Deutschland steht in den kommenden Jahren vor einem erheblichen Generationenwechsel auf dem Immobilienmarkt. Millionen Häuser und Wohnungen befinden sich im Besitz der geburtenstarken Babyboomer-Jahrgänge. Werden deren Eigentümer älter, ziehen in kleinere Wohnungen oder Pflegeeinrichtungen, verkaufen oder vererben ihre Häuser, könnten nach und nach deutlich mehr Immobilien den Besitzer wechseln.
Für den Immobilienmarkt kann das weitreichende Folgen haben.
Allerdings bedeutet diese Entwicklung keineswegs, dass plötzlich Millionen Häuser gleichzeitig zum Verkauf stehen. Vielmehr dürfte sich der Eigentümerwechsel über viele Jahre und Jahrzehnte verteilen.
Trotzdem könnte das zusätzliche Angebot insbesondere in bestimmten Regionen die Immobilienpreise erheblich beeinflussen.
Rund jede dritte Eigentumsimmobilie wird Babyboomern zugerechnet
Nach einer Auswertung der Immobilienplattform Jacasa befindet sich ungefähr ein Drittel des deutschen Wohneigentums in den Händen der Babyboomer-Generation.
Insbesondere zwischen 2040 und 2050 könnten altersbedingt Millionen Immobilien den Eigentümer wechseln.
Das bedeutet allerdings nicht, dass all diese Häuser auf dem freien Immobilienmarkt angeboten werden.
Ein erheblicher Teil wird an Kinder oder andere Angehörige vererbt. Manche Erben werden selbst einziehen, andere die Immobilie vermieten und wieder andere verkaufen.
Außerdem bleiben viele ältere Menschen lange in ihrem eigenen Haus wohnen.
Deshalb dürfte es sich weniger um eine plötzlich auftretende Immobilienflut als um eine langfristige Veränderung des Angebots handeln.
Entscheidend ist nicht nur die Zahl der Häuser, sondern deren Standort
Für die zukünftige Preisentwicklung ist nicht allein entscheidend, wie viele Immobilien frei werden.
Viel wichtiger ist die Frage:
Wo befinden sich diese Häuser – und gibt es dort auch künftig genügend Menschen, die sie kaufen wollen?
Genau hier könnte sich der deutsche Immobilienmarkt immer stärker auseinanderentwickeln.
In Großstädten, wirtschaftsstarken Regionen und gut angebundenen Umlandgemeinden dürfte die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin hoch bleiben.
Kommt dort ein Haus auf den Markt, dürften sich auch künftig Interessenten finden.
Ganz anders könnte die Situation in ländlichen und strukturschwachen Regionen aussehen.
Dort könnten immer mehr ältere Eigentümer ihre Häuser abgeben, während gleichzeitig weniger junge Familien nachkommen.
Dann entsteht ein einfaches wirtschaftliches Problem:
Das Angebot steigt, während die Nachfrage sinkt.
Das kann die Immobilienpreise deutlich unter Druck setzen.
Besonders ältere Einfamilienhäuser könnten an Wert verlieren
Hinzu kommt der Zustand vieler Immobilien.
Zahlreiche Häuser der Babyboomer wurden in den 1960er-, 1970er- oder 1980er-Jahren gebaut.
Bei einem Teil dieser Gebäude besteht inzwischen erheblicher Modernisierungsbedarf.
Alte Heizungen, unzureichende Dämmung, ältere Fenster, sanierungsbedürftige Dächer oder eine veraltete Elektrik können hohe zusätzliche Investitionen erforderlich machen.
Damit wird künftig nicht mehr allein der Kaufpreis entscheidend sein.
Kostet beispielsweise ein älteres Einfamilienhaus 200.000 Euro und müssen anschließend noch 150.000 Euro in Sanierung und Modernisierung investiert werden, beträgt die tatsächliche finanzielle Belastung bereits 350.000 Euro – Kaufnebenkosten noch nicht berücksichtigt.
Ein scheinbar günstiges Haus muss deshalb nicht tatsächlich günstig sein.
Für manche Eigentümer könnte der Verkauf schwieriger werden
Besonders problematisch könnte die Kombination aus drei Faktoren werden:
schwache Region, sinkende Bevölkerung und hoher Sanierungsbedarf.
Treffen diese Bedingungen zusammen, könnten Verkäufer künftig erhebliche Preisabschläge hinnehmen müssen.
In besonders schwachen Regionen könnte es sogar Immobilien geben, für die sich trotz niedriger Preise nur schwer Käufer finden.
Das wäre eine deutliche Veränderung gegenüber der lange verbreiteten Vorstellung, Immobilien seien praktisch automatisch eine Wertanlage, deren Preis mit den Jahren immer weiter steigt.
Für Käufer könnten sich neue Chancen ergeben
Für junge Familien könnte diese Entwicklung durchaus interessant werden.
Gerade ältere Einfamilienhäuser könnten künftig häufiger und möglicherweise zu niedrigeren Preisen angeboten werden.
Wer bereit ist, außerhalb der großen Städte zu wohnen und Geld in die Sanierung eines älteren Hauses zu investieren, könnte dadurch neue Möglichkeiten bekommen.
Allerdings muss genau gerechnet werden.
Ein Haus für 150.000 Euro ist kein Schnäppchen, wenn anschließend weitere 150.000 oder 200.000 Euro für Heizung, Dach, Fenster, Dämmung, Elektrik und andere Modernisierungen benötigt werden.
Der bauliche und energetische Zustand einer Immobilie dürfte deshalb noch stärker darüber entscheiden, welchen Preis Käufer tatsächlich zu zahlen bereit sind.
Ein Preissturz in ganz Deutschland ist nicht zu erwarten
Die Vorstellung, dass Millionen Babyboomer-Häuser auf den Markt kommen und deshalb die Immobilienpreise in ganz Deutschland abstürzen, greift zu kurz.
Wahrscheinlicher ist eine zunehmende Spaltung des Immobilienmarktes.
Gefragte Großstädte und wirtschaftsstarke Regionen können teuer bleiben oder weitere Preissteigerungen erleben.
In schrumpfenden und strukturschwachen Regionen könnte dagegen irgendwann ein Überangebot entstehen.
Besonders ältere, unsanierte und energetisch schlechte Einfamilienhäuser könnten dort stärker unter Preisdruck geraten.
Der Immobilienmarkt steht vor einem langfristigen Umbruch
Der Generationenwechsel bei den Babyboomern wird nicht von heute auf morgen stattfinden. Er dürfte sich über viele Jahre erstrecken.
Dennoch könnte er den deutschen Immobilienmarkt nachhaltig verändern.
Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht:
Werden Immobilien in Deutschland billiger?
Sondern:
Welche Immobilien werden an welchen Orten billiger?
Ein modernes oder saniertes Haus in einer wirtschaftsstarken Region dürfte auch künftig begehrt bleiben.
Bei einem unsanierten Einfamilienhaus in einer alternden und schrumpfenden Region kann die Entwicklung vollkommen anders aussehen.
Für Eigentümer bedeutet das: Die Zeiten, in denen nahezu jede Immobilie allein durch Zeitablauf automatisch an Wert gewinnt, könnten zumindest in einigen Regionen zu Ende gehen.
Für Käufer dagegen könnte der Generationenwechsel neue Chancen eröffnen. Vor allem dort, wo künftig viele ältere Häuser auf vergleichsweise wenige Kaufinteressenten treffen, könnte sich die Verhandlungsposition deutlich zugunsten der Käufer verschieben.
