Die PATRIZIA Augsburg Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH mit Sitz in Augsburg hat den Jahresbericht für den Immobilienfonds Immowert II – PATRIZIA vorgelegt und verwaltet den Fonds selbst. Ein externer Fondsmanager oder Anlageberater wird im Bericht nicht genannt. Aus Anlegersicht zeigt der Bericht ein gemischtes Bild: Im Geschäftsjahr 2025/26 erwirtschaftete der Fonds zwar ein positives laufendes Ergebnis, doch die langfristige Wertentwicklung bleibt deutlich im Minus, weil die Immobilienbewertung seit Jahren unter dem Zinsanstieg leidet.
Vermögen und Wertentwicklung
Das Nettofondsvermögen lag zum 31. März 2026 bei 75,4 Mio. EUR, nach 76,7 Mio. EUR im Vorjahr. Das entspricht einem Rückgang um 1,69%. Der Anteilwert sank im Jahresvergleich von 83,20 EUR auf 81,30 EUR bei der Anteilklasse VB beziehungsweise von 83,18 EUR auf 81,28 EUR bei der Anteilklasse NB. Für Anleger bedeutet das: Der Fonds blieb operativ nicht unprofitable, doch der Anteilspreis entwickelte sich dennoch leicht schwächer, weil die Bewertungen der Immobilien weiter unter Druck standen.
Im Berichtsjahr gab es weder Ankäufe noch Verkäufe von Immobilien. Das Portfolio blieb also unverändert und bestand weiter aus vier Objekten, davon drei direkt und eines über eine Immobiliengesellschaft. Die BVI-Rendite lag im Geschäftsjahr bei 0,47% für beide Anteilklassen. Seit Auflage bleibt die Bilanz jedoch klar negativ: minus 12,79% bei der VB-Anteilklasse und minus 12,77% bei der NB-Anteilklasse, jeweils im Schnitt rund minus 2,7% pro Jahr.
Ursache dafür sind laut Bericht vor allem marktbedingte negative Verkehrswertentwicklungen. Die seit Anfang 2022 stark gestiegenen Zinsen haben die Anfangsrenditen am Immobilienmarkt erhöht und damit die Preise gedrückt. Der Bericht verweist zwar auf erste Anzeichen einer verbesserten Preisfindung, eine Trendwende ist daraus aber noch nicht ableitbar.
Erträge, Aufwand und Ausschüttung
Operativ erzielte der Fonds im Berichtsjahr Erträge von insgesamt 4,58 Mio. EUR. Davon entfielen 2,85 Mio. EUR auf Immobilienerträge, 1,24 Mio. EUR auf Erträge aus Immobiliengesellschaften sowie 118.000 EUR auf Zinsen aus Liquiditätsanlagen. Auf der Kostenseite standen 1,39 Mio. EUR Aufwendungen. Der größte Einzelposten war die Vergütung der Fondsverwaltung mit 543.700 EUR, gefolgt von Zinsen aus Kreditaufnahme mit 467.806 EUR und Bewirtschaftungskosten von 233.343 EUR.
Nach Abzug aller Aufwendungen ergab sich ein ordentlicher Nettoertrag von 3,19 Mio. EUR. Das ist aus Anlegersicht wichtig, weil der Fonds damit aus dem laufenden Immobilienbetrieb grundsätzlich Erträge erwirtschaftet hat. Belastend wirkte aber das nicht realisierte Ergebnis: Die nicht realisierten Verluste aus den Immobilien summierten sich auf 2,16 Mio. EUR. Dadurch blieb unter dem Strich nur ein Ergebnis des Geschäftsjahres von 1,04 Mio. EUR übrig. Beim Blick auf das Verhältnis von Erträgen und Kosten fällt auf, dass die laufenden Kosten zwar nicht ungewöhnlich hoch erscheinen, aber rund 30% der Erträge aufzehren; zusätzlich belasten Finanzierungskosten das Ergebnis spürbar.
Der Fonds schüttete auch im Berichtsjahr aus: je Anteil 2,40 EUR für beide Anteilklassen, mit Ausschüttung am 22. Mai 2026. Für Anleger bedeutet das, dass der Fonds die laufenden Erträge nicht nur einbehält, sondern regelmäßig an die Anteilseigner zurückführt. Gleichzeitig blieb damit wenig Spielraum, um Wertverluste im Anteilspreis auszugleichen.
