Der offene Immobilienfonds Catella Max wurde mit Wirkung zum 13. Oktober 2026 dauerhaft geschlossen und wird abgewickelt.
Für die Anleger hat dieser Schritt erhebliche Konsequenzen. Eine reguläre Rückgabe der Fondsanteile ist nicht mehr möglich. Stattdessen hängt die Rückzahlung des investierten Kapitals künftig davon ab, wann die Immobilien verkauft werden können und welche Erlöse dabei tatsächlich erzielt werden.
Der Verkaufsprozess kann sich über einen längeren Zeitraum erstrecken. Eine vollständige und kurzfristige Rückzahlung des ursprünglich investierten Kapitals ist nicht gewährleistet.
Die Abwicklung bedeutet allerdings nicht automatisch, dass das gesamte investierte Geld verloren ist. Die Anleger bleiben wirtschaftlich an den nach Begleichung der Verpflichtungen verbleibenden Erlösen beteiligt.
Wie hoch diese ausfallen werden, lässt sich derzeit nicht zuverlässig beziffern.
Warum Catella Max nicht fortgeführt wird
Der Catella Max wurde 2010 aufgelegt und investierte schwerpunktmäßig in Immobilien der Metropolregion München.
Zum Portfolio gehörten Wohnimmobilien ebenso wie Bürogebäude und Einzelhandelsflächen.
Durch diese unterschiedlichen Nutzungsarten sollte eine Streuung der wirtschaftlichen Risiken erreicht werden.
Allerdings blieb der Fonds geografisch stark auf eine Region konzentriert.
Nach den vorliegenden Angaben fand diese regional fokussierte Anlagestrategie bei Investoren zuletzt nicht mehr ausreichend Zuspruch.
Hinzu kamen die Folgen des veränderten Zinsumfelds und der geopolitischen Lage.
Steigende Zinsen können Immobilieninvestitionen auf mehreren Ebenen belasten. Finanzierungen verteuern sich, potenzielle Käufer kalkulieren vorsichtiger und die erzielbaren Verkaufspreise geraten unter Druck.
Zugleich können Anleger andere Anlageformen attraktiver finden, wenn diese bei geringeren Risiken wieder höhere laufende Zinsen bieten.
Beim Catella Max führten anhaltende Rückgabewünsche offenbar dazu, dass bereits Immobilien verkauft werden mussten, um Liquidität zu beschaffen.
Die Verantwortlichen sahen schließlich keine ausreichende wirtschaftliche Perspektive mehr für eine Fortführung des Fonds.
Auch eine vorübergehende Aussetzung der Anteilsrücknahme hätte die Situation nach ihrer Einschätzung nicht entscheidend verbessert.
Damit wurde die Abwicklung beschlossen.
Von mehr als 24 Euro auf zuletzt 15,11 Euro
Besonders deutlich werden die wirtschaftlichen Schwierigkeiten bei einem Blick auf die Entwicklung des Rücknahmepreises.
Im Jahr 2024 lag dieser noch bei mehr als 24 Euro je Anteil.
Zuletzt betrug er lediglich 15,11 Euro.
Bereits gegenüber einem Ausgangswert von genau 24 Euro entspricht dies einem Rückgang um rund 37 Prozent.
Da der tatsächliche Rücknahmepreis 2024 über 24 Euro lag, ist der prozentuale Rückgang gegenüber diesem früheren Wert noch etwas größer.
Für Anleger können solche Veränderungen erhebliche finanzielle Auswirkungen haben.
Wer beispielsweise 1.000 Anteile besitzt, hätte bei einem Rücknahmepreis von 24 Euro einen rechnerischen Anteilwert von 24.000 Euro gehabt.
Bei 15,11 Euro wären es nur noch 15.110 Euro.
Die Differenz beträgt mindestens 8.890 Euro.
Allerdings darf dieser Vergleich nicht mit dem tatsächlichen Verlust jedes einzelnen Anlegers gleichgesetzt werden.
Entscheidend sind der persönliche Einstiegspreis, bereits erhaltene Ausschüttungen, mögliche Kosten und die künftigen Rückzahlungen aus der Abwicklung.
Auch ist keineswegs sicher, dass Anleger am Ende exakt 15,11 Euro je Anteil erhalten.
Der tatsächliche Rückfluss hängt von den Immobilienverkäufen und den noch zu begleichenden Verpflichtungen ab.
Immobilienverkäufe entscheiden über die Rückzahlung
Im Zuge der Abwicklung sollen die Immobilien des Fonds nach und nach veräußert werden.
Aus den Verkaufserlösen müssen zunächst bestehende Verpflichtungen erfüllt werden.
Dazu zählen insbesondere Darlehen, sonstige Verbindlichkeiten und die Kosten der Abwicklung.
