Der Begriff klingt dramatisch: „Silver Tsunami“. Gemeint ist eine demografisch bedingte Welle von Immobilien, die auf den Markt kommen könnte, wenn die geburtenstarken Jahrgänge älter werden, ihre Häuser aufgeben oder Immobilien an die nächste Generation vererben.
Nach der im BR24-Beitrag zitierten Schätzung der Immobilienplattform Jacasa befindet sich fast ein Drittel des deutschen Wohneigentums im Besitz der Babyboomer. Damit steht langfristig tatsächlich eine beträchtliche Zahl von Immobilien vor einem Generationenwechsel.
Doch daraus eine unmittelbar bevorstehende Verkaufslawine abzuleiten, wäre voreilig.
Kein plötzlicher Preissturz
Der wichtigste Punkt für Kaufinteressenten: Die Immobilien kommen nicht gleichzeitig auf den Markt.
Der vom BR zitierte IW-Experte Pekka Sagner hält deshalb bereits die Bezeichnung „Silver Tsunami“ für irreführend. Zwar sei das Potenzial vorhanden, der Prozess werde sich jedoch über viele Jahre verteilen.
Immobilienökonom Thomas Beyerle rechnet dem Bericht zufolge mit einem Zeitraum von 15 bis 20 Jahren.
Viele ältere Eigentümer möchten außerdem so lange wie möglich in ihrem Haus oder ihrer Wohnung bleiben. Erst gesundheitliche Einschränkungen, der Umzug in eine kleinere Wohnung oder in eine Pflegeeinrichtung können einen Verkauf auslösen.
Aus einer theoretisch riesigen Zahl potenziell frei werdender Immobilien entsteht deshalb nicht automatisch ein kurzfristiges Überangebot.
Die Erben werden zum entscheidenden Faktor
Hinzu kommt: Eine geerbte Immobilie wird nicht zwangsläufig verkauft.
Erben können das Haus selbst beziehen, es vermieten, innerhalb der Familie weitergeben oder zunächst behalten. Erst wenn sich ein Verkauf wirtschaftlich oder persönlich anbietet, gelangt die Immobilie tatsächlich auf den freien Markt.
Genau hier dürfte die Lage des Objekts entscheidend werden.
Ein geerbtes Einfamilienhaus in einer wirtschaftsstarken Region mit hoher Nachfrage ist etwas völlig anderes als ein sanierungsbedürftiges Haus in einer Gegend mit schrumpfender Bevölkerung.
Auf dem Land könnte sich der Markt drehen
Besonders interessant wird die Entwicklung deshalb in strukturschwächeren ländlichen Regionen.
Leben die Kinder und Enkel längst in weit entfernten Städten und haben weder berufliche noch persönliche Gründe zurückzukehren, steigt die Wahrscheinlichkeit eines Verkaufs.
Treffen anschließend immer mehr geerbte Häuser auf eine stagnierende oder sogar sinkende Zahl potenzieller Käufer, verändert sich das Kräfteverhältnis.
Verkäufer müssen dann möglicherweise Preisabschläge akzeptieren.
Der demografische Wandel könnte damit zu einer stärkeren regionalen Spreizung des deutschen Immobilienmarktes führen: Knappheit in den Wachstumszentren auf der einen Seite, zunehmendes Angebot in bestimmten ländlichen Regionen auf der anderen.
München bleibt ein schwieriges Pflaster für Käufer
Wer dagegen darauf hofft, durch den Generationenwechsel bald günstig eine Wohnung in München erwerben zu können, dürfte nach Einschätzung der im Beitrag zitierten Fachleute enttäuscht werden.
Die Stadt soll weiter wachsen. Laut der genannten Bevölkerungsprognose könnte München bis 2045 auf rund 1,86 Millionen Einwohner zulegen.
Frei werdende Wohnungen und Häuser treffen dort also weiterhin auf eine große Nachfrage.
Ähnliches könnte für andere wirtschaftsstarke Regionen Bayerns gelten. Genannt werden unter anderem die Metropolregion Nürnberg, Rosenheim und die Voralpenregion.