Kosten
Die Gesamtkostenquote beträgt 0,89% je Anteilklasse. Das ist für einen Immobilienfonds grundsätzlich kein auffälliger Wert, muss aber zusammen mit der Ertragslage gesehen werden: Die Kostenquote ist moderat, doch in einem Jahr mit nur 1,04 Mio. EUR Gesamtgewinn und zugleich 2,16 Mio. EUR nicht realisierten Verlusten kommt jeder Kostenblock unmittelbar zum Tragen. Die Verwahrstellenvergütung lag bei 10.710 EUR, Prüfungs- und Veröffentlichungskosten bei 24.340 EUR und sonstige Aufwendungen bei 94.714 EUR. Eine erfolgsabhängige Vergütung fiel nicht an.
Portfolio und größte Positionen
Das Portfolio konzentriert sich klar auf Deutschland, auf Büros und auf wenige große Objekte. Rund 76,6% des Portfolios entfallen auf Deutschland, 23,4% auf Belgien. Nach Nutzungsarten dominieren Büroimmobilien mit 85,7% der Verkehrswerte, Wohnimmobilien machen 14,3% aus. Die Vermietungsquote liegt bei 96,26%, was für einen Bestandsfonds solide ist. Die gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge beträgt rund 5,8 Jahre; 75,1% der Mietverträge laufen nach Bericht sogar länger als sieben Jahre. Das spricht für eine vergleichsweise stabile Ertragsbasis.
Die größten Einzelpositionen sind das Objekt Gotzinger Straße 19 in München mit 31,07 Mio. EUR Verkehrswert, entsprechend 41,2% des Fondsvermögens, sowie Anna-Zammert-Straße 9 in Hannover mit 26,53 Mio. EUR beziehungsweise 35,2% des Fondsvermögens. Hinzu kommen Mainaustr. 50, 52 in München mit 13,18 Mio. EUR und das über die Beteiligungsgesellschaft gehaltene Objekt Rue Montoyer 25 in Brüssel mit 21,60 Mio. EUR. Aus Anlegersicht ist diese Konzentration auffällig: Ein großer Teil des Fondsvermögens hängt an wenigen Objekten, insbesondere an Büroimmobilien in Deutschland.
Die Liquiditätsquote beträgt 12,15% beziehungsweise 9,17 Mio. EUR in Bankguthaben. Das ist für einen Immobilienfonds komfortabel genug, um laufende Verpflichtungen und Ausschüttungen zu bedienen, zugleich aber kein Hinweis auf größere Reserven für zusätzliche Ankäufe.
Risiken und Auffälligkeiten
Der Bericht nennt vor allem Immobilien-, Marktpreis-, Liquiditäts- und in geringerem Maße Adressenausfallrisiken. Wesentlich bleibt vor allem das Bewertungsrisiko: Sinkende Verkehrswerte schlagen direkt auf den Anteilwert durch, auch wenn die Mieten stabil bleiben. Hinzu kommen die Fremdfinanzierungen: Die Schulden belaufen sich auf 30,2 Mio. EUR, die Fremdkapitalquote auf 32,72%. Das ist nicht extrem, aber für einen Immobilienfonds relevant, weil Zinsen und Finanzierungskosten die Ertragskraft belasten können.
Aus Anlegersicht auffällig ist außerdem, dass im Berichtsjahr keine Transaktionen stattfanden. Das kann Stabilität bedeuten, kann aber auch darauf hindeuten, dass der Fonds derzeit keine strategischen Anpassungen über Käufe oder Verkäufe vornimmt. Positiv ist die hohe Vermietungsquote; kritisch bleibt die anhaltende Abhängigkeit von einem begrenzten Portfolio mit Schwerpunkt auf Büroimmobilien.
Fazit für Anleger
Der Fonds erwirtschaftet laufende Erträge und schüttet weiter aus, doch die langfristige Wertentwicklung bleibt wegen der immobiliarienbedingten Bewertungsverluste schwach. Für Anleger ist vor allem wichtig: Die operative Ertragslage ist vorhanden, aber sie reicht bislang nicht aus, um die negativen Bewertungseffekte und die seit Auflage entstandenen Wertverluste auszugleichen.
Der Abschlussprüfer kommt in einem Satz zu einem klaren Urteil: Der Jahresbericht entspricht in allen wesentlichen Belangen den Vorschriften des KAGB und vermittelt ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens.