Erst die verbleibenden Mittel stehen für Ausschüttungen an die Anleger zur Verfügung.
Damit hängt der wirtschaftliche Erfolg der Abwicklung entscheidend davon ab, welche Preise beim Verkauf der Immobilien tatsächlich erzielt werden.
Genau hier liegt ein wesentliches Risiko.
Immobilien sind keine jederzeit handelbaren Wertpapiere.
Ein Verkauf erfordert die Suche nach Käufern, die Prüfung der Objekte, Verhandlungen, Finanzierung und notarielle Abwicklung.
Das kann viel Zeit beanspruchen.
In einem schwachen Marktumfeld können Verkäufer zudem gezwungen sein, Preisabschläge zu akzeptieren.
Ein zu schneller Verkauf kann wirtschaftliche Nachteile verursachen.
Eine längere Vermarktung wiederum bedeutet, dass Anleger möglicherweise über Jahre auf die Rückzahlung ihres Kapitals warten müssen.
Die Verantwortlichen stehen deshalb vor der Aufgabe, einen möglichst wirtschaftlichen Verkauf mit einer geordneten Abwicklung zu verbinden.
Für Anleger ist dabei entscheidend, dass die Verkaufsstrategie nachvollziehbar und transparent bleibt.
Warum offene Immobilienfonds in Schwierigkeiten geraten können
Der Fall Catella Max macht ein grundlegendes Problem dieser Anlageform sichtbar.
Offene Immobilienfonds investieren in Vermögenswerte, die nur eingeschränkt kurzfristig verkauft werden können.
Gleichzeitig sehen sie grundsätzlich eine Rückgabe von Fondsanteilen vor, wenn die gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Zwischen der langfristigen Bindung des Kapitals in Immobilien und den Rückgabewünschen der Anleger besteht deshalb ein struktureller Konflikt.
Wenn viele Anleger gleichzeitig ihr Geld zurückverlangen, kann ein Fonds unter erheblichen Liquiditätsdruck geraten.
Denn die Fondsgesellschaft benötigt Zahlungsmittel, um Rückgaben bedienen zu können.
Reichen die vorhandenen Liquiditätsreserven nicht aus, müssen unter Umständen Immobilien verkauft werden.
Gerade in einem schwierigen Marktumfeld kann dies problematisch sein.
Um solche Risiken zu begrenzen, gelten für offene Immobilienfonds gesetzliche Mindesthalte- und Kündigungsfristen.
Diese Regelungen können den Liquiditätsdruck reduzieren.
Sie können aber nicht garantieren, dass ein Fonds dauerhaft in der Lage bleibt, sämtliche Rückgabewünsche zu bedienen.
Unter bestimmten Voraussetzungen darf beziehungsweise muss die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt werden.
Im äußersten Fall kann die Abwicklung des Fonds folgen.
Anleger müssen möglicherweise lange auf ihr Geld warten
Für viele Privatanleger ist nicht nur ein möglicher Wertverlust problematisch.
Auch die fehlende Verfügbarkeit des investierten Kapitals kann erhebliche Folgen haben.
Wer seine Fondsanteile ursprünglich als Bestandteil der Altersvorsorge erworben hat, benötigt das Geld möglicherweise zu einem bestimmten Zeitpunkt.
Andere Anleger könnten die Mittel für eine Immobilienfinanzierung, größere Anschaffungen oder unerwartete Ausgaben eingeplant haben.
Mit der Abwicklung entfällt die Möglichkeit, die Anteile regulär zum veröffentlichten Rücknahmepreis an die Fondsgesellschaft zurückzugeben.
Ob ein Verkauf über einen gegebenenfalls noch bestehenden Zweitmarkt möglich ist, hängt von den tatsächlichen Handelsmöglichkeiten und der Nachfrage ab.
Ein dort erzielbarer Preis kann erheblich vom zuletzt veröffentlichten Rücknahmepreis abweichen.
Anleger sollten daher nicht davon ausgehen, dass sie ihre Beteiligung kurzfristig und ohne weitere Abschläge veräußern können.
Catella Max ist kein Einzelfall
Auch andere offene Immobilienfonds haben in jüngerer Zeit erhebliche Schwierigkeiten erlebt.
Zu den im vorliegenden Bericht genannten Fonds, für die eine Abwicklung mitgeteilt wurde, gehören der Leading Cities Invest und der UBS (D) Euroinvest Immobilien.
Bei weiteren Fonds, darunter Wertgrund Wohnselect D, Fokus Wohnen Deutschland und Habona Nahversorgungsfonds Deutschland, wurde demnach die Anteilsrücknahme ausgesetzt.
Beim UniImmo Wohnen ZBI mussten Anleger deutliche Wertverluste hinnehmen.
Allerdings ist eine wichtige Unterscheidung erforderlich.
