverwaltungsgesellschaft hat die Fondsgesellschaft für die Anlage und Verwaltung ihres Kommanditanlagevermögens die PATRIZIA GrundInvest Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH (PATRIZIA GrundInvest oder KVG) bestellt.

Die Anleger beteiligen sich an der Fondsgesellschaft zunächst als Treugeber über die PATRIZIA GrundInvest als Treuhandkommanditistin. Jeder Anleger hat damit Rechte und Pflichten eines Kommanditisten der Fondsgesellschaft. Die Mindestbeteiligung beträgt 20.000 € zzgl. 5 % Ausgabeaufschlag. Die Anleger sind am Vermögen und Geschäftsergebnis (Gewinn und Verlust) der Fondsgesellschaft beteiligt.

Die Fondsgesellschaft und die PATRIZIA GrundInvest sind in der Bundesrepublik Deutschland zugelassen und werden durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) reguliert.

3.1.2 Anlagestrategie und Anlageziele

Anlageziel des Investmentvermögens einschließlich des finanziellen Ziels ist es, dass der Anleger in Form von Liquiditätsauszahlungen an den laufenden Ergebnissen aus der langfristigen Vermietung sowie an einem Erlös aus dem späteren Verkauf des Anlageobjektes nach der Vermietungsphase anteilig partizipiert.

Im Rahmen der Vermietung des Anlageobjekts wird während der gemäß der Anlagestrategie geplanten Haltedauer des Anlageobjekts von rd. zehn Jahren bezogen auf den Beteiligungsbetrag (ohne Berücksichtigung des Ausgabeaufschlages) eine durchschnittliche Auszahlung von 4,0 % p.a. (vor Steuern) an die Anleger angestrebt. Im Rahmen der Veräußerung des Anlageobjekts sollen bis zum tatsächlichen Laufzeitende der Fondsgesellschaft zusätzliche Erträge für die Anleger generiert werden, so dass neben der Kapitalrückzahlung an die Anleger nebst den vorstehend genannten angestrebten laufenden Auszahlungen – noch eine zusätzliche Kapitalmehrung durch aktives Management des Anlageobjektes durch die Kapitalverwaltungsgesellschaft angestrebt wird.

Die von der BaFin genehmigten Anlagebedingungen legen die Investitionskriterien der Fondsgesellschaft fest und bestimmen insofern die Anlagestrategie und Anlagepolitik der Fondsgesellschaft.

Die Anlagestrategie der Fondsgesellschaft ist der Erwerb und das Halten des Anlageobjekts, welches langfristig vermietet sowie nach der Vermietungsphase verwertet werden soll. Ferner gehört zur Anlagestrategie der Fondsgesellschaft die Anlage liquider Mittel nach Maßgabe des § 261 Abs. 1 Nr. 7 KAGB.

Die Anlagepolitik der Fondsgesellschaft besteht darin, sämtliche Maßnahmen zu treffen, die der Anlagestrategie dienen. Hierzu zählen insbesondere der Erwerb des Anlageobjekts, dessen langfristige Vermietung sowie die Bildung einer angemessenen Liquiditätsreserve.

3.1.3 Angaben zur externen Kapitalverwaltungsgesellschaft

Als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft für die Fondsgesellschaft wurde die am 29.09.2014 als Gesellschaft mit beschränkter Haftung gegründete PATRIZIA GrundInvest Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH (Sitz und Geschäftsanschrift: Fuggerstraße 26, 86150 Augsburg) bestellt (Amtsgerichts Augsburg, HRB 29053). Der PATRIZIA GrundInvest wurde am 03.06.2015 die Erlaubnis zum Geschäftsbetrieb als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft gemäß §§ 20, 22 KAGB durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) erteilt.

Umfang der Verwaltungstätigkeit:

Die PATRIZIA GrundInvest übernimmt die Verwaltung der Fondsgesellschaft im Sinne des KAGB. Dies umfasst die Anlage und Verwaltung des Kommanditanlagevermögens der Fondsgesellschaft sowie die Ausführung der allgemeinen Verwaltungstätigkeit der Fondsgesellschaft, d.h. insbesondere des An- und Verkaufs von Vermögensgegenständen sowie deren Bewirtschaftung und Instandhaltung und damit die gesamte Portfolioverwaltung, das Risikomanagement, die Betreuung der Gesellschafter nebst der Beantwortung betriebswirtschaftlicher Fragestellungen.

Die PATRIZIA GrundInvest hat sich verpflichtet, die Verwaltung der Fondsgesellschaft mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns durchzuführen und dabei die einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen (insbesondere des KAGB, der Verordnung (EU) Nr. 231/2013 („AIFM-Verordnung“) und der AIFM-Richtlinie), behördliche Anordnungen (insbesondere das Rundschreiben 01/2017 (WA) zu den Mindestanforderungen an das Risikomanagement für Investmentgesellschaften (KaMaRisk) sowie behördliche Anordnungen und sonstige Äußerungen der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) und die Anlagebedingungen einzuhalten und sich kontinuierlich über Ergänzungen und Änderungen der genannten Vorgaben zu informieren. Die Fondsgesellschaft ist jederzeit berechtigt, die Erfüllung dieser Pflicht durch regelmäßige Kontrollen zu überwachen.

Die PATRIZIA GrundInvest ist weiterhin verpflichtet, ihre Rechte und Pflichten aus dem Fremd-verwaltungsvertrag mit der gebotenen Sachkenntnis, Sorgfalt und Gewissenhaftigkeit im besten Interesse der Fondsgesellschaft und ihrer Gesellschafter auszuüben. Sie hat sich insbesondere auch verpflichtet, sich um die Vermeidung von Interessenkonflikten zu bemühen und, wenn sich diese nicht vermeiden lassen, dafür zu sorgen, dass unvermeidbare Konflikte unter der gebotenen Wahrung der Interessen der Gesellschafter der Fondsgesellschaft gelöst werden.

