Eine Mieterhöhung sorgt schnell für Verunsicherung: Der Vermieter verlangt plötzlich mehr Geld und bittet um Zustimmung. Doch allein weil ein entsprechendes Schreiben im Briefkasten liegt, muss die höhere Miete nicht automatisch akzeptiert werden. Gerade bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein.
Wer eine Mieterhöhung erhält, sollte deshalb weder vorschnell unterschreiben noch das Schreiben einfach ignorieren.
Zuerst klären: Warum soll die Miete steigen?
Entscheidend ist zunächst die rechtliche Grundlage der Erhöhung. Nicht jede Mieterhöhung funktioniert nach denselben Regeln. Eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist beispielsweise anders zu beurteilen als eine Index- oder Staffelmiete oder eine Erhöhung nach einer Modernisierung.
Bei einer Erhöhung nach § 558 BGB spielen neben der aktuellen Miethöhe unter anderem der Mietvertrag, frühere Erhöhungen, gesetzliche Fristen und die Begründung des Vermieters eine Rolle.
Mietspiegel allein bedeutet noch nicht, dass alles stimmt
Viele Vermieter begründen ihre Forderung mit dem örtlichen Mietspiegel. Das ist grundsätzlich eine vorgesehene Möglichkeit. Eine Mieterhöhung kann daneben beispielsweise mit einer Mietdatenbank, einem Sachverständigengutachten oder entsprechenden Vergleichswohnungen begründet werden.
Doch selbst wenn der Vermieter einen Mietspiegel nennt und seine Berechnung auf den ersten Blick plausibel aussieht, lohnt sich eine genauere Prüfung.
Für die Einordnung einer Wohnung können Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage entscheidend sein. Wurde die Wohnung beispielsweise einer falschen Kategorie zugeordnet oder wurden bestimmte Merkmale unzutreffend bewertet, kann sich auch die errechnete Vergleichsmiete verändern.
Auch die Kappungsgrenze kann die Erhöhung begrenzen
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist außerdem nicht die einzige Grenze. Bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB muss insbesondere die sogenannte Kappungsgrenze berücksichtigt werden.
Auch der zeitliche Abstand zu früheren Mieterhöhungen kann entscheidend sein. Deshalb reicht es nicht, lediglich die bisherige mit der künftig verlangten Monatsmiete zu vergleichen.
Die bisherige Entwicklung des Mietverhältnisses gehört ebenfalls auf den Prüfstand.
Höhere Miete wird nicht sofort automatisch fällig
Für Mieter besonders wichtig: Bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB wird die verlangte höhere Miete nicht allein dadurch geschuldet, dass das Schreiben zugestellt wurde.
Das Gesetz sieht vielmehr ein Zustimmungsverfahren mit entsprechenden Fristen vor. Deshalb sollten Mieter zunächst prüfen, ob der Vermieter die gesetzlichen Voraussetzungen eingehalten hat und ob die verlangte Höhe tatsächlich gerechtfertigt ist.
Dabei gibt es nicht nur die Möglichkeiten „zustimmen“ oder „ablehnen“. Je nach Sachlage kann eine Forderung auch nur teilweise berechtigt sein.
Diese Unterlagen sollte man zur Prüfung bereithalten
Wer die Mieterhöhung genauer überprüfen möchte, benötigt vor allem das vollständige Erhöhungsschreiben und den Mietvertrag. Wichtig können außerdem Unterlagen oder Angaben zu früheren Mieterhöhungen sein.
Wird mit einem Mietspiegel argumentiert, können zusätzliche Informationen über Größe, Baujahr, Lage und Ausstattung der Wohnung erforderlich sein.
Erst aus diesen Angaben lässt sich beurteilen, ob die verlangte Mieterhöhung tatsächlich den gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen entspricht.
Nicht vorschnell unterschreiben – aber Schreiben auch nicht ignorieren
Eine Mieterhöhung sollte daher ernst genommen, aber nicht ungeprüft akzeptiert werden. Vorschnelle Zustimmung kann ebenso problematisch sein wie völliges Nichtstun. Besonders bei größeren monatlichen Erhöhungen können sich selbst kleine Berechnungsfehler über die Jahre zu erheblichen Beträgen summieren.
Wer Zweifel hat, sollte das konkrete Schreiben zusammen mit seinem Mietvertrag prüfen lassen. Denn ob eine Mieterhöhung zulässig ist, hängt letztlich immer vom jeweiligen Mietverhältnis und von der Art der verlangten Erhöhung ab.