Eine Aussetzung der Anteilsrücknahme bedeutet nicht automatisch, dass ein Fonds endgültig abgewickelt wird.
Auch unterscheiden sich die einzelnen Fonds hinsichtlich ihrer Immobilienbestände, Finanzierungen, Liquiditätsreserven und wirtschaftlichen Perspektiven.
Trotzdem zeigen die genannten Entwicklungen, dass die Risiken offener Immobilienfonds keineswegs nur theoretischer Natur sind.
Wurden Anleger ausreichend über die Risiken aufgeklärt?
Neben der wirtschaftlichen Entwicklung stellt sich eine weitere Frage.
Wurden Anleger vor dem Erwerb ihrer Fondsanteile ausreichend darüber informiert, dass offene Immobilienfonds erhebliche Verluste verursachen können und die Rückgabe der Anteile unter bestimmten Voraussetzungen ausgesetzt werden kann?
Zu den wesentlichen Risiken gehören Wertschwankungen am Immobilienmarkt, sinkende Mieteinnahmen, Leerstände, steigende Finanzierungskosten, Sanierungsbedarf und eingeschränkte Liquidität.
Insbesondere das Risiko einer Aussetzung der Anteilsrücknahme ist für die Anlageentscheidung von Bedeutung.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteilen vom 29. April 2014 unter den Aktenzeichen XI ZR 477/12 und XI ZR 130/13 klargestellt, dass Anleger im Rahmen einer entsprechenden Anlageberatung über dieses Schließungsrisiko aufgeklärt werden müssen.
Denn die Möglichkeit, über das investierte Kapital zeitweise nicht verfügen zu können, kann für einen Anleger ein entscheidendes Kriterium sein.
Die Urteile bedeuten allerdings nicht, dass im Fall des Catella Max automatisch Beratungsfehler vorliegen.
Ob Pflichten verletzt wurden, muss anhand des jeweiligen Einzelfalls geprüft werden.
Entscheidend ist insbesondere, welche Informationen vor dem Erwerb erteilt wurden und wie die Risiken dargestellt wurden.
Wann können Schadensersatzansprüche bestehen?
Mögliche Schadensersatzansprüche kommen insbesondere dann in Betracht, wenn eine Bank oder ein Anlageberater wesentliche Risiken pflichtwidrig verschwiegen oder verharmlost hat.
Das gilt beispielsweise, wenn eine Anlage als praktisch jederzeit verfügbar dargestellt wurde, obwohl erhebliche Einschränkungen bestanden.
Auch eine unzutreffende Darstellung der Sicherheit oder Eignung des Produkts kann rechtlich relevant sein.
Ein finanzieller Verlust allein begründet jedoch noch keinen Schadensersatzanspruch.
Ebenso wenig beweist die spätere Abwicklung eines Fonds, dass die ursprüngliche Anlageberatung fehlerhaft war.
Für eine rechtliche Prüfung sind unter anderem die persönlichen Anlageziele, die Risikobereitschaft, die Beratungssituation und die übergebenen Unterlagen maßgeblich.
Hinzu kommen Fragen der Kausalität und möglicher Verjährungsfristen.
Anleger sollten deshalb zwischen dem wirtschaftlichen Risiko ihrer Investition und einer möglichen Pflichtverletzung bei der Vermittlung unterscheiden.
Welche Unterlagen Anleger jetzt sichern sollten
Betroffene Anleger sollten ihre Investition möglichst vollständig dokumentieren.
Dazu gehören Kaufabrechnungen, Beratungsprotokolle, Geeignetheitserklärungen, Produktinformationsblätter, Verkaufsprospekte und Schriftwechsel mit der beratenden Bank oder dem Vermittler.
Auch Kontoauszüge und Nachweise über erhaltene Ausschüttungen sind wichtig.
Wer eine rechtliche Prüfung erwägt, sollte zudem festhalten, welche Aussagen im damaligen Beratungsgespräch zur Sicherheit, Verfügbarkeit und Rendite des Fonds gemacht wurden.
Je länger ein Beratungsgespräch zurückliegt, desto schwieriger kann es werden, dessen Inhalt nachzuvollziehen.
Anleger sollten außerdem mögliche Verjährungsfristen berücksichtigen.
Es kann deshalb sinnvoll sein, rechtliche Fragen frühzeitig zu klären, statt ausschließlich auf das Ende der Fondsabwicklung zu warten.
Eine anwaltliche Prüfung sollte dabei ergebnisoffen erfolgen.
Nicht jede negative Fondsentwicklung lässt sich auf eine fehlerhafte Beratung zurückführen.
Welche Informationen Anleger von Catella erwarten dürfen
Mit der Entscheidung zur Abwicklung entstehen zahlreiche Fragen, die für die betroffenen Anleger von unmittelbarer Bedeutung sind.