Die PATRIZIA GrundInvest übernimmt auch die Funktion der Treuhandkommanditistin. Im Rahmen der Funktion als Treuhandkommanditistin, einschließlich der Art und des Umfangs der Leistungen, ist neben dem Fremdverwaltungsvertrag zwischen der PATRIZIA GrundInvest und der Fondsgesellschaft der Treuhandvertrag und der Gesellschaftsvertrag (einschließlich Anlagebedingungen) der Fondsgesellschaft maßgeblich.

Auslagerungen einzelner Tätigkeiten und Bezug von Dienstleistungen:

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft kann ihre Aufgaben im rechtlich zulässigen Umfang auf externe Dienstleister im Rahmen der hierfür einschlägigen Regelungen (vgl. insbesondere § 36 KAGB) auslagern bzw. Aufgaben an Dritte übertragen. Es wurden folgende Tätigkeiten ausgelagert bzw. übertragen:

● Fondsbuchhaltung bzw. Fondsrechnungswesen nebst Steuerservice für die Anleger und relevantes AIF-Meldewesen:

INTEGRA Treuhandgesellschaft mbH Steuerberatungsgesellschaft, Innere Wiener Straße 17, 81667 München.

● Datenschutzbeauftragter:

Herr Harald Eul, HEC Harald Eul Consulting GmbH, Datenschutz + Datensicherheit, Auf der Höhe 34, 50321 Brühl.

● Interne Revision:

Ebner Stolz GmbH & Co. KG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Steuerberatungsgesellschaft, Bockenheimer Landstr. 107, 60325 Frankfurt am Main.

● Immobilienakquisition, Assetmanagement:

PATRIZIA Deutschland GmbH, Fuggerstraße 26, 86150 Augsburg.

● Property Management/Facility Management (ab 01.01.2017):

DIM Property Value GmbH, Potsdamer Straße 188, 10783 Berlin

● IT-Systeme, Finanzbuchhaltung, Rechnungswesen, Controlling der PATRIZIA GrundInvest: PATRIZIA Immobilien AG, Fuggerstraße 26, 86150 Augsburg

Leitung und Kontrolle:

Die PATRIZIA GrundInvest ist berechtigt und verpflichtet, sämtliche Anlageentscheidungen für die Gesellschaft nach eigenem Ermessen unter Berücksichtigung des KAGB und unter Beachtung der Anlagebedingungen und des Gesellschaftsvertrages der Gesellschaft zu treffen. Sie ist dabei berechtigt, die Gesellschaft bei deren Verwaltung sowie der Erteilung und Entgegennahme von Aufträgen zur Anschaffung und Veräußerung von Vermögensgegenständen zu vertreten und in diesem Rahmen alle erforderlichen Erklärungen rechtsverbindlich abzugeben und entgegenzunehmen. Bei Geschäften mit Dritten wird die PATRIZIA GrundInvest grundsätzlich im eigenen Namen und für Rechnung der Gesellschaft handeln. Bei den mit den Vermögensgegenständen unmittelbar zusammenhängenden Rechtsgeschäften handelt die PATRIZIA GrundInvest als Bevollmächtigte der Fondsgesellschaft in deren Namen und für deren Rechnung.

3.2 WIRTSCHAFTS- UND TÄTIGKEITSBERICHT

3.2.1 Standortprofil München

3.2.1.1 Makrolage München

München ist die Landeshauptstadt des Freistaates Bayern. Sie ist mit rund 1,5 Mio. Einwohnern die größte Stadt Bayerns und drittgrößte Stadt der Bundesrepublik Deutschland. Die Münchner Wirtschaft ist eine der leistungsstärksten der Bundesrepublik. Wichtige Wirtschaftszweige in München sind Tourismus, Fahrzeug- und Maschinenbau, Elektrotechnik und Softwareindustrie. Daneben ist München nach Frankfurt auch wichtiger Finanzstandort und das Versicherungszentrum Deutschlands (Allianz, Munich Re). München verfügt über zwei große Universitäten, die beide zu den neun deutschen Eliteuniversitäten gehören. Darüber hinaus sind in München Hochschulen privater und kirchlicher Träger sowie zahlreiche Akademien und Institute ansässig.

Daten und Fakten – Stadt München

Indikatoren	Deutschland	Bayern	München
Einwohner (in Tsd.):	82.524	12.931	1.464
Bevölkerungsprognose (2017 – 2027):	-0,6 %	3,5 %	11,3 %
Arbeitslosenquote (Stand: 2017)	5,7 %	3,2 %	4,2 %
Kaufkraft (Stand: 2017)	100,0	109,1	135,5
Bruttoinlandsprodukt (BI P) je Einwohner:	35.241 €	40.855 €	68.266 €

^{Quelle: PATRIZIA, Oxford Economics, Statistik Bayern, GfK, Agentur für Arbeit}

3.2.1.2 Büroimmobilienmarkt München

München ist wirtschaftlich eine der erfolgreichsten Städte Deutschlands und Europas. Seit 2009 steigt das BIP kontinuierlich an und die Arbeitslosenquote zeigt seit 2005 einen sinkenden Trend. In 2017 lag die Arbeitslosenquote nur noch bei 4,2 % und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt.

Der Flächenumsatz in München lag in 2017 mit 759 000 Quadratmetern deutlich (+31 %) über dem vergleichbaren Vorjahreswert, in der Folge ging der Leerstand weiter auf 2,8 % zurück. Die Spitzenmieten folgten weiterhin ihrem im Jahr 2010 begonnenen Wachstumskurs und lagen im 3. Quartal 2016 bei 36,50 €/m². Die Spitzenrenditen hingegen sanken weiter und lagen im 4. Quartal 2017 bei nur noch 3,1 %.