Anders könnte die Entwicklung in Teilen Nord- und Ostbayerns verlaufen.
Die unterschätzte Rechnung: Was kostet die Sanierung?
Für Käufer eröffnet der Generationenwechsel trotzdem Chancen – allerdings mit einem entscheidenden Haken.
Viele Häuser der Babyboomer stammen aus Jahrzehnten, in denen andere energetische und bauliche Standards galten.
Eine Immobilie kann auf den ersten Blick günstig erscheinen und nach dem Kauf erhebliche Investitionen erfordern. Typische Themen sind alte Heizungsanlagen, unzureichende Dämmung, Fenster, Dach, Elektrik oder nicht mehr zeitgemäße Grundrisse.
Für Kaufinteressenten wird deshalb der Gesamtpreis einschließlich notwendiger Modernisierungen wichtiger als der reine Kaufpreis.
Ein Haus für 350.000 Euro kann wirtschaftlich weniger attraktiv sein als eines für 430.000 Euro, wenn beim günstigeren Objekt anschließend eine umfangreiche Sanierung notwendig wird.
Der Immobilienmarkt könnte sich stärker aufteilen
Aus Anlegersicht ist deshalb eine andere Entwicklung interessanter als die Frage nach einem bundesweiten Preissturz.
Der demografische Wandel könnte die Unterschiede zwischen guten und schwächeren Standorten weiter verschärfen.
Eine Immobilie bleibt schließlich unbeweglich. Während Aktien jederzeit verkauft werden können, hängt der Wert eines Hauses langfristig stark davon ab, ob Menschen an diesem Standort wohnen möchten.
Arbeitsplätze, Infrastruktur, Ärzte, Schulen, Verkehrsanbindung und Bevölkerungsentwicklung könnten deshalb für Immobilieninvestoren noch wichtiger werden.
Käufer bekommen möglicherweise mehr Auswahl
Selbst wenn die Preise nicht massiv fallen, kann ein wachsendes Angebot Vorteile bringen.
Kaufinteressenten könnten mehr Auswahl bekommen und müssten möglicherweise weniger häufig unter Zeitdruck entscheiden. In Regionen mit schwächerer Nachfrage könnte zudem die Verhandlungsposition gegenüber Verkäufern besser werden.
Das wäre bereits eine erhebliche Veränderung gegenüber Marktphasen, in denen Interessenten teilweise um wenige verfügbare Objekte konkurrierten.
Warten auf den großen Crash könnte teuer werden
Wer derzeit einen Immobilienkauf plant, sollte deshalb nicht ausschließlich darauf setzen, dass die Babyboomer den Markt irgendwann mit Häusern überschwemmen.
Genau vor dieser Erwartung warnen die im BR-Beitrag zitierten Experten.
Der Generationenwechsel ist real – aber langsam.
Und während potenzielle Käufer auf niedrigere Preise warten, können sich andere Faktoren verändern: Finanzierungskosten, Mieten, Baukosten und das verfügbare Angebot.
Fazit: Nicht Deutschland wird billiger – einzelne Regionen könnten es werden
Der „Silver Tsunami“ dürfte den deutschen Immobilienmarkt verändern. Eine flächendeckende Welle günstiger Häuser ist daraus aber nicht abzuleiten.
Viel wahrscheinlicher ist eine zunehmende regionale Differenzierung.
Wo Bevölkerung und Wirtschaft wachsen und Wohnraum knapp bleibt, können zusätzlich angebotene Immobilien schnell neue Käufer finden. Wo dagegen Bevölkerung und Nachfrage zurückgehen, könnte das wachsende Angebot tatsächlich auf die Preise drücken.
Für Käufer und Immobilienanleger lautet die entscheidende Frage deshalb künftig weniger: „Wann verkaufen die Babyboomer?“
Wichtiger dürfte sein:
„Wo stehen die Immobilien, die sie hinterlassen?“
Denn genau diese Antwort könnte darüber entscheiden, ob der Generationenwechsel zum Schnäppchen für Käufer wird – oder lediglich dafür sorgt, dass in ohnehin teuren Regionen ein paar zusätzliche Häuser auf einen weiterhin angespannten Markt kommen.