Zunächst muss nachvollziehbar sein, welche Immobilien sich noch im Fondsvermögen befinden.
Ebenso wichtig ist, welche Verbindlichkeiten bestehen und welche Beträge aus den Verkaufserlösen zunächst zur Schuldentilgung verwendet werden müssen.
Auch die Kosten der Abwicklung verdienen besondere Aufmerksamkeit.
Welche Verwaltungsvergütungen fallen während der Verwertungsphase weiterhin an?
Welche Kosten entstehen für Makler, Gutachter, Rechtsberater und andere Dienstleister?
Wie werden Interessenkonflikte bei Immobilienverkäufen vermieden?
Und nach welchen Kriterien entscheidet die Fondsgesellschaft, welche Objekte zuerst verkauft werden?
Für die Anleger wäre außerdem eine möglichst konkrete zeitliche Orientierung hilfreich.
Wann könnten erste Ausschüttungen erfolgen?
In welchen Abständen sollen weitere Zahlungen geleistet werden?
Wie häufig werden die Anleger über den Fortschritt der Verkäufe informiert?
Auch wenn verbindliche Prognosen schwierig sind, sollte der Abwicklungsprozess transparent und nachvollziehbar gestaltet werden.
Welche Verantwortung tragen Banken und Anlageberater?
Der Fall wirft auch grundsätzliche Fragen an die Vertriebsseite auf.
Offene Immobilienfonds wurden von vielen Privatanlegern als vergleichsweise solide Sachwertanlage wahrgenommen.
Dabei kann die Bezeichnung „Immobilienfonds“ den Eindruck erwecken, dass die Anlage durch reale Gebäude besonders zuverlässig abgesichert sei.
Doch Immobilienbesitz schützt weder vor Wertverlusten noch vor Liquiditätsproblemen.
Für Banken und Anlageberater kommt es deshalb darauf an, nicht nur die Chancen einer Anlage zu erläutern.
Ebenso müssen die wesentlichen Risiken verständlich dargestellt werden.
Dazu gehört auch die Möglichkeit, dass Fondsanteile zeitweise nicht zurückgegeben werden können oder ein Fonds abgewickelt werden muss.
Gerade bei sicherheitsorientierten Anlegern kann dieses Risiko eine erhebliche Bedeutung haben.
Ob der Catella Max im Einzelfall zu den jeweiligen Anlagezielen passte, lässt sich nur anhand der konkreten Beratungssituation beurteilen.
Offene Immobilienfonds sind keine Alternative zum Tagesgeld
Eine besonders wichtige Lehre aus dem Fall Catella Max betrifft die Einordnung dieser Anlageform.
Offene Immobilienfonds dürfen nicht mit Bankeinlagen gleichgesetzt werden.
Tagesgeld und Festgeld unterliegen anderen rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.
Insbesondere besteht bei Fondsanteilen keine gesetzliche Einlagensicherung wie bei entsprechend geschützten Bankeinlagen.
Der Wert der Fondsanteile kann sinken.
Außerdem kann die Verfügbarkeit des investierten Kapitals eingeschränkt werden.
Für Anleger, die auf eine kurzfristige und verlässliche Rückzahlung angewiesen sind, können solche Eigenschaften problematisch sein.
Wer offene Immobilienfonds erwirbt, investiert letztlich in die wirtschaftliche Entwicklung eines Immobilienportfolios.
Damit sind Chancen verbunden, aber auch Risiken, die nicht unterschätzt werden dürfen.
Was der Fall für den Verbraucherschutz bedeutet
Die Abwicklung des Catella Max verdeutlicht, wie wichtig eine verständliche Risikokommunikation bei komplexeren Kapitalanlagen ist.
Für Privatanleger reicht es nicht aus, dass wesentliche Risiken irgendwo in umfangreichen Verkaufsunterlagen erwähnt werden.
Entscheidend ist, ob sie die wirtschaftlichen Folgen tatsächlich erkennen können.
Dazu gehört insbesondere die Möglichkeit, dass ein Fonds trotz seines grundsätzlich offenen Charakters die Rücknahme von Anteilen einstellen muss.
Ebenso wichtig ist die Aufklärung darüber, dass Immobilienbewertungen keine garantierten Verkaufspreise darstellen.
Der Wert eines Immobilienportfolios kann sich verändern, wenn sich Zinsen, Nachfrage, Vermietungssituation oder Marktbedingungen verschlechtern.
Für den Verbraucherschutz stellt sich daher die Frage, ob diese Zusammenhänge im Vertrieb stets ausreichend deutlich gemacht werden.
Die Entwicklung des Catella Max zeigt jedenfalls, welche Folgen eintreten können, wenn ein Fonds dauerhaft nicht mehr fortgeführt werden kann.