3.2.2 Tätigkeit der KVG im Berichtszeitraum

Die Fondsgesellschaft wird in dem Handelsregister beim Amtsgericht Augsburg (HRA 18933) geführt. Komplementärin der Gesellschaft ist die CB Beteiligungs GmbH, Horemansstraße 28, 80636 München. Die Komplementärin hält keinen Kapitalanteil. Geschäftsführende Kommanditistin ist die PATRIZIA GrundInvest mit einer Kapitaleinlage von 89.000 €. Das Kommanditkapital der Fondsgesellschaft wird durch die vollständige Platzierung in 2017 auf 31.089.000 € zzgl. 5 % Ausgabeaufschlag gemäß Investitions- und Finanzierungsplan erhöht. Der Gesellschafterbeitritt der im Dezember 2017 angenommenen Gesellschafter (1.380.000 € zzgl. Ausgabeaufschlag) erfolgt gemäß den Regelungen des Gesellschaftsvertrages zum 01.01.2018. Die Kommanditanteile der beitretenden Anleger übernimmt, hält und verwaltet die Treuhandkommanditistin im eigenen Namen, jedoch für Rechnung des jeweiligen An legers/Treugebers.

Ende Dezember 2017 wurde der Vertrieb der Kommanditanteile erfolgreich abgeschlossen. Die Veröffentlichung im Bundesanzeiger zur Einstellung des Vertriebs erfolgte am 27.12.2017.

3.2.3 Geschäftsverlauf

Unter Beachtung der Anlagegrundsätze und -grenzen in den Anlagebedingungen investiert die Fondsgesellschaft in eine gewerbliche Immobilie in München, die größtenteils als internationale Privatschule (Bavarian International School) genutzt wird, welche langfristig vermietet und anschließend nach der Vermietungsphase veräußert werden soll. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten erfolgte mit der Kaufpreiszahlung am 30.12.2016.

Immobiliendaten Anlageobjekt	München Leopoldstraße
Objekttyp/Nutzungsart	Büro- und Schulgebäude mit Tankstelle
Adresse	80804 München, Leopoldstraße 208
Baujahr	1972 (kernsaniert 2014/15)
Grundstücksfläche	4.655 m2
Mietfläche gesamt	9.954 m2
♦ Büro/Schule	7.516 m2
♦ Lager/Technikräume	488 m2
♦ Tankstelle	1.950 m2
♦ Stellplätze	45 nutzbare Tiefgaragenstellplätze
Vermietungsstand inkl. Mietgarantie	100%
Hauptmieter	Bavarian International School e.V. (BIS)
Jahresnettomiete (Soll) inkl. Mietgarantie	2.044.381 €

Die Immobilie liegt innerhalb des Mittleren Rings im Stadtbezirk Schwabing-Freimann, einem der 25 Stadtbezirke der Landeshauptstadt München und dort nahe dem Englischen Garten sowie der Parkstadt Schwabing, wo unter anderem die internationalen Unternehmen IBM, Amazon, MAN, Osram und Microsoft ansässig sind. Die Verkehrsanbindung, insbesondere auch an den ÖPNV, ist als sehr gut zu bezeichnen. Direkt am Anlageobjekt befindet sich eine Bushaltestelle von der zwei Buslinien zur nächsten U-Bahn-Haltestelle Scheidplatz führen. Des Weiteren befindet sich fußläufig eine Tramstation, die in wenigen Minuten zur „Münchener Freiheit“ fährt. Rund 19 Minuten dauert die Fahrt per Auto oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln zum Münchner Hauptbahnhof, der Flughafen liegt etwa 26 Minuten Fahrtzeit entfernt.

Das Gebäude besteht aus einem Untergeschoss, dem darüber liegenden Basement mit verkleinerter Nutzfläche und einem Außenbereich sowie darüber Erdgeschoss, 1. bis 3. Obergeschoss und ein flächenreduziertes Staffelgeschoss. Im Rahmen der Kernsanierung in 2014/2015 wurden die zurückgebauten Bestandsfassaden mit einer neuen Glasfassade versehen. Das Foyer im Erdgeschoss wartet mit einer raumhoch verglasten Pfosten-Riegel-Fassade aus Aluminium auf. Fenster- und Türelemente sorgen für eine großzügige natürliche Belichtung. Das Objekt verfügt über eine großflächige Außenanlage. Im nördlichen Bereich befinden sich die Radstellplätze und die Zuwegung der Anlieferung. In diesem Bereich werden auch die Schüler, die mit Kleinbussen zur Schule gelangen, abgesetzt und wieder eingesammelt. In der südlichen Hälfte des Grundstücks dominieren Freiflächen für Spiel und Aufenthalt. Zentrum hierbei bildet eine Kiesfläche mit Baumbestand und verschiedenen Spielgeräten. Der Ausführungs- und Ausbaustandard wird als mittel bis hochwertig eingestuft.

Der Mietvertrag mit der BIS begann am 01.01.2016 und endet am 30.06.2036; das Mietverhältnis mit BP begann am 01.01.2002 und endet am 31.12.2021. Somit beträgt die gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge zum 01.01.2018 rd. 16,0 Jahre.

Mit Wirkung zum 01.08.2017 nahm der Mieter BIS bisher nicht genutzte Teilflächen von ca. 1.012 m² im 2.OG in Benutzung. Die neue, genutzte Kernmietfläche des Hauptmieters beträgt somit 6.407 m². Für die vorstehend genannte Teilfläche erhält der Mieter eine mietfreie Zeit von sechs Monaten bis zum 31.01.2018. Die monatliche Nettokaltmiete für die bereits überlassene sowie die hinzugefügte Fläche des Mietobjekts für die genutzte Kernmietfläche beträgt ab dem 01.01.2018 19 €/m². Ab dem 4. Mietjahr, also dem 01.01.2019 erhöht sich die Staffelmiete auf 21 €/m².

Die Schüleranzahl der Bavarian International School e.V. (BIS) erhöht sich seit der Aufnahme des Schul- und Unterrichtsbetriebes stetig. Zum Ende des Schuljahres 2016/2017 wurden 196 Schüler/-innen (im Vergleich zum Vorjahr 116 Schüler/-innen) unterrichtet. Der Höchststand von 202 Schülern wurde im Mai 2017 erfasst.

Das von einem unabhängigen Gutachter im Zuge der jährlichen Regelbewertung erstellte Wertgutachten für das Anlageobjekt weist zum Bewertungsstichtag einen Immobilienwert von 46.100.000 € aus (VJ: 40.400.000 €).

Die Eigenkapitalzwischenfinanzierung in Höhe von 24.000.000 € wurde durch die Platzierung bis Ende August 2017 sukzessive zurückgeführt. Hierfür wurden in 2017 Zinsen von 180.170,83 € aufgewendet.

In 2017 wurden die Kosten der Eigenkapitalvermittlung final abgerechnet. Für die laufende Verwaltung wurde ein Honorar von 240.002,52 € zzgl. Umsatzsteuer an die PATRZIA GrundInvest gezahlt.

Aufgrund des guten Geschäftsverlaufs hat die PATRIZIA GrundInvest gemäß den Regelungen des Gesellschaftsvertrages eine Erhöhung der Auszahlung für das Geschäftsjahr 2017 auf 4,5 % beschlossen. Die Auszahlung erfolgt zum 30.06.2018.

3.2.4 Lage der Gesellschaft

3.2.4.1 Ertragslage

Im Geschäftsjahr 2017 erreichte die Fondsgesellschaft ein realisiertes Ergebnis der Geschäftstätigkeit von -4.557.083,93 (VJ: -127.012,04 €).

Die Erträge der Fondsgesellschaft setzen sich aus den steuerpflichtigen Mieterlösen in Höhe von 72.926,41 €, steuerfreien Mieterlösen in Höhe von 1.177.860,00 €, Erträgen aus der Bestandsveränderung noch nicht abgerechneter Betriebskosten in Höhe von 219.326,39 € sowie sonstigen Erträgen in Höhe von 3.781,51 €.

Die Aufwendungen der Fondsgesellschaft setzten sich zusammen aus: Zinsen aus Kreditaufnahme (Bearbeitungsgebühr 41.500,00 €, Zinsen für Langfristfinanzierung 190.025,04 € sowie Zinsen für die EK-Zwischenfinanzierung 180.170,83 €), Bewirtschaftungskosten (267.897,97 €), Verwaltungsvergütung (287.960,17 €), Verwahrstellenvergütung (8.997,70 €), Prüfungs- und Veröffentlichungskosten (7.923,34 €) und sonstigen Aufwendungen (5.046.503,19 €). Wesentliche Positionen der sonstigen Aufwendungen sind Kosten für die Fremdkapitalbeschaffung (2.200.000,00 €), Kosten für die Eigenkapitalbeschaffung (2.635.000,00 €) sowie Sonstige Verwaltungskosten (155.000,00 €).

3.2.4.2 Finanzlage

Das Eigenkapital der Fondsgesellschaft beträgt zum Bilanzstichtag 32.351.159,22 € (VJ: 107.012,04 €) und resultiert aus dem Mittelzufluss aus Gesellschaftereintritten in Höhe von 31.170.000,00 €, dem realisierten Ergebnis des Geschäftsjahres in Höhe von -4.557.083,93 € und dem nicht realisierten Ergebnis des Geschäftsjahres in Höhe von 5.845.255,19 €.

3.2.4.3 Vermögenslage

Die Fondsgesellschaft verfügt zum 31.12.2017 über Sachanlagen in Höhe von 46.100.000,00 € (VJ: 40.002.576,00 €) sowie über Bankguthaben in Höhe von 6.167.565,92 € (VJ: 2.946.669,18 €). Weiterhin bestehen aktivierte Anschaffungsnebenkosten auf die Sachanlage in Höhe von 2.269.517,00 € (VJ: 2.406.502,91 €). Forderungen bestehen zum 31.12.2017 in Höhe von 2.400,00 €. Sonstige Vermögensgegenstände bestanden in noch nicht abgerechneten Betriebskosten von 219.326,39 €, einer Umsatzsteuerforderung von 22.427,26 € (VJ: 31.203,45 €) sowie debitorischen Kreditoren von 86,11 €.

Rückstellungen wurden für die Erstellung des Jahresabschlusses, die Jahresabschlussprüfung, die Veröffentlichungsgebühren sowie Betriebskosten in Höhe von insgesamt 134.965,62 € (VJ: 29.917,60 €) gebildet.

Die Fondsgesellschaft hat bei der Stadtsparkasse Augsburg ein langfristiges Darlehen aufgenommen:

Ursprünglicher Betrag	20.750.000,00 €
Auszahlung	100%
Zinsen nominal/Tilgung	0,920 % p.a, fest bis 30.12.2026
Tilgung	Tilgung jährlich 207.500,04 €, jeweils am 30. monatlich, erstmalig am 30.01.2017
Fälligkeit:	30.12.2026
Zinszahlungen in 2017	190.025,04
Darlehensstand zum 31.12.2017	20.542.499,96

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen bestehen in Höhe von 12.703,87 € und beinhalten Bewirtschaftungskosten der Immobilie (7.277,96 €) und Verbindlichkeiten auf Fondsebene (5.425,91 €).

Die Sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von 1.739.994,01 € beinhalten Zeichnerbeitritte von Zeichnern, die erst im Januar 2018 der Gesellschaft formal beitreten in Höhe von 1.449.000,00 € inkl. Ausgabeaufschlag sowie Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 290.994,01 €.

3.2.4.4 Nettoinventarwert und Anteilwert zum 31.12.2017

Bilanzielle Darstellung:

Der bilanzielle Nettoinventarwert sowie der rechnerische Anteilwert stellen sich zum 31.12.2017 wie folgt dar:

	Nettoinventarwert	Umlaufende Anteile	Rechnerischer Anteilwert
31.12.2017	32.351.159,22 €	29.709	1.088,93 €
31.12.2016	-107.012,04 €	20	-5.350,60 €

Die Anzahl der umlaufenden Anteile beträgt unter Berücksichtigung des eingezahlten Kommanditkapitals in Höhe von 29.709.000,00 € und bezogen auf einen 1.000 €-Anteil 29.709 Anteile.

3.2.4.5 Angaben zur Belastung mit Verwaltungskosten und zur Gesamtkostenquote

Die Definition der Gesamtkostenquote ergibt sich aus den „Wesentlichen Anlegerinformationen“. Die Gesamtkostenquote berechnet sich aus dem Verhältnis zwischen den laufenden Kosten und dem durchschnittlichen Nettoinventarwert und wird in Prozent dargestellt. Die laufenden Kosten beinhalten u.a. laufende Verwaltungsvergütungen der PATRIZIA und der Verwahrstelle, Haftungsvergütungen der Komplementärin, Kosten für die Bewertung und Aufstellung bzw. Prüfung der Jahresberichte. Initial-, Transaktions-, Bewirtschaftungs- sowie Finanzierungskosten werden nicht berücksichtigt. Im Geschäftsjahr 2017 sind folgende Kosten angefallen und daraus ergibt sich folgende Gesamtkostenquote:

Laufende Verwaltungsvergütung PATRIZIA GrundInvest	276.441,88 €
Vergütung Verwahrstelle	8.997,70 €
Vergütung Komplementärin	11.518,29 €
Kosten für die Bewertung	9.409,87 €
Prüfungs- und Veröffentlichungskosten	7.923,34 €
Jahresabschlusserstellung	23.451,24 €
Sonstige laufende Kosten	3.947,67 €
Sonstige Rechts- und Beratungskosten	7.963,03 €
Steuerliche Beratung	11.731,38 €
Gesamt	361.384,40 €
Gesamtkostenquote
(bezogen auf durchschnittlichen Nettoinventarwert)	1,09 %

3.2.4.6 Angaben gemäß § 300 KAGB

Angaben zu schwer liquidierbaren Vermögensgegenständen:

Prozentsatz der schwer liquidierbaren Vermögensgegenstände, für die besondere Regeln gelten: 0,00 %.

Angaben zu neuen Regelungen zum Liquiditätsmanagement:

Im Berichtszeitraum hat es keine Änderungen im Liquiditätsmanagement gegeben.

Änderungen des maximalen Umfangs von Leverage:

Im Berichtszeitraum hat es keine Änderungen des maximalen Umfangs des Leverage gegeben.

Gesamthöhe des Leverage:

Der Leverage-Umfang nach Bruttomethode bezüglich ursprünglich festgelegten Höchstmaß beträgt 3,0. Der Leverage-Umfang nach Commitmentmethode bezüglich des ursprünglich festgelegten Höchstmaßes beträgt 2,7.

Der tatsächliche Leverage-Umfang nach Bruttomethode beträgt 1,44 und nach Commitmentmethode 1,63. Die KVG hat keine für das Investmentvermögen betreffende Hedging- oder Nettinginstrumente eingesetzt.

Wesentliche Änderungen der im Verkaufsprospekt aufgeführten Informationen:

Außer den in diesem Jahresbericht dargestellten Sachverhalten hat es im Berichtszeitraum keine wesentlichen Änderungen zu den im Verkaufsprospekt aufgeführten Informationen gegeben.

Änderungen in Bezug auf die Haftung der Verwahrstelle:

Im Berichtszeitraum hat es keine Änderungen in Bezug auf die Haftung der Verwahrstelle gegeben.

3.3 NACHTRAGSBERICHT

Für die vom Mieter BIS in Benutzung genommene Teilfläche von ca. 1.012 m² im 2.0G erhält der Mieter eine mietfreie Zeit von sechs Monaten bis zum 31.01.2018. Hinsichtlich der Anmietung dieser zusätzlichen Flächen erfolgte für diese mietfreie Zeit keine Kaufpreiserhöhung. Für die nachfolgende Zeit ab 01.02.2018 wurde gemäß den Regelungen des Kaufvertrages die zusätzliche Anmietung gegenüber dem Verkäufer abgerechnet. Die Fondsgesellschaft hat an den Verkäufer einen zusätzlichen Kaufpreis von 115.368 € gezahlt.

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahrs eingetreten und weder in der Gewinn- und Verlustrechnung noch in der Bilanz berücksichtigt sind, gab es nicht.

3.4 RISIKOBERICHT

3.4.1 Risikomanagementsystem

Risiken sind genau wie Chancen wesentlicher Inhalt jeder Geschäftstätigkeit. Ohne das Eingehen von Risiken sind Chancen nicht zu verwirklichen. Ziel des Risikomanagementsystems der Kapitalverwaltungsgesellschaft ist es daher nicht, Risiken grundsätzlich zu vermeiden. Vielmehr soll ein transparentes Umfeld geschaffen und dadurch ein bewusster Umgang mit Risiken ermöglicht werden.

Die Geschäftsleitung der Kapitalverwaltungsgesellschaft entwickelt auf Basis der Geschäftsstrategie eine daraus abgeleitete Risikostrategie. Die Risikostrategie bestimmt den Rahmen, in dem das Risikomanagementsystem zu definieren ist. Der Detaillierungsgrad der Risikostrategie spiegelt den Umfang, die Komplexität und den Risikogehalt der geplanten Geschäftsaktivitäten wider. Die Risikostrategie bildet die Grundlage für das Vorgehen innerhalb des Risikomanagements. Die Risikostrategie wird regelmäßig, mindestens aber einmal jährlich überprüft und dem Aufsichtsrat der Kapitalverwaltungsgesellschaft vorgestellt.

Zur Messung und Steuerung der investmentspezifischen, geschäftspolitischen und operationellen Risiken bedient sich die Kapitalverwaltungsgesellschaft eines umfassenden Risikomanagementsystems. Es definiert Obergrenzen, deren Einhaltung fortlaufend kontrolliert wird. Überschreitungen werden im Risikobericht dokumentiert und Steuerungsmaßnahmen in dem dafür vorgesehenen Gremium verabschiedet.

Das zentrale Risikomanagement übernimmt die Zusammenführung aller Risiken, koordiniert die Risikoidentifikation und -bewertung, überprüft Prozesse, initiiert Risikooptimierungsmaßnahmen, berät im Zuge der Risikobewältigung und -steuerung, überwacht die Risiken, koordiniert die Risikokommunikation und stellt die Risikodokumentation sicher.

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft verfügt gemäß § 30 KAGB mit Verweis auf Artikel 46 bis 49 der Delegierten Verordnung (EU Nr. 231/2013), sog. Level-II-Verordnung, über ein Liquiditätsmanagementsystem für die von ihr verwalteten AIF. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft hat Verfahren festzulegen, die es ihr ermöglichen, Liquiditätsrisiken der Investmentvermögen zu überwachen und hat zu gewährleisten, dass sich das Liquiditätsprofil der Anlagen des Investmentvermögens mit den zugrunde liegenden Verbindlichkeiten des Investmentvermögens deckt. Es sind regelmäßige Stresstests durchzuführen und dabei sowohl normale als auch außergewöhnliche Liquiditätsbedingungen zugrunde zu legen, die die Bewertung und Überwachung der Liquiditätsrisiken der Investmentvermögen ermöglichen.

3.4.2 Risiken

Die PATRIZIA GrundInvest München Leopoldstraße GmbH & Co. geschlossene Investment-KG ist durch ihre Geschäftstätigkeit den u.a. folgend genannten Risiken ausgesetzt. Diese Risiken können die Wertentwicklung der Fondsgesellschaft und damit das Ergebnis des Anlegers beeinträchtigen. Eine vollständige Übersicht der Risiken ist im Verkaufsprospekt dargestellt.

Geschäftsrisiko/spezifische Risiken der Vermögensgegenstände bzw. Anlageobjekte/fehlende Risikomischung:

Es handelt sich um eine unternehmerische Beteiligung. Der wirtschaftliche Erfolg der Investitionen der Fondsgesellschaft und damit auch der Erfolg der Kapitalanlage des Anlegers in die Fondsgesellschaft kann nicht vorhergesehen werden. Weder die PATRIZIA GrundInvest noch die Fondsgesellschaft können Höhe und Zeitpunkte von Kapitalrückflüssen prognostizieren oder gar zusichern oder garantieren. Der wirtschaftliche Erfolg hängt von einer Vielzahl von Einflussgrößen ab, insbesondere von der Entwicklung des relevanten Immobilien- und Kapitalmarktes. Die Erträge der Fondsgesellschaft können infolge von Leerständen oder zahlungsunfähigen Mietern, aber auch infolge einer negativen Marktmietentwicklung sinken oder in gravierenden Fällen gänzlich ausfallen. Es können zudem ungeplante bzw. höhere Kosten für die Mieterakquisition und die Instandhaltung bzw. Umbau und Revitalisierung des Anlageobjekts anfallen. Der Immobilienstandort kann an Attraktivität verlieren, so dass nur noch geringere Mieten und Verkaufserlöse erzielbar sind. Das Anlageobjekt selbst kann durch Feuer, Sturm oder andere Ereignisse beschädigt werden. Es können Schadensereignisse eintreten, die unter Umständen nicht oder nicht vollständig versichert oder versicherbar sind. Auch Altlasten oder Baumängel können den Wert des Anlageobjekts negativ beeinträchtigen und/oder es können ungeplante Beseitigungskosten entstehen.

Vorliegend investiert die Fondsgesellschaft in nur eine Immobilie, die bezüglich der Vermietung an nur einen Hauptmieter keine entsprechende Diversifikation der Vermietungsstruktur aufweist, so dass von dem Grundsatz der Risikomischung gemäß § 262 Abs. 1 KAGB abgewichen wird (§ 262 Abs. 2 KAGB) und keine Diversifikation der standort- und anlagebedingten Risiken sowie keine Streuung des Ausfallrisikos stattfindet. Nachteilige Entwicklungen können nicht durch Investitionen in einen anderen Markt oder ein anderes Anlagesegment ausgeglichen werden. Die Entwicklung der Fondsgesellschaft ist daher ungleich stärker abhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung der gehaltenen Immobilie und deren Mieter, als dies bei einer entsprechenden Risikodiversifikation nach § 262 Abs. 1 KAGB der Fall wäre. Das Risiko einer negativen Entwicklung der Fondsgesellschaft und damit auch der Beteiligungen der Anleger an der Fondsgesellschaft ist entsprechend erhöht und es besteht mangels Risikomischung ein besonderes Ausfallrisiko.

Fremdfinanzierung:

Die Investitionen der Fondsgesellschaft werden konzeptionsgemäß zum Teil mit Darlehen finanziert, die unabhängig von der Einnahmesituation der Fondsgesellschaft zu bedienen sind. Bei negativem Verlauf, insbesondere sofern nach Ablauf der Zinsbindung nachteiligere Finanzierungskonditionen im Rahmen von Anschlussfinanzierungen entstehen, führt der im Rahmen der Darlehen zu leistende Kapitaldienst ggf. dazu, dass das Eigenkapital der Fondsgesellschaft schneller aufgezehrt wird. Auch wirken sich Wertschwankungen stärker auf den Wert der Beteiligung aus (sog. Hebeleffekt). Dies gilt für Wertsteigerungen ebenso wie für Wertminderungen.

Sofern die Fondsgesellschaft nicht in der Lage sind, ihren Verpflichtungen aus den langfristigen Fremdfinanzierungen, wie Zins-, Tilgungs- und Rückzahlungen, vollständig nachzukommen, kann dies zu einer Auszahlungssperre, zu einer Kündigung der Darlehen und/oder dazu führen, dass von der finanzierenden Bank die Zwangsvollstreckung in das Anlageobjekt betrieben wird.

Liquiditäts- und Insolvenzrisiko/fehlende Einlagensicherung:

Die Fondsgesellschaft kann zahlungsunfähig werden oder in Überschuldung geraten. Dies kann der Fall sein, wenn die Fondsgesellschaft geringere Einnahmen und/oder höhere Ausgaben als erwartet zu verzeichnen hat. Die daraus folgende Insolvenz der Fondsgesellschaft kann zum Verlust des Beteiligungsbetrags des Anlegers führen, da die Fondsgesellschaft keinem Einlagensicherungssystem angehört.

Operationelle und steuerliche bzw. rechtliche Risiken:

Interessenkonflikte (z. B. aufgrund von kapitalmäßigen und personellen Verflechtungen der PATRIZIA GrundInvest und der Fondsgesellschaft sowie der zeitgleichen Wahrnehmung der Funktion als Kapitalverwaltungsgesellschaft, geschäftsführender Kommanditist und Treuhandkommanditistin durch die PATRIZIA GrundInvest) können zu nachteiligen Entscheidungen für die Anleger führen. Schlüsselpersonen (z. B. die PATRIZIA GrundInvest und deren Mitarbeiter) können ausfallen oder ihre Aufgaben nicht vollständig und ordnungsgemäß erfüllen. Änderungen der steuerlichen (einschließlich der grunderwerbsteuerlichen), rechtlichen und/oder regulatorischen Rahmenbedingungen (ggf. auch rückwirkend) sowie unvorhergesehene tatsächliche Entwicklungen können sich auf die Ertragslage bzw. Werthaltigkeit der Fondsgesellschaft nachteilig auswirken. Die im Verkaufsprospekt beschriebenen steuerlichen Grundlagen beruhen nicht auf einer verbindlichen Auskunft der zuständigen Finanzbehörden. Eine anderslautende Auffassung der Finanzbehörden oder Finanzgerichte kann nicht ausgeschlossen werden. Gleiches gilt für eine sich ändernde Rechtsprechung, Verwaltungspraxis oder Rechtsvorschriften.

Keine Rücknahme von Anteilen / eingeschränkte Fungibilität und Übertragbarkeit:

Eine Rücknahme von Anteilen durch die Fondsgesellschaft oder die PATRIZIA GrundInvest ist nicht vorgesehen. Eine ordentliche Kündigung der Anteile ist nicht möglich. Anteile an der Fondsgesellschaft sind keine Wertpapiere und auch nicht mit diesen vergleichbar und für Anteile an der Fondsgesellschaft existiert kein einer Wertpapierbörse vergleichbarer Handelsplatz. Eine Veräußerung oder sonstige Verfügung über seinen Anteil durch den Anleger ist unter Beachtung der gesellschaftsvertraglichen Regelungen grundsätzlich rechtlich möglich, insbesondere über so genannte Zweitmarktplattformen. Aufgrund deren geringer Handelsvolumina und der Zustimmungsbedürftigkeit der PATRIZIA GrundInvest zum Verkauf ist ein Verkauf jedoch stark eingeschränkt und in keiner Weise sichergestellt. Insofern handelt es sich um eine langfristige unternehmerische Beteiligung.

Geschäftsführung:

Die Anleger haben aus aufsichtsrechtlichen Gründen nur in geringem Umfang und weiterhin begrenzt nur im Rahmen von Gesellschafterbeschlüssen die Möglichkeit, auf die Verwaltung bzw. Geschäftsführung der Fondsgesellschaft Einfluss zu nehmen. Ein Missbrauch der Geschäftsführungsbefugnis oder der Vertretungsmacht, Fehlentscheidungen bzw. Unterlassung notwendiger Handlungen der Geschäftsführungen sowie Interessenkonflikte und die Verfolgung von Eigeninteressen zum Nachteil der Anleger können die Entwicklung der Fondsgesellschaft negativ beeinflussen und dazu führen, dass die Anleger einen Verlust ihres Beteiligungsbetrags nebst Ausgabeaufschlag erleiden. Das gilt auch im Hinblick auf die auf vertraglicher Grundlage eingesetzten Dienstleister, insbesondere die externe Kapitalverwaltungsgesellschaft der Fondsgesellschaft.

Marktentwicklung/Marktpreisrisiken:

Investitionen in Immobilien werden grundsätzlich von der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung beeinflusst. Diese kann sich negativ auf die Vermietungssituation und Werthaltigkeit des Anlageobjekts der Fondsgesellschaft auswirken. Eine negative Änderung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen kann sich auf die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien an dem Standort der Immobilie nachteilig auswirken. Hierdurch können die Nachfrage nach Flächen bzw. Mietobjekten insgesamt und damit auch die langfristig erzielbare Marktmiete für das Anlageobjekt insgesamt absinken. Veränderungen im wirtschaftlichen Umfeld können Umbauten und zusätzliche Investitionen erforderlich machen und insoweit die Attraktivität der Immobilie negativ beeinflussen. Ob die im Verkaufsprospekt angestrebten Entwicklungen eintreten, ist u. a. davon abhängig, wie sich an dem Standort die Nachfrage nach vergleichbaren Objekten entwickelt. Die langfristige Vermietbarkeit und die Wertentwicklung und damit die nachhaltige Ertragskraft der Immobilie sind nicht absehbar. Ferner ist derzeit nicht vorhersehbar, welchen Einfluss geplante Bauprojekte auf den Markt haben bzw. ob und in welchem Umfang heute noch nicht bekannte Objekte im Umfeld der konkret von der Fondsgesellschaft erworbenen Immobilie auf den Markt gelangen. Es ist auch nicht vorhersehbar, ob und in welchem Umfang durch Renovierungsmaßnahmen gleichwertige oder höherwertige bzw. wettbewerbsfähigere Objekte in der Umgebung dieser Immobilie geschaffen werden. Die Wertentwicklung und langfristige Vermietbarkeit bzw. Nutzbarkeit ist damit auch von den Veränderungen des Marktumfelds, den Übernachtungs-, Arbeits- und/oder den Einkaufsbedingungen sowie der Veränderung der Konkurrenzsituation abhängig. Dies kann für den Anleger im Falle gravierender nachteiliger Entwicklungen auch den teilweisen oder vollständigen Verlust des Beteiligungsbetrags nebst Ausgabeaufschlag bedeuten.

Vertragspartner/Bonität der Vertragspartner/Erfüllungsrisiken (Adressausfallrisiko):

Die Fondsgesellschaft hat bzw. wird mit zahlreichen Vertragspartnern Verträge schließen. Die ordnungsgemäße Durchführung dieser Verträge ist u. a. von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und der Vertragstreue der Vertragspartner, der Wirksamkeit der einzelnen vertraglichen Regelungen und zum Teil von der Auslegung der vertraglichen Bestimmungen abhängig.

3.5 PROGNOSEBERICHT

Das Ergebnis der Fondsgesellschaft ist im Wesentlichen von den Mieteinnahmen des Anlageobjektes und den aufzuwendenden Ausgaben abhängig. Für das Geschäftsjahr 2018 wird aufgrund des Vermietungsstandes des Anlageobjektes, der vereinbarten Staffelmiete und der stetig steigenden Schüleranzahl der Bavarian International School e.V. (BIS) von einer im Vergleich zum Vorjahr leicht positiven Entwicklung des Geschäftsverlaufs ausgegangen.

Die vorhandene Liquidität der Fondsgesellschaft dient insbesondere zum Ausgleich unterjähriger Liquiditätsschwankungen. Diese steht darüber hinaus konzeptgemäß zur Deckung etwaiger Umbau- und Vermietungskosten der Flächen des Mieters BP und für unvorhergesehene Ausgaben während der weiteren Laufzeit der Fondsgesellschaft zur Verfügung.

Der für die geplante Haltedauer des Anlageobjektes durchschnittlich angestrebte Wert der Auszahlungen beträgt prognosegemäß 4,0 % p.a. (bezogen auf den Beteiligungsbetrag ohne Berücksichtigung des Ausgabeaufschlag) vor Steuern.

3.6 SONSTIGE ANGABEN

3.6.1 Vergütungsbericht

Angaben zum Vergütungssystem:

Zentrales Element der Vergütungspolitik ist die konsequente Ausrichtung des Vergütungssystems an den strategischen Unternehmenszielen der PATRIZIA GrundInvest. Die variable Vergütung vergütet nachhaltige Leistungen und vermeidet Anreize zur Eingehung unangemessener Risiken.

Ausgestaltung des Vergütungssystems:

Jeder Mitarbeiter der PATRIZIA GrundInvest erhält ein angemessenes festes Jahresgrundgehalt, das in zwölf gleichen Monatsbezügen ausbezahlt wird. Neben dem Jahresgrundgehalt werden Mitarbeitern noch weitere feste Vergütungsbestandteile wie zum Beispiel ein Dienstwagen, vermögenswirksame Leistungen oder eine Shopping Card gewährt. Das Gesamtgehalt kann grundsätzlich einen variablen Gehaltsbestandteil beinhalten. Auch freiwillige Altersversorgungsleistungen können bei der Gesellschaft Bestandteil der Vergütung sein.

Der Gesamtpool der variablen Vergütung als die Summe der ermittelten maximal erreichbaren Beträge an variabler Vergütung wird vor Gewährung der Prüfung unterzogen, ob dieses Gesamtvolumen im Hinblick auf die wirtschaftliche Situation und Liquidität der Gesellschaft angemessen ist; andernfalls sind die variablen Vergütungen (quotal) zu kürzen.

Ein Mitglied des Aufsichtsrats der PATRIZIA GrundInvest bezieht eine marktübliche Vergütung, die beiden anderen Mitglieder des Aufsichtsrats erhalten keine Vergütung.

Quantitative Angaben nach § 101 Abs. 3 KAGB

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2017 hat die Kapitalverwaltungsgesellschaft insgesamt Vergütungen in Höhe von 2.439.039 € an zum Stichtag 18 Mitarbeiter (inkl. Geschäftsführer und Aushilfen) gezahlt. Hierin sind feste Vergütungsbestandteile von 1.753.714 € und variable Vergütungsanteile von 677.515 € enthalten. Insgesamt hat die KVG im Geschäftsjahr 2017 an Führungskräfte, deren Tätigkeit sich wesentlich auf das Risikoprofil der Investment-KG auswirkt, eine Vergütung von 1.017.464 € gezahlt

 

 

4. Vermerk des Abschlussprüfers

An die PATRIZIA GrundInvest München Leopoldstraße GmbH & Co. geschlossene Investment-KG, Augsburg

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der PATRIZIA GrundInvest München Leopoldstraße GmbH & Co. geschlossene Investment-KG, Augsburg, für das Geschäftsjahr vom 01. Januar bis 31. Dezember 2017 geprüft. Die Prüfung umfasst auch die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter

Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB), der delegierten Verordnung (EU) Nr. 231/2013 und der ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Darüber hinaus liegt die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter.

Verantwortung des Abschlussprüfers

Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 159 Satz 1 i.V.m. § 136 Abs. 1 KAGB i.V.m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf den Jahresabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und den Lagebericht wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Verwaltung des Gesellschaftsvermögens und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsleitung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Die Ordnungsmäßigkeit der Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten gemäß § 159 Satz 1 i.V.m. § 136 Abs. 2 KAGB haben wir auf Basis einer Prüfung des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems und von aussagebezogenen Prüfungshandlungen überwiegend auf Basis von Stichproben beurteilt. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Prüfungsurteil

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2017 bis 31. Dezember 2017 den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse ist die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß erfolgt. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss und vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft.

 

5. Bilanzeid

Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Investmentkommanditgesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Investmentkommanditgesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird.

 

 

Unterzeichner und Datum der Feststellung des Jahresabschlusses

Betreffend:	3070
	PATRIZIA GrundInvest München Leopoldstraße
	GmbH & Co. geschlossene Investment-KG
Ort der Unterzeichnung:	Augsburg
Datum der Unterzeichnung:	27.06.2018
Unterzeichner:	Gez. Joachim Fritz
	Gez. Andreas Heibrock
Die Feststellung bzw. Billigung des Jahresabschlusses erfolgte am:	27.06.2018